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7、涉及行业的参数及资料

8、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的有关财务、会计、金融、税收和资产管理方面的政策、法规。

9、建设单位提供的其它基础资料

10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

11、《国民经济和社会发展第十二个五年规划》

12、有关法律法规：

《中华人民共和国建筑法》

《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）

《中华人民共和国土地管理法》（2004年）

《中华人民共和国环境保护法》（2002年）

《中华人民共和国消防法》（1998年）

《建设项目环境保护管理条例》（1998）

《中华人民共和国环境影响评价法》（2003）

《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2004）

《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1997）

《中华人民共和国水污染防治法（修正）》（2008）

《中华人民共和国水污染防治法实施细则》（2000）

1.2项目提出的理由与过程：

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院一直以来都高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

国务院出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，以切实解决城市低收入家庭住房困难的问题。

党的十七大报告中提出，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居。

近几十年，随着住房制度改革不断深化，县住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件有了较大改善，但我们同时也看到，县廉租房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，虽然县房地产市场蓬勃发展，开发量日益增多，但是面对高昂的商品房价格，城市低收入家庭业无能力承受，其住房问题有待解决。

为了改善住房条件，加大城镇住房覆盖面积，完善社会保障体系，根据政府有关规定和县规划，有限公司决定建设“”工程。

1.3项目概况：

1.3.1项目拟建地点：

本项目区域位置位于县内，在县高速路进城线西侧，位于县30米宽驮岭路北面，东面紧邻进城高速，北面与荣旺·

东方国际相邻。

1.3.2项目建设环境

（1）地理位置：

县位于南部南宁市后花园，距市政府所在地115公里，距南宁市106公里，是市的东大门。

东接马山、武鸣县，东南与隆林相邻，西南与天等县接壤，西接田东县，北连巴马。

县城驻地马头镇位于县城南部右江岸，沿江河溯至，下航至广州常年可行轮船，邕色公路及南昆铁路、南昆高速公路、南昆高速铁路都途经这里，交通方便，是大西南出海辐射大西南腹地的交通要道及国家重点工程—铝业公司所在地。

（2）气候条件：

县具有热带、亚热带高原季风气候的特点，年平均气温为18℃至21℃，最高气温37℃，最低气温-2.6℃；

年均降水量为1462mm，年无霜期330.7天，年均日照1527.7小时，太阳辐射总量101.91千卡/cm2,居住环境宜人。

（3）政策方面：

近年来，县依托丰富的水能资源和矿产资源的优势，加大改革开放的力度，进行多种行业的招商工作。

同时进一步完善投资环境，加快县城基础设施的建设步伐，进一步提高和完善城市服务功能。

公路路网结构明显完善，运输能力明显增加，交通条件明显便利。

先后出台了《关于鼓励国内外客商投资若干规定》、《县招商引资优惠办法》等文件，明确规定对非经济企业在政治上给予信任，在政策上给予优惠，在服务上给予辅助，有一个安商、亲商、富商、利商的招商氛围。

（4）投资环境：

县在推动经济发展过程中，紧扣产业支撑、内引外联、城乡互动三个环节，强化招商引资、项目带动、工农联合发展方式，全面推动社会经济发展，经济综合实力明显增强。

在2005年开展的第三届中国西部百强县（市）评比活动中，县跻身百强行列，居第22位。

在2004年、2005年全区经济十佳县评比活动中，县连续两年荣登榜首，也就是在全区各县经济实力中，县已经排在全区第一。

据地质部门勘探，在全国六大氧化铝生产基地乃至亚洲氧化铝行业中，铝土矿以其储量大、品位高、容易开采而闻名。

在已探明的铝土矿中，按照现在的开采速度，县境内的铝土矿储量，可以开采一百年以上。

处在“中国—中国东盟自由贸易区”，经济全球化，特别是中国—东盟博览会每年10月在南宁市成功举行，作为南宁市的周边城市，借首届中国—东盟博览会的东风，以日报、电视台等区内主要媒体为平台，大力推介本县招商项目、投资优惠政策等，带来招商大丰收。

