工程建设项目“多测合一”竣工规划核实测量作业指导书 (2)文档格式.doc

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10.1 建筑高度测量位置规定 8

10.2 建筑高度测量要求 9

11建筑间距测算 9

12建筑退让红线距离测算 10

13成果提交 10

附录A 规划条件核实测量成果报告 11

A.1 目录 12

A.2 测绘责任人 13

A.3 测绘说明 14

A.4 规划核实测量报告成果图表 15

A.4.1 规划条件核实信息比对表 15

A.4.2 计容建筑面积统计表 17

A.4.3 规划测量分幢与规划许可比对结果表 18

A.4.4 建设工程竣工规划比对差异结果意见 20

A.4.5 竣工规划总平面图 21

A.4.6 总平面图与规划审批不一致对照示意图 23

A.4.7 竣工分层平面图 25

A.4.8 分层平面图与规划审批不一致对照示意图 27

A.4.9 建筑高度示意图 28

A.4.10 控制点分布及建筑物外观照片拍摄位置图 30

1目的

为规范市工程建设项目竣工规划核实测量业务，根据**等相关规定，明确测绘技术路线，制定本作业指导书。

为业主单位提供精度可靠、内容详实、客观公正、标准统一的竣工规划核实测量成果资料。

2适用范围

本作业指导书适用于市辖区内的建筑工程项目竣工规划条件核实测量，市政道路等其他工程项目竣工规划条件核实测量可参考本作业指导书实施。

3作业依据

下列凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标准。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本作业指导书。

引用文件包括但不限下列技术标准或规定，国家及福建省工程项目“多测合一”最新技术规定、技术规范、技术要求、技术条件、技术规程、技术导则等均适用于作业依据。

GB50026工程测量规范

GB/T17986.1-2000房产测量规范第1单元：

房产测量规定

GB/T17986.2房产测量规范第2单元：

房产图图式

GB/T50353建筑工程建筑面积计算规范

GB/T20257.1国家基本比例尺地图图式第1部分：

1:

5001:

10001:

2000地形图图式

GB/T18316数字测绘成果质量检查与验收

GB/T24356测绘成果质量检查与验收

CJJ8/T8城市测量规范

CJJ/T73卫星定位城市测量技术规范

DB35/T1604连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范（福建省地方标准）

DB35/T1491-20151:

2000数字地形图测绘规范（福建省地方标准）

DB35/T1604连续运行基准站网网络RTK高程测量技术规范（福建省地方标准）

福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准（试行）》

福建省城市规划管理技术规定（闽政文〔2017〕33号）

福建省建设厅关于新建商品房权属登记中建筑面积计算有关问题的通知（闽建房［2004］117号）

市城市规划管理技术规定（宁政文〔2015〕274号）

市建设工程竣工规划条件核实办法（试行）（宁规〔2018〕114号）

4基本规定

4.1平面及高程系统

（1）平面坐标系统采用2000国家大地坐标系（CGCS2000），采用高斯-克吕格投影。

（2）高程系统采用正常高系统，高程基准采用1985国家高程基准。

4.2测量精度要求

（1）“多测合一”测绘工作宜采用新技术、先进方法，但必须满足本标准规定的精度要求。

（2）“多测合一”测绘工作采用中误差作为测量精度的衡量标准，以两倍中误差作为极限误差。

（3）“多测合一”测绘工作采用的仪器设备应定期检定（校准），并保持其良好工作状态，满足测量精度要求；

软件系统应通过专业测评或试验验证。

4.3成果质量检查

（1）测绘成果应按现行国家标准GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》、GB/T18316《数字测绘成果质量检查与验收》和《福建省工程建设项目“多测合一”综合技术标准（试行）》等规定进行质量检查，并按要求编写质量检查报告。

