公众物业项目整体思路与策划方案标书专用参考借鉴范本.docx

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公众物业项目整体思路与策划方案标书专用参考借鉴范本

公众物业项目整体思路与策划方案

（标书专用）参考借鉴范本

老许作品

公众物业项目整体思路与策划方案

一努力创建公众物业项目安全环境

我们将根据本公众物业项目不同区域、不同时段有针对性地进一步完善细节控制措施，制定既严格而又不同的安全管理措施，力争治安事件“零发生”（因管理原因），使本项目业主不会为人身安全和财产安全担心。

具体针对性措施如下：

1、实行分时段、分等级防范

在本公众物业项目大厅内（或外）设置秩序维护礼仪岗，专业的礼仪岗位人员不仅做到给来往的业主和办公人员敬礼、问好以及提供一些便民服务，起到一般商务楼的酒店式迎宾作用，还要时刻注意来往外来人员，主动热情接待，并且配合其他保安人员做好本区域的秩序维护工作。

针对本公众物业项目本公众物业项目办公时间相对比较集中这一特点，我们将提高办公层夜间和节假日的治安防备级别，实行最严格的封闭式管理。

特殊重点部位，如财务、档案资料部室、金库等区域加强巡逻次数，夜间调整监控摄像头的位置重点设防，同时在此时间段对加班人员和进出本公众物业项目的人员将实行严格的实名登记制度。

2、保安员的个人素质

基于本公众物业项目的档次定位较高，对安全方面的要求必然相对较严，我们将首先严把保安员录用关，招聘时尽量招用政治素质和业务素质均过硬的保安员，我们将重塑保安队伍素质，以部队复员军人和实用人选为基础，并且对每一位员工进行公安网上预审和内部政审，严格把关。

3、重视安全隐患点

我们将对项目安全隐患点进行重新排查，如在内施工期间，发现治安隐患，立即与业主单位和施工方进行沟通协调，通过建议补充控制办法和控制程序。

在可能的情况下，增加安防设备、强化安全工作。

执行本公众物业项目的安全应急预案，如防台风、防火、电梯困人等，加强日常的培训和演练，增强全员的安全意识。

4、车辆管理

（1）结合本公众物业项目车辆停车的管理要求，做好地面引导停放秩序的管理和地下室车位定点定位维护管理工作。

（2）合理管理地面停车位，严禁临时停车（地面网线）长时间占用停车位；加强对停车位不足的临时停位有序引导管理，杜绝无序乱停放现象发生。

（3）做好针对本公众物业项目员工非机动车集中停放管理工作，做好针对大厅门前客户非机动车的有序停放管理工作。

（4）针对来本行车辆的日趋增加现象，进行合理的车流设计，使车流的畅通。

二创建本公众物业项目效能管理工程

1、“一站式”服务

公开我们的服务承诺和服务电话，业主有事只需要联系物业服务“一站式服务中心”的服务热线，所有问题都会在承诺时间内解决，并且同时落实首问责任制和时效工作制两项务实的管理服务制度。

2、5A级自动管理

本公众物业项目已配备很多智能化的设备、设施，我们将运用好5A级自动管理即楼宇（BAS）、办公（OAS）、通讯（CAS）、消防（FAS）、安保（SAS），发挥智能化设备的作用。

“维修十分钟方案”，报修十分钟到达现场，以最高效的及时响应以最快的时间进行修复。

在承诺的时间内，同时有服务人员电话确认我们维修人员的到场情况。

“养护错时方案”，与酒店管理一样，把设备的养护放在本公众物业项目公休时间或夜间进行，不干扰业主和客户的正常办公。

（三）创建本公众物业项目环保工程

在本公众物业项目内办公时间久了，往往会得办公综合症，主要原因是办公楼空气质量差，为了能给本公众物业项目的业主和使用人营造一个清新，舒适的办公环境，我们将力争做到：

1、垃圾无“痕迹”

根据估算本公众物业项目日常办公人员较多，每天会产生大量办公垃圾，按规定每日两次收集办公垃圾，垃圾统一定时分类收集、清理，其他时间不走电梯。

2、空气无“异味”

