河南南阳中实骏景商业项目整合推广案定稿41页Word格式.docx
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商业可售面积为31100㎡。
面临南阳其他项目的强力竞争，目标客群结构定位必须拒绝单一狭窄；
要紧针对有一定投资理财意识，有一定投资风险甄别能力的人士。
依照项目预期均价，结合商铺经营面积的需求实际，本案主力商铺的价格在10万元—30万元之间，据此实施精确制导的目标客户群体战略。
1.1项目总结分析
Mall全称ShoppingMall，意为大型购物中心。
本项目定位为时尚主题的Mall，聚拢时尚品牌、精品购物及特色餐饮、娱乐休闲、咖啡酒吧等为一体的都市风尚汇聚场。
时尚品牌店和旗舰店等占地面积在500平方米左右的次主力店将是招商的重点，其次更注重长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
1.1.1项目整体回忆
1）都市
◇都市规划定位使市中心进展将往北迁移，提升南阳市的都市功能，打造河南省的产业基地，确立豫、鄂、陕三省交界地区区域性中心都市地位，建设中部地区重要的交通枢纽和风景旅行都市，构建中部崛起新支点的关键，我们判定该区域投资价值专门高。
◇核心商业区的扩张将使都市中轴线的位置成为都市的新原点，整体商业环境及品质将得以升级。
◇南阳商业差不多在高位运行，南阳市的人均商业面积差不多达到了1.1平方米的水平，2004年以来仍保持高速增长趋势。
◇南阳具有典型的二元结构的特点。
南阳市每年都负担着10万左右农业人口都市化的压力，商铺差不多成为专门多下岗工人和失地农民重要的生产生活资料。
◇商业地产租售比不符合商业地产回报规律。
◇南阳商住剥离模式显化，并成良好的进展势头。
◇与先前被动改变生活、消费适应不同的是，人们更多的去追求休闲娱乐带来的生活新享受，强调生活质量的提升、品质的升级。
大统百货、鸿德购物公园等大体量的商业项目就相继增加新的业态来满足日益增长的多层次消费需求，Shoppingmall的时代差不多来临。
2）项目
◇地段：
该项目位于南阳市人民路与光武路交界处交界处,南至鑫福花园，西至市武警支队，东北侧隔梅溪河与人民路、光武路相邻，具有较佳的展现面。
人民路南北、光武路东西横贯南阳市区,为都市主干道,该项目亦为卧龙区、宛城区、高新区三区交汇口,为以后南阳都市的核心地段。
光武路规划拓宽到100米，建成后将成为南阳市继滨河路、独山大道之后第三条景观大道，极大改善本区域交通状况和带动沿线景观美化，对项目预期销售极为有利。
◇交通：
中实时尚广场周边拥有人民路、工业路等多条都市主干道，公交车、出租车、私家车能快捷方便的到达项目。
◇规模：
◇规划：
规划大型广场；
店中街数条；
增强负一层可到达性，负一层进入的广口；
内部交通前瞻规划；
立体人流循环系统。
◇模式：
店中街铺的形式，将街道与Mall有机融合起来。
◇建筑：
多受众面的入口设计，外立面简洁、层次功能明确。
◇景观：
可作为秀场、休闲的大面积广场设计；
小品、主题装饰、参与性景观设计。
◇业态：
聚拢特色餐饮、前沿娱乐、文化休闲、咖啡酒吧、健身运动、精品购物等为一体的都市风尚汇聚场、
◇品牌：
以青春时尚气息品牌、旗舰店为主。
◇功能：
一站式休闲、购物、娱乐中心，具有购物、娱乐、餐饮、休闲、康体、文化等功能。
◇辐射：
辐射南阳周边半小时生活圈10多万人口，辐射豫陕鄂2小时经济圈的商务旅行人群。
3）运营
◇商住完全剥离，使得商业面积使用及商业部分建筑结构、工程指标更合理，不必要兼顾考虑住宅结构指标。
◇该项目将作为市政北移的重点配套工程，其功用将比较完善。
◇项目将完全销售，开发商不持有。
开发商将承接项目前期的经营治理，物业产权和经营权实现剥离。
◇南阳市商业项目普遍是先出售后招商的营销策略
1.1.2项目亮点荟萃
南阳都市——人民路商圈北延，以后商业核心区，打造南阳领导型商业
项目地段——梅溪河的治理及光武路的拓宽，构建都市核心区的景观商业
项目规模——3.5万方左右的适度体量
政府支持——2006年南阳市政府重点项目
