芳园里项目可行性研究报告Word文件下载.docx

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经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。

项目总的销售保本价格为5684元/平米。

针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。

二、北京市住宅市场分析

1、北京房地产市场发展状况

北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。

房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。

加入WTO对房地产市场的影响分析

在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。

相应的，北京也获得难得的发展机遇。

首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。

这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。

房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。

同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。

其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。

最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。

虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。

总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。

举办奥运对房地产市场的影响

申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。

为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。

比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。

另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。

拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。

包括：

900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；

450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；

300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；

150亿元将用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。

这些不仅对北京投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。

申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。

举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。

这不仅对北京的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。

举办奥运会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动北京经济的增长，提高国内外投资商对北京市场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进北京物业市场的销售和发展。

申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把北京的投资环境提高到一个更新的层次。

北京奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。

在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。

这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为北京赢得良好的城市形象，从而使北京的投资环境达到更高的层次。

2、北京市房地产市场发展展望

随着申奥的成功、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。

目前北京房地产开发投资增长迅速。

土地购置面积和土地开发面积大幅增长。

土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。

北京房地产市场供销两旺。

商品房在建规模扩大，开发速度剧增。

北京房地产市场发展潜力相当可观。

从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。

北京的购买力正处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。

北京房地产市场经营格局将会发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导北京市场。

这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。

举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。

办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。

办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。

在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；

在时间上，以举办奥运会时的2008年为界，从现在到2008年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到2008年后逐年递减直至消失。

办奥运的影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。

包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。

虽然举办奥运会和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。

对于北京房地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。

从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。

进一步讲，举办奥运会给北京房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。

WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。

到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会增多，但潜在客户会大大增加。

办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。

但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运需求，供给量与需求量应相匹配。

同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。

办奥运是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。

从整体上看，办奥运促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。

据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均衡大量地增加。

而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质量都能够充分满足房地产市场的需求。

三、项目周边市场状况

1、周边写字楼物业状况

本项目位于朝阳区芳园里地区，该地区有四星级丽都酒店、海逸酒店；

嘉林、京润别墅区；

丽都、和乔丽晶、钻石、宏源等高档公寓云集；

第三使馆区、望京第四使馆区的建设即将展开。

同时该地区有和睦家医院、北京国际学校、日本学校、德国学校、万客隆超市等商务居住条件。

雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。

另外芳园里电子城已纳入中关村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。

以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的火爆也为本项目提供了有利的实践依据。

以下对附近楼盘作一简要概述：

1、星城国际中心位于芳园里电子城，占地面积2.2万平方米，建筑总面积15万平方米，容积率为6.82。

拥有一座1万多平方米带高尔夫球场的空中花园；

两栋共管式外销国际公寓；

一栋酒店式公寓智能化写字楼，及4.6万平方米的国际商务展厅；

和3.6万平方米的智能化地下车库，800个车位，外销公寓售价为12500元/平方米，物业管理费19元/月/平米，车位每12万/个，入住率80%以上。

内销公寓售价为均价8000元/平米，物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

其户型结构如下：

户　型面积均价估价

2室2厅2卫119.278000元（人民币）/平米954160元/套

2室2厅2卫128.918000元（人民币）/平米1031280元/套

2室2厅2卫140.868000元（人民币）/平米1126880元/套

3室2厅2卫145.38000元（人民币）/平米1162400元/套

3室2厅2卫145.598000元（人民币）/平米1164720元/套

3室2厅2卫148.188000元（人民币）/平米1185440元/套

3室2厅2卫153.868000元（人民币）/平米1230880元/套

4室2厅2卫196.648000元（人民币）/平米1573120元/套

2、银枫家园位于朝阳区首都机场大山子收费出口,规划的西直门-回龙观-东直门的轻轨铁路及规划五环路也将从小区周边经过，银枫家园毗邻湖光水色的望京公园，与北京最尊贵之银湖别墅隔路相望，总建筑面积25万平方米。

