中海地产某项目结算总结及成本分析报告文档格式.docx
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10，多下现场了解实际情况。
由于某项目项目资料不完善，许
多结算必须的依据不够充分，我们只有多下现场掌握实际情况，如采用的材料、施工具体内容、部位等情况，必要时进行现场测量，以保证结算的真实性、合理性。
总之，某项目的结算对预算部来说是一次真正的考验，现在可以说这是一次成功的事后控制经验。
但成绩之后也有不足。
通过这次结算，我们充分体会到成本控制需要通过严密的控制体系和完整的控制过程
（事前、事中和事后控制）实现。
某项目项目前期缺乏控制而产生的不良后果是明显的，其中值得吸取的教训很多，我们一直在总结和提炼，并在朗园项目的成本控制上加以改进。
目前，我们正在配合工程
中心新工作思路，进行制度化和规范化建设，以期通过公司推行的规范化管理制度，实现各部门默契配合、协调运作，把朗园项目的造价控制好。
同时，更重要的是以朗园为起点，逐步摸索出一套行之有效的、适合本公司具体情况的成本控制机制，适应公司今后的发展大计。
第二部分某项目成本分析
一、总成本指标某项目的总成本指标，从不同的角度统计有以下几方面的统计结果。
1，如前文所述，按我部2001年7月确认的分项工程和费用内容，某项目工程总成本2.626亿，按建筑面积为123233平方米计算，每平方米建筑面积成本2131元；
按销售面积为96102平方米计算，每平方米销售面积成本2733元（详见附表一）。
2，由于工程建设后期产生了一些事前没有考虑到的新增项目，从而增加了工程成本，共计182万元（详见附表三）；
3，除上述工程成本之外，为配合营销而发生的工程费用，如样板房、售楼处、广告工程、绿化等约1360万元，此部分费用发生因随营销需要，产生较多增加（详见附表四）；
4，根据公司计财部近期明确的关于工程费用明细内容，样板房、售楼处的费用属营销费，灯光、园林、绿化等属工程费，按此划分标准，某项目工程成本应增加919万元。
5，由于缺乏前期控制，在某项目结算过程中不得不采用了一些特殊办法，获得部分额外的核减额。
经分析，若按规范的方法、100%符合规定地计算，某项目的结算造价应增加1000万元左右。
由于在大大小小各个分项上均存在这样的
核减额，无法详尽统计，这里只统计了几个大项，见下表。
结算项目
核减数额（万
元）
核减理由
备注
1〜3#楼土
建
506.9
抹灰等按对我方有利方式套价；
工程量少计
仍是分歧
4〜5#楼土
485.78
脚手架等按对我方有利方式套价；
人工挖孔桩及大临工程
80
钢筋少算，护壁加厚未算；
大临工程少算
商品砼
249
砼单价和数量按有利我方算法
钻孔桩
基坑支护
8
竣工资料不齐全
合计
1329.68
已结算573.78，存在分歧755.9，按半
分歧计算为1001.73万元。
6,某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现在深圳建
设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%取费，而某项目是按二类下浮5%总造价比三类下浮10%高出约10.5%，高出部分的造价为1592万元。
综上所述，按目前的成本类别划分，某项目的“真实”建安工程成本，为2.677亿元，成本指标为每平方米建筑面积2172元，每平方米销售面积2786元。
详见下表。
序号
费用内容
数额（万元）
1
我部2001年7月确认的分项工程和费用内容
26260
其中含一半未消化的分歧共万元
2
新增项目工程造价
182
以时间为界
3
按新成本类别划分加入
的费用
919
含泛光照明和园林绿化
4
特殊手段核减的数额
1002
应加上
5
总包取费方面可下浮的
造价
1592
应减去
总造价合计
26771
1+2+3+4-5-6
每平米建筑面积造价
2172
建筑面积
123233平米
每平米销售面积造价
2786
销售面积
96102平米
二，造价水平对比
1,总体水平
中海地产在其项目建设中，采用大量分包工程和甲供材以降低成本，又借其付款方式的优势将各类合同定价维持在较低水平，同时，由于中海的前期造价控制工作十分充分，在施工中变更和签证很少，以至中海地产的成本水平在业界公认是偏低的，低于万科地产。
工程造价水平的高低，在造价管理行业普遍采用每平方米建筑面积的造价指标来考察。
据我部初步了解，中海地产的同类工程造价指标控制在每平
方米建筑面积2300元，其中不包括勘察、设计和监理费，而某项目工程造价中包含勘察设计和监理费共500万元。
若按2300元/M2计，某
项目的工程成本将达到2.834亿元；
更何况，某项目主体工程（属一类工程）的取费标准与现实深圳建设行业的一般行情相比偏高，目前一类工程往往按三类下浮10%X费，而某项目是按二类下浮5%总造价比三类下浮10%高出约10.5%。
