《物业管理知识》案例分析题Word下载.docx

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请你回答该业主提出的问题并提出你的处理意见。

按时交纳物业管理费是业主的法定义务。

业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。

业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。

从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。

如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。

业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。

六、大厦入伙时，由于个别业主对《业主公约》中的部分条款有意见，并以他们没有参加制订该公约为由而拒绝签署，该大厦的物业公司则以不给钥匙作回应请问：

该物业公司的做法有何不妥？

你会如何处理？

该物业管理公司的做法不妥。

应按如下要求处理：

（见小书）

七、先生及其夫人居住在广州市某小区８栋７０１室。

老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。

物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：

“我们半年都不在家，不应该交物业管理费。

”请问：

物业管理公司应如何处理。

第一，业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。

实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行、使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。

第二，当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。

并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养；

保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少；

清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。

第三，造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。

第四，减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。

虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。

八、大厦管理员小朱在客户下班后的一次例行巡查中，发现Ａ公司的门未关，叫了几次里面也没回应。

于是他马上走进Ａ公司查看有无财物失窃。

请问：

小朱的做法有无不妥？

你有什么建议？

小朱的做法不妥，《中华人民共和国宪法》第九十条明确规定，“中华人民共和国公民住宅不受侵犯。

禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅“，《中华人民共和国刑法》第二百四十五条规定：

”非法搜查或者非法侵入公民住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役“。

因此，小朱在没有任何其他见证人在场的情况，擅自进入A公司显然不妥。

在此情况下，小朱应通过对讲机，通知管理处其他保安及A公司有关人员，同时自己守住门口不动，待管理处其他保安及A公司有关人员到场后才能进入A公司。

然后再查看有否失窃，若有失窃，则立即报案。

若失窃。

查看完后，应关好A公司门。

九、某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位１５０多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。

要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。

业主的要求是合理的。

因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。

如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。

并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来贴补物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的共有部分的持有比例向全体业主分配。

十、先生（即业主）投诉大堂管理员，原因是大堂管理员没有代其保管物品。

刚到该公司的几位实习生有不同看法：

小李认为管理员做得对，因为该大厦管理委托合同没有代客保管物品的规定；

小陈认为管理员做得不对，因为他违反了顾客至上的服务宗旨，没有想业主之所想，急业主之所急。

你有什么看法？

小李的做法是对的。

因为一旦形成事实上的保管合同，万一物品有损坏或丢失，则小李就要承担赔偿责任。

当然，小李要做好对业主的耐心解释工作，动之以情，晓之以理。

我们提倡业主至上的服务宗旨，但不能违反有关原则和规定。

十一、某小区共有１０００套住房，还有２００套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。

但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。

１、发展商是否可以将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，为什么？

２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？

第一，发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权，。

根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。

原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。

继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。

因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。

任何人、或者任何其他组织依法通过买卖、赠与、继承、交换或其他合法方式获得了建筑物其中的某一个单元或套房，就成为建筑物区分所有权人，即通常在物业管理活动中所说的业主。

发展商未出售的房屋也许房地产开发商留着自用、出租或其他用途，只要这部分房屋的所有权未发生转移，所有权者仍然是发展商。

因此，这时发展商就由原来的建筑物所有权人的身份依法转变为建筑物区分所有权人。

当发展商成为建筑物区分所有权人之后，从法律地位上，自然就拥有建筑物区分所有权人的区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权的各项权利，当然也应该承担相应的义务。

这时发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人依法是享有与其他业主一样平等的各项业主的权利和义务。

任何人都不能随意剥夺发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人的业主权利和义务，否则，就构成侵害发展商业主的合法权益，发展商有权依据法律、法规的有关规定来维护其合法权益。

既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权。

综上所述，发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。

某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。

第二，作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。

十二、某小区保安员小张有一次在门岗值班时，住在Ａ栋三楼的业主下班回来，他想把公文包放在门岗处，等买菜回来再拿。

小张思考片刻后，礼貌地拒绝了该业主的请求。

小张的做法有无不妥？

同10题

十三、某住宅小区的物业公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。

除自行车免费保管外，物业公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。

由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积已在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业公司缴交管理费，物业公司向业主收取机动车辆管理费是侵犯部分业主的权益。