商业模式——时尚的店中街铺
商业治理——统一和谐的返租经营与托管经营的运营治理模式
业态规划——全客层、全业态的时尚主题商业规划
商业品牌——领导型、时尚型、前卫型
商业分区——购物、娱乐、餐饮的比重约为5：
3：
2
投资模式——独立产权与统一经营权有机结合的先进投资模式
目标客户——都市中坚、中产阶级
代理团队——实操体会丰富、极富凝聚力的操作团队
开发商实力——北京华俊集团的超强实力
1.1.3项目前景展望
1）商业地位
其所处的规划中的都市主干道交叉口的位置将承接市政北移的商业配套，消费品质的提高、生活方式的改进将带来南阳商业地产的升级。
该项目将是一个革命性的产品，一个具有颠覆南阳人消费、生活方式和投资理念的作品。
传统商业中心的人民路商业扩张势头不减，有北上进展的趋势、同时两大商圈聚拢的人气将给项目带来无限商机。
大型综合购物广场在南阳差不多开始显现，但其定位和治理比较混。
本项目定位清晰明确，开发商实力雄厚，代理商体会丰富、全新理念。
本项目立足于都市长远进展，关注的核心差不多远远超出了一样商业地产开发商所关注的产品层面，甚至超越技术性的规划层面，而更加强调对商业模式和都市进展的深度摸索。
2）商业氛围
该项目的建成，将为南阳都市的功能提升起到专门大的促进作用。
南阳市还没有比较大的活动中心、展现中心之类的文化娱乐场所。
该项目的店前广场将会设法建成一个老少皆宜的大型场所，满足人们生活娱乐的需求。
诸多的活动必将吸引大量的潜在顾客，同时随着生活方式的改变，人们将适应于全新的购物休闲新形式。
那个地点将成为商业氛围浓厚的核心商业区。
1.2目标人群分析
本案远景优于现状，面临南阳其他项目的强力竞争，目标客群结构定位须拒绝单一狭窄；
依照项目预期均价，结合商铺经营面积的实际需求，确定主力面积在4~20平方米之间,主力商铺的价格在10万元~30万元之间，据此实施精确制导的目标客户群体战略。
1.2.1投资者
1）人群区域
南阳市区；
周边市、县；
周边襄樊、信阳等地；
2）人群特点
职业：
市级电信、移动公司和水力、电力系统、南阳油田职员；
市、县级大中型企业中层领导、中高级技术骨干；
市级政府、机关单位中、高级公务员和事业单位中、高级职员；
市、县级金融单位中、高层领导和高级职员；
市、县级教育系统中、高层领导和职员；
南阳市优势企业中高层治理者及白领职员；
外地个体经营者；
外地房产投资者；
收入：
家庭月收入大多不低于4000元/月，以按揭买铺为主；
履历背景：
投资者有经商或居大都市务工的经历，较容易接纳新的商业投资理念，具有一定投资理财和风险甄别意识，对进展商诚信较为看重。
3）关怀内容：
◇商铺投资收益的稳固性投资者对商铺投资的最终目的确实是是否能够为其带来长期可观的收益，因此商铺收益的稳固性是商铺投资者渴求的一个关键因素。
◇投资的商铺是否具备长期的升值潜力商铺的投资是一个长期过程，它一样可不能因房龄增长而降低其投资价值。
正因为如此，好的商铺会因其稀有性并相伴着商圈的进展成熟不断升值。
因此，投资者在选择商铺位置时比较倾向于考虑其所处地段的商业进展空间。
◇商铺投资是否具有高回报率与人们传统的资本增值方式相比，投资商铺利润率高，通常商铺的投资回报率为6%至12%，有的甚至达到15%以上。
高回报率的收益始终是投资者追求的目标。
◇商铺的经营出租商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。
一样而言，在商铺投资者中，50%是自己经营，35%-40%用于出租，还有10%左右的是投机商，纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
◇公用分摊面积一样来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30%－40%，有的甚至超过50%。
开发商在合同中应明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。
