上半年济南楼市低位徘徊 成交量与房价相互博弈文档格式.docx

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2011年1月二手房成交量经历了短暂的火爆成交，成交约1994套。

2月份受限购政策的影响，成交量大幅下降，环比1月份下跌42.53%。

3、4月份稳中有升，5月份成交量稍有回落，6月份受学区房销售旺盛的影响，二手房成交量开始回升，6月份的成交量为1591套。

1.3、2011年上半年济南二手房挂牌均价与2010年年底相比有大幅上涨

根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南二手房挂牌与2010年年底均价相比，有大幅上涨。

2011年1月二手房挂牌价8692元/平米，环比2010年12月微涨1.89%。

2月挂牌均价为8745元/平方米，环比1月份微涨0.61%。

3月份挂牌均价为8809元/平方米，环比2月份微涨0.73%。

4月的挂牌均价为8926元/平方米，环比微涨1.33%。

5月份挂牌均价为8988元/平方米，环比上涨0.69%。

6月挂牌均价稍有下降，为8895元/平方米，环比下跌1.03%。

总之，2011年上半年二手房房价没有大幅度的涨跌，价格基本保持在平稳状态。

1.4、2011年上半年济南二手房供应量逐步增长

1月份二手房挂牌量为61012套，进入2月份受限购政策的影响，二手房挂牌下降约为一半，达到31656套。

3月份济十条细则的出台，二手房挂牌量并没有出现持续的减少，而是微弱回升，达到33925套。

进入4月份，挂牌量出现大幅度的回升。

5月份挂牌量稍有回落，6月份受中小学毕业的影响，部分房主抛售学区房，因此二手房挂牌量有大幅增长，挂牌量为73887套，环比6月份增长31.57%。

二手房的逐步放量，部分改善型购房者在置业升级过程中释放了不少房源也是影响二手房逐步放量的一个原因。

1.5、济南二手商住房逆势热销

受“国八条”“济十条”等地产新政的影响，住宅类二手房被限购，促使不受“限购”政策影响的商住房项目大为火爆。

省城的开发商大举进军商业地产，而部分房产中介为求生存，专攻商业地产，猛推一手商铺，二手商住房逆势热销。

1.6、加大保障房建设力度，巩固房产调控成果

山东省近日出台政策加强保障性安居工程用地供给，提出2011年全省保障性安居工程新增建设用地指标实行计划单列，优先保障。

在新建商品住宅项目中按原则上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租赁住房。

山东省政府办公厅下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》指出，山东省今年计划建设保障性安居工程32.82万套，并且鼓励机关、事业单位集中建设公共租赁住房。

济南还加大对廉租房和经济适用房的建设力度。

济南市明确保障性安居工程6月底前将开工建设一批，今年10月份所有项目都要开工。

保障房的建设，大大减少房产市场的风险，目前对于济南市房价的影响不大。

2.2011年上半年楼市新出台政策盘点

2011年1月20日：

央行上调金融机构人民币存款准备金率

中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011年1月26日：

国八条政策出台

1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。

为了进一步有效遏制投资性购房，促进房地产平稳健康发展，会议进一步确定了八项调控措施。

从政府责任，保障房建设，税收政策，房贷，土地供给，住房需求即保障房与政府责任等方面下手，其中保障房建设，税收政策，房贷政策，土地供给四个方面力度最大。

2011年2月8日：

央行上调人民币存贷款基准利率

中国人民银行2月8日宣布，自2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

其中一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%。

2011年2月18日：

央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率

2月18日中国人民银行决定，从2011年2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达到19.5的历史高位。

2011年2月21日：

鲁版国八条出台

2011年02月21日，山东省正式公布了关于贯彻“国八条”的通知。

对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；

对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

2011年2月25日：

济十条出台

2月25日，我市正式下发《进一步改进和加强房地产市场调控的通知》，围绕保障性住房建设、住房用地供应、住房信贷政策、房地产市场秩序整顿等作出十条规定。

被业界称为“济十条”。

通知明确要求：

对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；

自通知下发之日起，对在本市市区（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同）已有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。

对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

违反规定购房的，相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续。

2011年3月8日：

济十条细则出台

济南市城乡建设委、市住房保障和房产管理局联合下发《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》，这也意味着济南版的“限购细则”正式出台。

“济十条”细则对于本市户籍居民家庭的范围做了明确界定。

住房套数不仅要看房产证，还要以新购房时居民家庭在济南市市区已办理网上签约、房屋权属登记、房改购房手续的住房套数为准，其中新建商品房网签情况以市城乡建设委数据为准，其他以市住房保障管理局数据为准。

对于购房者，必须要出具《购房家庭住房情况证明》。

2011年3月25日：

3月18日中国人民银行决定，从2011年3月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是本年度以来第三次上调存款准备金率。

