物业管理服务各项规章制度措施Word文档下载推荐.docx
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防雷电极接地实测记录（永久）。
引下线焊接记录（永久）。
材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。
绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。
空调资料、动力、通讯、有线电视资料。
1.1.1.5施工图
总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。
建筑施（竣）工图（永久）。
结构施（竣）工图（永久）。
给排水、消防施（竣）工图（永久）。
电气施（竣）工图（永久）。
空调施（竣）工图（永久）。
智能化系统施（竣）工图（永久）。
通讯施（竣）工图（永久）。
液化（煤）气施（竣）工图（永久）。
1.1.1.6声像资料
建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。
内外景观照片（永久）。
建筑小品。
工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。
工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。
其它。
1.1.1.7物业接收工程项目现场验收依据
所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。
前期施工全同（协议）制定的标准，要求。
所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。
所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。
隐蔽工程验收记录和中间试验记录。
工程质量事故处理记录。
前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；
分项、分部、单位工程质量检验评定记录。
设备试压、试运行合格报告等。
1.1.1.8物业工程验收流程
1.1.1.9物业工程验收移交项目
物业工程移交项目表
（一）
项目
评价
存在问题
整改建议
电
气
系
统
高、低压配电室
主要机电配电箱
建筑主体及公共区域照明、开关、插座及配电箱
防地接地系统
其它
空
调
中央空调机组
冷冻机组
水泵、换热器等设备
地热系统
暖通管路系统
公共区域暖通用管井
燃气设施管井
公共区域燃气设施管井
换、排气设施
给
排
水
公共区域生活用水管井
蓄水箱（池）、管路
草坪等浇灌设施
卫生洁具等设施
排水管路等设施
公共区域排水管井
化粪池及排污设施
公共区域排污管井及管路
物业工程移交项目表
（二）
专案
评价
梯
电梯轿厢及设备
电梯井道与底坑附属设备
曳引机及其它设备
电梯井道照明等
电梯井道门等
电气控制设备系统
消
防
各种指示标志灯
喷淋头/烟、温感探头
消火栓管路及设备
灭火器等设备
消防排烟、送风系统
消防水池（箱）
消防电气控制设备
监控中心设备
物业工程移交项目表（三）
项目
通
信
网
络
系统
电话系统设备
宽带、网络系统系统
有线电视设备
有线电视插座等
公共广播/应急广播设备
背景音乐、音响设备
监控
监控设备系统
监控用的各种传感器等
办公自动化系统
办工自动化系统设备
物业管理运营信息系统
办公和服务系统
信息服务系统
智能卡管理体制系统工程
计算机网络管理系统
安全防范系统
入侵报警系统
电视监控系统
出入口控制系统
电子巡更系统
车库管理系统
综合布线系统
建筑群主干线
建筑物主干线
水平布线
其它
物业工程移交项目表（四）
土
建
工
程
1.主体结构：
地基
钢筋混凝土结构
砖混结构
抗震性能
2.外墙：
防水
墙及墙面
3.屋面：
保温隔热性能
防水性能
排水设施
面层
4.建筑地面
5.公共楼梯
6.门窗玻璃
7.卫生间防水
8.其它
物业设施交接书
序号
交接项目
型号规格
数量
接收意见
处理结果
确认
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
物业公司
经办人签名：
物业公司盖章：
开发商
开发商盖章：
1.1.2入住服务管理计划
业主入住是物业管理服务工作流程中关键的一个环节，同时也是物业公司展示自身形象，树立品牌，打开工作局面的良好契机。