◇返租承诺从表面上看，返租带给商铺投资者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此，专门多开发商给出的承诺往往无法承兑，许多投资者对此也失去信心。
综合以上因素，我们发觉投资者投资商铺最着重考虑的问题归根结底只有两个：
一个是投资回报率，另一个是投资安全性。
1.2.2经营者
◇南阳周边，豫陕鄂范畴内。
由于中实时尚广场店面档次较高，因此招商首选人群必须放在豫陕鄂范畴内，比如武汉的餐饮、河南的零售，连锁品牌的治理者或者经营者，是我们的目标群体。
◇南阳本地。
在次主力店和主题店的招商之外，一些生活化配套型的商铺、代表南阳文化历史的商铺、补充进入的商铺等，应在南阳本地消化。
◇身份特点：
经营者为主，可能面对商业拓展部的负责人，而非老总。
◇行业特点：
行业特点不明显，招商范畴涉及较广
◇年龄特点：
通常在品牌高层有决策权力的高级白领，年龄在35－45岁之间。
◇心理特点：
理性思维，有专业精神，对本行业和商业了解透彻，关怀商业理论，关怀整体市场进展前景，对企业拓展有自己的打算，情愿扩张。
3）人群关怀内容
◇都市消费能力：
专业的分析人士，会先考量都市的消费能力和能够拓展的空间，南阳的交通、与豫陕鄂的临近都市的关系、经济实力现状、流淌人口、人们消费状态和消费观念等，都会在他们的关怀范畴内。
◇人流集合程度：
关于商家而言，一个店面所处的项目的人流集合，是他们需要充分考虑的。
◇业态规划安排：
商家关于业态规划与分布是专门敏锐和专业的，店面选址的时候，周边业态的阻碍以及人流淌线对某一店面的阻碍，都会成为他们着重考虑的问题。
◇后期治理模式：
专业的商业治理公司统一治理、统一推广的具体模式，包括他们需要付出的成本以及其间的收款模式、分成模式差不多上商家需要考虑的，他们会对开业以后的问题有专门明细的疑问。
◇实际租金水平：
落到实处，一家店面的租金将是项目与经营者之间最直截了当的关系，租金体系的完备以及相关优待政策的准确制定，将能在招商吸引时有专门大的作用。
4）群吸引方法
◇强调项目在南阳的地位，市中心与传统商业区的商业地位。
◇强调业态规划的合理性和精妙。
◇强调项目后期运营的科学性和专业性。
◇强调开发商和专业团队的商业体会。
◇强调时尚品牌的凝聚力和吸引力。
1.2.3消费者
◇南阳市：
来中实时尚广场消费的要紧依旧南阳市区的消费者。
他们会在那个地点购物，在配套的特色餐厅或小吃坊进餐，娱乐电玩城尽情游玩，既能够在时尚广场观看由市委市政府组织或是各单位、商场安排的多种多样的文娱活动，也能够纯粹的休憩。
◇半小时生活圈：
半小时生活圈内的人要紧会在晚上、周末或者假日来中实时尚广场消费，他们去的要紧将是休闲、娱乐、餐饮、购物四大类的店铺。
◇2小时商务圈：
在两小时商务圈内的人将较少到中实时尚广场，较少人会因为中实时尚广场而专程来，他们将要紧光临休闲街、精品购物及其它稀缺性的业态。
由于中实时尚广场是全业态安排，因此那个地点的人群无法一一描述，百货业针对大众，精品街、娱乐业态针对时尚人士，都各有特点，各有侧重，因此那个地点不作一一列举。
◇与生活的联系：
由因此以南阳市居民为主，中实时尚广场以后的前景一定备受关注，其中，与人们生活之间的实实在在的联系，将是他们最为关怀的情况，中实时尚广场会给他们带来什么样的品牌？
会让他们的生活产生什么样的改变？
◇娱乐、休闲感受：
在中实时尚广场消费，会有什么样的娱乐、休闲感受，也是消费者所关怀的情况，购物、餐饮、休闲、娱乐，每一个业态差不多上差不多存在的，差不多上消费者感受过的，那么，中实时尚广场会带来的娱乐、休闲的感受，以及时尚广场时尚元素的体验，将是消费者更为感爱好的地点。
◇消费品种：
在中实时尚广场怎么说能买到什么？
能消费到什么？
能享受到什么服务？
实实在在的消费品种，将是消费者最关怀的情况之一。
4）人群吸引方法
◇强调中实时尚广场的购物、休闲、餐饮的空间感受。
◇强调中实时尚广场带来的生活、消费理念。
◇强调中实时尚广场的时尚品牌入驻。
◇强调中实时尚广场时尚主题的意义。
第二章推广时期与主题
2.1案名及主体概念推广
