牡丹江市场调研报告Word文档下载推荐.docx
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三、宏观经济PAGEREF_Toc297388095\h10
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四、房地产市场状况PAGEREF_Toc297388096\h14
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五、产品结构、部分楼盘简析PAGEREF_Toc297388097\h20
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六、区域分析PAGEREF_Toc297388098\h36
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七、竞争分析PAGEREF_Toc297388099\h37
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八、目前牡丹江市房地产政策PAGEREF_Toc297388100\h37
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九、综述PAGEREF_Toc297388101\h38
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十、写字楼市场状况PAGEREF_Toc297388102\h40
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十一、牡丹江市地热资源PAGEREF_Toc297388103\h42
一、地理位置
牡丹江位于黑龙江省东南部，地处中、俄、朝合围的“金三角”腹地，东至俄罗斯远东、南与吉林省延边自治州接壤、西与哈尔滨市相邻，地处长白山北部。
二、城市概况
全市总面积4.06万平方公里，其中市区面积2456平方公里，HYPERLINK"
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建成区面积72.79平方公里。
总人口285万，市区人口94.2万。
（一）行政区域划分
牡丹江市现有4个市辖区：
爱民区、东安区、阳明区、西安区，HYPERLINK"
江南新区目前正在规划中。
牡丹江市行政区域划分表
（二）市政设施
牡丹江城市绿化、道路交通、供水排水、供热供气、电力通信等配套设施齐全。
市区园林绿化覆盖面积2770公顷，绿地率45%。
市区道路长度744公里，面积807万平方米，人均10.3平方米。
位于市区东南7公里处的HYPERLINK"
牡丹江机场为国家4C级机场。
（三）产业结构
牡丹江市工业目前已经形成了造纸、电力、煤化工、石油化工、制药、汽车配套、木材加工等支柱产业。
工业是牡丹江国民经济的主体和财政税收的主要来源，全部工业增加值占全市地区生产总值的40%左右，工业企业创造的税收占市级财政收入的70%左右。
牡丹江的第三产业迅猛发展。
全市拥有夏威夷国际大酒店、金鼎国际大酒店等星级宾馆46家，大商集团、新玛特、波斯特、家乐福等大型商场70余家。
三、宏观经济
近年来，牡丹江经济稳步增长，2010年全市实现地区生产总值781亿元，比上年增长18.5%。
（一）地区生产总值
2006—2010年GDP增长表（单位：
亿元）
2006—2010年GDP增长率（%）
2006—2010年牡丹江市GDP及其增长率都呈逐年上升的态势。
（二）产业结构
其中各产业结构在地区生产总值中都占有不同的比例，以2009年和2010年统计数据为例：
由上图可以看出房地产所在的第三产业，在整个GDP中占有相当大的比重。
（三）人均可支配收入及消费价格指数
随着社会的发展，牡丹江市人民生活水平不断提高，人均可支配收入也逐年上涨。
