酒店式公寓运营方案Word格式.docx

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1.与入住业主/住户进展沟通：

只有了解业主/住户的所需，才能提供有方案的效劳，所以物业

公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反应的信息，为下一步效劳提供必要的参考依据。

2.开展金钥匙管家效劳：

根据工程入住业主/住户的比率，逐步对其重点业主/住户开展

金钥匙管理效劳，力求以点到面的扩大物业公司的影响。

3.根据工程情况可举办丰富多彩，形式多样的商务咨询活动。

比方：

最新政策法规宣传等。

五、公寓工程总体设想

1.人力资源管理工作

员工队伍的组织，确立工程部组织，认真做好员工定编、定岗、定职工作，引进工程部所需人员进展培训、员工考核鼓励、员工的劳动报酬和福利等。

2.物业财务、物资采购及岀入库管理工作

3.物业及管理物业档案资料的收集管理工作

4.根据公司贯彻的标准化酒店式效劳标准，对各部门的日常工作实施情况进展监视、检查。

对

不符合标准的行为和工作及时指正，并协同人事管理工作对事件负责人进展行政处分

六、工程运行维修管理

1.根据工程先进的硬件设施，应具备有相关证书、并从事本行业2年以上的专业人士。

2.接收验收：

根据物业公司的物业接收验收程序，由公司总部组织相关人员和部门组织进展接收验

收工作。

以此来发现原来设计中不利于和不便于物业管理的内容，及时协调解决，防止再进展二

次改造。

3.接收验收后检查：

接收验收后的工程检查是物业公司实施工程管理的一项重要工作内容，根据我

们公司的工程验收实践，虽然工程经过相关政府部门验收通过，甚至是优质工程，但也存在着不

平安隐患和施工遗留问题。

主要检查内容包括平安方面，电气安装方面和设备安装方面，接收后

的检查工作我们公司将组织全公司的技术力量进展，确保不留任何问题死角。

4.接收后的保养：

接收后检查的处理完善工作，是彻底保证工程的正常功能发挥的一次性进展的基

础性保养工作，保养的内容包括全部工程动力系统的设备设施，因为在施工其间，施工单位不会

按规定保养设施设备，所以接收后进展一次彻底的保养是很有必要的。

5.接收后的日常保养：

接收后日常保养维修表达预防管理的思想，将按照各部门的管理工作手册和

作业手册程序进展，通过我们严格的操作和管理，能保证工程设备设施时时处于完

好的正常工作状态，能把维修问题处理在发生之前，尽量做到主动维修保养，减少业主/

住户投诉报修。

七、平安管理

1.为了保证业主/住户有一个平安、文明、整洁、舒适的环境，在平安方面我们会重点做好

以下工作

（1）严密的组织机构和高素质保安人员是为业主/住户提供保安效劳的前提。

由于该工程是综合性商住两用的楼宇，所以我们对平安工作要求分外严格，通过建立严密的组

织机构来实现管理，具体落实岗位的设置及人力的调整，来保证不因管理漏洞而引发重大刑事

案件和交通事故。

（2）形成平安防范网络

通过门卫治安管理、巡逻治安管理这二道防线形成平安防范网络。

特别是巡逻治安管理，使其

成为治安工作的重心，以防突发事件的发生。

（3）为此要制定岀《紧急事故应急处理方案》和火灾应急处理方案，制定的处理方案是必须切实可行

的。

（4）科学的管理手段和各项规章制度的建立是为业主/住户提供保安效劳的保证。

2.治安管理

治安管理的根本原那么：