本项目形象定位为〝都市新坐标、时尚主题Mall〞，从此角度确定项目名称，能够更好表达项目专门竞争优势，树立项目品牌差异性，以期项目在猛烈的市场竞争中更好的脱颖而出。
项目案名及其推广如下：
中实骏景·
时尚广场
zhongshijunjingFashionplaza
〝中实骏景·
时尚广场〞要紧是停留在视觉层面的宣传、推广；
由于案名较长，不利于口头流传，因此在口碑层面上我们将主推〝中实广场〞如此一个项目名称。
我们的销售人员在接洽顾客时就能够使用这一口碑层面的命名或使用其简称〝中广〞，使人们口头上的〝中广〞不仅仅反射为〝中实骏景·
时尚广场〞那个商业项目，同时逐步称为那个地段的代名词，给予其地标性概念。
项目主体概念的设计是后期推广的基础，关于主体概念要求：
易识别、易同意、易明白得、易延展。
基于以上认识，本项目的主体概念设计为：
商业领导财宝传奇
2.1.1概念内涵
1〕〝商业领导财宝传奇〞表示本项目将实现南阳商业地产的新跨过。
2〕〝商业领导财宝传奇〞显示项目开发商的实力及信心。
3〕〝领导〞将通过招商品牌得以表达，将引入一流的时尚品牌和精品品牌；
将通过项目整体商业定位表达，将建设成消费方式，运营治理模式先进的商业项目。
4〕〝传奇〞确实是要实现财宝增值最大化；
投资回报的稳固性。
2.1.2概念支撑
1〕商业领导财宝传奇：
条件论
·
传奇的缔造需要条件，商业传奇的第一条件在于地段
好地段的界定，车流、人海、钱潮
2〕商业领导财宝传奇：
形状论
营造南阳最前卫的消费氛围
空间高一点，通道宽一点，视觉开一点，环境好一点
逛街——逛商场——逛MALL，是消费适应的渐进更是商业形状的渐进
3〕商业领导财宝传奇：
理念论
先商业后地产，商业地产运营之道
长期回报，远期利益高于短期效益
不动产持有，高收益层面最稳固的投资方式
买商铺为必自己经营，收租比开店更划算
4〕商业领导财宝传奇：
经营治理论
统一和谐的返租经营与托管经营的运营治理模式
统一化宣传，统一化推广，打造商业品牌唯独性
5〕商业领导财宝传奇：
业态规划论
商业蛋糕那么大，我们只争取最精华的那一块
南阳时尚主题MALL，精准定位南阳时尚消费人群
业态互动型规划，充分尊重经营者商业体会
6〕商业领导财宝传奇：
商业布局论
武汉、北京、上海，多区域品牌整合
主力品牌科学布局，以品牌带动消费
内部街区化布局，人流组团化集中
2.2推广时期与推广主题
由于在实际广告传播上，〝商业领导财宝传奇〞是一个统领高度的概念，当主题概念传播将项目最大的优势——整合运营能力说明完成之后，项目的具体介绍以及项目后期开业的前景描述，都需要有一个全面的说明，因此在〝商业领导财宝传奇〞之下，我们将项目的广告语，分为不同时期，以便于广告推广，使项目能逐步深入人心。
2.2.1项目导入期、认筹期主题
时尚领地定义以后
人海、车流、钱潮
财宝共享邀您分享
说明：
对项目商业定位的亮相，以及对项目前景的粗略描述。
功能：
该主题能够明确项目定位，使人们明白那个地点是要做什么；
项目前景描述给潜在客户群一定的遐想空间，能使其不断关注项目进展。
对象：
投资者、经营者、以后消费人群
〝人海、车流、钱潮财宝共享邀您分享〞那么进一步说明了其区位及商业价值，给人以更加真实的诉求感受。
作为贯彻始终的主题专门合适。
其响亮程度不及〝时尚领地定义以后〞，但更有内容感，作为系列软文铺开成效更明了。
2.2.2项目开盘期主题
商业核心都市动力
1、相伴着梅溪河改造和光武路拓宽工程的开始，项目所在地的区位优势明显显现出来，都市中轴线的绝版优势位置将奠定项目商业核心的地位；
2、关于中小都市而言，商业是都市进展的全然推动力。
该项目是人民路商圈的延展，同时相伴市政北移，起推动作用显而易见。
1、该主题能够明确项目商业地位，使人们意识到该项目关于南阳都市差不多面的重要作用；
2、更加表达出该项目开发商的远见卓识，不仅仅是为做项目而做项目。
投资者
2.2.3项目招商期主题
财宝共享邀您分享
该时期的主题针对性较强，意思简单明了，能说明收益前景。
1、投资引导型主题；
2、充分说明项目商业契机所在，又一次点明地段是决定商业项目成功的重要因素，而且本项目恰恰拥有这一最差不多也最重要的条件。
