启动市场计划书启动计划书Word文档格式.docx
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大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。
2.4项目区域调研
2.41区域优势
2.42目标客户访谈调查
调研背景
为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户
进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家
的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠
的定位依据。
考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次
调研范围：
东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、北至上湾。
调研目的
了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。
了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。
了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。
调研方法
总调研样本：
500份，无效样本：
14份。
调研结果
2.43SWOT分析
2.5项目定位及业态规划
2.51项目定位
2.52商业市场定位2.53项目各楼层业态亮点2.531商业规划与功能落位
三、招商与运营管理3.1统一运营优势
更省心：
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长。
获利稳定：
商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。
增值速度快：
中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大3.2统一运营管理规划
1#高端商
3#儿童娱乐
4#美食天地
2楼#时尚生活
3.21招商标准
1、统一规划、统一招商、统一经营管理。
2、基本原则：
主力店先行；
有影响力的次主力次之；
其他店铺跟进。
3、招商重点原则
A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。
B．对名家、名品、名企，重点招商。
4、招商五个优先原则
A．厂家优先：
厂家直接合作优先引进。
B．名优品牌优先：
国内着名品牌优先引进。
C．独家经营优先：
品牌在本区域独家经营的优先引进。
D．特色项目优先：
拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
E．经营良好优先：
在本地经营状况优良者优先引进。
3.22推广策略
推广主题：
“蒙、陕首席时尚购物中心”
1、形象领先：
现代化、高品位、新时尚
2、全情体验：
商业氛围与环境互动式体验
3、活动引爆：
活动、公关、事件，HIGH爆
4、精耕渠道：
整合推广及创新
5、服务增值：
服务入微、品质超凡、尊贵体验
攻略核心要领：
尖/精/高
尖:
直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体
精:
清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别
高:
准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖
3.23业态分布
最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰
最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务
最多的异国风情美食、最全的购物乐土
可能包含品牌
4.1商业调研
大柳塔商业街区分析
名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街
地址联华商城南侧联华商城北侧联华东侧南北
向
柳兴大街北侧
联华西侧南北
大柳塔惠民路
商铺面积
20-30平方米
面积30-60平
方米
面积30平方
米
30-70平米
面积15-40平
商业街区分析
地址
金桥购物北
侧小街
上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场
商铺
面积
面积40-50平
面积33-77平方
面积30-120平方
面积30-90平方米
面积24-48平方
店铺
标准
开间3-4米进
深12米
开间3-7米进深
11米
开间3-7米
进深10-15米
开间3-11米进深8
开间3米，进深8
商业
特征
以烟酒、美发
超市通讯业
态为主
以餐饮业态为主
是上湾地区老餐
饮街
以餐饮、烟酒零售
汽车服务业态为
主
老餐饮街
一层农副产品为
二层小型服装为
租金
水平
30-40元/月/
㎡（1层）
15-25元/月/
㎡（2层）
25-35元/月/㎡35-45元/月/㎡
45元/月/㎡（1层）
25元/月/㎡（2层）
15元/月/㎡（3层）
45元/月/㎡一层
30元/月/㎡二层
25元/月/㎡大棚
业态
划分
烟酒；
5家
餐饮；
41家
34家
42家农副产品超市；
3家烟酒；
21家
通讯；
2家
店铺标准开间2-2.5米
进深10米
开间3-3.5米
进深9-13米
开间3米，进
深10米
开间3米?
进
开间3-6米
进深5-7米
商业特征以小型餐饮、
灶具针织批发
主，档次较低。
以五金机电
小型烟酒零售
为主，档次较
低
以通讯
手机维修业态
为主
以小型
餐饮、美发业
大柳塔镇政府
所在地，无主
要业态特征
服装街
租金水平20-35元/月/
㎡
45-50元/月/
30-35元/月/
35-40元/月/
50元-55/月/
㎡50-65元/月/
业态划分针织批发；
11
家
五金；
通讯电器；
28
小型餐饮；
20
3
灶具批发；
13家
小家电；
6家
小型美发；
13
美发；
服装；
80家
分布在一层和
二层
18
宾馆；
5家通讯；
1家
书店；
3家
其它；
小家电
药店、婚纱影
楼等，档次较
低品牌快餐：
曼哈顿
小餐饮；
4家
汽车配件；
4.2租金定制
A段非餐饮区?
