楼宇物业管理服务方案Word文件下载.docx
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2、认真完成所分管的各项工作。
3、有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。
4、遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门的私招滥雇行为进行处理。
5、有权处理顾客对其分管工作围的投诉。
6、有权处理分管工作围的突发事件。
三、物业清洁员岗位职责
1、负责本辖区的清洁卫生工作。
2、负责公司及管理处业户的服务工作。
3、负责各区域的垃圾收集工作。
4、完成领导交办的其他工作。
四、工程管理部经理岗位职责
1、在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。
2、负责设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。
3、履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。
4、贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5、执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6、对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
7、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
8、负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。
9、负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作
10、负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11、定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
五、强电技工岗位职责
1、协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。
2、制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除。
3、负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。
4、根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。
6、完成上级交代的其他工作。
六、弱电技工岗位职责
1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。
2、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。
3、根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。
4、完成上级交办的其他工作。
七、暖通技工岗位职责
1、协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。
2、负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重的滴漏现象，各类管道、法门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅，
3、负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。
4、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。
5、完成上级交办的工作任务。
八、维修工岗位职责
1、执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2、定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。
3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。
6、积极完成上级交办的各项临时任务。
九、保安岗位职责
1、防管理
（1）物业管理区域实行全天24小时立岗巡视保安服务。
（2）不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。
（3）雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。
（4）对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。
禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。
2、消防管理
3、道路交通管理
引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门，贵重物品不留放车。
4、安全管理
（1）为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。
（2）对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。
（3）巡逻中遇到客户的要求及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。
（4）当接到监控中心对讲机呼叫时，立即赶到现场尽心处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。
遇到紧急情况按应急预案执行。
（5）巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时带到管理处处理。
5、监控管理
（1）物业管理区域实行监控系统２４小时开通，由专人值班，定点监控。
（2）填写《中控室设备运行记录表》。
当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长。
（3）严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。
对有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记表》。
（4）发现监控设备、室空调有故障时应及时保修。
（5）保持监控室的清洁、卫生。
第四章各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理方案
1.房屋、建筑设施
1.1工作程序
1.1.1设备主管
a.
负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；
b.
每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.
组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；
d.
对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；
e.
每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；
f.
每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。
1.2质量标准
1.2.1主体结构
屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现；
钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力；
基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。
1.2.2屋面
平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。
1.2.4水、电
各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。
上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。
2.供配电设备
2.1工作程序
2.1.1
设备主管
负责设备的技术资料、档案的收集、保管；
负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；
每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。
按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.
每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h.
按《应急预案》规定负责处理应急事件。
2.2质量标准
2.2.1低压开关柜
耐压试验应符合规规定；
开关柜各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好；
电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全；
闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好；
接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好；
双电源箱能自动切换；
控制箱手动和自动操作均能运行。
2.2.2照明设备
灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐；
开关切断相线，照明灯头有无触电危险；
照明线路的绝缘确保良好，接线头不外露，灯具高度符合规定；
防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具；
2.2.3防雷接地装置
接地电阻值应符合要求；
接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象；
接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。
2.2.4机房环境
消防设施完备，有效；
、外保持清洁，室照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍；
电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。
3.供气设备
与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。
4.给排水设备
4.1工作程序
4.1.1设备主管
负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。
每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》；
i.
4.2质量标准
4.2.1供水泵
各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求；
管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活；
各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象；
电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠；
水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。
4.2.2水箱及附件
各浮球阀自动启闭灵活、可靠；
各进出阀门启闭活络有效，无渗漏；
溢水管畅通，箱底排污阀良好；
减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效；
各管道设备等无锈蚀，无渗漏。
4.2.3排水系统
各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；
各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；
各检查口标记清楚，操作方便；
各排水横管无倒返水，排水畅通。
4.2.4污水处理系统
各专用鼓风机运行平稳，无异常声；
初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；
压滤机运转正常、完好；
各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求；
各专用污泥泵运行平稳，无堵塞；
各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；
气浮除渣设备完好；
各电机绝缘性能符合规定；
电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠；
j.
消毒装置完好、有效；
k.
电气接地保护可靠、安全；
l.