1.1.2.1办理入住高效迅捷
1）合理安排业主（使用人）的入住时间，以人为本安排入住流程环节，节约业主（使用人）办理手续时间，加强节假日的入住办理：
2）设立入住服务流程台，一条龙式办理入住手续，随到随办，简洁高效。
3）协调联系供气、供电、供水、电信、有线、银行等相关部门，为业主（使用人）提供便捷的服务，方便业主入住。
1.1.2.2入住期的便民服务措施
1）延长入住办理时间，现场提供装修咨询服务：
2）在入住期内由物业服务中心清洁员组建一支入住有偿服务队，为业主提供便利的特约专项服务，同时为应付各类突发事件奠定基础。
3）组织家私及装修建材展销。
统一办理入住期间公司将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家，到小区内进行现场展销服务，方便业主按需选材。
4）成立便民搬运队。
为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难的问题，我们将组织便民搬运队，为业主提供有偿搬运服务。
1.1.2.3日常管理阶段
公司自世界城业主（使用人）正式入住起，物业服务中心将严格按照物业服务合同及相关约定，精心管理，细心服务，实现环境效益、社会效益和经济效益共赢的局面。
1）接待和值守承诺
制定完善的物业服务方案、规章制度及岗位操作流程，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；
管理人员和专业技术人员按照国家规定取得有关物业管理职业资格证书或岗位证书。
管理服务人员统一着装、佩戴公司的标志；
服务主动、热情，行为规范、礼貌；
接待、迎送业主（物业使用人）时，称呼恰当，语气诚恳，耐心细致；
对业主的报修和咨询应细心周到，对收费项目、服务方式、服务标准、收费标准等事项向业主做出说明，征求业主（物业使用人）的意见；
并向业主公示物业服务项目和收费价目；
有完善的值班制度和交接班制度；
每日工作有详尽的记录；
不定期的征询业主对物业服务的意见，分类整理并有针对性的进行整改。
2）服务时限承诺
公示24小时服务电话，急修10分钟内到达现场，6小时内修复，若不能，对业主做出合理解释；
小修不过夜，特殊情况必须做出合理解释及限时承诺；
服务时限不得以节假日和休息日时间顺延。
（特约服务、不可遇见的情况可不受此时间限制）；
报修、维修和回访有详细完善的记录，存档备查。
1.1.3秩序维护制度
1.1.1.1形式分析
世界城地处紫荆山南路与七里河的交汇处，毗邻都市村庄，在秩序维护方面存在以下一些难点和重点：
1）在入住期居住区内将存在大量的临时装修施工人员：
2）项目分期开发建设，导致周边闲杂人员及外来务工人员的流动性大、数量多：
3）一期小区内未建封闭围墙，开放式小区给管理上带来难度；
4）本小区属政府保障性住房，人口密度大，人流出入大，并且人员复杂，在秩序维护上带来一定难度。
上述不利因素的存在，给我们的秩序维护工作提出了较高的要求。
为此，我们将在秩序员的素质修养、秩序维护体系的设定、管理的重点等方面采取对应措施，协助政府有关部门做好本区内的秩序维护工作。
1.1.3.2人员组织：
成立秩序维护队，配置秩序维护人员，身体健康、责任心强、训练有素，有秩序维护工作经验；
品质高尚，作风正派，热爱秩序维护工作；
统一进行岗位技能培训后上岗，并定期进行军事体能训练及岗位技能再培训，提高岗位职责能力；
熟悉小区环境、物业管理相关法律法规，能恰当的处理和应对小区秩序维护工作；
配置对讲装置和其他必备的防范工具；
上岗时统一着装，配戴统一标志和值勤工号，仪容仪表规范；
值勤时不得抽烟、吃零食、背手、掐腰、相互攀谈等，不得出现弯腰驼背、前倾后靠等不文明、不规范的现象；
交接班制度完善，有详细的交接班记录及巡逻记录、值班记录。
1）门岗承诺：
主出入口24小时值班，实施双岗，严格按照物业服务合同的约定实施进出车辆管理、访客登记等，其中机动车辆实施证、卡管理制度，更好的为业主服务；
小区大件物品外出实施管理并进行登记；
引导、疏通上下班高峰期进出小区的车辆，小区交通秩序井然有序；
对进出小区的家政、装修等服务人员实施临时准入证管理制度；
制定有秩序维护、火灾、公共卫生、盗窃等突发事件的应急预案，如有此类情况发生及时采取相应措施，防止事态的进一步发展，并视情况报告主管领导及政府有关部门。
2）巡逻岗承诺：
制定全面完善的巡逻计划、方案，按规定线路进行巡逻，全天每2小时巡查1次，重点部位、重点防范、重点时间以及特殊情况加强巡逻；