要求物业公司停止收取机动车辆的保管费。

该物业公司对机动车辆收取管理费是否合理？

若合理，应如何向业主解释收费的合理性？

合理。

但应向业主解释清楚，收取的费用是为了支付实施车辆的管理所必须发生的人工费和设施、设备费及相关的管理费用。

费用的收取以维持车辆保管站的正常运作为最低限度。

十四、某房地产公司开发了花地小区。

由于是分期开发，分期入住的方式，该小区在很长一段时间内难以成立业主委员会，故由开发商委托物业公司管理。

但随后开发商接到居民投诉，指责物业公司人员经常不到位，楼梯垃圾清理不及时，环境绿化无人管。

开发商立即向物业公司提出限期解决问题的要求，但物业公司在限期内并无任何

明显改善。

于是开发商以物业公司违约为由，起诉到法院，要求解除合同，由物业公司赔偿损失。

1.开发商与物业公司之间的合同是否有效？

为什么？

2.开发商是否有权解除合同？

第一，合同是否有效,要视合同的订立情况。

如果订立的合同不存在主体不合格，无效代理，意思表示不真实，内容不合法等四种情况，则合同有效，但只要出现了这四种情况中的任何一种，则该合同无效。

第二，合同的解除有两种情形：

即约定解除和法定解除二种形式。

约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者两方协商决定，而进行的合同解除。

约定解除权的解除是当事人在合同中约定在合同成立以后，全部履行之前，由当事人一方在某种解除合同的条件出现后享有解除权，并可以通过行使合同的解除权而消灭合同关系，如果开发商要单方面行使约定解除权，就必须以约定的合同解除条件出现为前提。

协商解除是指合同双方当事人协商一致，都同意解除，而不是单方面行使解除权。

因此，如果没有约定的合同解除条件，开发商就无权解除合同。

但开发商可以通过物业行政主管部门仲裁或向人民法院诉讼，申请解除合同。

法定解除是合同解除的条件由法律直接规定。

十五、某住宅小区１０８单元第６层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。

物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？

１０８单元单号８家住户，其说法不一，７、８层的住户说：

此事与他们无关，他们不出维修费；

六层以下的住户说：

该维修费应由第六层的住户出；

第六层的住户说：

该维修费应从维修基金出。

请问你对此有什么看法？

水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。

因此，不应使用维修基金。

因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。

十六、某写字楼客户有重要客人来访，向管理员口头提出：

要在入口处悬挂一幅巨大的欢迎标语，迎接客人。

该管理员起初觉得为难，但本着服务客人的精神，就答应了客户的要求。

该管理员的做法有无不妥？

如果该公司对管理人员进行过这方面的培训或有这方面的操作规程要求，则该管理人员的做法无不妥。

但如果该管理人员不知道这方面的要求或不知道如何操作，则应对客人说明，其本人不知究竟应该如何处理此事，他可带客人一起或独自到有关部门了解情况后，再做决定，但他无权拒绝。

十七、某管理员在小区巡视时，见到几个收废品的人在小区内高声招揽生意，立即上前制止，并劝其离开。

但这几个人不听劝告，不愿离开，该管理员立即招来保安员将其驱赶出去。

做法无不妥。

因为小区公共场所属全体业主的公共场所，为全体业主所独有，是业主的私有财产。

外人在小区内高声招揽生意，侵犯了全体业主的权益，做为物业公共区域管理人员，该管理应劝其离开。

但不应用驱赶的方式，应多请一些保安员来劝说他们出去。

十八、房改后，新埠港务公司住宅区设立了新埠物业管理公司。

目前，新埠物业管理公司只提供保安和环卫服务，每月每户各项服务只收２元的服务费。

一天，海天商场为新埠港务公司住宅区的便民店送货，司机小谭到达住宅门卫，递交出入卡后，开车驶入住宅区。

为了赶时间，车速较快，不注意而将正在越过马路行动缓慢的姚女士撞成重伤。

姚女士因此花去１１万元医疗费，经协商，其中海天商场及事故责任人同意支付１０万元，剩余的１万元由新埠物业管理公司支付，另支付５千元的营养费。

新埠物业管理公司认为他们没有责任，不同意支付１．５万元的费用。

你对新埠物业管理公司有什么看法和建议？

如果没有证据证明物业管理公司有过错，造成该业受重伤，则物业公司不应承担责任。

尽管物业公司收取了保安服务费，但物业管理的保安服务是一种群防群治的安全防范服务。

物业管理公司在本物业管理区域内与业主、住户之间不存在人身、财产的保管或保险关系。

建议该公司向业主解释清楚物业保安服务的性质。

十九、方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗；

保安人员２４小时值班、巡逻；

公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。

经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20％提高到26%，园林绿化维护良

好，增加了社区活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：

物

业管理费由原来的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元，但遭到业主委员会的拒绝。

方圆物业管理公司的

要求是否合理？

要求是否合理应视其具体情况。

如果物业管理公司事先和业主委员会协商和沟通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增加了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。

但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。

建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定，看那些是必要的，那些是多余的，那些是可要可不要的，在得到业主委员会认可以后，才确定实际要增加的物业管理费的幅度和标准。