经系统处理后，排放符合环保要求。
5.消防系统
5.1工作程序
5.1.1日常巡视
设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。
设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；
安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱的记录表。
5.1.2定期检查
由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；
电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。
记录《消火栓测试记录表》。
5.1.3维修保养
设备维修工负责消防设施的维修保养工作；
设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。
消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；
按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》；
消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》。
5.1.4设备主管
组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；
每周巡视消防设备,检查巡视记录；
每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。
每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。
5.2质量标准
5.2.1消火栓泵
消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；
管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；
消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；
电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；
水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；
管道设备等无锈蚀、无渗漏。
5.2.2增压泵
增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。
5.2.3消火栓及配套设施
各层消火栓箱及附件齐全完好；
启动报警按钮完好、性能可靠；
各层消火栓出水压力符合要求；
消防接合器齐全、有效，无泄漏；
户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；
消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。
5.2.4消防报警
消火栓泵运转应与报警联动；
报警装置应可靠、正常，杜绝误报。
6.弱电设备
6.1工作程序
6.1.1维修人员
按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》；
弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。
6.1.2电工
每日按照《房屋、设备、设施巡视容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》；
发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。
6.1.3保安人员
负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；
发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。
6.1.4设备主管
负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。
对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；
每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；
每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。
按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门；
按《应急预案》规定负责处理应急事件；
协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。
6.2质量标准
6.2.1摄像监控系统
控制台
-各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等；
-操作键盘灵活、可靠；
-电源锁开关完好。
显示屏
-各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求；
-各显示器接线清楚，无随意拉接线；
-监视器安装牢固、可靠。
电源设备
-交流稳压电源工作正常、稳定；
-各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为；
-高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线；
-二路电源切换正常、可靠；
-设备接地保护、防护等安全、可靠。
摄像机
-各摄像机工作正常，配置数量齐全；
-带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求；
-各摄像机防护罩应齐全（特别是室外型）；
-各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。
6.2.2保安防盗系统质量标准
对讲装置
-户对讲装置能与大门通话。
信号良好；
-门卫能与户通话。
联系情况良好；
6.2.3巡更系统
主机、序号机功能完好；
电源、充电体充放电正常；
配套附件完好。
6.2.4周界报警系统
光电识别器性能良好；
信号传输线路良好；
声光联动控制良好。
7.中央空调系统管理方案
7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。
7.2空调系统操作安全管理
a.建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实，必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。
b.制冷设备，其设备、管路、阀门、仪表等，都在一定的压力下工作。
特别是常用的制冷剂是有毒的，当空气中按体积计超过0.5~0.6%时，就会使人中毒。
在这种浓度下，人如果停留半小时，就可能发生危险。
同时与空气混合，含量达到15.5~27%（体积计）时，遇明火还会发生爆炸。
而氟利昂之类的制冷剂遇明火时，又会分解有毒气体（光气）。
因此，在各类型制冷装置中，均设有安全防护装置。
7.3制冷设备检修管理
a.建立设备计划预修程序，委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换，对所有压力控制器设定值，电机绝缘值进行检测；
c.冷冻、冷却小泵的保养，对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养；
d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试，皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养；
8.电梯系统维修保养管理方案
（1）每日巡视检查
每日电梯投入正式运行前，对电梯作准备性的试运行。
对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。
观察电梯运行动作的正确性，运行速度的稳定性。
消除故障隐患，保持电梯的正常运行。
（2）每周检查保养
每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查，并经行全面的清洁、润滑（制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴）
（3）每月检查保养
每月对电梯机构和部件做一次检查保养。
认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。
并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作必须按技术要求进行。
使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作（蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮）。
（4）每季度检查保养
每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。
认真检查机构和部件的使用情况，并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作按技术要求进行（曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴）。
（5）每年度检查保养
电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。
容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。
对整机进行一次清洗保养，加油润滑（自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器）。
（6）专项试验
a.供电系统断相、错相保护功能的试验。
b.限速器与安全钳的联动试验
c.缓冲器的试验
d.极限开关的试验
e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验
f.紧急操作装置的检查
g.停止保护装置的检查
h.制动器试验
i.曳引检查
二、消防管理方案
一直以来，党和国家非常重视消防工作，我司已将消防安全管理工作做为物业管理的重点和难点来抓。
稍有不慎，出现火灾意外，就可能对业主（使用人）的生命财产造成重大损失。
根据大楼的消防实际情况和消防安全要求，我司将把大楼的消防工作摆上日常物业管理议事日程来抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具体容包括：
⑴建立三级防火责任制和消防工作领导小组；
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