启动市场计划书启动计划书Word文档格式.docx
《启动市场计划书启动计划书Word文档格式.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《启动市场计划书启动计划书Word文档格式.docx(25页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
大柳塔镇,位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处,属神木县管辖,总面积376平方公里,常住人口约7万3千多。
2.4项目区域调研
2.41区域优势
2.42目标客户访谈调查
调研背景
为了项目整体定位的准确性,我们对周边居民、连锁及个体商户
进行了全面细致的访问式问卷调研,了解区域未来连锁及个体商家
的布局情况以及周边人群的消费需求与特点,为本案提供真实可靠
的定位依据。
考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素,确定本次
调研范围:
东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。
调研目的
了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。
了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。
了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。
调研方法
总调研样本:
500份,无效样本:
14份。
调研结果
2.43SWOT分析
2.5项目定位及业态规划
2.51项目定位
2.52商业市场定位2.53项目各楼层业态亮点2.531商业规划与功能落位
三、招商与运营管理3.1统一运营优势
更省心:
住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理,通常为5至10年或更长。
获利稳定:
商铺获利是一个长期过程,新型商业区刚开始租金会比较低,随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大,并且房产的增值也是无可限量的。
增值速度快:
中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大3.2统一运营管理规划
1#高端商
3#儿童娱乐
4#美食天地
2楼#时尚生活
3.21招商标准
1、统一规划、统一招商、统一经营管理。
2、基本原则:
主力店先行;
有影响力的次主力次之;
其他店铺跟进。
3、招商重点原则
A.重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。
B.对名家、名品、名企,重点招商。
4、招商五个优先原则
A.厂家优先:
厂家直接合作优先引进。
B.名优品牌优先:
国内着名品牌优先引进。
C.独家经营优先:
品牌在本区域独家经营的优先引进。
D.特色项目优先:
拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
E.经营良好优先:
在本地经营状况优良者优先引进。
3.22推广策略
推广主题:
“蒙、陕首席时尚购物中心”
1、形象领先:
现代化、高品位、新时尚
2、全情体验:
商业氛围与环境互动式体验
3、活动引爆:
活动、公关、事件,HIGH爆
4、精耕渠道:
整合推广及创新
5、服务增值:
服务入微、品质超凡、尊贵体验
攻略核心要领:
尖/精/高
尖:
直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体
精:
清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别
高:
准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖
3.23业态分布
最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比,上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰
最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务
最多的异国风情美食、最全的购物乐土
可能包含品牌
4.1商业调研
大柳塔商业街区分析
名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街
地址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北
向
柳兴大街北侧
联华西侧南北
大柳塔惠民路
商铺面积
20-30平方米
面积30-60平
方米
面积30平方
米
30-70平米
面积15-40平
商业街区分析
地址
金桥购物北
侧小街
上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场
商铺
面积
面积40-50平
面积33-77平方
面积30-120平方
面积30-90平方米
面积24-48平方
店铺
标准
开间3-4米进
深12米
开间3-7米进深
11米
开间3-7米
进深10-15米
开间3-11米进深8
开间3米,进深8
商业
特征
以烟酒、美发
超市通讯业
态为主
以餐饮业态为主
是上湾地区老餐
饮街
以餐饮、烟酒零售
汽车服务业态为
主
老餐饮街
一层农副产品为
二层小型服装为
租金
水平
30-40元/月/
㎡(1层)
15-25元/月/
㎡(2层)
25-35元/月/㎡35-45元/月/㎡
45元/月/㎡(1层)
25元/月/㎡(2层)
15元/月/㎡(3层)
45元/月/㎡一层
30元/月/㎡二层
25元/月/㎡大棚
业态
划分
烟酒;
5家
餐饮;
41家
34家
42家农副产品超市;
3家烟酒;
21家
通讯;
2家
店铺标准开间2-2.5米
进深10米
开间3-3.5米
进深9-13米
开间3米,进
深10米
开间3米?
