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1、经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。二、 北京市住宅市场分析1、北京房地产市场发展状况北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5 年经济

2、发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。加入WTO对房地产市场的影响分析在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注

3、。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。最后，大量国外投资者的渗入，将提

4、高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。举办奥运对房地产市场的影响申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾1800亿元。包括

5、：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等；450亿元用于环境治理，实现天更蓝、水更清、地更绿；300亿元用于信息化建设，初步实现电子政务、电子商务、信息化社区和远程教育；150亿元将用于水、电、气、热等生活设施的建设和改造等。这些不仅对北京投资硬环境的改善具有非常直接的促进作用，而且对居住的舒适性也将得到提高，总体提升了不动产物业的价值。申奥成功将带动一批相关产业的发展，给国内外的投资商带来了重大的商机。举办奥运无论是对广告业、旅游业、体育产业，还是零售商业等，都将得到发展的机会。这不仅对北京的一些行业来讲是一个巨大的机会，对于其它省市，乃至于全球的投资商，都是一个重要的商机。举办奥运

6、会，还将增加就业，增加居民的收入，从消费的角度来看，这无疑会拉动北京经济的增长，提高国内外投资商对北京市场投资的回报率和盈利的乐观性，同样可以促进北京物业市场的销售和发展。申奥成功将促进科技等服务行业的发展，将把北京的投资环境提高到一个更新的层次。北京奥运提出了“绿色奥运、科技奥运和人文奥运”，在环境治理、绿化城区建设、公园化的城市、三废治理等等方面，都将投入大量资金。在水环境的治理、空气污染的改善以及生活垃圾的处理和改善方面，也要做许多工作。这些项目的开展，都离不开相关行业的发展，必将为北京赢得良好的城市形象，从而使北京的投资环境达到更高的层次。2、北京市房地产市场发展展望 随着申奥的成功、

7、加入WTO的利好，房地产市场热度升级。目前北京房地产开发投资增长迅速。土地购置面积和土地开发面积大幅增长。土地购置面积为284.9万平方米，土地开发面积为459.2万平方米，分别增长2.8倍和3.5倍，说明在开发投资和开复工面积强势增长的同时，土地购置面积和土地开发面积也有很大幅度的增长，后劲十足，势头强劲。北京房地产市场供销两旺。商品房在建规模扩大，开发速度剧增。北京房地产市场发展潜力相当可观。从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好、房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力正处于上升阶段，随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增加。北京房地产市场经营格局将会

8、发生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的要求和表现。 举办奥运会对北京房地产市场的影响，具有区域性、局部性、时间性的特征。办奥运对城市结构、物业布局和房地产市场格局有重大影响，但对房地产市场需求总量的直接影响并不大。办奥运的辐射力，在空间上是递减的在时间上是先增后减的。在空间上，距奥运场馆尤其是奥运村越远，辐射力越小，虽然全北京都能够从奥运受益，但城市重心还是会进一步北移；在时间上，以举办奥运会时的2008年为界，从现在到2008年，办奥运的影响趋势是逐年递增，到2008年后逐年递减直至消失。办奥运的

9、影响是表层性的，而入世对北京房地产市场的影响，是深层次、制度性、全局性、环境上的，比举办奥运会的影响更加重要、更加深刻、更加持久。包括房地产企业在内的众多企业要面对更多的国内外竞争对手，挑战与机遇并存。虽然举办奥运会和入世对北京房地产市场同为利好因素，但是两者的重要性不可同日而语。对于北京房地产市场而言，举办奥运会和入世是一种互动关系，两者既相互联系，相互作用，又相互补充。从时间上看，举办奥运会和入世几乎同时作用于北京房地产市场，这使得北京房地产市场步入了新的历史时期，新的阶段。进一步讲，举办奥运会给北京房地产带来的契机是在WTO规则下实现的。WTO规则对开发商来说是新的、不熟悉的东西，企业在

10、不熟悉的环境中运营具有很大的风险，这种风险主要是政策风险和规则风险，这种风险与市场风险相互作用，从而增加了市场的不确定性，我们对这种政策风险和规则风险要有足够的认识和充分的准备。到2008年奥运会举办之前，除奥运会本身所需场馆外，其它直接需求不会增多，但潜在客户会大大增加。办奥运会使北京的全国核心地位得到加强，国际化程度提高，城市功能得到加强，环境得到改善，会吸引更多的国内外人士来北京观光、旅游、工作、生活、学习，集聚了人气，潜在客户大大增加，带动经济持续增长，整个城市购买力上升，这些必然会引致对各类房地产物业的需求上升。但是，这一需求具有不确定性，这要求决策者眼光长远，头脑清醒，冷静看待奥运