2006年—2010年人均可支配收入增长表
牡丹江市统计局数据显示2010年有关经济数据为：
注：
实际增长率为剔除物价因素后的增长率。
牡丹江市2008—2010年居民消费价格指数
（四）金融机构及居民储蓄存款
截止2010年底，全市金融机构各项存款余额为817.5亿元，比年初增加84.1亿元；
金融机构各项贷款余额为313.1亿元，比年初增加66.1亿元；
城乡居民储蓄存款余额597.1亿元，比年初增加53.1亿元。
四、房地产市场状况
（一）市场供需总量
（二）高增长的发展态势
牡丹江市房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全市房地产投资规模日益扩大。
2007年上海绿地、北京世茂、江苏美林等一批实力雄厚的企业入驻牡丹江市。
绿地世纪城、北山宾馆、阿里郎广场等多个计划投资亿元以上的项目相继动工，使得2008年牡丹江市房地产开发业发展迅猛，随着2009年一批黄金地段的房地产大项目相继竣工，房地产投资占固定资产投资比重略有下降，2005—2010年以年均增长37.1%的速度快速发展。
2005—2010年房地产开发投资增速表
（三）总体成交走势
随着房地产开发投资的快速增长，2006-2010年1-9月，全市累计竣工商品房面积4463425平方米,商品房销售面积5845480平方米。
其中，期房销售面积3532746平方米，占商品房销售面积60.4%。
2006—2010年商品房成交面积走势图（单位：
万平方米）
（四）价格走势
从历史资料看，商品房销售价格虽然各年份的上涨程度有所不同，但总体呈上升态势。
牡丹江市商品住宅０５年－０８年市场成交均价走势
牡丹江市商品住宅０９年－１０年市场成交均价走势
2008年上半房，牡丹江商品房均价2078元/平方米，房价收入比4.9，０９年上半年商品房均价2500元/平方米，０９年下半年商品房均价2800元/平方米，到10年2月，牡丹江商品房均价在3275元/平米，房价收入比达到了６左右，到达合理的范围之内的顶峰，从价格看,09年前2个月,商品房均价分别为1818元和2307元,而2010年前两个月的商品房销售均价均有所上涨,每平方米涨幅达到了960元左右。
创牡丹江市历史新高。
2006——2010年商品房平均销售价格走势图（单位：
元）
2011年虽然国家出台了一系列调控房价的措施，但是从房价走势看，2011年销售均价在保持稳定的基础上依然出现上涨，目前牡丹江市场上仍以高价楼盘为主,高价楼盘的售价均在3800元以上,有的甚至能达到5000元左右。
商品房成交量照去年同期有所下降。
2011年最近两个月牡丹江市商品房成交价格走势：
2011年5月，商品房销售价格走势
2011年6月，商品房销售价格走势
今年牡丹江市部分棚户区和廉租房开发楼盘有可能上市,其销售均价虽不如高价楼盘高,但与目前市场均价相差不会很大。
由于北方冬季开工不便,很多楼盘都要在5月份后开工,5月份以后,牡丹江市将进入到商品房住宅的销售旺季。
五、产品结构、部分楼盘简析
（一）别墅类：
170平米-500平米的高端生态别墅，主要分布在江南新城。
（二）公寓、住宅类
1.大连中山家园
2.绿地世纪城一期塞纳丽舍（第一部分）
3.上海印象
4.京江上城
5.江城美地第一街区
6.江城美地第二街区
7、天豪花园
8.御庭园
9.世豪领秀
10.曙光新城（第一期）
11.HYPERLINK"
吉祥花园小区一期
12.丽水蓝天-金水湾
江滨东侧,黑龙江金跃集团开发,起价５４００元/平米。
13.景福新都会
绿地集团开发,景福街-太平路交叉口,预计５０００元/平米，2010年六、七月份开盘，2012年交付。
（三）酒店式公寓类：
丹江国际
位于光华街与东一路交叉口，火车站东侧，户型３０－５０平方米，均价４５００元/平米元价街区＝i，酒店式公寓+商贸城，首付五成，剩余五成由租金抵付银行按揭。
六、区域分析
市中心
江南新城
爱民区
江南板块是牡丹江市新开辟的未来发展的核心板块,目前处于起步阶段。
江南新城区划分为兴隆、海浪、新立3个开发建设组团。