（2）测绘成果质量检查时，应按现行国家标准GB/T24356《测绘成果质量检查与验收》、GB/T18316《数字测绘成果质量检查与验收》的规定进行质量评定。

不合格的测绘成果经整改后，应重新进行检查。

（3）测绘成果质量监督抽查应按GB/T24356和GB/T18316执行。

（4）竣工验收测绘成果应通过成果验收。

5作业内容

建筑工程核实测量主要体现工程内部现有建筑物的平面与高程位置关系、设计要素的现状以及场地地形地物的情况，主要包括以下内容：

建筑平面位置、尺寸、建筑层数、建筑高度、建筑面积、建筑基底面积、建筑间距、室内外地面标高、建筑外观、地下工程管线埋设情况、与规划许可不一致部位以及绿化、停车、出入口等主要规划控制指标等。

6规划核实条件资料收集

主要收集以下材料：

用地批文及红线图（或土地出让合同），建设工程规划许可证及附件，规划总平面图、分层平面图、立面图、规划批准调整的文件及对应的图纸，放样、核样成果，建设工程正负零验收合格单等。

7竣工总平面图测绘

7.1一般要求

（1）竣工总平面图反映建筑物竣工后的实际分布位置，是基于竣工地形图编制而成。

竣工地形图是在地形图基础上采集竣工实体要素编制形成。

（2）地形图可以采用全野外数字化测图进行新测或对建设工程前期地形图修补测，以测区控制点为基础，采用全站仪，按全野外方法采集建设项目规定范围的全部地形地物要素，按规范要求编辑成图。

比例尺一般为1:

500，技术要求应符合DB35/T1491-2015《1:

2000数字地形图测绘规范》，要素符号按基本比例尺地图相关规定执行。

7.2施测范围

施测范围除了建设用地范围，还包括与建设用地范围相邻的地物、地貌，具体分为下列几种情况：

（1）相邻的是街道的，将相邻的街道施测完整。

（2）相邻的是巷道的，施测相邻的巷道及靠巷道一侧建筑物的完整轮廓线。

（3）相邻的是建筑物，则施测相邻一侧建筑物的完整轮廓线。

（4）当建设用地范围线外无建筑物时，将建设用地范围线外30米范围内地形、地貌施测完整，当有斜坡、人工坎等地貌存在，测至其顶部即可。

（5）分期建设的项目，测至邻近主体建筑外轮廓线。

（6）其他规划部门有特殊退距要求的建构筑物。

7.3测站和碎部点采集要求

7.3.1测站工作与转站之前，应加强对测站起算数据（核对测站、定向点坐标、高程）的检查，并检核两点实测距离与理论距离，误差符合规范要求方可继续作业，有条件的必须进行第三点距离和方向检查，禁止精度检查超限仍继续作业。

7.3.2应特别注意棱镜在细部点采集时对点位精度的影响。

为了减少棱镜对细部点的误差影响，外业测量建议采用小棱镜或免棱镜全站仪施测，以保证点位精度。

建筑主要角点相对于邻近控制点的点位相对中误差应小于±

0.05m。

7.3.3在一个测站上设站时间较长时，由于外界条件影响，仪器容易产生不均匀膨胀或震动造成误差，每隔15—20分钟严格检查方位角一次，若超过误差要求，则应重新定向。