我们考虑采用科技手段清除空气中的甲苯，同时在管理阶段采用能净化空气、有效吸收有害气体的绿色耐阴植物，除了上述办法外，一方面采用通风外排、药物吸收等办法清除公共洗手间异味，另一方面采用每天定时送风，绿色植物吸收办法来消除通道内浑浊空气。

3、场所无“病菌”

我们将在人员最集中的电梯内定期酒精消毒。

大堂内配置的沙发、电话、电脑触摸屏等公用设施，我们也将定期进行消毒工作。

4、错时保洁制

保洁人员将在办公人员上班前一个小时到岗，在办公人员上班前大堂、走廊等公共部位已基本保洁完毕，办公人员能充分感受洁净办公环境。

大堂的花岗石的保养、不锈钢装饰物、电梯轿厢等的保养将利用晚上时间完成。

办公人员基本感受不到保洁人员的工作但却能充分享受干净、整洁的环境。

（四）创建本公众物业项目专业化服务工程

针对本公众物业项目的物业特点，我们将引入酒店式管理服务理念，实行人性化和个性化服务，创建服务示范本公众物业项目。

1、引入酒店式个性念理化---即全方位服务。

不仅要求员工服务于行业份内之事，而且要服务于业主认为份外之事，只要是合理的；不仅要使业主满意，而且要使业主惊喜。

每逢业主有重大活动、领导视察，只要一个电话，我们就会给您惊喜：

在大门口放满鲜花，在大堂内增设盆景，铺设红地毯，配备礼仪迎宾员。

我们会给您惊喜：

当你提着重物时，我们会主动上前帮助；重大节日会收到我们的节日祝福；遇到雨天，我们会为您撑伞，让您和您的客户在冰冷的雨滴中感到丝丝的温暖。

2、会务服务

（1）采用酒店式专业服务流程，并根据甲方要求进行会场布置，配备好茶水、果盘、烟缸、一次性纸巾等相关物品（会务所需消耗的茶叶、香烟、水果、纸巾、鲜花、横幅、座位牌、一次性纸巾、杯子及其它食品和用品，均由甲方提前提供给物业进行置放）并在会议召开前半小时，将会议室灯、门、空调、开水、话筒、投影仪、音响设备准备就绪。

（2）会议召开后，保证有服务人员及技术人员在音控室内或根据甲方要求安排人员在会场内，确保会场声像音控系统的正常运行，为参会人员提供必要的全程会议服务。

（3）对需要接待的来宾，保证按甲方要求及时提供必要的全程接待服务和其它后勤保障。

（4）业主各部门和工作人员的报刊、邮件和信函的收发无错发。

（5）如有客人来访本公众物业项目中层以上管理人员，应问清事由，征得领导同意，方可放行，同时做好茶水服务等接待工作。

工作标准：

有效处理各类信息、投诉及回访工作，使业主满意。

（五）公共设备设施的维护和工程修缮管理

说明：

电梯维修、空调系统维修、消防系统维修项目等招标方已外包。

1、工作内容：

负责水、电、弱电、消防系统、音控设备、电梯以及空调的日常运行、保养、维护、维修和申报等工作。

（1）负责管理区域内供配电系统的正常运行、管理和维护。

24小时有人持证上岗，熟悉本公众物业项目的供电方式、状态和线路走向。

记录有关配电运行数据，保持功率因数每日在0.9以上，配电窗开关标识清晰，悬挂相关的警示牌，防止小动物侵害设施良好，配电室灭火器良好，配电专用工具齐全，执行倒闸操作制度，配电室卫生良好，每半年一次紧固电器螺丝，熄灯检查配电电器并用红外测温仪测温每周一次。

每半月试运行柴油机发机组（征得行主管领导同意和行有关人员一起），确保发电机处于良好的备用状态。

（2）负责管理区域内照明系统的正常运行、管理和维护。

一般情况下下班后关闭公共部位照明，开启各楼层的监控照明灯。

做到灯、终端开关、闸、断路器、电度表、各类仪表及配电箱等公共设施完好无损，照明开关箱及配电箱整洁及螺丝做到每月紧固，开关对象标注明确。

根据甲方要求开关屋顶广告牌及形象灯，做好节约用电工作。

（3）负责管理区域内给排水系统的正常运行、管理和维护。

给水设备做到日查有记录，机房无积水，管线整洁，无腐蚀现象，水泵及电机运行正常，生活水泵配电箱整洁及标识清楚，每日抄录总水表，及时发现漏水状况，做好年度保养计划。

排水、排污功能完好，制订年度保养计划，每半年一次对排放明管、地漏、明沟、暗沟、雨水管、食堂排污管、地下室污水池、窖井等进行维保、疏通、清理，并根据季节特点或实际情况增加检查或疏通次数，每年一次检查、根据实际情况清理化粪池。