?
B?
段非餐饮区?
位置?
月/㎡?
位置?
外街24外街21
内街15内街12
三层12三层9
四层9四层6
中心楼一层13中心楼一层10
中心楼二层10中心楼二层8
中心楼三层8中心楼三层6
3#一层?
153#一层?
12
3#二层?
123#二层?
10
3#三层?
103#三层?
8
一拖三15一拖三12
A段餐饮区?
B段餐饮区?
4#外街?
274#外街?
24
4#三层?
144#三层?
A段非餐饮面积?
位置外街内街
面积1245.__.93租金/月/㎡?
2415
年租金总计?
__.__.4B段非餐饮区?
位
置外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层
中心二
层
中心三
一拖三
面积3983.5
4
4769.__.__.81
1685.3
7
1398.__.__.__.__.9
2634.9
租
金/
月/
㎡?
?
____2
年
金__
2.__.
56
__.
36
3
__
.3
____.2
2
.4
总
计?
A断租金总计?
__.84
总租金__.2
B段租金总计?
__.36
餐饮区?
位置4#外街4#三层
A段面积513.__.57A段面积0
B段
2171.31
租金/
4.3租金合算
4.4租金回报
A段1年?
2年?
3年?
4年?
5年?
非餐饮区总租金__.__.__.8回报比例0060%80%90%
总计__.__.__.8餐饮区总租金00____回报比例0060%80%90%
总计__.__.__.2B非餐饮区1年?
回报比例0060%80%90%
一拖二
总租金00____95
回报租金0010____一拖三
总租金__.__.__.4
回报租金__.__.__.2三层
回报租金__.__.__.3四层
总租金__.__.__.3
回报租金__.__.__.5
3号楼1、2、3层总租金__.__.__.3回报租金__.__.__.1
中心楼1、2、3总租金__2.__.4
层回报租金__9.__.2
小计00____72
B餐饮区?
1年?
总租金__.__.__.2
回报租金__.__.__.1
三层
小计__.__.__.6
B段总计00____88
A+B总计______
4.5租金免租期
装修免租期行业惯例一般为：
1、超市4~6个月
2、时尚服装服饰类租户2~3个月
3、正餐通常为3~4个月
4、娱乐类通常为3~5个月
如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。
光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2015年3月19日。
（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。
）
4.6营业免租期
经营免租期行业惯例一般为：
1、主力店，12~36个月
2、次主力店，12~24个月
3、品牌店，12~24个月
4、特大型品牌店，60个月（5年）
经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：
1、一拖二（内街、外街）：
30个月
2、一拖三：
36个月
3、三层、四层：
（1、2、4）36个月
4、1号楼中心楼：
42个月
5、3号楼1、2、3层：
备注：
中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用
4.7租金增幅
非餐饮区（年租金增幅）?
非
餐
饮
区
1年?
6年?
7年?
8年?
9年?
10年?
A
段?
__
0.84
84
__.0
08
71
B
30.48
69.36
.36
232
202
结00
71.32
10.2
.2
24
912
金
增
幅
餐饮区（年租金增幅）?
餐饮
A段?
.96
.552
552
176
0176
B段?
.76
.832
832
082
.082
总结__
.__
.32
2.384
.384
099
.099
增幅
5.1物业成本费用（悦榕智腾物业）5.11人员成本
部门职位人数工资/月备注
合计
（人数）合计（金额）
办公室
经理170001人7000
综合管理员140001人4000
工程部工程主管14500
9人__电工270003500/月/人
弱电工13300
水暖工256002800/月/人
运行组390003000/月/人
秩序部秩序主管14000
12人__秩序员（车场）260003000/月/人
秩序员（巡逻）6__3000/月/人
秩序员（监控）384002800/月/人
保洁部主管14000
14人__保洁员（内）10__2400/月/人
保洁员（外）375002500/月/人
小计37人__5.12物业成本
类别备注合计
（人数）
（金额）
保险月工资总额的
29.3%?