7.3.4主要地物点施测：

主要地物点在一、二级导线及图根布设时，应尽量考虑直接引测。

遇到特别困难区域如死胡同，测绘方案应先报批准后方可施测。

无论何种方法施测的主要地物点，其相对于邻近控制点的点位相对中误差应小于±

7.3.5细部点按以下要求施测：

1）宗地内所有地物、道路，有宗地界址作用的围墙、栅栏、人工坎等及邻宗主体建筑，一律按一级界址点精度要求准确测定和详尽表示（点位中误差≤±

0.05m），且必须从所布设的图根以上级别的控制点上直接引测。

2）高程注记应均匀分布、合理选注（在不影响图面美观情况下尽量多选注），要求注至0.01m。

作业中应注意仪器高和觇标高量取，以确保高程点的精度。

3）个别隐蔽建筑物拐点无法实测的可采用交会法或勘丈法补充，但要求使用钢尺或手持测距仪，且应有多余观测，以加强校核。

7.4绘制要求

7.4.1绘制规划四线（绿线、紫线、黄线、蓝线）与用地红线，规划四线用相应颜色绘制，用地红线用红粗线绘制，规划四线在图幅内尽量绘制完整。

标注用地红线主要折点及圆弧的起终点处坐标。

7.4.2用地形图的表示方法绘制建筑外轮廓线，用粗虚线绘制地下室的范围线，用虚线表示干挂外轮廓线和檐口外轮廓线。

7.4.3标注每幢建筑与工程规划许可证附图设计坐标位置（外轮廓线或轴线）对应的实测坐标，每幢不超过4个（复杂建筑物，应适当增加标注主要角点坐标）。

7.4.4标注与工程规划许可证附图上的间距位置（轴线、墙体外轮廓线、干挂外轮廓线和檐口外轮廓线）相对应的实测间距。

当总图上是平行的间距，实测不平行时，标注最近的一个。

7.4.5工程规划许可证附图上距用地线未标注间距的，加注一个最近处间距。

7.4.6标注一层室内地坪高程，并在（）内标注比高，如：

（±

0.000）或（-0.300）；

个别建筑室内地坪高程不一致，在总平面图上应合理标注，详尽表示。

标注工程规划许可证附图屋顶上标注的高度位置相对应位置的高程，并在（）加注比高，其余位置无需标注。

7.4.7标注建筑层次、场地竖向标高、机动车与地下车库出入口、小区出入口。

7.4.8当水箱、楼梯间、电梯间等突出屋面的附属设施其高度在6米以外、水平面积之和超过屋面建筑面积1/4时，其轮廓线应表示。

7.4.9用地范围内的地形也要参照工程规划许可证附图中的内容绘制及标注，主要是道路、绿化与景观区域、（非）机动车位范围线、消防登高面和地形标高，其余与规划核实无关的（包括道路性质、路灯、绿化与景观区域的水体、假山和构筑物等）可不绘制。

7.4.10备注或说明：

图中实测坐标为轴线还是外轮廓，间距为轴线还是墙体外轮廓线、干挂外轮廓线和檐口外轮廓线；

坐标系统、高程系统和单位等；

7.4.11竣工总平面图中属于本次规划核实的建（构）筑物（主要是用地范围内）其建筑占地范围线改用其他颜色填充表示，与原有地形区分开。

8房屋分层平面图测绘

8.1分户图的幅面和比例尺

（1）分户图的幅面一般可选用A3或A4，出现较大图形时可采用A1以上。

（2）分户图的比例尺一般为l：

200或1:

300，当房屋图形过大或过小时，比例尺可根据具体情况，适当放大或缩小。

8.2分户图标注要求

分户图的尺寸注记以米为单位，边长取位至0.01米，面积以平方米为单位，计算过程面积取位至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。

字体高度设置0.35—0.50，个别图形太大可根据具体情况，适当放大或缩小。

说明注记的字体高度设置0.35—1.0，字体设置为黑体。

8.3分户图表示的主要内容

（1）表示房屋的幢号、层次、层建筑面积、各单元面积、尺寸，标注各单元功能。

（2）区分表示未封闭阳台、封闭阳台、挑空、入户花园等。

（3）对于规划许可证有单列的面积指标应详细表示，如物业管理用房、开闭所、幼儿园、卫生服务站、社区居委会办公用房、人防专用部位、设备转换层、地下室或半地下室面积、架空面积等应表示。

（4）详细表示地下室各种类型车位的位置、尺寸、个数及编号。

人防区域内的车位个数及编号应单独分类表示。

（5）实地与规划许可不一致的部位应单独绘制成图，详细说明变更的情况，用红色线区分表示原审批形状、位置等。

9面积测算

面积测算包括建设用地面积、建筑基底面积、建筑面积、建筑容积率的测算等。

9.1建设用地面积测算

（1）建设用地面积以市城乡规划主管部门正式划定的用地范围面积为准，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内、基础设施黄线内、文物保护紫线内等面积不得计入。