兴隆组团是江南新城区首先启动开发建设的组团，位于市区南部，牡丹江右岸，占地面积13.5平方公里，定位以高新技术产业、商贸、旅游、行政为主，体育、教育及休闲度假为补充的综合功能，具有良好的未来发展前景。
七、竞争分析
牡丹江最主要的竞争对手为绿地集团,在牡丹江有五个项目,总建筑面积近200万平方米。
八、综述
（一）住房价格增长明显高于居民收入增长
2006年牡丹江市城镇居民可支配收入8035元，同比增长9.6%，商品房屋平均销售价格1574元/平方米，同比下降4.6%。
2008年全市城镇居民可支配收入10742元，同比增长16.1%，而商品房屋平均销售价格2100元，同比增长16.7%。
到了2009年全市城镇居民可支配收入11660元，同比增长8.5%，而商品房屋平均销售价格2700元，同比增长28.6%。
2008年以后住房价格的增长明显高于居民收入的增长。
2010年，全市城镇居民可支配收入增幅9.63%，商品房屋平均销售价格增幅27.1%。
（二）中低收入家庭房价压力巨大
2009年牡丹江市城镇居民人均可支配收入11660元，商品房屋平均销售价格2700元/平方米。
以90平方米住房为基准推算，牡丹江市房价收入比7.4倍，而国际通行的评判标准是房价收入比在3-6倍间属正常范围。
可见牡丹江市商品房屋平均销售价格已经超过国际通行标准的警戒线，这使大部分中低收入家庭感觉到房价上涨带来的巨大压力。
（三）消费需求提升、改善住房条件是房价上涨的动力之一
随着城市化进程的不断加快，消费者的品味也正发生着变化，消费层次逐渐拉开，部分消费者已经不再满足于有房可居，而转向强调居住环境、小区建设。
因此优质楼盘常常出现排队购房、供不应求的局面，这部分楼盘的热销，也相应的带动了同地段商品房屋销售价格的上涨。
成为牡丹江市商品房屋平均销售价格上涨动力之一。
（四）受调控影响反映较慢，整体态势平缓
元价江2.从市区商品住宅成交均价走势看，牡丹江市整体房价到了一定的阶段，受调控的影响反映较慢,但是考虑到牡丹江的总体有效需求人口及市场供应量,短期内牡丹江房地产市场价格不会出现较大的波动。
（五）中小户型产品成为市场重点
由于房价上涨的幅度所带来的购房压力，使得中小户型成为了人们关注和购买的重点，市场供应逐渐向中、小户型需求倾斜，部分小户型产品项目在户型上引入挑高、买一送一等新的业态，同时有效地控制总价，增强小户型的舒适性与个性化，提升小户型投资空间，小户型市场进入初步发展时期。
但市场也不乏大户型产品，主要分布在资源资源优厚的沿江地带。
九、写字楼市场状况
（一）写字楼市场发展滞后
目前，在牡丹江市真正意义上的高档写字楼几乎没有。
市场上正在出租的写字楼大致有两种类型：
一种是企业自建，自己使用80%-90%，其他少量用于出租；
一种是完全出租，大都是比较老式、国企闲置的写字楼，远未达到真正写字楼的标准。
据市场调查数据显示，从2004年至今，牡丹江市写字楼的供应量几乎是停滞的，使得一些对办公地点有较高档次要求的经营者很难选择。
（二）缺乏有效的市场支撑
牡丹江市缺乏规模较大的公司和企业，小规模的公司比较分散并且基本是租用临街门脸房或其他企业办公地点。
所以，写字楼的市场需求并不大。
（三）投资写字楼并未深入人心
牡丹江市民目前的收入水平用于承担住宅房价上涨带来的压力已经很吃力了，根本无力考虑投资写字楼。
加之牡丹江毕竟不是经济发达的一线城市，大部分市民并没有投资写字楼的概念。
（四）其他投资形式更受青睐
相比起写字楼而言，商城铺位、临街旺铺、小区底商、业主房更容易被消费者接受用于投资。
加之，写字楼缺乏市场支撑，投资回报低，所以，相较之下，其他投资模式更受消费者欢迎。
（五）商务公寓出现缓解写字楼现状
目前，牡丹江相对而言，条件比较好的写字楼仅仅是新宏基大厦、宝丰写字楼等，部分集中在太平路两侧。
物业管理包括硬件设施等方面都相对落后。
无论是何种渠道，关于牡丹江市写字楼市场的信息都相当少，租赁或者购买价格比较混乱。
但是随着一些大房地产企业进驻牡丹江，市场上逐渐出现了一批商务公寓，将有效缓解牡丹江市写字楼的现状。
