项目管理项目开发指导书Word下载.docx
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1.项目范围与管理目标：
1.1产品范围说明：
占地面积：
268483m2
容积率：
0.8
建筑面积：
214800m2（不含地下室及架空层面积36276m2）
XX项目
住宅
商业
会所
公建
架空层
地下室
一期
73217
4772
3792
1000
4678
19598
二期
63828
500
4000
三期
66091
3000
7000
说明性文字：
1.2管理范围说明：
1.3项目的经营管理目标：
1.3.1利润分期实现表：
1.3.2进度、成本、质量管理目标见2-4各章。
1.3.3风险管理目标：
提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。
详细的风险管理内容见5章。
2.进度管理
重要说明：
公司层面项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为：
项目总监召集各专业部门制订—〉执行董事审议通过—〉董事长审批。
2.1一期进度控制目标（xxxxxx<
年月日>
审批生效）
2.1.1制定一期进度控制目标的前提条件
例：
⏹桩基提前开工
⏹主体采用费率招标
⏹外墙涂料采用吊篮施工
⏹绿化……
2.1.2一期进度控制性里程碑
序号
工作内容
开始
时间
结束
执行责任部门
备注（需要着重说明的其它过程节点时间）
1.
市场定位确定
\
2.
设计总体方案确定
3.
完成正式施工图设计
例如基础施工图
4.
基础施工
5.
建设局公开定标
6.
工程进度达到预售条件
例如内部认购
7.
正式开盘销售
8.
竣工验收
9.
入伙
10.
办理首批业主
房地产证
计划内容说明：
应至少包括如下方面：
1.上一版计划相比，计划变更的内容说明。
2.项目开发关键路径的描述。
3.项目管理过程中一些非常规措施的说明。
4.从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。
2.2二期进度控制性里程碑
3.成本管理
3.1总体管理目标
项目
三期合计
XX1期
XX2期
XX3期
总成本（万元）
可售面积（m2）
单位成本（项目成本
单位：
元/M2）
其中：
地价成本（万元）
建安成本
项目管理费
营销费用
单位物业基金
利息
表格说明：
关于表格中所列成本数据统计口径的说明。
3.2建安成本分项管理目标
项目名称
1期
2期
3期
建筑面积（M2）
（单位：
万元）
开发前期准备费
主体建筑工程费
主体安装工程费
社区管网工程费
园林环境工程费
配套设施费
建安成本合计
3.3成本管理措施
3.3.1设计阶段：
3.3.2土方与基础工程
3.3.3主体工程：
3.3.4装修工程
3.3.5给排水、燃气
3.3.6材料、设备、工程招标
4.质量管理
4.1产品质量要求
单位
工
程
质
量
裂缝
次/户
土建渗漏
给排水
土建、装修工程
部品质量（橱柜、洁具等）
电器工程
其他（煤气、公共部分等）
4.2质量管理措施
4.2.1事前控制：
4.2.1.1图纸会审：
4.2.1.2施工前对易裂易漏部位的材料控制：
4.2.1.3材料做法：
4.2.1.4节点做法：
4.2.2事中控制：
4.2.3事后控制：
5.项目风险管理
风险内容
可能后果
风险系数
预防/应对方案
因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善
影响工程质量及客户的使用
提前抓紧全面的图纸审核
一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。
赶工造成的质量问题
合理安排，全力以赴确保工期及质量。
因设计问题出现设计与施工配合问题
延长工期
加大沟通，较快解决现场设计问题，提高设计服务质量
外立面及室内装修材料选样慢
影响采购质量和施工工期
调整采购计划，加快材料定板
招投标方面风险较大。
项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标
要想选中好的及想要的施工队伍，困难很大
会同项目工程部做好应急方案。
11.
6.下级计划编制时间表
具体专业计划及管理部门、责任人
专业计划
管理部门
要求完成时间
现状
1期Project进度计划
已完成
2期Project进度计划
未完成
3期Project进度计划
1期成本管理计划
2期成本管理计划
3期成本管理计划
说明：
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