物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。

物业类型：

普通住宅

价格：

均价5300元（人民币）/平米

装修状况：

毛坯房

户型结构如下：

户　　型面积单　价（均价）估　价

2室2厅2卫119.275300元（人民币）/平米632131元/套

2室2厅1卫128.915300元（人民币）/平米683223元/套

2室1厅2卫140.865300元（人民币）/平米746558元/套

3室2厅2卫145.35300元（人民币）/平米770090元/套

3室2厅2卫145.895300元（人民币）/平米773217元/套

3室2厅1卫148.85300元（人民币）/平米788640元/套

3室2厅1卫153.865300元（人民币）/平米815458元/套

4室2厅2卫190.645300元（人民币）/平米1010392元/套

3、佳境天成位于北京朝阳望京中环南路甲2号，占地面积：

9757平方米，绿化率：

30%，总建筑面积：

65000平方米，容积率为6.66。

商住办公

均价10900元（人民币）/平米

4、蓝色家族位于朝阳区京顺路与广顺南大街交汇处，距丽都酒店仅500米，紧邻百米绿化带，正对第四使馆区。

蓝色家族采用法式白派建筑的风格简约明朗，STEPBACK的立体板式塔楼设计，32层的高窗阔景。

独到精良的板塔设计是蓝色家族最大的亮点之一。

蓝色家族将2003年7月全面入住。

　物业类型：

价格：

均价5700元（人民币）/平米

装修状况：

简装

5、电子城小区位于朝阳区芳园里驼房营，小区总建筑面积33万平方米，其中经济适用住房面积为20万平方米。

小区分为三个组团，规划为13栋高层塔楼住宅，规划居住人口达9000余人。

物业管理费1.52元/月/平米，取暖费30元/月/平米。

物业类型：

经济适用房

均价3600元（人民币）/平米

户　型面积单　价（均价）估　价

2室1厅1卫84.143600元（人民币）/平米302904元/套

2室1厅1卫88.423600元（人民币）/平米318312元/套

2室2厅1卫104.813600元（人民币）/平米377316元/套

3室1厅2卫118.23600元（人民币）/平米425520元/套

3室1厅2卫121.463600元（人民币）/平米437256元/套

3室1厅2卫129.23600元（人民币）/平米465120元/套

2室1厅2卫131.33600元（人民币）/平米472680元/套

3室2厅2卫131.793600元（人民币）/平米474444元/套

6、嘉润花园位于北京朝阳区望京南湖渠东路，是由北京金致达房地产开发公司投资建设的精品内销公寓项目。

位于望京南湖渠东路，距京顺路百米之隔，占地2.5公顷，总建筑面14万平方米，包括地下2万平方米的停车库。

由A、B、C、D四栋楼和7000平米的高档会所组成。

2000底主体完工，2001年6月30日全面入住。

均价5700元（人民币）/平米

开发商：

北京金致达房地产开发有限公司

2室2厅2卫106.095700元（人民币）/平米604713元/套

2室2厅2卫114.995700元（人民币）/平米655443元/套

2室2厅2卫115.565700元（人民币）/平米658692元/套

2室2厅2卫125.55700元（人民币）/平米715350元/套

3室2厅2卫132.595700元（人民币）/平米755763元/套

3室2厅2卫147.795700元（人民币）/平米842403元/套

3室2厅2卫148.065700元（人民币）/平米843942元/套

3室2厅2卫149.795700元（人民币）/平米853803元/套

4室2厅2卫179.085700元（人民币）/平米1020756元/套

7、亮马水晶位于朝阳区亮马桥路5号，毗邻电子城，西接燕莎亮马商圈，是北京冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。