X?
50%
福利每年每人80037人2467
伙食补助全体人员
200/月/
人
37人7400
合计/月37人__合计/年37人__5.13环境成本
项目费用核算金额（元/
月）
小计（元/
保洁工具、损耗、清洁用品消耗公共区域清洁用
耗材
40004000清洁用设备、工
具折旧
除四害消杀费用（含消毒）消杀耗材：
200
元/月
200
280消杀设备、工具
折旧：
80元/月
80
化粪池清理化粪池清理：
400
400400
化油池清理化油池清理：
__400
合计/月5080合计/年__5.14公共维修费用
项目费用核
算
金额
（元/月）
小计
备注
公共照明及小件维修材料费综合测
60006000
电梯维保费综合测
30003000
包括电梯
维保费用
及配件费
用（5部电
梯）
消防系统维修保养综合测
15001500
烟感、喷
淋、防火卷
帘门、消防
智能报警
系统等。
各种水泵、风机维修保养费用综合测
20002000
高压供电
变压器及附属设备维修、保养费用综合测
合计/月__
合计/年__
5.15物业成本费用：
1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：
__元
2）管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：
__元3）税金按照每月成本和佣金的5.75%计算，每月费用为：
__元4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=__元，全年费用__元。
5）项预计得出物业费为每平米5.65元。
5.2宣传推广及招商费用
类别预算合计：
485万
宣传类户（内、外）广告140万
招商类
电视媒体/短信/广?
播/DM直投/灯杆旗/道旗/
横幅等/商圈内广告115万
招商见面会、商家签约仪式
80万
物料类
印刷、包装、物料、广告
位制作（内街、外街）、指引牌、
50万
由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。
所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。
5.21宣传推广及招商5.3装修改建及景观量化费用
位置类别
预算
合计854万
中心楼1、2、3层
地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
暖/形象墙等
84万
1号楼3、4层2号楼3、4层
3号楼1、2、3层
4号楼3、4层地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
暖/隔断墙等
240万
一拖二一拖三地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/
墙体/楼梯等
230万
景观建筑及量
化
商圈内整体景观及量化100万
改造水、暖、
电、管
道、消
防、墙体
等
根据现有建筑结构，
大型主力店入驻，需
要全面改动
200万
目前所有意向入驻商业均不出装修费用，主力店均需装修补贴。
5.4运营管理人员成本费用
项目职位人数每人/元年薪/元
招商经理1____
招商平面设计1____
招商文案15000__
招商专员44000__
运营经理1____
财务24500__
运营专员45000
目前所有以谈运营管理公司，年运营成本费用均在200万以上，不含宣传推广招商及改建等其它费用。
5.5办公用品及其它费用
名称类别预算
办公用品桌椅、用品、复印机、接
待处、饮水机及办公场地
装修等
6万
办公用品消耗品费
用400/月/元?
4800元/年
办公设备维护保养
费用100/月/元1200元/年
通讯费200/月/元2400元/年
交通费用及差旅费
500/月/元6000元/年
其它费用
员工餐费：
30元/人/天福利：
600元/人/年
保险：
工资总额的29.3%X50%
税金：
工资总额的5.75%
29万/年
共计
37.16万
以上费用不包括宽带、水、电等费用六、前期启动核算6.1前期投入前期启动投入资金名称
类别
金额/万共计/万宣传推广整体宣传及活动2201547.86
招商招商及物料
265
改造、装饰装修
室内装饰装修、墙体、
水、暖、电、管道及消防改造等
754景观及量化商圈内整体量化及景观100招商运营人员
人员成本
104.4
办公办公成本37.16物业
物业成本?
30%
67.3
6.2后期运营后期运营成本/年名称类别金额/万共计/万宣传推广?
宣传及活动?
7033
7.56
招商?
招商及物料?
15招商运营人员?
办公消耗、福利及税金
31.16
物业物业成本?
30%67.3
暖气
供暖费?
升级会员 