（2）建设用地的范围线用红粗线绘制，标注用地红线折点坐标，圆弧段标注起终点坐标及半径。

9.2建筑基底面积测算

建筑基底面积是指房屋外墙勒角上沿的外围水平面积，包括阳台、走廊、室外扶梯等的占地面积。

分别计算每幢建筑物的占地面积，并累加计算建设用地内所有建筑物的占地面积。

建筑基底面积按下列规定计算：

1）建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

建筑工程建筑面积计算规范中计算一半建筑面积的范围，按100%计算基底面积。

2）独立建筑按外墙墙体的外围水平面积计算，室外有顶盖、立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；

3）有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；

4）半地下室按其上口外墙外围的水平面积计算。

5）满足下述条件的部分空间可不计算建筑基底面积：

①悬挑不落地的阳台、平台、过道等；

②项目建设用地范围内建筑骑楼及过街楼底层，两端均与市政道路等城市公共开放空间相通；

③其他建筑结构外墙以外的半开敞空间，24小时对外开放且与项目周边道路或人行道相连。

④半地下室顶板（顶板标高不超过4米）上方，提供作露天公共绿化或公众休闲活动场地的部分。

9.3建筑面积测算

建筑面积测算参照GB/T17986.1—2000《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》及省、市制定的相关规定执行。

当《房产测量规范》、《建筑工程建筑面积计算规范》计算规则不一致时，应分别在分层平面图和计容建筑面积统计表中表达出计容而不计房产建筑面积、计房产建筑面积不计容面积。

9.3.1一般规定

1）房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2）边长量距应使用经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪等能达到相应精度的仪器和工具，边长取位至0.01米。

建筑物边长测量误差≤±

（0.014+0.0004D）米。

3）房屋面积以平方米为单位，计算过程面积取至0.001平方米，最终面积取至0.01平方米。

建筑面积测量误差应≤±

（0.02+0.0006S）平方米。

4）遇到特殊建筑空间部位的，如骑楼、闷顶、入户花园、凸窗、半地下室等，应严格按有关认定规则认定和表示。

9.3.2建筑面积计算规定

9.3.2.1计算全部建筑面积的范围

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2）房屋外墙水平投影面积包括墙体结构和粉刷层、贴面等墙体保护层；

竣工规划条件核实测量时，计容建筑面积算至保温层，保温层之外的粉刷层、贴面等墙体保护层面积不计算容积率。

3）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层、地下层、半地下层、底层杂物间及楼梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上部位计算建筑面积。

4）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

5）楼梯间、电梯（含观光梯）井，提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

6）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

7）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

8）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

9）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

10）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

11）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

12）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的外围水平投影面积计算。

13）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

14）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

15）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其层高在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。

16）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

9.3.2.2计算一半建筑面积的范围

1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2）独立柱、单排柱的的门廊、车棚、货棚等属于永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3）未封闭的阳台、挑廊，按其维护结构范围内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

未经规划部门批准擅自将非封闭阳台改为全封闭的，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4）无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。