人、机结合配置有安全监控设置的，实施24小时监控，及时处理安全隐患；
接受业主（使用人）的投诉和求助；
遇到突发事件时，及时报告主管领导和有关部门，必要时采取正当防卫，防止事态进一步扩大，协助政府有关部门保护好现场和证据；
秩序维护巡逻有记录。
1.1.4绿化清洁制度
1.1.4.1共用楼道清洁承诺：
共用楼道每日清扫1次，每周拖洗1次；
每日收集清运业主（使用人）的生活垃圾2次；
每日清理1次电梯口和通道摆放的烟灰缸内垃圾和烟头；
每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓箱、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；
楼梯间墙面、天花板每月除尘1次，无蜘蛛网；
每月擦2次楼梯到外墙及共用门窗玻璃。
地面、楼梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划现象，无擅自占用现象，无乱堆乱放；
每周对共用楼道按层进行抽查，确保每层纸屑、烟头等杂物不多于2处；
楼梯扶手用纸巾擦拭50厘米，无显著痕迹。
1.1.4.2电梯及电梯厅清洁承诺：
电梯厅每日清扫1次，必要时增加清洁次数，每周拖洗1次；
工作时间内不定时的进行清洁巡检，确保电梯厅洁净无杂物；
电梯轿箱每日用抹布擦拭1次，擦拭时间应错开电梯使用高峰期；
电梯门壁、灯饰及顶部每周清洁1次，保障轿箱四壁光亮、无显著手印等，灯具洁净无灰尘；
玻璃镜面明亮无灰尘，用纸巾擦拭50厘米无明显痕迹。
1.1.4.3传达室共用卫生间清洁承诺：
每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，清洁时悬挂明显标识；
清洁内容包括（通风换气、清洗洁具、洗刷烟灰缸、清除地面垃圾、用干净抹布擦拭卫生间墙壁、更换垃圾袋等，确保卫生间内洁净无异味、无杂物）；
每周用抹布擦拭灯具1次，发现墙壁、地面有杂物时及时清理，目视室内无烟头、纸屑、积水、污渍等；
每月进行2次消杀。
1.1.4.4停车场、共用车库或车棚清洁承诺：
每日清扫1次，每月拖洗2次；
墙面及箱柜上的灰尘做到日清，每周用湿抹布擦拭2次，确保地面无垃圾，墙面及箱柜无灰尘；
地下室、车库的积水坑和排水沟每半月清理1次，门窗、消防栓、指示牌等每周清洁1次；
地下管线每季清扫1次；
视情况及时组织地下室消杀工作；
地面无垃圾、污渍等；
室内空气流通，无异味；
墙面、管线无灰尘。
不定期对车库进行巡检，发现铁制品锈蚀进行更换，发现其他问题及时整改。
1.1.4.5道路清洁承诺：
每日清扫1次，在7：
30之前完成，根据季节变化和实际情况增加清洁频率，并不定期进行清洁巡查，发现垃圾及时清理；
道路无垃圾、杂物、积水、泥沙等；
50㎡范围内痰迹控制在3个以内；
烟头等杂物100㎡内不超过3个；
路面无直径1厘米以上的杂物；
地面的垃圾滞留时间不超过1小时；
路边灯具每月清洁1次，无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座洁净。
1.1.4.6标识、宣传牌、雕塑、信报箱清洁承诺：
标识、宣传牌、信报箱等每日擦拭1次，雕塑每月擦拭2次，清洁后洁净无灰尘、无污渍；
用纸巾擦拭50厘米无明显痕迹。
1.1.4.7绿化带清洁承诺：
绿化带每日清扫1次，绿化区域内无杂物；
秋冬季节或落叶较多季节适当增加清洁次数，确保绿化带的清洁；
绿化带每100㎡内杂物不超过3个，座椅无灰尘；
不定期的对绿化带进行清洁检查，绿化带里面垃圾停留时间不得超过2小时。
1.1.4.8休闲、娱乐、健身设施清洁承诺：
每日清洁1次，擦拭干净，设施表面无灰尘、无污渍；
设施表面无锈蚀，设施周围无果皮、纸屑等杂物；
每半月对设施进行润滑、养护、消毒1次；
发现设施、设备存在脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患，及时进行维护处理。
1.1.4.9门卫、岗亭、监控探头清洁承诺：
门卫、岗亭每日清洁1次，内外地面无杂物；
门卫、岗亭周围5米内无烟头、痰迹等杂物；
室内外墙面每月清洁1次，在日常的检查过程中发现问题及时处理，保持墙、地面干净、整洁；
登记表及秩序维护工具摆放规范整齐；
监控探头用镜头专用纸每月擦拭1次，监控探头外表用微湿的毛巾擦拭；
擦拭不得划伤镜片，清洁后镜头洁净，探头外表干净无灰尘；
监控室及室内设施设备每日清洁1次，用纸巾擦拭50厘米无显著痕迹。
1.1.4.10垃圾桶、果皮箱清洁承诺：