经营者
2.2.4项目开业主题
都市Show场时尚T台
盛装舞步舞动南阳
项目本身就不是仅仅站在商业开发的角度进行，它注重商业项目对南阳都市建设和进展的作用，都市show场专门恰当的形容了其社会功用，同时又强调了该广场的主题——时尚；
主题给人绚烂开场的感受。
1、突出其为都市各种文娱活动提供专门的场所，完善都市功能，提升都市综合水平的社会功用面的作用；
2、再次强调广场主题；
3、商场辉煌开幕信息传达。
2.3推广主题的配合
项目各时期推广的同时，还将配合车身、论坛和报纸系列软文、网络推广等手段，配合各时期主题构成全方位的整合推广。
2.3.1售楼部天桥广告牌主题
浪漫林荫大道时尚财宝广场
临时售楼部旁边的天桥在视觉成效上阻碍的售楼部的展现，如何样在视觉上引起过往行人的注意就显得尤为重要；
天桥上的广告牌展现作用非同平常。
1、指示作用；
2、优美的语言给人宽广的遐想空间，使人产生一睹为快的冲动；
3、亮明项目主题。
投资者、经营者
2.3.2财宝论坛主题
在都市中间与都市中坚共襄盛举
运用金融结构开展投资讲座、理财讲座，目的有：
1、开阔潜在投资者或经营者思维；
2、增强他们的风险甄别能力；
3、使都市中产阶级成为都市进展的决策者和全然推动力。
1、唤起都市中产阶级对自身价值的意识，以及社会价值的意识；
2、引导其认识本项目的投资潜力，促成购买或经营。
投资者、经营者
2.3.3报纸软文系列主题
财宝故事——财宝无多少故事有天地
联合南阳日报或晚报开展南阳财宝故事连载。
谈古论今，大到名人访谈、小到平民小事，专版讲述南阳财宝传奇，正确的价值观等。
1、匡正人们的投资理财观念；
2、新颖的推广方式，引导人们对本项目的关注。
以上广告语是结合策划报告的推广思路，分时期、分手段系统分析而来，主体概念贯彻始终，时期概念目标明确，将配合工程进度按打算展开。
2.4推广主题的使用原那么
〝商业领导财宝传奇〞等推广主题在具体运用传播过程中应遵循如下原那么：
2.4.1强势推广原那么
〝商业领导财宝传奇〞具有统领高度的决策导向作用，然而稍显空泛，因此在概念使用的时候，强势推广才能表达其主题地位，在这一概念的推广上，我们建议以强大的气概推出，比如：
报纸上投放〝商业领导财宝传奇〞概念，必须用整版、半版彩色报广，摈弃通栏、题花等较为弱势的媒体方式。
2.4.2组合使用原那么
广告概念需要组合使用，〝商业领导财宝传奇〞、〝时尚领地定义以后〞、〝商业核心都市动力〞与〝都市SHOW场时尚T台〞四组概念之间，存在着不同又相互促进的联系，因此在项目推广上，四组概念都要获得推广，只是依照区域、时刻与媒体的不同，各有侧重。
第三章推广策略
现时期，由于工程进度尚不明确，我司只能通过推算来进行时刻结点划分，从而为推广的具体打算提供时刻上的依据。
3.1项目进度
3.1.1估量工程进度
2020年8月基础施工
2020年11月出正负0
2020年1月裙楼商业部分结构封底（销（预）售许可证取）得）
2020年10月裙楼商业部份交付使用
3.1.2销售进度
2020年8月底项目基础动工
临时售楼部交付使用
开始客户接待的预备工作
2020年9-10月推广工作实行
客户登记工作开始
2020年11-12月认筹工作启动
VIP卡开始发放
品牌商家意向入驻
2020年1月开盘及强销
主力商户招商工作实际启动
3.2各时期推广工作安排
依照工程进度和销售进度，2020年8月、2020年11月、2020年1月为要紧的时刻结点，依照这三个结点，清晰的划分各推广时期。
具体的推广时期划分如下：
3.2.1导入期
时刻进度：
2020年9月—2020年10月
推广区域：
南阳全城覆盖
推广内容：
〝商业领导财宝传奇〞〝时尚领地定义以后〞
项目案名及导入期主题
媒体投放：
报纸、现场宣传、手机短信、工地围板
SP活动：
新闻公布会、项目启动介绍会等
3.2.2认筹期及品牌商家意向入驻
2020年11月—2020年12月
南阳市区及周边县市
〝时尚领地定义以后〞〝人海、车流、钱潮〞
〝财宝共享邀您分享〞
媒
升级会员 