房地产开发企业的税务筹划doc文档格式.docx
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作为房地产开发企业，是国家众多行业中税费最重的行业之一，如何在纳税中控制风险，是房地产开发企业必须思考的问题。
我刚刚得到一个消息，东北某城市国税、地税对房地产行业进行专项检查的时候，发现了一个3.12大案，建筑施工企业给开发企业开发票，就是把发票通过增加建筑施工成本，然后减少它的纳税所得额，减少土地增值税的增值额，最近这个案子破了。
不光是一家企业，有很多企业来给房地产开发商开发票，比如说我房地产开发商不要这个企业施工，但是施工企业给他提供的发票是假的，可能是盖的这个章，另外一个公司开的，这个问题查出来了，已经报到财政部了。
街道下属的企业也给房地产开发商开发票，引起了大量的关注，涉案企业所在城市每一家开发商凡是涉及这个问题的，一家一家查，说明房地产开发企业面临很大的风险的。
所以，原来没有打破，现在税务局也知道了，房地产开发商的成本有一部分是虚的，有一部分是通过发票的成本抵的。
东北这个东西报到财政部了，就势必会引起对全国房地产开发商的检查。
房地产开发企业大家都知道，本身这个行业负担就是非常重的，咱们每个企业为了减少纳税所得额，减少土地增值税的增值额，在这方面做了一些不必要的文章，现在没有深度纠的时候，没有表现出来，现在风险已经付出水面了，3.12大案一破，势必揭开了这个行业的黑幕，势必这个事情会波及到全国，难道就东北一个城市的房地产开发商这样做吗？
区分不同的情况，有的房地产企业委托一个施工企业施工了，但是施工企业提供的不是真实的发票，或者代开的，只要这个事情真实合法还可以，如果不真实合法，有的地方房地产开发商让多开一些发票，这个问题就表现的非常突出，现在据说在这个城市房地产开发商都在处理这件事情。
实际上呢，在我们的企业税收管理当中，我们有很多企业还会面临很多很多具体的实际问题，如何规避实际中的风险也是非常重要的。
去年我们接触了一个房地产开发商，在规划建设的时候，已经进入施工阶段了，没有想到，在施工规划设计中，可能考虑得不周全，对周围的居民进行挡光了，而且重要的建筑物被挡上了，是一个教堂，教堂是一个宗教场所，房地产开发商周围的教堂、居民就纷纷找房产开发商理论，要求房地产开发商停工。
后来房地产开发商迫于压力，觉得对周围的教堂挡上了，这样的话，怕引起事端。
这样房地产开发商就主动的跟居民、教堂谈判，双方达成了补偿协议，付挡光费，这个企业整个金额付1000多万的挡光费。
但是双方也签了一些合同，双方约定，我给你付挡光费，咱们就两清了。
但是这个企业的财务总监应该还是比较有经验的，觉得如果房地产公司对周围的居民、教堂要付挡光费的话，我能不能在企业所得税前扣除？
这个就打了一个问号。
这个企业的财务总监给我打电话，我们要给周围的居民付挡光费，如果税务部门检查的话，会检查什么？
我说，如果挡光费是真实发生的，是可以在企业所得税前扣除的。
这个是从税收的法理来看，都是属于你的相关支出。
按照我们国家《所得税法》的规定，付出挡光费是可以在所得税前扣除的。
税务部门检查的时候有一个顾虑在里面，你跟周围的居民、教堂签了一个协议，就只有收款收据，这样的情况下，你扣除的话，作为税务机关他有压力，假如推而广之，旁边的开发商，也找一些居民，也签了一个协议，把钱也付出了，没有业主的抵扣凭证的话，也可以从所得税前扣除，税务机关怎么证实这个真实性。
比如说另外的开发商能不能用这个方式做假？
我在周围找几个居民，说挡光了，钱就付出了，税务机关一定要关注这个事情的真实性，到底是不是真实发生了，这是税务机关考虑问题的重要内容。
第二个，付挡光费对方不可能给你出正规的发票，在这种情况下，作为我们房地产开发商，如何控制这类情况的税收风险？
如何控制税收风险？
后来我给这个企业的财务总监出了一个主意，既然税务机关关注这个方面，既然已经真实发生了挡光费，这是肯定的，肯定发生了，而且是真实发生了，既然已经真实了，我说那你不如做的彻底一点。