11、需求，供给量与需求量应相匹配。同时因为奥运会后的需求肯定是下降的。办奥运是北京房地产市场的一个前所未有的发展契机。从整体上看，办奥运促进北京持续、平稳、健康发展的繁荣局面，人们的预期变得更好，集聚了人气，总的投资会增加，从而使开发商对未来北京房地产市场有一个良好的预期，对前景充满信心，刺激、带动更多的本地或外地开发商投资房地产，增加投资，大干快上做项目，投资有不断扩大的趋势，从而使整个房地产市场的供给明显增加。据我们分析预测，因为奥运村及奥运设施对城市布局、物业结构和房地产市场格局的影响，会导致城北的供给急剧大幅增加，城南的供给会均衡大量地增加。而且，供给的有效性大大增强，供给的速度、数量和质

12、量都能够充分满足房地产市场的需求。三、 项目周边市场状况1、周边写字楼物业状况本项目位于朝阳区芳园里地区，该地区有四星级丽都酒店、海逸酒店；嘉林、京润别墅区；丽都、和乔丽晶、钻石、宏源等高档公寓云集；第三使馆区、望京第四使馆区的建设即将展开。同时该地区有和睦家医院、北京国际学校、日本学校、德国学校、万客隆超市等商务居住条件。雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等电子产品的加工出口为该地区提供产业支持。另外芳园里电子城已纳入中关村科技园五园一区的大规划内，入住的新技术企业享受与中关村科技园同等的优惠税收政策。以上利好条件促进了本项目的发展前景，同时周边楼市的火爆也为本项目提供

13、了有利的实践依据。以下对附近楼盘作一简要概述： 1、星城国际中心位于芳园里电子城，占地面积2.2万平方米，建筑总面积15万平方米，容积率为6.82。拥有一座1万多平方米带高尔夫球场的空中花园；两栋共管式外销国际公寓；一栋酒店式公寓智能化写字楼，及4.6万平方米的国际商务展厅；和3.6万平方米的智能化地下车库，800个车位，外销公寓售价为12500元/平方米，物业管理费19元/月/平米，车位每12万/个，入住率80%以上。内销公寓售价为均价8000元/平米，物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。其户型结构如下： 户型 面积 均价 估价2室2厅2卫 119.27 8000元（人民币）

14、/平米 954160元/套 2室2厅2卫 128.91 8000元（人民币）/平米 1031280元/套 2室2厅2卫 140.86 8000元（人民币）/平米 1126880元/套 3室2厅2卫 145.3 8000元（人民币）/平米 1162400元/套 3室2厅2卫 145.59 8000元（人民币）/平米 1164720元/套 3室2厅2卫 148.18 8000元（人民币）/平米 1185440元/套 3室2厅2卫 153.86 8000元（人民币）/平米 1230880元/套 4室2厅2卫 196.64 8000元（人民币）/平米 1573120元/套2、银枫家园位于朝阳区首都机场

15、大山子收费出口,规划的西直门-回龙观-东直门的轻轨铁路及规划五环路也将从小区周边经过，银枫家园毗邻湖光水色的望京公园，与北京最尊贵之银湖别墅隔路相望，总建筑面积25万平方米。物业管理费为3元/月/平米，取暖费30元/年/平米。物业类型： 普通住宅 价格： 均价5300元（人民币）/平米 装修状况： 毛坯房 户型结构如下： 户型 面积 单价（均价） 估价 2室2厅2卫 119.27 5300元（人民币）/平米 632131元/套 2室2厅1卫 128.91 5300元（人民币）/平米 683223元/套 2室1厅2卫 140.86 5300元（人民币）/平米 746558元/套 3室2厅2卫 1

16、45.3 5300元（人民币）/平米 770090元/套 3室2厅2卫 145.89 5300元（人民币）/平米 773217元/套 3室2厅1卫 148.8 5300元（人民币）/平米 788640元/套 3室2厅1卫 153.86 5300元（人民币）/平米 815458元/套 4室2厅2卫 190.64 5300元（人民币）/平米 1010392元/套 3、佳境天成 位于北京朝阳望京中环南路甲2号，占地面积：9757平方米， 绿化率： 30% ，总建筑面积： 65000平方米，容积率为6.66。 商住办公 均价10900元（人民币）/平米 4、蓝色家族位于朝阳区京顺路与广顺南大街交汇处，