十、牡丹江市地热资源
（一）概念
地热能是指贮存在HYPERLINK"
地球内部的可再生HYPERLINK"
热能，一般集中分布在构造板块边缘一带，起源于地球的熔融岩浆和HYPERLINK"
放射性物质的HYPERLINK"
衰变。
在地质因素的控制下，这些热能会以热蒸汽、HYPERLINK"
热水、HYPERLINK"
干热岩等形式向地壳的某一范围聚集，如果达到可开发利用的条件，便成了具有开发意义的地热资源。
（二）地热能的特点
储量与资源潜量十分巨大；
分布分散，开发难度很大；
储存地下，不会受到任何天气状况的影响；
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可再生能源，随时可以采用，不带有害物质；
缓减能源压力，减少由燃油和煤炭供暖所造成的空气污染；
地热能源的开发和技术转让方面未来的发展空间与潜力巨大；
随着不断开发与研究，地热能源必将成为继水力、风力和太阳能之后又一种重要的新能源。
（三）地热资源分级
地热资源按温度可分为高温、中温和低温三类。
高温地热一般存在于地质活动性强的全球板块的边界，即HYPERLINK"
火山、地震、岩浆侵入多发地区，著名的HYPERLINK"
冰岛地热田、新西兰HYPERLINK"
地热田、日本地热田以及我国的西藏羊八井地热田、云南HYPERLINK"
腾冲地热田、台湾大屯地热田都属于高温地热田。
中低温地热田广泛分布在板块的内部，我国华北、京津地区的地热田多属于中低温地热田。
地热资源温度分级表
表中温度是指主要热储代表性温度
（四）开发利用方式
1、地热直接供暖
燃煤锅炉的大量使用造成空气受到严重污染，燃气和燃油前期投入和运行成本十分昂贵，而地热资源的开发为这个问题的解决提供了一条可行之路。
2、浴疗保健
地热水富含锂、氟、氡、偏硼酸、偏硅酸等多种矿物质，有一定的医疗、保健、养生作用。
经常用热矿水进行洗浴，对高血压、冠心病、心脑血管、风湿病、皮肤病等有一定疗效。
热矿水入室，将会大大提高居民的生活质量。
3、娱乐、旅游
依托温泉浴疗，可以开发游泳馆、嬉水乐园、康乐中心、会议中心、疗养中心、温泉饭店、温泉度假村、高级宾馆等一系列娱乐旅游项目。
4、种植、养殖
依托地热井，建造温泉温室，种植名优花卉、特种蔬菜等，也可发展旅游农业。
热水养殖，可以大大缩短多种水生物的孵化期和生长周期，依托地热资源发展高产鱼类养殖业等。
5、余热供暖
用于洗浴、娱乐等方面的地热水在使用后，热水温度依然很高，仍含有大量的热能，如果能有效的加以利用，就会带来巨大的经济效益和社会效益。
（五）牡丹江市地热资源
1、地热资源丰富
通过多年来的地质调查资料汇总和一些迹象表现证明,在牡丹江及其周边地域有着丰富的地热资源,主要分布于温春和宁安（镜泊湖附近）区域并且主要表现为地热水的形式。
2、勘探、开发进展
2007年初,市国土资源局组织地热勘探队伍,进行实地调研。
并在财政局配合下完成立项；
2008年8月，南部地热普查项目正式启动，对各工作区域进行了航卫片解译、水文地质测绘等前期工作；
2009年4月勘探人员在镜泊乡工区的镜泊湖南岸确定了最终井位；
2009年12月30日开始进行钻探验证；
2010年1月4日成功从千米之下抽取出地热水；
2010年5月12日镜泊湖旅游名镇区域地热矿产资源勘探开钻仪式在镜泊湖吊水楼瀑布东北的熔岩台地举行,基础设施建设正式拉开序幕。
3、科学合理开发地热资源
牡丹江市积极推进地热HYPERLINK"
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勘探各项工作。
截至目前，已进行了两个地热普查项目的申报立项工作，其中，《黑龙江省牡丹江镜泊湖地区地热普查》项目预算总金额为1844.39万元，《黑龙江省牡丹江镜泊湖胡北村地热普查》项目预算总金额400万元。
与此同时，牡丹江市成立了由国土局、地勘一院等相关部门组成的地热勘查开发领导小组，由市地勘一院编制了《牡丹江市地热资源开发利用远景规划》。