他说怎么彻底一点儿？
我说，你现在跟周围的居民和教堂协商，协商什么呢？
既然付款项了，你配合我做一个动作，我不能把钱给你了，我没有任何证据，或者没有任何的证明。
我负担费用发生的时候，要更进一步的证明，要对方配合一下，他们说这个好办，都可以配合。
我给他们钱，他们配合一下没问题。
我说，你让附近的居民找一个代表或者教堂到法院起诉你，起诉你不走法院的判决程序，就是由法院书面调解，把大家召集到一起，以法院的身份，出一个书面调解书，然后再支付这些企业的挡光费。
为什么这么处理呢？
这么处理以后你就取得了第三方的证据，税务机关再检查的时候，他就觉得这个挡光费是经过法院审理，通过法院书面调解的方式达成的，这个问题的真实性就得到了印证。
如果没有这样一个证据链，就是你和你侵权的一方，双方达成的协议的话，税务机关在采信的时候，他有一定的压力，他往往不太相信你们双方达成的单方的协议。
如果有法院的证据，实际上我们的税收风险就使房地产开发企业控制在可控的范围。
不管谁来查帐，纳税人都可以提供第三方的证据。
企业的财务管理中，每天都会接触这样那样的问题。
去年有两家房地产开发商搞的一个协议，这个协议出现什么问题呢？
双方是一种土地买卖协议，A公司约定把土地卖给B公司，合同的金额是1个亿，合同签订一周之内，B公司要支付5000万，合同签订三个月，A公司要把土地权属变更到B公司，然后B公司再支付余款，合同内容就这么几条。
但是合同签订以后，B公司按照合同的约定，在7个工作日之内，把钱付给A公司了，但是到了合同签订三个月当中，A公司并没有把土地使用权过户到B公司名下，他们原来签合同前，没有考虑土地转让过程中面临的法律风险。
合同签订完以后，A企业把土地过户到B公司名下，要补偿大量的税款，这样双方就开始扯皮了。
按照合同，三个月A企业就要把土地过户到B企业名下，但是A企业迟迟没有过户，后来拖到1年左右了，A公司没有把土地过户到B公司，B公司另外的5000万也没有付过A公司，就产生了很大的分歧，也承担了一个风险，说这样的话，双方就不想为这个事情闹翻脸，双方就商定这个合同不再执行了。
双方又签订了一个补充协议，我们作为B公司的税务顾问，第一个协议我们没有看，等他签订补充协议的时候，我们是B公司的税务顾问，他们签订补充协议的时候，双方是这么约定的。
第一原合同作废了，不再生效了。
A企业要返还B企业交的5000万，同时双方又约定A公司不但退还5000万，再支付5000万，还要向B企业支付资金占有费300万。
因为B企业在一年之前，就把钱付给A企业，B企业等于把钱借给了A公司，我已经预付了5000万了，我的资金也是有成本的，B公司的5000万可能是从银行贷的，也可能从别的地方借的，也有可能是自由资金，但是我的资金在A公司的帐上呆了1年了，你应该付我们企业资金占用费300万，双方的合同就作废了，这个就达成协议了。
我们当时看到补充协议的时候，就意识到一个问题，B企业在收到300万资金占用费的过程中，B公司要面临两个纳税问题，它要收取的是资金占用费，要承担营业税的纳税义务，等于你把资金借给了A公司，你收取的借款利息，等于你提供了经营劳务，也是营业税的纳税义务，我们经营劳务也包括企业，不单单是银行，包括企业把钱借给另外一个公司，如果你收取利息的话，还要交税。
第二，你收到了资金占用费，还要交企业所得税，两个纳税义务，流转税的纳税义务和所得税的纳税义务是同时存在的。
我们作为B公司的税务顾问，我说，我觉得你这样表述不好，为什么不好呢？
这300万，你可以理解成你把款项借给了A公司，然后收取的资金占用费，我们这一方认为，你这300万可能更倾向于什么呢？
是因为你俩的合同关系，是你们买卖土地的合同关系无法执行。
无法执行的原因是什么呢？
是A公司无法将土地变更到B公司名下，是因为A公司违约，我觉得300万不单单是资金占用的问题。