17、距丽都酒店仅500米，紧邻百米绿化带，正对第四使馆区。蓝色家族采用法式白派建筑的风格简约明朗，STEPBACK的立体板式塔楼设计，32层的高窗阔景。独到精良的板塔设计是蓝色家族最大的亮点之一。蓝色家族将2003年7月全面入住。物业类型： 价格：均价5700元（人民币）/平米 装修状况： 简装 5、电子城小区位于朝阳区芳园里驼房营，小区总建筑面积33万平方米，其中经济适用住房面积为20万平方米。小区分为三个组团，规划为13栋高层塔楼住宅，规划居住人口达9000余人。物业管理费1.52元/月/平米，取暖费30元/月/平米。 物业类型： 经济适用房 均价3600元（人民币）/平米 户型 面积 单价（

18、均价） 估价 2室1厅1卫 84.14 3600元（人民币）/平米 302904元/套 2室1厅1卫 88.42 3600元（人民币）/平米 318312元/套 2室2厅1卫 104.81 3600元（人民币）/平米 377316元/套 3室1厅2卫 118.2 3600元（人民币）/平米 425520元/套 3室1厅2卫 121.46 3600元（人民币）/平米 437256元/套 3室1厅2卫 129.2 3600元（人民币）/平米 465120元/套 2室1厅2卫 131.3 3600元（人民币）/平米 472680元/套 3室2厅2卫 131.79 3600元（人民币）/平米 4744

19、44元/套 6、嘉润花园位于北京朝阳区望京南湖渠东路，是由北京金致达房地产开发公司投资建设的精品内销公寓项目。位于望京南湖渠东路，距京顺路百米之隔，占地2.5公顷，总建筑面14万平方米，包括地下2万平方米的停车库。由A、B、C、D四栋楼和7000平米的高档会所组成。2000底主体完工，2001年6月30日全面入住。 均价5700元（人民币）/平米 开发商： 北京金致达房地产开发有限公司 2室2厅2卫 106.09 5700元（人民币）/平米 604713元/套 2室2厅2卫 114.99 5700元（人民币）/平米 655443元/套 2室2厅2卫 115.56 5700元（人民币）/平米 6

20、58692元/套 2室2厅2卫 125.5 5700元（人民币）/平米 715350元/套 3室2厅2卫 132.59 5700元（人民币）/平米 755763元/套 3室2厅2卫 147.79 5700元（人民币）/平米 842403元/套 3室2厅2卫 148.06 5700元（人民币）/平米 843942元/套 3室2厅2卫 149.79 5700元（人民币）/平米 853803元/套 4室2厅2卫 179.08 5700元（人民币）/平米 1020756元/套 7、亮马水晶位于朝阳区亮马桥路5号，毗邻电子城，西接燕莎亮马商圈，是北京冠德房地产开发有限公司开发的高档公寓。总建筑面积为41

21、647平方米，绿化率高达31%。主要户型为一居和二居，为白领阶层精心打造，园区内绿化面积大，水景设计巧妙，完善。 公寓 均价6500元（人民币）/平米 1室2厅1卫 43 6500元（人民币）/平米 279500元/套 1室1厅1卫 82 6500元（人民币）/平米 533000元/套 2室1厅1卫 85 6500元（人民币）/平米 552500元/套8、海润国际公寓建筑面积，售价为8988元/平方米（均价），已销售70%以上。 商住公寓 均价8988元（人民币）/平米 精装修、送全部家电户型结构入下：1室1厅1卫 63 8988元（人民币）/平米 566244元/套 1室1厅1卫 68 89

22、88元（人民币）/平米 611184元/套 1室1厅1卫 72 8988元（人民币）/平米 647136元/套 2室2厅1卫 110 8988元（人民币）/平米 988680元/套2室2厅1卫 116 8988元（人民币）/平米 1042608元/套2室2厅1卫 119 8988元（人民币）/平米 1069572元/套 3室2厅1卫 138 8988元（人民币）/平米 1240344元/套 3室2厅2卫 151 8988元（人民币）/平米 1357108元/套 3室2厅2卫 164 8988元（人民币）/平米 1474032元/套 4室2厅2卫 211 8988元（人民币）/平米 189646