总建筑面积为41647平方米，绿化率高达31%。

主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。

公寓

均价6500元（人民币）/平米

1室2厅1卫436500元（人民币）/平米279500元/套

1室1厅1卫826500元（人民币）/平米533000元/套

2室1厅1卫856500元（人民币）/平米552500元/套

8、海润国际公寓建筑面积，售价为8988元/平方米（均价），已销售70%以上。

商住公寓

均价8988元（人民币）/平米

精装修、送全部家电

户型结构入下：

1室1厅1卫638988元（人民币）/平米566244元/套

1室1厅1卫688988元（人民币）/平米611184元/套

1室1厅1卫728988元（人民币）/平米647136元/套

2室2厅1卫1108988元（人民币）/平米988680元/套

2室2厅1卫1168988元（人民币）/平米1042608元/套

2室2厅1卫1198988元（人民币）/平米1069572元/套

3室2厅1卫1388988元（人民币）/平米1240344元/套

3室2厅2卫1518988元（人民币）/平米1357108元/套

3室2厅2卫1648988元（人民币）/平米1474032元/套

4室2厅2卫2118988元（人民币）/平米1896468元/套

2、该地区的发展前景

按北京市的远景规划，北京市将成为一个中心、10个边缘集团的“分散集团式”市区格局。

十大边缘集团：

1992年的《北京城市总体规划》中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。

从北往东数，分别为清河集团、北苑集团、芳园里集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。

十大边缘集团的形成及其各种设施的完善，悄悄地改变了北京的城市格局和市民的居住观念。

而十大边缘集团将成为北京市民新的居住区。

随着10个边缘集团人气的兴旺，除了新建小区自建的商业设施以外，还出现了上百个超市、便利店、仓储店等多种商业网点。

另外，作为一项前景广阔的新兴产业，北京物流中心、SHOPPINGMALL也建在四环路以外。

医疗、教育问题是老百姓最关心的，随着本市医疗、教育政策的改革，各个小区的小型医疗设施和社区学校会越来越多，居民就医和孩子上学会越来越方便。

在大环境上，本市以四环周边地区为主的240平方公里城市绿化带在今年年内完成，这些有吸尘、杀菌、隔音作用的城市“绿肺”将使城市边缘集团所在地区的综合环境质量比城里好得多；

小环境上，由于地价相对较低，开发商舍得减少一些容积率，做园林，让居民开门见绿，有一个好的社区环境。

有了这些优势，加之房价便宜，10个边缘集团已成为北京新的生活居住区。

相对三环内而言，四环、五环周边还有比较“整”、比较“大”的地块，能使开发商、设计师有更大的发挥空间，做出品质好、楼体形式合理、绿化率高、密度小、配套全、适合居住的好房子。

因此，10个边缘集团也就成了北京最适合居住、最富有时代气息的人文区域。

从空中鸟瞰，京城规划中的10个边缘集团均是围绕着五环路线而建，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里（望京）、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。

有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，五环成为住宅旺地已指日可待。

东北五环附近的银枫家园、宏源公寓、星城国际等，望京附近的慧谷金色家园都有多条公交线路经过，因此受到购房者的青睐。

3、企业的影响

该地区属于中关村高科技产业发展特区内，有雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等国外大型企业集团，同时又有国内大型企业如北京兆维科技股份有限公司、北京京东方科技集团股份有限公司、北京电子城科技园、北京牡丹电视新厂区、东光电工厂、海军701厂等企业。

A、北京兆维科技股份有限公司（简称兆维科技）位于北京电子城科技园区内，是一家以通信和IT产业为核心业务的高科技上市公司（股票代码600658）,旗下共有十一家分、子公司及参股公司。

截至2002年6月，公司总资产已超过7.3亿元人民币。

作为北京电子信息产业的支柱之一，兆维科技的发展得到了来自政府的有力支持。

在第一大股东北京兆维电子（集团）有限责任公司坚实的技术产品化和多元化规模经营基础上，兆维科技还拥有强大的技术开发、创新能力和成功的国际合作经验，国际合作伙伴包括西门子、康宁、摩托罗拉等诸多跨国通信业巨人。

而上市公司雄厚的投资、融资实力以及全新的运作机制、经营机制和激励机制，则是科技创新和企业发展的不竭动力。

目前，兆维科技业已形成了以网络通信与光通信、通信及相关设备制造、通信网络优化系列产品与印刷材料等产品体系构成的完整的产业链。

主导产品的销售网络覆盖国内主要城市和地区，2001年销售收入相比2000年增长逾两倍，已经成为享誉业界的通信及相关设备制造商，通信及网络服务提供商。

将逐步发展成为中国最大的通信产业基地之一。

B、北京京东方科技集团股份有限公司创立于1993年4月，是一家由管理层和员工出资650万元，在连续亏损七年的传统国企――北京电子管厂的基础上，按现代企业制度共同发起设立的民营化机制的股份制公司，于1997年在深圳证券交易所上市。

目前公司注册资本5.5亿元人民币，总资产67.8亿元人民币。

公司创立十年来，业务一直快速稳健增长，2002年集团营业额达91.1亿元人民币。

其中，主营业务收入47.8亿元人民币，比企业创立初期增长60倍。

四、项目建设定位：

1、建筑面积及内容：

根据北京市规划委员会规划意见书的要求，本项目可建造两栋住宅楼，一栋写字楼，建筑面积为87300平方米，其中地上建筑面积为7