你们两个企业认为他占有了资金，而收取的资金占用费。
我更觉得性质是对方违约，我觉得应该是属于违约金的范畴。
我们在补充协议当中该怎么签呢？
A公司要支付B公司违约金300万，是因为你违约导致了我的资金你在变相使用，这300万是给B公司造成的一种损失，所以说，A企业要支付B企业违约金。
当B公司收到违约金还交不交税？
不交，违约金是不属于营业税的劳务的，是因为对方违约，营业税的纳税义务和附加税的纳税义务从此就消除了。
推而广之，上周我们在大连的房地产开发商问到一个问题，我们在卖房逾期交房了，我们付给对方的违约金可以在企业所得税中扣除？
我逾期交房我向购房者支付的赔偿金，可以不可以在企业所得税中扣除？
是可以的，我们随之补充一条，A企业如果向B企业支付违约金300万，这个违约金可以不可以在A企业的所得税中扣除？
可以，这是因为法律关系形成的，包括刚才的逾期交房所支付的违约金，双方都是有民事权利的民事主体，都是可以在所得税中扣除的。
大家一定要掌握这个基础，一方要支付另一方补偿金，或者法院判决的费用，都是可以在企业所得税中扣除的。
但是什么不让扣除呢？
比如说行政处罚不让扣除，比如说带有罚款、罚金是不让扣除的，比如说行政部门对企业进行处罚了，如果是两个经济主体通过签订一定的合同，实际上是可以在所得税中扣除的，这个咱们也顺便了解一下。
也就是说我们企业在进行纳税的业务过程中，要时时刻刻面临着纳税的法律风险，有的时候我们企业要准确掌握我们的税收的相关政策法规，使我们企业实际面临的税收问题加以解决。
我们每天会接受很多大量的咨询问题，这些咨询问题都是我们企业遇到的一些问题，或者在查帐的过程中，遇到这样那样的问题。
前一段时间我们有一家企业，也是一个房地产开发商，正好税务局在企业查帐，查帐查出什么问题？
公司给公司的董事长、总经理买了一些高尔夫会所的会员卡，这个会员卡很贵的，可能要上百万。
这个税务机关在检查的时候就发现了，公司为企业的高官买了会员卡，所支付的费用是否可以在企业所得税中扣除，这个就引起了争议了。
税务机关认为，你给你们高管买了高尔夫会员资格，是供高管娱乐的费用，不属于公司有关的成本费用，不让扣除。
而且税务机关说了，我不但不让扣除，我还要征你的个人所得税，等于单位给个人支付了一定的费用，所以这个公司的财务总监给我打电话，到底能不能扣除？
我给企业老总买的俱乐部的会员卡，可不可以在我的个人所得税中扣除？
我个人认为这个事情，第一，税务机关讲的道理，我认为有一定的道理，为什么有一定的道理？
因为税法说了，企业发生的成本费用和相关支出要和企业相关联，你为高管买的会员卡，是供个人消遣和娱乐的话，税收不让扣除，是有法律规定的。
比如说一个企业为另外一个企业担保，另外一个企业承担不起了，你必须承担法律担保损失。
你是一个担保损失，你没有取得相关的收益，这个就不能在所得税中扣除。
如果你成本的支出没有和你企业所得税相关联的话，不允许在所得税中扣除。
后来这家公司又给我打电话，李老师我给你说，我们是卖别墅的，我们买会员卡很大的程度上，不是让董事长、总经理去娱乐、消遣。
这样的话你可以跟税务机关这样的沟通，税务机关不让你扣除，是认为你这是给个人购买的高档娱乐场所，是供个人消费的，不让扣除。
我说你得提供一些相关的证据，你跟税务机关的相关人员进一步的沟通，我们公司购买会员卡，是我们公司营销战略的重要组成部分，为什么说是重要的战略组成部分呢？
我们的消费群，高尔夫的会员卡都是我们别墅的购买群体，让我们公司的高管成为高尔夫会员资格，使他们有相互交流意见的地方，是我开拓市场的一部分，理应是我消费的一部分。
《税法》是大家一定要站在一个高度去看它，他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度，它只能是一个原则，企业要进行专业判断。
你这么一说，我觉得有一定道理，因为你是卖别墅的，能买起别墅的人，都在哪儿出没呢？