由此可见，某项目的结算成本处于较低水平。
2，各项造价指标
《深圳建设工程价格信息》是由深圳市建设工程造价管理站编印、每月定期发布、用以提供建筑市场信息和发布建设行业政策法规为主的内部刊物。
现将某项目工程造价指标与信息价上发布的参考指标列表对比，以考察某项目各专业的造价指标。
①各专业工程综合指标（每m2指建筑面积）
序号
项目
单位
某项目指标
信息价指标
对比情况
1-3#楼土建工程
（15-24层指标）
元/m2
1600.50
1260〜
1540
较咼
4-5#楼土建工程
（15-35层指标）
1354.50
1620〜
1980
较低
给排水工程
67.82
100〜150
通风与空调
元/冷
吨
7011
7500〜
9500
略低
强电工程
125.96
135〜163
6
弱电工程
A
小区智能化（对讲、
保安监控、抄表）
9.5
17.5〜24.1
B
停车场管理系统
3.0
3.2〜4.3
7
燃气工程
元/户
1797.66
1500〜
2000
在范围内
消防工程
48.20
70〜110
9
市政道路工程
元/
1252
1900〜
2500
上表对比结果显示，仅1-3#楼土建工程指标偏高，主要原因是1-3#
楼大部分户型是带装修的，而信息价指标中室内仅含粗装修（乳胶漆）
②分项工程单位造价指标
土石方工程1-3#楼
元
/m3
27.54
30.0.
持平
土石方工程4-5#楼
29.00
30.00
桩基础工程1-3#楼
814.59
850
桩基础工程4-5#楼
896.5
900
砼及钢筋砼工程
1-3#楼
1326.98
1400
4-5#楼
1440.29
1450
上表对比情况显示，三大分项工程的单位造价几乎均与指标持平，
反映某项目项目在这几个分项工程方面经济性一般
三，成本分析
1，主要工料指标（每100m2建筑面积）
对比情
况
人工
工日
623.60
580.00
略高
钢筋
T
8.75
7.50
偏高
砼
m3
55.70
45.00
模板
328.70
300.00
砌块
4.60
15.00
偏低
537.92
620.00
9.65
8.50
62.00
50.00
337.20
320.00
4.88
7.00
上表对比结果显示，钢筋、砼指标均偏高，经济性较差。
另外1-3#楼
用工较多，主要原因是其中多数户型含室内装修。
2，土建工程成本构成分析
①各项费用比例
造价（元）
占比重
人工费
14,327,475.12
19.32%
14,069,899.93
21.4%
材料费
36,671,514.48
49.45%
25,548,303.29
38.86%
机械费
9,039,954.73
12.19%
11,496,422.60
17.49%
费用
11,739,334.16
15.83%
12,044,458.94
18.32%
税金
2,380,496.69
3.21%
2,588,065.73
3.936%
74,158,775.49
100%
65,747,414.33
②分部分项工程造价比重
土石方工程
1,341,152.55
1.85%
1,181,623.92
1.8%
砖石工程
2,073,349.35
2.86%
2,092,388.98
3.18%
砼及钢筋砼工程
42,344,173.32
58.41%
36,675,405.61
55.78%
楼地面工程
1,355,651.50
1.87%
2,049,681.96
3.12%
屋面工程
2,624,309.32
3.62%
2,825,220.93
4.29%
装饰工程
9,605,552.07
13.25%
7,390,282.58
11.24%
脚手架工程
5,002,136.55
6.90%
2,751,328.29
4.18%
垂直机械运输费
5,147,126.02
7.10%
5,474,213.74
8.33%
超咼补贴费
3,001,281.93
4.14%
4,120,022.48
6.27%
10
签证
1,664,042.88
2.24%
747,985.89
1.14%
3,项目建安成本构成分析
建安成本项目
指标
比重（%）
一、前期工程费用
489,200.00
3.97
0.18
⑴临电施工
115,000.00
0.93
0.04
⑵通信管线及迁移工程
35,000.00
0.28
0.01
⑶电缆铺设工程
10,000.00
0.08
0.00
⑷泵房迁移（含消防费用）
214,200.00
1.74
⑸周边建筑物监测（地质）
二、岩土工程
3,997,500.00
32.44
1.48
二、基础工程
14,884,034.74
120.78
5.52