及时修复破损的窖井盖和暗沟盖。

（4）负责管理区域内空调系统的正常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）。

空调出现异常情况及时与外包单位联系，监督及跟踪外包公司的维保，并对外包公司的维保事项进行确认及签字。

根据甲方的要求开关空调，一般情况下空调系统应设置在智能状态，做好巡回检查工作和节能工作，记录运行参数。

（5）负责管理区域内消防系统的正常运行、管理和维护（不含消防主机、报警系统等专业维保合同确定的维护内容）。

根据消防部门的要求在消防控制室配备值班人员，持证上岗，做到24小时值守，掌握本公众物业项目的消防设备布局，能熟练操作主机设备及其它消防设备器械。

记录有关消防运行参数。

做好每日防火巡查工作，如消防系统出现异常情况及时与外包单位联系，监督及跟踪外包公司的维保，并对外包公司的维保事项进行确认及签字。

每年举行一次消防演练。

（6）负责管理区域内房屋本体及外围地面的维护、保养和管理，确保设施完好。

本公众物业项目外观无破坏立面，整洁，无随意安装物，内墙无人为损坏，无乱涂乱写，无起皮起壳等现象，地面及沟盖、石板无破碎或松动现象，各类配套使用设施装饰、标识物完好无损。

（7）负责管理区域内电梯的日常运行、管理和维护（不含专业维保合同确定的维护内容）。

电梯管理员持证上岗，每日至少一次对电梯进行感受性试乘，如电梯有异常情况及时与外包单位联系，监督及跟踪外包公司的维保，并对外包公司的维保事项进行确认及签字。

电梯装卸货管理。

根据机房环境温度及时调整空调温度的设定，确保电梯机房设备的安全运行。

（8）负责食堂内除专用厨房设备外的电气及管道等维修工作；

（9）负责对相关设备进行定期保养和维护，确保设备随时处于正常的使用状态；

（10）负责管理区域内的电话安装，做到跳线简洁，配线架整洁。

（11）负责会议室音控设备的管理，使之处于良好状态并能熟练操作有关音控设备的连接和调试。

（12）其他应属于该项工作内容范围内的服务。

2、工作标准：

及时、高效，做到日查有记录，月度有考核。

（1）确保零修、急修及时率达98%以上，合格率达100%。

（2）确保设备设施良好，机房整洁，无积水及滴漏水现象，设备及管线表面无锈迹。

（3）做到24小时值班，保证每个工作日能够做到对相关的设备巡视一遍，并做好记录，重大安全责任事故（含治安、消防、水电设备管理等方面）为零；重大设备设施故障责任事故为零。

（4）设备出现故障时能够随叫随到。

（六）特约服务管理

1、工作内容：

合同外的服务项目。

2、工作标准：

及时、高效。

根据要求制订各类应急预案（火灾预案、治安、重大水浸、本公众物业项目停电、停水、电梯关人、灾害性天气等）、工作制度，完善会务接待、保洁、保安、设备设施维护、绿地维护等的相关计划，建立服务员工作手册，每日登记工作内容。

确保服务合同规定的服务项目履约率100％；综合满意率95％以上（含满意、比较满意合计票数除以参评人数，按百分比统计）。

（七）主要管理人员的委派与管理人员的提升

企业的成功取决于项目负责人。

我们特派具有五星级酒店管理经验的高层管理人员进驻本公众物业项目，负责本公众物业项目、网点的日常物业服务工作。

为了使本公众物业项目、网管部负责人的管理水平能快速提升，我们定时定期参加由公司统一组织的各类“管理速成班”，强化培训。

限定时间达标，以适应本公众物业项目不断变化的发展需求，使物业的服务和贵行的需求处于同一标准线上。

本公众物业项目负责人、网管部负责人通过学习企业系统化的学习来提升综合管理能力。

在管理区域内“找茬”，以“创造性”的眼光提出整改措施，并在实践中检验成果。