都在高尔夫俱乐部出没，所以说我们公司购买的会员卡，不是让董事长自己消遣和娱乐，是我们公司营销战略的组成部分，你可以提供一些证据，哪些人是在这里谈成的。
这说明我们作为纳税一方要有举证的责任，企业一定要理解举证的责任。
后来我们给企业出了一系列的主意，我说你回去之后，你不要简单的跟税务机关沟通，你要提供进一步的证据，你们公司为什么要买会员卡，有没有董事会同意？
我们公司有什么决议，我们除了开发高尔夫的会员外，我还有其他措施，我把营销方案提出来，你看买会员卡是不是在营销方案中，甚至哪几个项目是在这谈成的，这个时候税务机关就可以采信你的证据了。
纳税人要提供更多的证据，来证明你的安排和做法是经得起推敲的。
但是我们往往很多企业，在进行税务处理的过程当中，没有下工夫，所以说这种风险自然存在的。
实际上我们的税收风险来于什么呢？
在进行税务处理的过程当中，我们很多企业往往把简单的问题，更多的跟税务机关的谁沟通呢？
跟专管员沟通，大家在税务交流和交换意见的时候，不要问一个人，要从不同的渠道和层面获得不同的信息，这个信息获得的过程中，往往出现失误或者偏差，就会给企业造成很大的损失。
去年我们在大连接触一家房地产开发商，这个董事长就说了，实际上我们董事长不研究税，我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了，这样就会出现什么问题呢？
大连的房地产开发商，它盖的是类似别墅的，户型都非常大，都是200平米以上的大户型的房子，都是非普通标准住宅了，它那个地方傍山，他经过研究调查，凡是能买起这个房子的，都希望房子非常大，所以他们就不能开发小户型，原来开发的时候都是大户型。
所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题，土地增值税怎么预征的问题。
正好当时税务局有一个文件，文件是怎么规定的？
住宅预征率是1%，非住宅是2%。
那么这个企业财务经理到税务机关一问，这个专管员说，你们的项目属于非标准住宅，你按照预征的规定，应该按2%预征，因为你的房子是非普通标准住宅，应该预征率是2%。
当时我们企业财务经理给我回复，他向税务机关征询，税务机关说应该预征2%，是税务机关答复我们2%。
这次技术人员给我讲，我们就问你们的咨询人员了，问一下你们对这个问题的理解，你们的人员并没有轻易答复我们，而是让我们提供了当地税务机关的文件。
他们看出文件的破绽来了，住宅1%，非住宅2%，说没有说非普通标准住宅2%了。
非住宅是什么呢？
非住宅是指商户和写字间，我们是属于住宅，但是属于非普通标准住宅，非普通标准住宅是不是住宅？
大家说非普通住宅是不是住宅？
是。
还是1%，你们的咨询人员给我们这样答复，我们就明白了。
他说李老师，如果没有咨询机构，我觉得财务经理给我的答复，按税务局2%的税收来征，我们应该是非普通标准住宅应该是1%。
我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的，自己先钻研，然后问税务局专管员。
我们以前一出现问题就向税务专员问，如果答错了，如果我们按2%征收的话，就会差1000万，我们这些风险都是自觉不自觉产生的，就会发现这样或者那样的风险。
所以我们想，在企业的运营过程中，控制企业的税收风险是必然的过程，房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是必然的过程。
有的时候我们的风险是防不胜防的。
什么是防不胜防呢？
有的时候可能这个方案不是财务做出来，都是营销做出来的，财务人员核算的时候才会想到这个问题。
我们前一个阶段在沿海地区有一个房地产开发商，正好看到他有一个宣传，我们就看出一个问题。
他们做了这样的一个促销手段，凡是购买我第一套房屋的人，你买我第一套房子的时候，因为它是一个县级市，房地产开发商本来少。
买我第一套房子的人，我按购房款，给你折一个积分卡。
