绿森碧水蓝天房地产开发可行性分析研究论证报告正文.docx
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绿森碧水蓝天房地产开发可行性分析研究论证报告正文
目 录
附件：
1、建设项目区位图及位置图；
2、《项目投入资金汇总表》附表12—1；
3、《建设工程费用估算表》附表12—2；
4、《设备购置及安装工程费估算表》附表12—3；
5、《工程建设其他费用估算表》附表12—4；
6、《贷款偿还计划表》附表12—5；
7、《总收入估算表》附表13—1；
8、《税金估算表》附表13—2；
9、《损益及利润分配估算表》附表13—3；
10、《财务现金流量表》附表13—4；
11、《敏感性分析图表》附表13—5。
第一章总论
第一节项目基本情况及承办单位
一、项目基本情况
（一）项目名称
绿森•碧水蓝天房地产开发项目
（二）建设地点
云阳县滨江小区张飞大酒店东侧
（三）项目承办单位
重庆绿森实业有限公司
（四）项目性质：
新建
（五）建设规模及主要建设内容
项目总用地面积65198.33平方米，建设商业用房和住宅用房68868.6平方米（38栋），建停车位512个（16531.40平方米）。
（六）项目总投资及资金来源
本项目总投资为25000.00万元，其中建设工程费9522.92万元，设备购置及安装工程费2452.78万元，工程建设其他费用12057.36万元，工程预备费480.66万元，建设期利息486.28万元。
资金来源为：
业主自筹资金20000.00万元，占总投资的80%；申请银行贷款5000.00万元，占总投资的20%。
资金筹措表单位:
万元
项目
金额
结构比率
自筹资金
20000.00
80.0%
银行借款
5000.00
20.0%
合计
25000.00
100%
（七）主要经济指标
项目销售收入为42441.50万元，营业税金及附加2291.87万元，土地增值税2002.18万元，所得税为1729.31万元；税后投资回收期1.87年，税后投资利润率39.20%，税后内部收益率60.64%，税后财务净现值5792.25万元。
（八）建设工期
项目建设周期为18个月（2011年7月—2012年12月）。
二、项目承办单位
（一）项目建设单位简介
重庆绿森实业有限公司于2007年6月7日在云阳县工商行政管理局注册成立，注册资本2888万元人民币。
公司主要从事房地产开发、物业管理、生产经营高分子材料新型套装门等。
公司下设董事长、总经理、办公室、财务科、工程项目部、材料科等科室，在册员工78人，其中具有专业技术职称的有27人。
自公司成立三年以来，相继开发建设了“福泰花苑综合楼”、“川江皮革厂宿舍”、“开县兴达食品公司宿舍大楼”等等房地产项目。
2007年正式申报叁级房地产开发资质，并于2008年9月10日通过重庆市建设委员会的叁级房地产开发资质认证。
同年通过云阳县国土房管局公开拍卖竞标，我公司取得了云阳县滨江小区绿森名都项目CR-1、CR-2的土地开发权。
该宗土地共占地17722.33平方米,建设面积约105000平方米，2008年8月8日正式开工，一期工程于2010年9月交房给业主。
二期工程于2009年6月18日投入建设，主体工程于2010年6月完工，现正积极办理二期交房。
公司自成立以来，在建设过程中严格遵守《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及国家有关法律法规，安全施工、文明施工，诚信建设，争创一流工程。
把为用户提供人性化的优良宜居的住宿空间作为企业的责任任。
把重庆市市委“五个重庆”的精神作为企业发展的宏观方向。
积极加强企业内部管理和自身建设。
三年多来，陆续解决了400多名农民工、下岗工人的就业问题。
公司于2008年度荣获云阳县建委颁发的“先进企业”荣誉奖牌。
2009年荣获云阳县企业联合会、县商业联合会评选的“云阳县十大明星企业”。
云阳县县委县府授予“十佳工业企业”“十强工商企业”奖牌。
2009年、2010年连续两年被评为“十优企业”及“十大纳税大户”。
绿森名都项目荣获重庆市建委授予“市级文明工地”和“云阳县惠农工程示范基地”称号。
公司高分子材料新型套装门高分子纳米技术荣获国家科技创新三等奖。
（二）法人代表简介
潘有高，男，重庆市云阳县建全乡人，工程师，1969年6月21日生。
1987年四川运输48队驾校毕业；1988年至1991年,山东青岛市外运公司工作；1962年至1995年,中日合资青岛天鹅集团公司工作；1996年至1998年,山东福泰地产公司工作；1999年在广东顺德中洋化工厂工作；2000年至2007年相继在三峡库区各县从事房地产开发和市政工程建设，在此期间参加了新制国际企业管理MBA学习；现任重庆绿森实业有限公司董事长兼总经理。
该同志具有很强的领导能力和组织协调能力，具有很强烈的社会责任感、事业心和忘我的敬业精神，尤其是在运用科学发展观驾驭现代市场经济、策划运作产业项目、应对各种复杂局面等方面都积累了丰富的实战经验和方法。
他带领公司一班人精心运作和耕耘，为加快云阳经济社会发展做出了显著成绩，得到了社会各界人士的广泛好评和大力支持。
（三）可行性研究报告编制单位
编制单位名称：
达华工程管理（集团）有限公司
工程咨询资格证书编号：
工咨甲10120070039
资格等级：
甲级
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节可行性研究报告编制的依据和范围
一、本可研报告编制的主要依据
1、承办单位关于编制本项目可行性研究报告的委托合同
2、重庆市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要
3、现行有关技术规范、规定
4、云阳县人民政府云阳府[2009]285号关于青龙街道滨江小区张飞大酒店东侧，国有建设用地使用权出让方案的批复