在中国—东盟博览会上该县签约项目达十几亿元。

东盟各国的一些商业代表借此机会到参观考擦，也给了县向世界各国展现民族特色的好机会，县也将赢来更多更大的商机。

而且南宁市今后将每年举办一次南博会，以后的知名度也将越来月高。

1.3.3项目建设规模及计划

场地地势平坦，视野开阔，自然景观条件优越、交通便捷，计划发展成一个以居住为主，兼顾部分商业的综合社区。

按县人民政府2011年2月19日批复（平政函〔2011〕82号）的总平图，县“”项目B、C地块总占地面积83303.80㎡分五期建设，总建筑面积378431.35平方米，其中一期占地面积30063.06平方米，建筑面积82864.65平方米。

我公司分别于2011年2月、3月将一期项目分成一期和二期向贵局申请项目核准，并取得了核准批复。

按项目总体规划和建设进展，我公司拟启动总平图中的二、三期项目建设，为避免项目名称重复，拟将二、三期项目合并为三期，占地面积28476.01平方米，建筑面积95615.08平方米，其中：

二期占地面积13772.92平方米，建筑面积54771.14平方米（包括C1、C2两栋11F，C7一栋24F，C8一栋26F）；

三期占地面积14703.09平方米，建筑面积40903.94平方米（包括C3一栋11F，C5、C6两栋18F，幼儿园一栋3F）。

“”项目由1栋低层住宅、11栋11F高层住宅、1栋16F高层住宅、2栋18F住宅和8栋18F以上高层并结合幼儿园、商业裙房及地下室组合而成，整个项目的容积率为3.80，建筑密度在24.97%，绿化率为35.03%。

其中二、三期总用地面积：

28476.01㎡，总建筑面积95615.08㎡。

其中包含3栋11F高层住宅、1栋16F高层住宅，2栋18F高层住宅、1栋26F高层住宅、一个幼儿园、两层商业裙房及一层地下室；

四期总用地面积：

11076.99㎡，总建筑面积86699.31㎡，其中包括一栋26F、两栋33F；

五期总用地面积：

5132.09㎡，总建筑面积38205.60㎡；

六期总用地面积：

8554.84㎡，总建筑面积75046.71㎡。

第二章发展规划、产业政策和行业准入分析

2.1县宏观经济走势

如下图：

县自09年以后国民生产总值恢复较快的增长速度，2009年县受金融危机冲击和历年建设欠债、挤占专款高达16亿多元的影响，国民生产总值较08年有明显下降，经济发展势头显下滑的形态，09年之后国民生产总值又开始恢复增长，而且增长速度较快，对整个市场的活跃度有了一定的刺激。

06年至12年间，县全社会固定资产投资保持较高速度增长，固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。

06年至12年间，县社会消费品零售总额稳步增长，反映出近年人民物质文化生活水平不断提高，社会商品购买力的日渐增强，对房地产开发投资有较大的参考价值。

“衣、食、住、行”，房地产作为一特殊的消费品，人们在生活水平提高的前提下，住房的改善是人们考虑的主要对象之一，从而有利于房地产市场的发展。

县经济形式的基本特征：

Ø

经济发展是以铝业为龙头的循环经济产业链条模式，当地政府大力扶持；

城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点；

居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求；

从以上目前政府发布宏观经济数据可以看出，政府对于城市的基础建设及市政设施建设有很大程度的投入，这对提成城市形象有很大的促进作用；

而社会零售品的增长率也同样较快，同时，也可以看出目前的消费水平提高速度很快，这对于房地产来说，是购买力提升的最有利支持。

2.2房地产市场分析

2012年县房地产业迅猛发展，全县42个房地产项目，竣工房地产建筑面积46.23万平方米，新增商品房4530套，房产交易3126套，交易额6.28亿元，房地产投资额达18.25亿元，比去年增长18.5%。