进
开间3-6米
进深5-7米
商业特征以小型餐饮、
灶具针织批发
主,档次较低。
以五金机电
小型烟酒零售
为主,档次较
低
以通讯
手机维修业态
为主
以小型
餐饮、美发业
大柳塔镇政府
所在地,无主
要业态特征
服装街
租金水平20-35元/月/
㎡
45-50元/月/
30-35元/月/
35-40元/月/
50元-55/月/
㎡50-65元/月/
业态划分针织批发;
11
家
五金;
通讯电器;
28
小型餐饮;
20
3
灶具批发;
13家
小家电;
6家
小型美发;
13
美发;
服装;
80家
分布在一层和
二层
18
宾馆;
5家通讯;
1家
书店;
3家
其它;
小家电
药店、婚纱影
楼等,档次较
低品牌快餐:
曼哈顿
小餐饮;
4家
汽车配件;
4.2租金定制
A段非餐饮区?
?
B?
段非餐饮区?
位置?
月/㎡?
位置?
外街24外街21
内街15内街12
三层12三层9
四层9四层6
中心楼一层13中心楼一层10
中心楼二层10中心楼二层8
中心楼三层8中心楼三层6
3#一层?
153#一层?
12
3#二层?
123#二层?
10
3#三层?
103#三层?
8
一拖三15一拖三12
A段餐饮区?
B段餐饮区?
4#外街?
274#外街?
24
4#三层?
144#三层?
A段非餐饮面积?
位置外街内街
面积1245.__.93租金/月/㎡?
2415
年租金总计?
__.__.4B段非餐饮区?
位
置外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层
中心二
层
中心三
一拖三
面积3983.5
4
4769.__.__.81
1685.3
7
1398.__.__.__.__.9
2634.9
租
金/
月/
㎡?
?
____2
年
金__
2.__.
56
__.
36
3
__
.3
____.2
2
.4
总
计?
A断租金总计?
__.84
总租金__.2
B段租金总计?
__.36
餐饮区?
位置4#外街4#三层
A段面积513.__.57A段面积0
B段
2171.31
租金/
4.3租金合算
4.4租金回报
A段1年?
2年?
3年?
4年?
5年?
非餐饮区总租金__.__.__.8回报比例0060%80%90%
总计__.__.__.8餐饮区总租金00____回报比例0060%80%90%
总计__.__.__.2B非餐饮区1年?
回报比例0060%80%90%
一拖二
总租金00____95
回报租金0010____一拖三
总租金__.__.__.4
回报租金__.__.__.2三层
回报租金__.__.__.3四层
总租金__.__.__.3
回报租金__.__.__.5
3号楼1、2、3层总租金__.__.__.3回报租金__.__.__.1
中心楼1、2、3总租金__2.__.4
层回报租金__9.__.2
小计00____72
B餐饮区?
1年?
总租金__.__.__.2
回报租金__.__.__.1
三层
小计__.__.__.6
B段总计00____88
A+B总计______
4.5租金免租期
装修免租期行业惯例一般为:
1、超市4~6个月
2、时尚服装服饰类租户2~3个月
3、正餐通常为3~4个月
4、娱乐类通常为3~5个月
如统一经营管理,则需要进行整体装修改建(如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素)。
光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间,预计最早装修开始日期为2015年3月19日。
(如与业主协商时间过长,则装修开始日期还需延长。
)
4.6营业免租期
经营免租期行业惯例一般为:
1、主力店,12~36个月
2、次主力店,12~24个月
3、品牌店,12~24个月
4、特大型品牌店,60个月(5年)
经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期:
1、一拖二(内街、外街):
30个月
2、一拖三:
36个月
3、三层、四层:
(1、2、4)36个月
4、1号楼中心楼:
42个月
5、3号楼1、2、3层:
备注:
中心楼需引进大型商业或商超,如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用
4.7租金增幅
非餐饮区(年租金增幅)?
非
餐
饮
区
1年?
6年?
7年?
8年?
9年?
10年?
A
段?
__
0.84
84
__.0
08
71
B
30.48
69.36
.36
232
202
结00
71.32
10.2
.2
24
912
金
增
幅
餐饮区(年租金增幅)?
餐饮
A段?
.96
.552
552
176
0176
B段?
.76
.832
832
082
.082
总结__
.__
.32
2.384
.384
099
.099
增幅
5.1物业成本费用(悦榕智腾物业)5.11人员成本
部门职位人数工资/月备注
合计
(人数)合计(金额)
办公室
经理170001人7000
综合管理员140001人4000
工程部工程主管14500
9人__电工270003500/月/人
弱电工13300
水暖工256002800/月/人
运行组390003000/月/人
秩序部秩序主管14000
12人__秩序员(车场)260003000/月/人
秩序员(巡逻)6__3000/月/人
秩序员(监控)384002800/月/人
保洁部主管14000
14人__保洁员(内)10__2400/月/人
保洁员(外)375002500/月/人
小计37人__5.12物业成本
类别备注合计
(人数)
(金额)
保险月工资总额的
29.3%?