①桩基工程（含大临）
15,113,300.00
122.64
5.61
②沉降观测费
8,600.00
0.07
四、主体工程
233,213,529.40
1892.46
86.53
⑴1-5#楼主体工程
139,906,189.82
1135.30
51.91
⑵分包工程
16,721,441.69
135.69
6.20
a、塑钢、铝合金门窗制安
8,359,388.17
67.83
3.10
b、防火门供货及安装
2,710,040.55
21.99
1.01
c、入户门制作安装工程
1,351,770.00
10.97
0.50
d、人防工程
1,250,104.86
213.89
0.46
e、1-3#楼送装修房木地板
制安工程
777,600.00
6.31
0.29
f、4-5#楼观光电梯玻璃罩
工程
607,835.59
4.93
0.23
g、1-3#楼送装修房户内门
509,400.00
4.13
0.19
h、烟道工程
422,451.00
3.43
0.16
i、1-5#楼外墙涂料工程
327,204.16
2.66
0.12
j、1-3#楼送装修房门槛石、
窗台板制安工程
123,400.00
1.00
0.05
k、白蚁防治工程
120,000.00
0.97
l、水池防护
91,599.36
0.74
0.03
m4-5#楼地下室外墙防水
38,648.00
0.31
n、观光电梯井道涂料工程
32,000.00
0.26
⑶甲供材
22,043,043.70
178.87
8.18
a、1-5#楼外墙面砖及1-3#
楼内墙砖
7,026,200.00
57.02
2.61
b、商品砼
14,747,350.00
119.67
5.47
c、4-5#楼烟道耐火砖耐火
泥
52,097.50
0.42
0.02
d、4-5#楼外墙文化石
217,396.20
1.76
⑷安装工程
49,295,554.19
400.02
18.29
a、常规水电
21,255,000.00
172.48
7.89
b、消防工程
5,890,000.00
47.80
2.19
c、通风空调
1,993,000.00
16.17
d、变配电设备及安装
3,906,486.73
31.70
1.45
e、发电机组消声环保
58,000.00
0.47
f、发电机设备安装
110,000.00
0.89
g、电梯设备及安装
13,717,067.46
111.31
5.09
h、燃气工程
2,366,000.00
19.20
0.88
i、水电甲供材
2,063,600.00
16.75
0.77
⑸装修工程
5,247,300.00
42.58
1.95
①住户大堂装饰
1,044,000.00
8.47
0.39
②裙房外墙装修
4,203,300.00
34.11
1.56
五、室外配套工程
11,842,846.81
96.10
4.39
①小区智能化
1,177,400.00
9.55
0.44
②安装类
2,005,000.00
16.27
③景观类
7,500,000.00
60.86
2.78
④道路
370,000.00
3.00
0.14
⑤信报箱制安费用
150,000.00
1.22
0.06
⑥永久性导示系统
250,000.00
2.03
0.09
⑦泳池设备
226,000.00
1.83
⑧泳池装修
93,500.00
0.76
⑨垃圾中转站
70946.81
0.58
六、工程其他费
5,087,100.00
41.28
1.89
①工程监理费
1,400,000.00
11.36
0.52
②燃气工程监理费
75,400.00
0.61
③工程勘察（详勘）
95,300.00
④工程设计费
3,316,400.00
26.91
1.23
⑤工程造价咨询费
200,000.00
1.62
合计
269,514,210.95
2187.03
100.00
1,三算单办理
由于小业主办理房产证需要定额站核准的三算单，为了实现房产证的
及时办理（按规定应在入伙后150天之内），我部根据公司部署，在结算未完的情况下着手办理三算单。
同时，为了配合财务成本核算方面的需要，三算单的审定造价越大越好，但是，三算单是建设主管部门出具的合法文件，是施工单位向建设单位要求付款的合法依据。
因此，
既要使施工单位配合及早办理，又要达到造价偏高的要求，还要防范公司的风险，这的确是一项难度较大的工作。
我们先后三次办理三算单，前两次均因南京三建的不配合而搁浅，后经多方努力才终于完成任务。
一方面基本保证了房产证办理的时间，另一方面核准造价中加
入总包单位承包范围之外的工程造价9356万元，且比实际结算造价高
出2868万元
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