初步确定了今后在牡丹江地区进行地热资源勘查的主要方向。
根据目前所掌握的牡丹江镜泊湖地区的区域大地构造环境、地热水运移规律，热储层及其盖层等与地热异常有关的各地质体属性、特征，按照《牡丹江市地热资源开发利用远景规划》，下步牡丹江地热开发分三个阶段进行：
一期工程设计：
在温春——镜泊湖地区进行地热普查。
在温春老黑山、镜泊湖北门、镜泊湖东岸江山娇林场、镜泊湖南湖头等地各施工1口地热勘探井，总计施工四口地热井，预期工程总造价为2000万元。
二期工程设计：
进一步以牡丹江镜泊湖为中心向周边拓展，在牡丹江市区外围宁安—海林—穆棱一带计划开展地热勘查二期工程。
三期工程设计：
在牡丹江市辖区的东宁—绥芬河—林口一带进行三期的地热勘查开发。
4、镜泊地热矿产资源
地热能的勘察及开发是镜泊湖旅游名镇建设的主要基础设施工程之一,市镜泊湖旅游名镇建设指挥部及相关部门聘请北京市地质工程勘察院在该位置施工地热井一眼,用于旅游项目内建筑物供暖、温泉度假村、农业温室、娱乐、保健及部门生活用热等方面。
该项目预计钻探深度1500米至2500米,预计年用水量10万立方米。
地热能开发项目对名镇建设及旅游休闲项目、温室生态项目等开发具有重要意义。
镜泊湖旅游名镇的温泉开发项目进展顺利,未来绝大多数产权酒店都将接入温泉。
镜泊湖旅游名镇还将建设10万平方米的“小南国”大型温室,温室设置运动健身区、生态农业观光区、热带植物观光区和夏季温泉区。
镜泊湖旅游名镇总体规划占地面积将达到20平方公里,目前启动的一期工程占地面积为5平方公里,预计三年完成,即将展示给世人一个国际级水平的旅游名镇。
2010年的建设目标是,完成总投资15亿元,完成建筑面积20万平方米和占地完成3平方公里的市政设施。
5、地热资源市场前景
（1）地热资源将纳入“十二五”能源规划
作为可再生清洁能源，地热能将纳入“十二五”能源规划。
初步计划在未来五年，完成地源热泵供暖面积3.5亿平方米，预计总市场规模在700亿元左右。
就目前市场来看，全国地源热泵市场销售额已超过80亿元，并以每年20%以上的速度增长。
同时地源热泵系统的初装费也大幅度下降，由最初的每建筑平方米400—450元降低到目前的220—320元。
截至2011年3月，我国应用浅层地温能供暖制冷的建筑项目2236个，地源热泵供暖面积达1.4亿平方米，80%的项目集中在北京、天津、河北、辽宁、河南、山东等地区。
在北京，利用浅层地温能供暖制冷的建筑约有3000万平方米，沈阳则已超过6000万平方米。
公众对地源热泵的认知度也有了很大提高。
预计到2015年全国地热能利用总量相当于6880万吨标准煤，届时占我国能源消耗总量的1.7%。
正是看到地热能的巨大前景，国土资源部也在积极推进地热能的开发利用，在“十二五”期间将启动地热资源调查与开发利用工程。
（2）产业模式“升级”，节能服务公司前景乐观
目前全国涉足地源热泵的企业有1500家，如果加上小的安装运营企业，总数会超过一万多家。
中国地源热泵市场将由产品销售型向节能服务型升级。
节能服务公司对地源热泵技术和产品的需求将逐渐超过自用用户的需求。
目前对地热能的利用更倾向于在公共场所利用浅层地温能，比如说会展中心、体育馆。
而这恰恰为节能服务公司提供了生存土壤。
随着我国能源结构的调整和地源热泵技术的逐步改善，浅层地温能必将成为我国重要的新型能源。
（3）设备制造业受益
无论是地方政府，还是能源巨头都越来越看重地热资源开发。
针对设备制造业的市场前景，业内分析人士也大都看好。
东方证券分析报告就曾指出，伴随着地源热泵投资成本的降低，有望在新开工项目中加速普及，预计整机客户销售量会逐年提高。
综上所述，地热资源得到高度重视和认可，开发利用将掀起一轮高潮，除地源热泵设备制造和销售行业会进一步发展外，有关地热利用的能源服务产业也会获得长足发展。
牡丹江地热资源丰富，如能有效开发利用，不仅有利于节能减排，更将成为牡丹江市经济发展新的增长点。
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