23、8元/套2、该地区的发展前景 按北京市的远景规划，北京市将成为一个中心、10个边缘集团的“分散集团式”市区格局。十大边缘集团：1992年的北京城市总体规划中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团。从北往东数，分别为清河集团、北苑集团、芳园里集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。十大边缘集团的形成及其各种设施的完善，悄悄地改变了北京的城市格局和市民的居住观念。而十大边缘集团将成为北京市民新的居住区。 随着10个边缘集团人气的兴旺，除了新建小区自建的商业设施以外，还出现了上百个超市、便利店、仓储店等多种商业网点。另外，作为一项前景广阔的新兴产业，北京物流

24、中心、SHOPPINGMALL也建在四环路以外。医疗、教育问题是老百姓最关心的，随着本市医疗、教育政策的改革，各个小区的小型医疗设施和社区学校会越来越多，居民就医和孩子上学会越来越方便。在大环境上，本市以四环周边地区为主的240平方公里城市绿化带在今年年内完成，这些有吸尘、杀菌、隔音作用的城市“绿肺”将使城市边缘集团所在地区的综合环境质量比城里好得多；小环境上，由于地价相对较低，开发商舍得减少一些容积率，做园林，让居民开门见绿，有一个好的社区环境。有了这些优势，加之房价便宜，10个边缘集团已成为北京新的生活居住区。相对三环内而言，四环、五环周边还有比较“整”、比较“大”的地块，能使开发商、设计

25、师有更大的发挥空间，做出品质好、楼体形式合理、绿化率高、密度小、配套全、适合居住的好房子。因此，10个边缘集团也就成了北京最适合居住、最富有时代气息的人文区域。 从空中鸟瞰，京城规划中的10个边缘集团均是围绕着五环路线而建，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里（望京）、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，五环成为住宅旺地已指日可待。东北五环附近的银枫家园、宏源公寓、星城国际等，望京附近的慧谷金色家园都有多条公交线路经过，因此受到购房者的青睐。

26、3、企业的影响该地区属于中关村高科技产业发展特区内，有雀巢中国总部、ABB、松下电子管、爱立信、诺基亚、西门子等国外大型企业集团，同时又有国内大型企业如北京兆维科技股份有限公司、北京京东方科技集团股份有限公司、北京电子城科技园、北京牡丹电视新厂区、东光电工厂、海军701厂等企业。A、北京兆维科技股份有限公司（简称兆维科技）位于北京电子城科技园区内，是一家以通信和IT产业为核心业务的高科技上市公司（股票代码600658）,旗下共有十一家分、子公司及参股公司。截至2002年6月，公司总资产已超过7.3亿元人民币。作为北京电子信息产业的支柱之一，兆维科技的发展得到了来自政府的有力支持。在第一大股东北

27、京兆维电子（集团）有限责任公司坚实的技术产品化和多元化规模经营基础上，兆维科技还拥有强大的技术开发、创新能力和成功的国际合作经验，国际合作伙伴包括西门子、康宁、摩托罗拉等诸多跨国通信业巨人。而上市公司雄厚的投资、融资实力以及全新的运作机制、经营机制和激励机制，则是科技创新和企业发展的不竭动力。 目前，兆维科技业已形成了以网络通信与光通信、通信及相关设备制造、通信网络优化系列产品与印刷材料等产品体系构成的完整的产业链。主导产品的销售网络覆盖国内主要城市和地区 ，2001年销售收入相比2000年增长逾两倍，已经成为享誉业界的通信及相关设备制造商，通信及网络服务提供商。将逐步发展成为中国最大的通信产

28、业基地之一。B、北京京东方科技集团股份有限公司创立于1993年4月，是一家由管理层和员工出资650万元，在连续亏损七年的传统国企北京电子管厂的基础上，按现代企业制度共同发起设立的民营化机制的股份制公司，于1997年在深圳证券交易所上市。目前公司注册资本5.5亿元人民币，总资产67.8亿元人民币。公司创立十年来，业务一直快速稳健增长，2002年集团营业额达91.1亿元人民币。其中，主营业务收入47.8亿元人民币，比企业创立初期增长60倍。四、 项目建设定位：1、建筑面积及内容：根据北京市规划委员会规划意见书的要求，本项目可建造两栋住宅楼，一栋写字楼，建筑面积为87300平方米，其中地上建筑面积为7