A坚持预防为主，防治结合的治安管理方针

B坚持物业内部的治安管理与社会治安相结合的原那么

C坚持用户至上，效劳第一的效劳宗旨。

D坚持治安工作硬件与软件一起抓的原那么。

八、车辆管理

搞好车辆管理，防止车辆乱停乱放和车辆被盗。

关键是搞好停车场建立和建立健全车辆管理制度。

搞好停车建立：

保证经济、方便管理、规划好停车场的区位布置，保持车场清晰，明亮，有清晰的指示标志，配备足够的防范设备。

建立健全车辆管理制度

1.车辆保安员岗位责任制

2.收费岗保安员的岗位职责

3.带车岗保安员的岗位职责

4.车辆管理规定

5.停车场的配置

九、消防管理

1.建立消防组织、明确其职责

2.贯彻落实谁主管，谁负责的消防原那么

3.建立健全消防平安制度

A.动用明火管理制度

B.二次装修施工防火平安制度及二次施工审批程序

C.重点部位防火制度，建立消防档案

D.消防平安检查制度

E.疏散示意图

F.火灾应急处理方案

G.消防人员应定期业务培训

十、保洁的管理

1.电梯保洁规程

2.电梯间保洁规程

3.洗手间保洁规程

4.公共通道保洁规程

5.垃圾的收集处理

6.外墙清洗：

每年2次

7.灭蟑灭虫：

每年4次，根据卫生防疫部门要求

8.石材保养：

大堂地面、外墙每年2次

除以上常规保洁外，还将根据业主/住户需求提供以下效劳

1.室内吸尘

2.室内玻璃清洁，室内保洁

3.垃圾清运：

办公垃圾无偿效劳、施工垃圾有偿效劳

十一、绿化管理

外围绿化及大堂绿色植物的设计、摆放水平关系到工程的整体形象和档次，赏心悦目的室内外园林设计与摆设会大大提高招商环境气氛，将会直接影响到业主/住户的入住心理

建议应聘请专业有经历的室内外园林设计专家进展设计实施。

十二、销售与客服的管理

销售部的效劳好与坏直接影响到日后的管理和效劳，所以须全力以赴作好经营工作。

做好市场筹划、经营及市场信息的搜集，分析和利用，根据市场的动态开展需要，制定销售方案及市场推广方案，采取有效措施搞好业主/住户效劳工作，树立全局意识，搞好全程效劳并制定切实可行的实施细那么及操作程序，负责房屋租赁合同的生成及落实，保证整体市场营销工作的顺利完成。

十三、如何做好日后的客服工作

1.使业主/住户在入住时就有一种在家的温馨感受。

2.急业主/住户所需之需，想业主/住户所想之想。

3.为业主/住户提供全程高效的效劳。

建立和保持与业主/住户的经常不断的沟通和联系，做

好业主/住户的意见征询和业主/住户的回访工作。

4.对于业主/住户所提岀的意见应及时反应到有关部门领导，并制定解决方案，将处理完的

结果及时给业主/住户答复，到达满足业主/住户要求的目的。

5.业主/住户效劳肩负着为业主/住户创造一个轻松、愉快的办公和居住的环境。

女口：

每逢重大节假日可根据业主/住户的需求组织一些各种形式的联谊会，丰富业主/住户的业余生活，到达加深与业主/住户的沟通和理解。

十四、如何经营

在确保正常费用的收取工作的同时，我们也可以开展特约效劳也就是说有偿效劳。

可以利用空置的房间对外招租，同时也可以引进一些方便业主/住户在生活中必备的如：

无水洗车、代售车、船、机票，洗衣中心等多项效劳设施。

可以代业主/住户岀租房屋，代业主/住户办理一些日常没有时间办理的事情。

十五、商场的管理

因为我们的工程处在商业气氛较浓的环境，所以在业主/住户入住上存在着不太方便因素，所以建议商场应以大型超市为主，因为超市包括的物品较全，从而能够提供业主/住户在生活方面的必须品。