高层按层、多层按幢设置垃圾桶（箱），垃圾实行分类清理，每日清运2次，便于垃圾处理；
垃圾桶每日抹布抹2次，定时、定点进行清洗，垃圾桶洁净无异味；
垃圾桶、果皮箱周围无散落垃圾、无污水、无蚊蝇、无明显污迹；
垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污；
定期进行消杀。
1.1.4.11垃圾收集与处理承诺：
生活垃圾实行分类清理，垃圾桶、垃圾箱每日清运2次；
建筑垃圾（袋装化）定点堆放，定时清理；
生活垃圾日产日清，对有害物质分离特殊处理；
粉末性垃圾运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；
垃圾收集车封闭，确保无垃圾洒落、无气味飘散等。
1.1.4.12卫生消杀承诺：
夏季蚊、蝇孳生季节，依据季节和实际情况制定具体的消杀计划，并实施消杀；
在进行消杀工作时不能影响业主（使用人）的正常生活；
仓库、地下室、办公室、食堂等场所无蚊、蝇、鼠等有害动物；
目视无污渍遗迹。
1.1.5装修监管措施
为维护世界城外观形象的统一、美观，保障小区的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以小区结构、设施、外观为装修工作的监管重点，对业主装修实施严格的管理。
依据我们多年来所获得装修管理的经验与教训，将在世界城的装修管理上实施“一把手工程”，由项目经理亲自抓装修管理，着重抓装修宣传培训——装修审批——装修跟踪——违章装修即时处理——装修验收五个环节的工作，力争服务在一线，监管在一线。
为正面引导业主装修，我们将为业主提供装修咨询、装修设计服务。
1.1.5.1拟采取违章装修控制措施：
1）业主办理入住手续；
2）对业主、装修施工队伍进行装修须知培训；
3）申报装修，严格方案审核、签订装修押金、办理入场手续；
4）装修监督：
环境、治安、消防；
5）发现违章，立即发出通知，上门工作，晓之以理、动之以情，说服业主整改，说服无效，配合有关部门，以经济、法律手段解决。
为加大装修宣传培训的力度，我们将充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起物业服务中心与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性。
1.1.5.2为做好业主的装修培训工作，我们将提前对每一个业主进行培训，向业主和装修单位发放《装修管理规定》，明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施。
1.1.5.2.1装修审批，严格把关
针对装修管理上对房屋结构、外观保护的特殊要求，我们对业主申报的装修方案进行严格审批，并加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严格把关。
装修审批重点如下：
1）保证房屋设施的正常使用功能。
审核重点：
房屋结构、管线，电梯、供水、供电、供气管线。
2）保证房屋外观统一美观。
阳台、窗台、空调安装、晒衣架、遮阳蓬安装及管线走向。
3）装修材料符合防火规定。
1.1.5.2.2建立细致严密的装修跟踪监管体系
业主装修、施工，指定专职责任人，实施“全过程”追踪监管。
每天巡视施工现场不少于2次，通过现场巡查及时与业主沟通，了解施工方案及装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段。
1.1.5.2.3处理违章装修的三个手段
1）情理手段
业主出现违章装修，做到以理说服业主，以情感化业主，争取业主的支持和理解，让业主自觉接受整改的要求。
2）经济手段
在业主装修申报时，详细告知装修注意事项和影响安全的禁止行为，如出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取返还原状和经济赔偿等经济手段控制，从经济上控制业主的违章装修。
3）法律手段
业主装修申报手续中，物业服务中心分别与业主和装修施工单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》，划清物业服务中心、业主、装修施工单位之间的责、权，对住宅装修进行法制管理。
对违章装修并无视一切的业主，我们将通过行政法律途径予以解决。
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