此次调整后，大型金融机构的存款准备金率已经达到20%的历史高点。

2011年4月5日：

央行上调金融机构人民币存贷款基准利率

中国人民银行2011年4月5日宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点，其他各档次存贷款利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

这是央行2011年内的第二次加息，也是央行自2010年10月启动加息周期以来在半年内的第4次加息。

2011年4月21日：

中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。

同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。

此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。

2011年5月17日：

《山东商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》出台

2011年5月17日，山东省物价局出台“一房一价”实施细则。

该《细则》规定:

已取得预售许可和现房销售已备案的房地产经营者，应按住房建设主管部门规定公开的时间要求和内容，将取得预售许可和备案的商品住房项目一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照预售方案申报价格明码标价对外销售。

商品房销售明码标价实行一套一标，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。

按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

对已完成销售的存量房、二手房源，商品房经营者应及时撤下相关房源信息。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本实施细则执行。

2011年5月18日：

中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。

同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。

此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达２１％的高位。

2011年5月22日：

住建部发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》

住建部5月22日发布《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，要求各地把加强质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，努力提高保障性安居工程建设管理效能，切实履行保障性安居工程基本建设程序，严格执行工程质量管理的法律法规，全面落实保障性安居工程质量责任。

同时，要把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围，要加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性安居工程建设过程中各种违法违规行为。

2011年6月3日：

住建部发布《国有土地上房屋征收评估办法》

6月3日，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》。

《办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；

在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《办法》要求，房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

此外，《办法》还明确，房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

2011年6月20日：

2011年6月14日,中国人民银行决定,从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，冻结银行资金约3800亿元。

这是今年以来，央行第六次上调存款准备金率，至此，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。

2011年上半年济南二手房住宅市场整体运行状况

1.2011年上半年济南二手房住宅市场概况

2011年刚刚过半，这半年来，政府调控房价的决心是十分坚决。

年初国务院出台了“国八条”，随后全国一、二线城市刮起一股限购风。

2月下旬，“鲁八条”、“济十条”相继出台，明确规定二套房首付比例提高至60%，对本市和外地居民购房细则做了明确规定，并且取消了实施限购政策的时间限制。

此外，“一房一价”实施细则、加大保障房建设也彰显了政府对楼市调控的决心。

今年上半年，央行2次加息，存款准备金率也保持着“一月一调”的高频率，6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率，至此，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高。

除此之外，部分商业银行提高首付款比例，个税免征额度的提高，都会对目前成交量低迷的二手房市场产生影响。

限购政策的实施，将投资客挤出二手房市场的同时，也将一部分刚性需求购房者隔离在市场之外。

限购令出台之后，市场观望情绪高涨，从二手供应市场中看，卖方市场也同样进入了观望期，不少业主开始暂缓出售计划，或者倾向于转售为租，以规避限购令政策。

而购房者则是等待房价的下跌，双方在心理价格上的对峙，导致成交量持续低迷。

上半年济南市二手房成交量在经历了1月份的短暂火爆后，2月份迅速跌入谷底，之后的4个月成交量基本上维持在1500套以上小幅震荡。

2.2011年上半年济南二手房住宅搜索、均价、成交情况

2.1、2011年上半年最受网友关注的区域是市中区，被搜索比例占21.00%

2011年上半年二手房市场区县搜索百分比

数据来源：

搜房网二手房数据监控中心

据搜房网二手房数据监控中心数据统计，2011年上半年区县搜索前三甲是市中、历下、历城，搜索比例分别占21.00%、19.44%、19.03%。

市中、历下和历城是济南市二手房市场十分成熟的区县，配套设施非常完善，教育、医疗、购物以及交通都十分便利。

天桥区的二手房房源，总价价位与上述三区相比，价位相对偏低，比较受刚需购房者的追捧。

济南西客站的开通，带动了槐荫区的搜索量的大幅增长，槐荫区的搜索量占比为12.51%。

2.2、2011年上半年舜玉玉函、工业北路和浆水泉商圈摘得济南二手房商圈搜索TOP10前三甲。

2011年上半年济南二手房商圈搜索TOP10

搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南二手房市场最受关注的商圈是舜玉玉函，其次为工业北路和浆水泉，TOP10中的商圈绝大部分是市中、历城和历下三区的商圈，高新区和天桥区只有国际会展中心和堤口路比较受网友关注。

2.3、2011年上半年济南市二手住宅楼盘鲁能领秀城关注度最高

2011年上半年济南二手房楼盘搜索TOP10

据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南市二手住宅楼盘中，市中区的鲁能领秀城、历下区名士豪庭以及历城区的百花小区位居前三。