十六、工服配置根本标准

1经理（男）纯毛蓝西服2套，白色长袖衬衫2件，皮鞋1双。

领带2条，袜子3双。

夏季：

白色短袖衬衫2件，纯毛薄料西裤2条。

2经理（女）纯毛蓝西服2套，白色长袖衬衫2件，皮鞋1双，西服裙2条，马甲2件，领结2个。

夏季：

长筒袜6双，白色短袖衬衫2件。

3部门主管（女）灰色西服2套，白色长袖衬衫2件，皮鞋1双，西服裙2条，马甲2件，领结2个。

4.文员服装：

红色西服2套，白色长袖衬衫2件，皮鞋1双，西服裙2条，马甲2件，领结2

个。

5.保安服装（男内保）深草绿色西服上衣2件，黑色长裤2条，白色衬衫2件，皮鞋1双，领

带2条，袜子2双。

6.工程服装（冬季）：

外衣1件，长裤1条，白色衬衫2件，皮鞋1双，袜子2双。

（夏季）：

短袖衬衫2件，长裤2条。

7.保洁员工服装（冬季）：

上衣应为黄色，长裤

2条，白色衬衫2件，布鞋2双

酒店式公寓运营方案

为更好地推进酒店工程的经营管理，云中居对下一步的人员调配、财务管理、经营考核机制等方面进展了梳理，现汇报如下：

一、人员调配方面

工程正式运营后，需要管理、效劳、厨师、保洁、保安等人员共六人（详见附件一）。

为最大限度节省开支，人员采取集团公司内部挖潜与招聘、购置效劳等多种方式相结合的方法进展。

一是集团公司安排局部人员赴卧云铺常驻，进展日常的管理、效劳工作。

抽调赴云中居帮助工作人员所产生的餐饮、交通等费用开支由集团公司承当，期间道路交通平安由集团公司负责。

二是所有人员就位后，着手制定完善各项制度措施，加强岗前培训，落实各项责任，尽早到达工作要求。

二、财务收支方面

一是云中居财务人员由集团公司派驻，财务管理由集团公司统一核算，实行预算管理体制。

预算内资金由分管副总与集团公司财务部门负责人签批，预算外开支或超出子公司审批权限的资金使用，经集团公司审批后执行。

云中居财务管理制度、年度预算及资金使用权限报集团公司批准后实施。

二是云中居工程年支出资金预计约22万元（不含宣传费用），年收入预计22万余元，需要集团公司在本年度给予20万元启动资金，后续是否需要资金支持待运营情况另行确定。

（详见附件二）

三是云中居正式交付前所产生的相关费用支出，不计入云中居支出本钱。

云中居所属车辆、家具等非固定性资产由集团公司划转至云中居使用。

后续各类相关补助、扶持资金留于云中居使用，列入营业外收入。

三、经营绩效考核方面

经营绩效考核内容由集团公司确定，在年初下达，年底由集团公司统一组织考核。

参与考核人员，由云中居据实确定，报集团公司批准。

考核合格的，发放云中居绩效奖金。

绩效奖金分为两局部，一局部为完成年度经营绩效考核指标80%的，按年度经营绩效考核指标20%进展计提;

另一局部为超额完成年度经营绩效考核指标的，按超额局部40%进展计提（剩余60%做为云中居下一年度运营管理费用），两者相加，根据绩效考核制度和个人考核结果进展分配，报集团公司批准后执行。

年度经营绩效考核目标未完成，云中居不予发放绩效奖金。

四、平安管理方面

云中居严格落实平安管理主体责任，集团公司严格落实监视责任。

完善平安管理制度，确保交通、运营、财产、人身等平安。

一、酒店式公寓的由来酒店式公寓来源于欧洲的产权式公寓，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由时权酒店（TimeshareHotel）演变过来。

时权酒店是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。

时权酒店开展到今天已演变成产权式酒店，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租效劳和理财效劳。

二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。

根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比拟活泼的地区，目标客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露;

而后者那么建于风光优美的旅游区，主要消费群体为旅游度假者，比方大梅沙雅蓝酒店。

三、酒店式公寓的经营及利润分配模式

（一）包租型。

即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。

典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。

1.深圳丹枫白露罗湖丹枫白露工程定位为投资型产权式酒店工程。

依托三九自身丰富的酒店客源和管理经历，其工程定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅工程溢价超过100%。

首付款比例偏高（超过4成）。

由于销售情况理想，现只有4组合形式可选（4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。

利益分配模式：

15年（三套）经营协议，共返还业主200万（供楼款）;

经营期间业主无须交纳任何其它费用;

一套自用房假设交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。

2.成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套;

有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。

投资及利益分配模式：

投资金额：

29.4532万元投资物业：

46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米投资方式：

一次性付清全部房款，并和酒店管理公司签订委托协议十年。

前10年收益：

按照首付款的8%作为年度收益，10年那么为29.4532万元8%10年=234366元。

后10年收益：

假设续约，那么年收益为首付款的8.8%，10年那么为29.4532万元8.8%10年=259188.16元。

包租型经营模式优缺点分析：

优点

（1）固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理;

（2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患;

（3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间;

（4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。

缺点

（1）包租后形成固定支出本钱，对经营方压力较大，有一定金融风险性;

（2）据建立部2001年6月1日起施行《商品房销售管理方法》，明确规定：

房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。

其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。

但是业内现在似乎认为售后包租是一种开展方向，打擦边球，有违规隐患。

（二）委托经营型。

业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。

典型如大梅沙领海。

1.深圳I.领海领海工程定位准确，规划完善，交楼标准高。

与罗湖丹枫白露工程为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。

均价8300/平方米，销售至今已经溢价一次，准备再次加价。

收益预算模式：

房号：

4A面积：

44.67平方米总价：

549380元旺季（4月-8月）收益：

标准房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季（11月-3月）收益：

标准房300元/天365*30%*50%*300=16425全年收益：

（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180（忽略全年水电费）月平均收益：

5515，供楼款约为2500元/月，实际月净收益：

约2515元/月（具体租赁方法见附件）委托经营型模式优缺点分析：

优点

（1）没有固定的房租支出压力，经营本钱从总收益中扣除，且房产已售出，把大局部投资和经营风险转嫁给业主。

缺点

（1）投资方式吸引力较小，易造成酒店管理区域内自住比例过多，难于经营管理和形成规模。

（2）因业主无法有效监视酒店管理公司，利润的核算很难得到业主的认可。

（三）代租管型。

即业主委托物业公司对其拥有的房屋进展代理租赁，并提供酒店式效劳，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。

在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主一样的权利。

1.市场供求关系

（1）旅游度假景点，客源流动性大;

（2）同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量;

（3）与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。