二十、某小区管理员在巡视小区时，发现一个可疑的人在一楼梯口前游荡，立即招来保安员将其带到办公室审问。

二十一、某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：

其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：

“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的违约责任。

为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。

1、试析本案所涉及的法律问题。

2、对此类纠纷应如何解决。

（要点）

1、 

本案涉及的是物业管理法律关系问题；

2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。

在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。

在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理；

在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。

3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。

二十二、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅，但一直没有入住。

最近物业管理公司多次发出通知，催他补交一年的物业管理费。

王先生以未居住为由拒交。

试析：

王先生的做法是否正确？

1、王先生的做法不正确。

2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，不管你是否居住，你的房产都已享受到了，并因这些服务而得以保值和增值。

还有，公共服务的收费不便以住户多少来划分，物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量，何况这对其他业主也是不公平的。

因此，只要业主购买了住房，开发商又及时有效地发出了入住通知书，就不管房子是否有人居住（或居住频率如何），原则上都应支付物业管理费，但因居住才会发生的费用是不用缴的，至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。

二十三、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。

因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。

银行为了确保贷款回收，将该套房进行了诉讼保全措施。

张先生由于生意上的不成功，停止了向物业公司交付物业管理费。

物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。

由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。

经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竟买成功。

于是，该套房子易主。

该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。

结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

分析：

1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费？

2、物业管理公司的做法有什么缺陷？

该怎样做才是正确的？

1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。

2、在本案例中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。

3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。

因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；

其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。

如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良机。

因为当张先生的房产随着主体的变更而易主，新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议，所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生（原业主）的义务，虽然房产还是原来的房产，但房产的主人已经变更，即原物业管理法律关系中的主体已变更，而房产本身已变成新的法律关系的客体，这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。

所以，本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。

二十四、某物业管理公司为了弥补经营的亏损，多次擅自提高“宇宙花园”住宅小区业主的水电费，对此，部分业主表示不满，并拒交水电费。

为了加强管理，物业管理公司采购了一批新的IC卡水、电表，要求小区业主每户出资500元将原来的水、电表替换掉，此举遭到大部分业主的反对。

于是物业管理公司对拒不交钱换表的业主停止送水、送电，并对拒交水电费的业主给予罚款处理。

小区业主对物业管理公司的做法义愤填膺，强烈要求更换物业管理公司。

部分业主通过联名签字同意，请了另外一家物业管理公司来到小区，但原物业管理公司以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权。

双方争执不下，诉诸法院。

物业管理公司和业主的做法各有什么不对之处？

答（要点）：

物业管理公司的不对之处及分析

① 

擅自提高水、电费不对。

水、电费是由政府有关部门定价，由水、电管理部门

收取的费用，物业管理公司只是代收，不能擅自提价；

② 

向业主收取500元的水、电表设备费不对。

按规定，开发商必须将每户业主的

水、电表设备的费用打入房价中。

物业管理公司要更换水、电表应与开发公司协商，而不能强行向业主收取费用；

③对业主停水、停电的做法不对。

只有水、电管理部门才有权对用户进行停水、停电的处理权。

④给业主给予罚款处理的做法不对。

根据我国《行政处罚法》的规定，只有国家司法机关和有关行政机关才有处罚的决定权或执行权。

⑤以其与开发商有委托管理合同为由拒绝交出管理权的做法，理由不成立。

在小区成立了业主大会和业主委员会后，物业管理公司的管理委托权就属于业主大会及其委员会，业主委员会有权续聘或解聘由开发商聘请的物业管理公司。

2、业主的不对之处及分析：

①部分业主拒交水电费的做法不对。

业主对物业管理公司的收费标准有意见，可通过协商、调解、仲裁甚至诉讼等形式解决，在问题未解决之前，不能拒交水电费。

②部分业主通过联合签名去聘请新的物业管理公司的做法不对。

业主有权对原物业管理公司的工作进行监督、审查、批评，如果对该物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会按照特定程序选聘、解聘，但是这种权利必须按照法定的程序通过业主委员会来行使。

业主委员会是全体业主的代表，代表全体业主的利益，部分业主不能按照自己的意愿去解聘或选聘物业管理公司，在没有业主委员会或经过业主委员会的情形下所做出的决定是无效的。

二十五、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费，物业管理公司应如何处理此事？

1、首先，当廖先生上月费用拖欠后，物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书，此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生；

2、如果第二个月依然拖欠，物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书，将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知，并限期缴清；

3、业主廖先生长期拖欠物业管理费，物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释，争取廖先生的理解和支持；

4、如果廖先生确有苦难，费用方面可以考虑适当给予优惠；

5、如果廖先生没有特殊