从上表中不难发现，进入TOP10的楼盘中，市中区的楼盘是占比最多的，达到了3个楼盘，城六区中，槐荫区无一个楼盘进入TOP10。

2.4、2011年上半年30-50万元的二手房搜索量占比最高，为28.69%。

2011年上半年二手房价格区间搜索占比

搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年，30-50万元的二手房最受网友关注，搜索比例达28.69%，其次是50-80万元的二手房，搜索比例为18.89%。

30万以下二手房搜索比例为17.43%，位居第三。

2.5、将近6成网友关注2居室

2011年上半年二手房户型搜索占比

根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，济南市2011年网友搜索2居室的比例高达57.81%，占据所有居室中的一半以上。

其次是3居，搜索比例占26.75%。

1居的搜索量比例也相对较高，关注人群大多为刚性需求购房者。

2.6、50-100平米中等户型二手房搜索量最高，搜索量占比40.70%

2011年上半年二手房面积搜索占比

根据搜房网二手房数据监控中心数据统计，2011年上半年50-100平米的二手房搜索量占比最高，为40.70%，这类面积的二手房多以两居室或者是小三居为主，更适合刚需购房人群购买。

100-200平米的二手房搜索比例占15.84%，位居第二。

这类面积的二手房多以大三居、四居为主，比较适合改善性购房人群的需求。

20-50平米以下的二手房搜索比例占6.65%，受今年限购政策的影响，多数购房者放弃过渡小户型，更加倾向于一步到位的大中户型。

2.7、2011年上半年二手房挂牌价格整体持续上涨，但进入6月份稍有回落

2011年上半年济南挂牌均价及环比走势图

根据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年二手房挂牌均价自1月份到5月份是持续平稳上涨的状态，进入6月份，二手房挂牌均价稍有回落，环比5月份，挂牌价格下跌幅度较小，跌幅为1.03%。

可见，目前调控政策确实达到了抑制房价的过快上涨的目的。

2.8、2011年上半年济南市二手房住宅挂牌量受限购政策的影响较大

2011年上半年济南挂牌量及环比走势图

据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南市二手房住宅挂牌量受政策影响较大，2、3月份，鲁版国八条、济十条、以及济十条细则相继出台，二手房市场挂牌量有大幅下降，随着政策的进一步实施，二手房市场逐渐恢复理性，刚性需求购房者浮出水面，二手房市场的挂牌量也是逐步回升。

进入5月份，二手房挂牌量有小幅回落，随之的6月份，二手房的挂牌量再次回升。

2.9、2011年上半年济南市二手房成交量1.2月起伏较大

2011年上半年济南二手房成交量及环比走势图

据搜房网二手房数据监控中心数据显示，2011年上半年济南市二手房成交量，在2月份受鲁八条、济十条政策的影响，成交量大幅下滑，环比1月份，下跌42.53%，3、4、5、6月份济南市二手房成交量趋于稳定，但是与2010年年底相比，成交量还是有大幅下降。

3.2011年上半年各区县二手房均价及成交情况

3.1、2011年上半年济南二手房市场价格及成交情况概述

2011年楼市，经历限购、加息、限贷、提高首付款比例等一系列政策，二手房市场的成交量与2010年年底相比，有大幅度的减少，但是二手房挂牌价格却比2010年年底有大幅增长。

2011年上半年济南二手房挂牌均价基本上是平稳上涨，6月挂牌均价有了半年来的首次回落。

上半年在各种政策叠加的情况下，二手房市场的价格得到了有效的遏制，并没有出现大幅度的增长，但是上半年的房价并未出现明显下跌，房价下半年的走势还取决于国家调控政策是否会打出更加严厉的组合拳。

纵观各区县二手房住宅的成交量，6城区二手房住宅的成交量在2月份同时出现了大幅下跌，成交量跌至谷底，随后3月份的成交量均出现逐步回升，到6月份为止，二手房住宅的成交量均没有达到1月份成交套数。

3.2、2011年热点区县二手房成交及均价情况

高新区：

高新区2011上半年二手房住宅成交量及价格情况

高新区搜索量TOP10楼盘及评估价情况

槐荫区：

槐荫区2011上半年二手房住宅成交量及价格情况

槐荫区搜索量TOP10楼盘及评估价情况

历城区：

历城区2011上半年二手房住宅成交量及均价情况

历城区搜索量TOP10楼盘及评估价情况

历下区：

历下区2011上半年二手房住宅成交量及价格情况

历下区搜索量TOP10楼盘及评估价情况

市中区：

市中区2011上半年二手房住宅成交量及价格情况

市中区搜索量TOP10楼盘及评估均价情况

天桥区：

天桥区2011上半年二手房住宅成交量及价格情况

天桥区搜索量TOP10楼盘及评估均价情况