如果第一套50万，给你折成5万的积分，等于你购房款的价折算成储值卡一样，这个积分什么时候有效率呢？
如果你在我公司买第二套房子，这个积分会折算成给你一定的激励了。
我给你会员卡的积分是没有价值的，我给你折成积分了。
假如你在这买第二套房子，我开发另外一个小区你又买了一套，你拿会员卡就可以享受会员待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我给你送电冰箱、空调，我把你买第一套房子的款给你折成积分。
他给我讲销售方案的时候，我觉得这个企业挺有创意的，我再给他说，你行使积分奖励的时候带没有带个人所得税？
你赋予他奖励的时候，你还要代扣20%的个人所得税，因为他不是你的员工，所以你给他的奖励，等于是他获得其他所得了，要征20%的个人所得。
他说李老师，这个我们没有，我们很多情况下，我们企业有可能没有想到，这里会隐藏着这种风险。
而且他不是一套啊，这个地方购房者一人买几套的很多，这个奖励在实际中会很多的，我们给他送空调或者送冰箱了，还有个人我就直接给他现金了。
还有的情况下，我给他折扣了，如果税务机关在专项检查中，发现你兑现积分奖励了，他一旦想到这里还隐藏个人所得税，这就是你的风险。
如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候，你的风险都要准确的估计，你的业务所产生的法律风险，大家一定估计到这种风险。
在这个过程中，我们企业往往这些促销方案、销售方案，是不是由财务部门提出的？
不是，是由经营部门、运营部门提出的，他们进没进行税收上的论证呢？
没有。
你没有看什么税务风险，视而不见。
什么时候出现问题了，税务机关检查的时候，人家把这个问题查出来了，这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。
境外的企业，大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的？
他们在做每一个合同，做促销方案的时候，都会有专业的人员帮他们做风险审核，你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢？
取得收益的一方必须要纳税，这个早就定下来了，国内的企业和国内的企业签合同的时候，往往没有阐述税由谁承担。
达能设计合同的时候，你这个股权激励是由谁承担纳税的义务，人家在设定的时候就约定好了，说明人家有一套相关的制度规避自己的税收法律风险。
而我们国内的企业并没有制度化，并没有体制化，所以我们会有这样那样的风险。
实际上呢，作为房地产开发企业，税收风险实际上是巨大的。
实际上我们企业管理税收，我们第一个目标是控制风险，第二个目标控制什么？
大家说我们企业，我们研究税收的第二个目标，是合法的少交税款。
也就是说，我们第二个目标追求的境界是合法的少交税款。
第一个目标是控制风险，使我们的企业税收核算能够规范，使自己的企业能够避免税收的风险来运营。
第二个风险就是我们要合法的少交税款。
那么既想做到少交税款，又要做到合法并不是一件容易的事情。
既做到合法，又能做到少交税款，并不是一件容易的事情。
我们在这个过程中，我们有一次接触了一家企业，这家公司做了一个什么业务呢？
做了一个土地一级开发业务，受当地政府的委托，从事土地的一级开发，土地一级开发双方跟政府约定，除了土地一级开发，它自己要垫资，政府没钱。
政府先把土地征用了，然后你进行土地的平整，使生地变成熟地，我给你8%的利益回报，如果我这个土地是60亿，我给你4.8个亿。
然后土地平整后变成熟地了，就可以招拍挂，政府通过招拍挂的方式把土地转让给其他的房地产开发商和企业。
这个过程中，你的回报怎么交所得税呢？
对方购地者除了交土地出让金，还要出一笔土地平整费，政府是通过土地筹备中心获得土地出让金，你获得土地平整的费用。