商品房销售面积上升明显：

年份

2010年

2011年

2012年

商品房总销售面积

36万㎡

40万㎡

45万㎡

如上表：

经过2009年经济萧条期后，2010年销售量下降非常大，与国家对房地产市场的调控有较大关系，后面几年的经济回暖，使房地产又有了较好的市场。

如上图：

县2010年后商品房销售价格稳步增长，未出现像南宁一样的价格飙升现象，投机现象少，房地产泡沫较少，市场相对稳定。

2.3规划背景分析

2.3.1本项目按《国家十二五经济社会发展规划纲要》、《全国主体功能区规划》的相关规划背景建设，其规划符合国家有关的规划要求。

2.3.2《县近年城市规划建设情况》

县政府于1998年8月正式委托广州规划院修编县城市总体规划（1998年～2020年），于2001年7月6日区政府批准实施。

城市性质：

桂西次中心城市，我国重要铝工业基地之一和地区性物资流通中心之一。

到2020年城市人口为25.2万人，规划建城区面积28.9平方公里以内。

为适应经济快速发展，于2009年我县继续委托广州规划院进行了第二轮的城区总体规划修编（县城市总体规划2010—2030年），城市性质：

面向东盟现代化服务区域中心，亚洲铝都核心区和右江门户城市，现代化宜居园林城市。

到2030年城市人口规模为33.5万人，规划建成区面积40平方公里。

到2012年底止，城区实际人口为16.7万人，城镇化率达到38%，城市框架逐年拉大，城区建成面积由2006年的17.2平方公里增加2012年的21.9平方公里。

县政府积极推进城镇化进程，以城市建设推动乡镇建设，实现我县经济社会可持续发展的客观要求。

2.3.3《县国名经济和社会发展十二个五年规划纲要》

《县国名经济和社会发展十二个五年规划纲要》制定了打造“生态宜居园林城市”、争创“园林城市”和“国家园林县城”的目标，加强城市基础设施和景观配套，着力开发城市新区，改造城中老区，提升城市发展承载能力，努力构建“经济繁荣、山水相连、生态优美、宜人宜居”的园林城市。

按照统筹规划、合理布局、适度超前的原则，以完善功能、突显特色、提升品位、优化环境、产业集聚、人口集中、辐射带动为重点和方向，发展县域城区和特色小城镇，加快城镇化建设。

按照县城市总体规划（2010-2030）和土地利用规划要求，编制完善城区控制性详细规划和各专项规划，完善县、乡（镇）、村的总体规划，为城镇建设提供更合理的框架结构。

按照到2030年城区面积达40平方公里、人口达30万的规摸进行总体规划，合理布局教育、文化、卫生、保障、居住、绿地等城市设施，构建一批视野前瞻、定位准确、系统完善、管理科学、覆盖城乡的新型城镇规划建设体系。

通过科学、系统的规划统领城市园林绿化建设，着力打造“适宜30万人口居住的生态园林之城”。

围绕建设“生态宜居园林城市”目标，实施城区带动战略，加快产业和人口集聚，到2015年县城区面积达30平方公里以上，县城区人口达20万人以上，城镇化率达46%以上。

不断完善城市布局，加强市政建设和城市绿化，以显山露水为目标，加快沿江沿路开发，抓好城市水系景观建设，改善城市居住环境，完善城市服务功能，争创“园林城市”和“国家园林县城”。

充分发挥县城的辐射带动作用，强化社会公共服务，完善县城功能，提高现代化水平和县域中心地位，把县城建设成为布局合理、经济繁荣、生态优美、宜人居住、具有文化传统韵味和时代气息的现代化生态园林县城。

