物业有限公司房屋共用部位日常维修养护方案.doc
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物业有限公司房屋日常维修养护方案
一、房屋本体共用部位日常维修养维
（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期
房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护范围周期表
范围
年限（年）
房屋承重结构部位
抗震结构部位
外
墙
面
公共房屋
公共通道、楼梯间、公共墙面
基础
层面
梁、柱
墙体
构造体
构造梁
墙
1
2
3
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△
4
△
5
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△
6
7
8
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☆
9
10
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11
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30
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△
注：
中修△大修☆
（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案
房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：
房屋本体共用部位日常维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
每月检查，出现问题，及时维修
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相应技术要求实施维修
（三）房屋本体共用部位定期维修养护方案
房屋本体共用部位定期维修养护方案如下表所示：
房屋本体共用部位定期维修养护方案
序号
项目
内容
计划
方案
1
房屋承重及抗震结构部位
1、局部受损
2、施工质量原因造成的结构问题
每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害、地基沉降、外力损坏等引起的损害
由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修，如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施
2
外墙面
1、外墙面起鼓脱落
2、外墙面局部渗漏
3、外墙面大面积渗漏
4、外墙面翻新
1、每两年对较大面积的渗漏外墙应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面
2、每年两季前对窗台进行一次密封检查，防止雨水的侵入
由工程管理部按有关修缮规程实施
3
公共屋面
1、隔热层破损
2、防水层破损造成屋面渗漏
3、避雷网脱焊、间断
4、屋面积水
1、避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀
2、每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口
3、每年对屋面防水层检修一次
由工程管理部按相应作业指导书实施维修
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、公用地面的维修改造
2、公共通道、门厅的墙、天棚维护
3、楼梯间墙面、扶手、踏步的维护
1、每半年对公共地面谁护一次
2、每年维修一次通道，门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆
3、每年全面维护一次楼梯间踏步，对墙面地面起鼓、开裂、破损等进行修复
由工程管理部按相应技术要求实施维修
（四）房屋本体共用部位维修养护标准
房屋本体共用部位维修养护标准如下表所示。
房屋本体共用部位维修养护标准
序号
项目
养护标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
1、房屋修缮标准
2、有关工程施工技术规范
1、安全、正常使用
2、功能完好
2
外墙面
1、房屋修缮标准
2、外墙面修缮作业规程
无鼓无脱、无渗水、整洁统一
3
公共屋面
1、房屋修缮标准
2、相应修缮作业规程
1、无积水、无渗漏
2、隔热层完好无损
3、避雷网无间断，各种避雷装置焊接点牢固可靠，通雷测试端实测电阻小于4欧姆
4
公共通道、门厅、楼梯间
1、相应建筑部分修缮技术流程
2、房屋修缮标准
1、整洁，无缺损，无霉迹
2、扶手完好，无张贴痕迹
（五）房屋本体共用部位日常检查表
房屋本体共用部位日常检查表，如下表所示。
房屋本体共用部位日常检查表
名称
编号
地址
检查人
负责人
检查时间
年月日
检查项目
检查结果
损坏原因
完好
基本完好
一般损坏
严重损坏
自然损坏
人为损坏
预防保养不善
其他原因
1
□基础□承重部件□承重墙
2
□屋角□隔热层□接地面
3
□内墙角
4
□门□楼梯护栏□墙面
检测方法
□直观法□刺探法□仪器检测法□计算法
整体质量评定
□完好□基本完好□一般损坏□严重损坏
备注
二、共用设施设备日常维修
（一）确定共用设施设备维修养护周期
共用设施设备维修养护周期如下表所示：
共用设施设备维修养护周期表
共用设施重大维修
工程项目
年限（年）
区内道路
室外照明
沟、渠、池、井
消防设施
批电设备
导视牌
给排水管道
1
2
3
△
△
4
△
5
△
△
○
△
6
△
△
7
8
☆
△
9
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10
☆
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○
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13
△
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△
○
○
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△
△
29
30
☆
△
○
○
☆
注：
中修△大修☆更换○
（二）共用设施设备日常维修方案
共用设施设备日常维修方案如下表所示。
共用设施设备日常维修方案
序号
类型
项目
日常维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
每周检查一遍，随坏随修
由工程管理部按项目维修规程实施
2
室外照明
高柱灯
每天检查一遍，随坏随修
由工程管理部按作业指导实施
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按作业指导书规程实施
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
每天巡视检查，发现问题，及时维修
由工程管理部组织实施
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
每天检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
每周检查一遍，发现问题，及时维修
由工程管理部按相关维修规程实施
大门
围墙
（三）共用设施设备日常维修标准
共用设施设备日常维修标准如下表所示。
共用设施设备日常维修标准
序号
类别
项目
日常维修标准
日常维修实施效果
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、路面修缮质量标准
2、人行道铺设修缮标准
平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99％以上
2
室外照明
高柱灯
1、电气作业安全操作规程
2、灯具施工技术标准
灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99％以上
柱头灯
蔵地灯
3
沟渠池井
雨水口
1、井内无积物，井壁无皖落
2、化粪池出口及分隔池无堵塞
3、井盖上标志清晰
1、井盖完好率达100％，标志清晰
2、无缺损，少污积
3、无堵塞
雨水井
污水井
化粪池
阀门井
4
机电设备
变配电设备
1、变配电设备保养规程
2、给排水设备保养规程
3、空调维护保养规程
无故障，设备正常安全运行
给排水设备
空调系统
5
消防设备
自动烟感报警系统
1、给排水管道施工技术标准
2、消防设施施工技术标准
1、消防设施正常有效
2、灵敏准确报警
消防栓、喷淋系统
疏散指示
6
给排水管道
管道
给排水管道维护规程
管道通畅，无渗漏
阀门
7
公用标识
导视
标识牌
1、标识清楚，无污渍、破损
2、安放牢固
1、标志设施完好率100％
2、标志无损坏
警示牌
8
其他共用
设施
垃圾转运站
1、无破损
2、无脱落
3、外观良好
1、确保围墙的完好
2、确保垃圾转运站正常使用
大门
围墙
（四）共用设施设备定期维修方案
共用设施设备定期维修方案如下表所示。
共用设施设备定期维修方案
序号
类别
项目
定期维修计划
方案
1
广场道路
路面、人行道、道牙
1、每年对局部损坏严重，修补多次的路面。
道牙、人行道板进行翻新
2
升级会员 