5、云阳县发展和改革委员会投资项目登记备案核准证
6、云阳县规划局项目选址意见书
7、建设单位提供的有关基础资料
二、本可研报告研究的范围
本报告主要研究项目建设的必要性和可行性；其编制范围：
对项目的建设条件、建设规模、建设内容、技术方案及实施计划进行分析，围绕市场形势、环境保护、组织管理、经济评价综合研究项目的经济效益、社会效益、移民效益及环境效益。
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场分析与营销策略
3、建设规模及主要建设内容
4、建设地点和建设条件
5、总体规划
6、工程技术方案
7、节能与环境保护
6、劳动安全与消防
7、项目组织机构与人员配置
8、项目实施进度与招投标
9、投资估算和资金筹措
10、财务评价
11、社会效益评价
12、结论与建议
第三节主要技术经济指标
本项目的主要技术经济指标见表1-1《主要技术经济指标表》：
表1-1主要数据及技术经济指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
m²
65198.33
合97.80亩
2
建筑占地面积
m²
16970.79
3
绿地面积
m²
26855.00
4
工程总建筑面积
m²
85400.00
计入容积的为68868.6平方米
4.1
住宅建筑面积
m²
59709.23
4.2
商业建筑面积
m²
5306.80
4.3
酒店
m²
3337.78
4.4
其它用房
m²
514.79
4.5
地下车库
m²
16531.40
停车位512个
5
居住户（套）数
户（套）
464
6
居住人数
人
1466
7
建筑密度
%
26.03
8
容积率
1.06
9
绿地率
41.2
10
总投资
万元
25000.00
11
总销售收入
万元
42441.50
12
总成本
万元
26061.04
13
税金及附加
万元
4294.02
14
所得税
万元
1729.31
15
税前利润
万元
11528.73
16
税后净利润
万元
9799.42
17
盈余公积
万元
979.94
按10%计
18
基准收益率
%
12
无风险报酬率+风险报酬率
19
投资利润率
%
46.11
税前
20
投资利润率
%
39.20
税后
21
投资内部收益率
%
70.69
税前
22
投资内部收益率
%
60.64
税后
23
财务净现值
万元
7414.30
i=12%,税前
24
财务净现值
万元
5792.25
i=12%,税后
25
建设期限
月
18
2011.7—2012.12
26
银行借款偿还期
年
3
27
项目投资回收期
年
1.82
税前/含建设期
28
项目投资回收期
年
1.87
税后/含建设期
29
盈亏平衡点
%
69.07
保本销售收入29315.68万元
第五节研究结论
本项目的建设，为云阳县貌建设及扩大内需都起到积极推动作用，本项目建设力求“以人为本”，使现代化生活与自然和谐同一，达到天人合一的境界，追求生态与艺术并重，在不增加造价的前提下，不断深化设计整体理念，注重生态的环境建筑设计，创作不脱离时代，但有前瞻性的建筑。
因此，本项目的实施具有一定的现实意义和社会意义。
第六节、问题与建议
（一）问题
本项目为重庆绿森实业有限公司开发，项目总用地面积65198.33m2，建设商业用房和住宅用房68868.6m2，建停车位512个。
工程量较大，商场如战场，时间意味着效益。
需加强项目建设力度，争取早日完工。
（二）建议
本项目必须严格按照经过审定的《重庆市云阳县城市总体规划》进行设计、施工。
对本项目和后续工程的衔接部位和接点要明确交待清楚，要制订与施工现场实际相吻合的科学的、合理的、详细的施工设计方案，尽量避免重复建设，如开挖、填埋等的返工，造成人力、物力和资源的浪费。
综上所述，本项目的建设是必要的和可行的，建议批复实施。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节项目提出的背景
一、云阳县地理概况
云阳县位于重庆市东部，三峡库区腹心地带，地理坐标介于东经108°24′—109°14′、北纬30°35′—31°26′之间。
东邻奉节县，南连湖北省利川市，西接万州区、开县，北靠开县、巫溪县。
南北长99.5公里，东西宽70.2公里，幅员面积3649平方公里。
长江自西向东横贯全境，境内流程68公里。
县城临江，自古为商旅必经之途，现已成为三峡库区经济带的重要组成部分。
二、新县城概况
云阳县新县城是老城沿长江整体西迁30多公里，依托一江（长江）、一河（澎溪河）、一半岛，依山傍水而建，经10年建设，赢得了“三峡移民看云阳”的美誉，一座崭新的“中国移民新城”像出水芙蓉一般，绽开在三峡库区中心。
在重庆市区县城市的发展规划中，已将云阳列为重庆市十大城市之一。
为实现该战略目标，云阳新县城远期规划占地面积将达到60平方公里，为老县城的30倍；新县城目前建成区规模已达到12平方公里，城市人口达18万多人，加上流动人口共25万左右，一座环境优美的现代化生态旅游城市已初具规模。
新县城南临长江，西临澎溪河，环绕凌空屹立的磐石城，地势开阔，用地完整，发展空间大。
是云阳县水陆交通枢纽和政治、文化、经济中心，是万里长江一颗璀灿的明珠。
第二节项目建设的必要性
一、是移民搬迁安置的需要
云阳县在三峡工程淹没迁建，无论是淹没土地和动迁人口都在三峡库区淹没总量的七分之一以上，是三峡库区最大的移民县。
云阳新县城由云阳镇、云安镇和双江镇三个移民大镇联合组建，迁入人口10万之巨，移民安置任务重；户藉制度改革以后，大批农民进城谋发展，增加了云阳新城人口荷载，加剧了安居矛盾。
该项目的开发，可增大移民安置容量、缓解安置矛盾。
是十分必要的。
二、是改
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