这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。
当时董事长就问我，李老师如果我们投资60亿作为一级开发，我最终按照政府给我4.8亿的补偿，这4.8亿牵扯到我还有没有费用，这8%是土地平整的收入，是不是净收入呀？
是平整费用都回来了，另外给你8%，另外给你8%的回报，等于4.8亿要交33%的所得税，这是在2005、2006年的时候，这个企业觉得我要交这么多的税，一个亿都没有了。
第一，你们作为税务咨询机构你们有没有什么好办法？
所得税这块给我们想一下办法。
第二，我的营业税怎么交？
第三，我还交不交土地增值税。
这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的，我看这个企业营业执照是×
×
城建开发有限公司，营业执照是房地产开发业务，经营范围房地产开发。
我想这家房地产开发商它从事的土地平整业务到底怎么交税，是值得我们深入思考的。
如果它获得8%的净回报，按照要交33%的税，就没有收入了。
你应该按8%获得净收入，交33%的所得税，这个董事长一直让我想办法，看所得税能不能不交。
后来我就想，房地产从事土地平整到底业务性质是什么？
土地平整到底是什么业务？
把地我给平整了，修成道路、桥梁了，使生地变成熟地是房地产开发吗？
正常的房地产开发企业交营业税怎么交的？
销售不动产，是在我在这儿把房子建了，我把房子卖出去了。
还有一种方式是把土地使用权转让出去了，按照转让资产交税，我想这个房地产开发企业，这个土地是房地产开发公司的吗？
是国家的，是政府的，怎么转让土地使用权呢？
第二，他销售不销售不动产呢？
它到底做什么了？
做土地平整了。
后来我就想在营业税中做土地平整业务，在外商投资企业和企业所得税中，外商投资企业从事土地平整业务的外商企业，可以认定为生产性的外商投资企业，是什么意思呢？
我们税法有规定，生产性外商企业，可以自获利年度起可以免二减三，这个政策多好呀。
你看文件依据规定怎么规定的？
外资专门从事土地平整业务的企业，可以认定为生产性外商投资公司，还可以自获利，免二减三。
我们的企业经营范围是房地产开发企业，中外合资的房地产开发企业，能不能认定为生产性外商投资企业呢？
不行。
后来我的委托方不是外商企业，而是内资企业，营业范围是房地产开发，名称是×
城建开发有限公司。
我说你先从税收上走，咱们一块商量，变更你的营业执照，主要改变两个地方做变更。
一变更你的经营范围，现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发，这个项目这么大你完全可以把它去掉。
就直接写土地平整，就做土地平整。
咱们一定跟工商局找关系，把你的经营范围变更，从房地产开发项目转成土地平整。
你原来两个股东，再吸引一个股东，他说我正好有一个境外的公司。
我说，你再引起一个境外的投资商，这个公司名称还是×
城建公司，第二企业就变成了中外合资企业了，外资占了25%。
第二业务范围变成土地平整了。
这两个改了以后，我们看这个企业在税收上发生了戏剧性的变化。
第一这个企业还交不交企业所得税了？
免二减三，什么时候获利？
在政府土地招拍挂的时候，免二减三了。
第二，把营业税也解决了，政府把这个项目给他了，他把这个又转包出去了，土地平整业务是什么？
是属于建筑类劳务的其他作业，其他业务里包括土地平整，营业税不按照5%交了，所得税也解决了，而且他找没有找税务局，不用找了，不用找关系了，也不用贿赂他们的，我就是一家中外合资企业，我们就是免二减三，就把这个问题解决了。
我们作为房地产开发上，一定要根据自己业务的性质，然后去定性，我的业务流程到底是什么，我的业务流程到底是什么，一定要巧妙的、准确的定性。
也就是说，我们很多企业在进行操作的过程中，缺乏对你业务的安排，所以说，你的企业就没有
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