甲级写字楼物业管理实施计划方案修改Word文档下载推荐.docx

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〔3〕核对、接收各类设施设备；

〔4〕核对、接收各类标识。

〔二〕管理措施：

1、组建接收验收小组，负责接收验收工作；

2、开展接收验收培训，提高对接收验收重要性的认识；

3、掌握物业验收的标准和程序；

4、制定接收验收规程，按程序办理接收验收手续。

二、业主入驻管理方案

在办理业主入驻手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的效劳，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

〔一〕管理内容：

1、准备业主领房所需资料；

2、布置业主入驻现场，为业主办理领房手续提供一条龙效劳；

3、按领房流程办理领房手续：

〔1〕凭业主所持的入驻通知单和各类必备证明，发放交房资料；

〔2〕陪同业主验房，办理领房手续；

〔3〕收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

〔4〕对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写?

业主验收交接表?

，并与业主约定时间，及时解决。

1、制定?

业主领房程序?

，准备各有关所需资料；

2、按照业主领房程序，安排工作流程；

3、筹划业主入驻现场布置方案；

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

5、按规定办理业主入驻手续。

三、保安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的平安，这是一项很重要的工作，最为广阔业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、常规防范：

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主〔租户〕平安的行为。

〔1〕门岗的任务：

•礼仪效劳；

•维护出入口的交通秩序；

•对外来车辆和人员进展验证、登记和换证；

•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

•夜间对外来人员进展询问和登记；

•严禁携带危险物品进入大厦；

•遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

•为业主提供便利性效劳。

〔2〕巡逻岗的任务：

•按规定路线巡视检查，不留死角；

•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆平安，做好平安防范工作；

•对大厦内的嫌疑人员进展检查防范；

•对大厦及楼宇平安、防火检查；

•装修户的平安检查；

•防范和协助公安部门处理各类治安案件；

•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用平安报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保平安。

〔1〕对可疑或不平安迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进展现场处理。

〔2〕值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反应到监控中心，监控员对报警处理情

况作详细记录，留档备查。

〔二〕、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；

制定?

紧急事故处理方法?

，定期组织演习；

3、加强保安人员的行为标准教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立平安管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业平安管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防平安工作，确保业主的生命财产平安。

1、做好消防监控中心的管理；

2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通；

4、加强装修期间的消防平安管理；

5、严禁违章燃放烟花爆竹；

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

1、制订并落实消防管理制度和消防平安责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

3、建立义务消防队，每月组织一次消防平安学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进展消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

6、制止任何违反消防平安的行为；

7、积极开展防火平安宣传教育，定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

1、绿化养护：

绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

〔1〕根据气候，给花木适量浇水；

〔2〕根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

〔3〕制定预防措施，防治病虫害；

〔4〕及时去除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草；

〔5〕对大厦内部公共场所进展绿化布置和养护；

〔6〕定期对建筑小品进展修饰；

〔7〕做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：

通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施干净、无异味、无破损。

〔1〕根据材质选择最正确保养方法，定期上光打蜡，保持材质外表光亮整洁；

〔2〕公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；

〔3〕楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

〔4〕大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；

〔5〕大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时去除各类污渍、积水；

〔6〕每天定时〔正常上班时间前〕收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

〔7〕定期进展外墙清洗；

〔8〕各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

〔9〕定期对下水道等排污管道清理一次；

〔10〕告示牌、指示牌等每天保洁一次；

〔11〕电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进展一次清洁；

〔12〕春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次〔冬季每月一次〕；

〔13〕对违反环境卫生管理规定的行为进展制止。

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护方案，按操作规程标准操作；

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；

3、落实“三查〞〔绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查〕，加强日常监视检查，按月考核，确保绿化效劳满意率95%、保洁效劳满意率95%；

4、强化行为标准管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用平安，直接关系到业主及使用人的平安，是大厦管理的重中之重。

1、房屋公共部位管理：

根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

〔1〕业主已领房：

•房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；

•加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；

•装修期间，应及时进展房屋公共部位的保护，确保房屋的平安、美观。

〔2〕空关房〔含业主托管房〕：

•管理处应每月通风清扫一次；

•对房屋和设施定期检查〔包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表〕，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

〔3〕公共用房

•做好公共用房〔商务中心、公共设施用房等〕的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的平安、美观。

2、设备设施维护：

〔1〕公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

〔2〕公共卫生设施每周检查一次；

〔3〕水泵、锅炉、纯洁水等设备每天巡查两次；

〔4〕电梯机房，每周保养一次〔半年保养和一年保养按规定进展〕；

〔5〕中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；

〔6〕温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；

〔7〕智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；

〔8〕对业主〔租户〕自用水电设施报修，应按规定填写?

有偿效劳联系单?

，确保维修及时率与合格率。

1、加强装修户管理，催促业主做好装修前期申报工作，并经常进展现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进展全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进展强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态；

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；

6、采取日常巡视及定期保养相结合的方法，确保房屋及配套设施完好率达98%

以上。

七、水系使用管理方案

通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理本钱。

〔一〕管理内容

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池，保持水质干净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

〔二〕管理措施

1、测算水系运行本钱，结合小区实际，制定使用规定；

2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

八、财务管理方案：

通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

1、加强现金收支管理；

2、搞好财务核算；

3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次〔每年公布一次〕

4、做好年度预算和决算工作；

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，标准操作；

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；

4、加强本钱控制；

5、加强财务监视和财务检查。

九、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和标准化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

1、工程档案：

从接收开场的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

2、业主档案：

所有业主购、租房合同〔复印件〕，业主根本情况登记表、装修申请表和住户安康状况登记表等；

3、财务档案：

逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

4、文件档案：

有关物业管理法规政策、公司文件等；

5、管理资料：

绿化资料、日常巡查〔清洁、维修、保安〕记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣

誉资料等。

1、制定档案制度，并严格执行；

2、专人管理〔由负责内勤的管理员担任〕，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；

3、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与

培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

1、按照合理的人才构造，配置各类人才；

2、任人唯贤，量材录用；

3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进展业绩考核，优胜劣汰。

1、制定岗位责任制，做到责、权、利清楚；

2、建立约束与鼓励相结合的运行机制，充分调开工作积极性；

3、加强思想作风建立，树立全心全意为业主效劳的观念和企业的品牌意识；

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

〔一〕建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位〔如系

统设置、安装单位〕对所有技术人员进展强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

〔二〕管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进展全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线

路不受损

〔三〕建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态。

〔四〕建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

〔五〕建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供给单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

〔六〕日常巡视与定期保养

日常的巡视检查是及时发现问题的最正确途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最正确方法。

对此将采取日常巡视及定期保养相结合的方法以确保设备平安运行。