5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

9.3.2.3不计算建筑面积的范围

1）层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。

2）突出房屋墙面的构件、配件，装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等；

超出外墙面的凸窗部分。

3）房屋之间无上盖的架空通廊。

4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

檐口、阳台在房屋露台、晒台、退台、天面上投影面积部分；

上部底板（盖板）高度超过两个自然层的未封闭阳台、挑廊、无柱走廊。

5）楼房或挑廊下底层外墙以外作为公众使用的公共开放部分（不论是否有柱、是否有维护结构）。

6）建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

7）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

8）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

9）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

10）独立烟囱、亭、塔、罐、池，地下人防干、支线。

11）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

9.4建筑容积率计算规定

容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。

地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。

建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。

容积率计算规定如下：

9.4.1下列项目的建筑面积单列，计入总建筑面积，可不计入容积率：

1）城市公共通道（含空中人行廊道）、建筑物之间用于公共交通需要的廊道、建筑公共开放空间的建筑面积。

2）建筑底层架空作为公共停车、居民休闲绿化等公共用途，且层高不低于2.8米、不高于4.5米的建筑面积。

3）地下室建筑面积不计入容积率，半地下室建筑面积按1/2面积计算容积率，若半地下室做为公共停车、居民休闲绿化等公共用途其建筑面积不计入容积率。

地下室或半地下室作为经营性用途出让，规划条件中应注明使用性质并计入总建筑面积，作为土地出让计价依据。

4）为主体建筑配套建设的公用市政设施用房（如变配电设施、电信和闭路电视机房、垃圾收集设施、消防设施、燃气设施、供排水设施、公厕等）设置在拟建建筑物内的，在计算容积率时，可不计容；

单独设置的，在计算容积率时，可不计该设施的建筑面积，但在计算建筑密度时，应计算该设施的建筑基底占地面积。

5）平屋顶和坡屋面之间，没有设置窗户且不能进入使用的闷顶层不计算建筑面积及容积率，否则应按利用坡屋顶内空间的计算规则计算建筑面积及容积率。

6）建筑楼层架空作绿化休闲的，建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不小于4米，梁底净高不宜小于3.6米，并应有不小于四分之一的绿化面积；

裙房屋顶架空作绿化休闲使用时，裙房屋顶的建筑面积不小于3000平方米，且有从屋面平台直达室外地面的专设公用楼梯，并符合消防、环保、交通等方面的规定，属公共产权，不可分隔。

9.4.2下列项目的建筑面积应计入容积率：

1）建筑物的顶层楼梯间、顶层水箱间、顶层电梯机房、结构（设备）转换层、非底层架空层、底层封闭车库、杂物间等，层高超过2.20米及以上的应按全面积计算容积率，层高不超过2.20米的应按1/2面积计算容积率。

2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10米的部位应按全面积计入容积率面积；

净高在1.20米至2.10m的部位应按1/2面积计入容积率面积；

净高不足l.20米的部位不计入容积率。

3）在主体结构内的阳台、入户花园，应按其结构外围水平面积全面积计算容积率；

在主体结构外的阳台、入户花园进深小于等于1.8米时，应按其结构底板水平投影面积的一半计算容积率,大于1.8米的部分应全面积计算容积率。

同时，阳台、入户花园的水平投影面积总和不宜大于套内使用面积的15%，超过套内使用面积15%部分按超出部分水平投影面积的全面积计算容积率。

住宅、公寓（含居住型公寓、酒店式公寓和公寓式办公）建筑封闭阳台的计容规则与非封闭阳台计容规则一致，办公、酒店、商业建筑若设置封闭阳台应按全面积计算容积率。

在主体结构内的阳台，不论是否超过套内使用面积的15%，均按水平投影面积的全面积计算容积率。

4）住宅建筑标准层层高不应小于2.8米，但不宜大于3.2米。

当住宅层高大于上述规定且小于5.4米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；

当住宅层高大于5.4米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

5）跃层式住宅客厅上空楼板开洞部分面积不应大于套内使用面积的20%。

超过套内使用面积20%部分按超出部分面积计算建筑面积及容积率。

6）办公建筑标准层层高大于5.0米且小于8米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；

当办公建筑层高大于等于8米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。

7）酒店建筑标准层层高大于4.5米且不大于6米时，计容建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。

8）工业建筑（特殊工艺流程需要的除外）层高超过8米在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

9）开间小于15米且建筑面积不大于300平方米的可分隔出售的店面，层高超过4.5米时建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算，商业开间大于15米且建筑面积大于300平方米整体经营时层高可提高到5.1米；

整体经营大型商场标准层层高超过6米时建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算。

10）标准层走廊、挑廊应按其水平投影面积计算建筑面积及容积率，沿走廊两侧均无围护结构的走廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积及容积率。

楼梯、电梯前室无论是否开敞，均应按其水平投影面积计算建筑面积及容积率。

11）以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积和容积率。

10建筑高度测算

10.1建筑高度测量位置规定

建筑高度按下列规定计算：

1）平屋面建