X?
50%
福利每年每人80037人2467
伙食补助全体人员
200/月/
人
37人7400
合计/月37人__合计/年37人__5.13环境成本
项目费用核算金额(元/
月)
小计(元/
保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用
耗材
40004000清洁用设备、工
具折旧
除四害消杀费用(含消毒)消杀耗材:
200
元/月
200
280消杀设备、工具
折旧:
80元/月
80
化粪池清理化粪池清理:
400
400400
化油池清理化油池清理:
__400
合计/月5080合计/年__5.14公共维修费用
项目费用核
算
金额
(元/月)
小计
备注
公共照明及小件维修材料费综合测
60006000
电梯维保费综合测
30003000
包括电梯
维保费用
及配件费
用(5部电
梯)
消防系统维修保养综合测
15001500
烟感、喷
淋、防火卷
帘门、消防
智能报警
系统等。
各种水泵、风机维修保养费用综合测
20002000
高压供电
变压器及附属设备维修、保养费用综合测
合计/月__
合计/年__
5.15物业成本费用:
1)按照以上费用测算,管理成本每月共计:
__元
2)管理佣金按照月支出成本10%计算,每月费用为:
__元3)税金按照每月成本和佣金的5.75%计算,每月费用为:
__元4)月总费用=总支出+管理佣金+税金=__元,全年费用__元。
5)项预计得出物业费为每平米5.65元。
5.2宣传推广及招商费用
类别预算合计:
485万
宣传类户(内、外)广告140万
招商类
电视媒体/短信/广?
播/DM直投/灯杆旗/道旗/
横幅等/商圈内广告115万
招商见面会、商家签约仪式
80万
物料类
印刷、包装、物料、广告
位制作(内街、外街)、指引牌、
50万
由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。
所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。
5.21宣传推广及招商5.3装修改建及景观量化费用
位置类别
预算
合计854万
中心楼1、2、3层
地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
暖/形象墙等
84万
1号楼3、4层2号楼3、4层
3号楼1、2、3层
4号楼3、4层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
暖/隔断墙等
240万
一拖二一拖三地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
墙体/楼梯等
230万
景观建筑及量
化
商圈内整体景观及量化100万
改造水、暖、
电、管
道、消
防、墙体
等
根据现有建筑结构,
大型主力店入驻,需
要全面改动
200万
目前所有意向入驻商业均不出装修费用,主力店均需装修补贴。
5.4运营管理人员成本费用
项目职位人数每人/元年薪/元
招商经理1____
招商平面设计1____
招商文案15000__
招商专员44000__
运营经理1____
财务24500__
运营专员45000
目前所有以谈运营管理公司,年运营成本费用均在200万以上,不含宣传推广招商及改建等其它费用。
5.5办公用品及其它费用
名称类别预算
办公用品桌椅、用品、复印机、接
待处、饮水机及办公场地
装修等
6万
办公用品消耗品费
用400/月/元?
4800元/年
办公设备维护保养
费用100/月/元1200元/年
通讯费200/月/元2400元/年
交通费用及差旅费
500/月/元6000元/年
其它费用
员工餐费:
30元/人/天福利:
600元/人/年
保险:
工资总额的29.3%X50%
税金:
工资总额的5.75%
29万/年
共计
37.16万
以上费用不包括宽带、水、电等费用六、前期启动核算6.1前期投入前期启动投入资金名称
类别
金额/万共计/万宣传推广整体宣传及活动2201547.86
招商招商及物料
265
改造、装饰装修
室内装饰装修、墙体、
水、暖、电、管道及消防改造等
754景观及量化商圈内整体量化及景观100招商运营人员
人员成本
104.4
办公办公成本37.16物业
物业成本?
30%
67.3
6.2后期运营后期运营成本/年名称类别金额/万共计/万宣传推广?
宣传及活动?
7033
7.56
招商?
招商及物料?
15招商运营人员?
办公消耗、福利及税金
31.16
物业物业成本?
30%67.3
暖气
供暖费?