2.4产业政策分析

《国务院关于价款推进产业结构调整的通知》2006年3月12日

《产业结构调整指导目录》（2005年版）

《关于进一步加强产业政策和信贷政策的协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》

本项目严格按照以上相关产业政策进行投资建设。

2.5行业准入分析

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：

房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；

是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；

是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

2012年县城镇住户人均可支配收入22737元，同比增长12.26%，比上年同期高1.5个百分点，扣除物价因素影响仅增长3.6%；

人均消费性支出9865元，同比增长22.5%，比上年同期高10.4个百分点，扣除物价因素影响增长14.6%。

根据人均可支配收入与房地产发展关系，表明城市居民居住水平已进入快速发展阶段，其居住需求表现在生存改善兼有上，同时居住需求水平将大幅提高，容量空间将进一步提升。

第三章项目优劣势及风险分析

3.1主要优、劣势要点分析：

✧项目所在片域有三个大型楼盘，体量均超40万平方米，未来项目销售竞争压力大；

✧项目位于高速路进城线西侧，交通利好。

✧变电站与项目一路之隔，对项目居住品质有较大影响。

✧大学城尚未完全建成，周边生活配套较少，项目所在区域成熟尚需时宜。

本项目SWOT分析：

内部能力

外部因素

优势（Strengths）

劣势（Weaknesses）

●项目体量大，具有规模优势；

●两面临街，通达性好；

●建工为区内顶级承建商，为项目创造较好的附加值；

●项目临近高速路出入口，昭示性强；

●项目东南面一路之隔的变电站，对项目品质有一定影响；

●项目周边生活配套少；

●项目为我司在开发的第一个项目，没有足够品牌声誉；

机会（Opportunities）

S-O：

发挥优势，抢占机会

W-O：

利用机会，克服劣势

●项目所在区域为县重点发展的新城区，大学城将在不久建成，为项目带来一定的发展机遇；

●项目所在区域随着众多楼盘的开发建设，区域内生活配套和商业环境越来越完善，居住环境有较的提高。

□抓住客户居住向往与价值投资的敏感点，着力打造自身的产品品质，并以街区价值的提升增加产品附加值

□大学城的搬迁，为项目创造较好的发展前景，使项目极具投资潜力

□通过高端占位和内部环境的营造，并定义街区功能，提升街区价值，从而化解区域陌生感

□通过高品质感的项目规划，实现口碑传播，提升企业品牌

威胁（Threats）

S-T：

发挥优势，转化威胁

W-T：

减小劣势，避免威胁

●国家对房地产市场的调控仍在持续，形势严峻；

●区域的楼盘众多，未来的投放量大，竞争激烈，对项目未来销售上有一定竞争压力；

□走差异化的竞争路线，通过大盘规模重新定位街区功能，从而赋予项目独特销售主张，以价值之提升彰显性价比优势

□与县城内其他楼盘相比，最大的区别在于客户将更看重项目未来的生活模式和升值空间，因此客户价值敏感点的把握很关键

3.2项目风险

▼县目前项目开发数量较多，市场供应量较大，年消化量不足。

▼项目东南面一路之隔的变电站，对项目品质有一定影响。

3.3风险回避

▼针对第一点：

主要从塑造项目特征、采用专业推广手法入手，扩大项目影响力、知名度，形成自身强大的辐射效应，有效地吸引买家。

首先，通过对项目的定位来确定本项目的特征。

通过高品质感的项目规划，实现口碑传播，提升企业品牌。

走差异化的竞争路线，通过大盘规模重新定位街区功能，从而赋予项目独特销售主张，以价值之提升彰显性价比优势。

其次，通过专业、先进的营销推广手法扩大知名度和影响力。

聘请的策划公司拥有丰富的项目操盘经验和一系列行之有效地市场应对措施，曾经操作过南宁市多家住宅项目。

最后，县的不断发展和影响力扩大对项目也是一大支持。

▼针对第二点：

通过高端占位和内部环境的营造，并定义街区功能，提升街区价值，从而化解区域陌生感。

从以上可以看出，通过一系列的风险回避措施，只要抓住项目优势及机遇，项目的风险可以降低至最低点。

第四章资源开发及综合利用分析

4.1资源开发规划和方案

拟建项目坐落于县内，该项目充分发挥其资源开发优势，整体规划秉承“天人合一”的自然人文主义精神，重视人与自然、建筑和环境的和谐统一，以简洁、明快的现代主义为基调，布局合理、物流交通便利，周边配套设施完善。

并且绿树掩映、环境优雅。

倡导居住新生活，以健康、消闲为主题，打造县极具人性化的现代化小区。

4.2资源利用方案

在城市土地稀有紧缺的今天，充分利用国土资源仍居首位。

本项目建设小高层、高层商住楼，考虑了节约土地资源，既能达到规划部门要求又充分节约土地。

本项目古河资源综合利用的需要。

本项目建设不会对地表（下）等其他资源造成不利影响。

4.3资源节约措施

（1）节约土地资源；

（2）提高资源利用效率；

（3）降低资源消耗。

本项目建设符合资源节约和有效利用资源的相关要求。

第五章节能方案分析

5.1设计依据：

项目采用的主要设计依据：

一、规划部门下发的规划定点通知书

二、设计规范、标准

1、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定》

1、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-85

2、《公共建筑节能标准》GB50189-2005

3、《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）

4、《评价企业合理用电技术导则》GB3485

5、《居住建筑节能设计标准》DB45/221-2005

6、《评价企业合理用水技术导则》GB7119

7、《设备及管道保温技术通则》GB4272

8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006

9、《公共建筑节能设计规范》（地方标准）DB45/T392-2007

10、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

11、《建筑结构可靠设计统一标准》GB50068-2001

12、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

13、《建筑结构荷载规范》（2006版）GB50009-2001

14、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

15、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版）

16、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

17、《砌体结构设计规范》GB50003-2001

18、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003

19、《室外给水设计规范》GB50013-2006

20、《室外排水设计规范》GB50014-2006

21、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20012005年版

22、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

23、《供配电系统设计规范》GB50052-95

24、《低压配电设计规范》GB50054-95

25、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）

26、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008

27、《建筑照明设计标准》GB50034-2004

28、《10kv及以下变电所设计规范》GB50053-94

29、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

30、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

31、《民用建筑设计通则》GB50016-2006

32、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

33、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GBJ16-87

34、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98

35、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）

36、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）

37、建设单位提供的地形图、用地范围图；

38、建设地点的水文、气象、地质、用地范围有关情况等资料；

39、东兴市城市规划、环境保护、市政工程、绿化美化等有关要求；

40、建设单位的意见及当地的有关情况；

41、建筑、水、电、暖通各工种专业提供的设计要求。

二、有关节能政策

1、《节能中长期项目规划》（2004年11月25日）；

2、《中华人民共和国可再生能源法》（2006年1月1日施行）；

3、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）；

4、《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）；

5、《中国能源技术政策大纲》（2006年12月）；

6、《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资【2006】2787号）；

7、《节能减排综合性工作方案》（2007年6月3日）；

8、《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日实施，2007年6月十届全国人大常委委员会第二十八次会议首次审议节约能源法修订草案）。

5.2能耗状况和能耗指标分析

5.2.1、项目所在地能源供应情况

本项目位于县高速路进城线西侧，一期工程已经建成，该区域具备完善的市政设施的接口，只要项目本身必要的区域内管路与市政的接入，即可满足项目建设施工和使用要求，能源供应条件（给水、排水、电力等市政配套）已经具备。

（1）、供水：

由城市给水管网直接接入，拟从现有最近的市政供水管网引两根DN200进水管，进入在地下室泵房，采用变频调速恒变量供水系统，然后由水泵吸水恒压送往各栋住宅的用水池。

水压0.35Mpa，能满足项目的用水需求。

（2）、排水：

项目的排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。

排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，住宅楼卫生间排水管设器具通气管。

消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。

（3）、电力：

本项目的住宅楼属于一类高层建筑，按一类负荷要求供电；

居民生活用电按三级负荷要求供电。

本项目的电源为一路10KV电源，高压电缆暗敷进入地下室变电房，可供应满足小区生活等用电。

配有200KW应急柴油发