深圳二级市场总结深圳中原文档格式.docx
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2.2月度成交分析——08年9月成交开始回暖，09年6月创各月新高28
2.3成交结构分析——各户型均热销，大户型销售超9成29
3.1各年价格分析——09年房价创历年新高30
3.2月度价格走势分析——房价上半年逐月上涨，下半年高位波动30
第四部分南山市场分析32
1.1历年总量分析——供应大幅增加32
1.2月度供应分析——二、四季度供应多，12月供应创各月新高33
1.3片区供应分析——前海、后海和蛇口供应多33
1.4供应结构分析——中小户型为主34
2.1总量分析——09年成交量同比增长近1.5倍35
2.2月度成交分析——1-5月稳步增加，6-9月逐月回落，四季度平稳35
2.3区域成交分析——前海成交量最大，后海、蛇口次之36
2.4成交结构分析——中小户型销售理想36
3.1各年价格分析——房价创历史新高37
3.2月度价格走势分析——12月创年内新高，8月环比涨幅最大38
3.3区域价格分析——后海房价同比涨幅最大38
第五部分盐田市场分析41
1.1历年总量分析——同比供应减少41
1.2月度供应分析——供应集中在下半年入市，9月供应量最大42
1.3片区供应分析——仅盐田港和梅沙片区有新增供应42
1.4供应结构分析——中小户型为主，90㎡以下复式供应最多43
2.1总量分析——成交放量43
2.2月度成交分析——3月、8月创新高，四季度成交平稳44
2.3区域成交分析——梅沙最多，沙头角大幅减少44
2.4成交结构分析——2房滞销，单房、别墅更受欢迎45
3.1各年价格分析——受成交结构影响，09年成交均价下滑45
3.2月度价格走势分析——价格随豪宅成交比重大小波动46
3.3区域价格分析——片区价格高低相差较大46
第六部分宝安市场分析48
1.供应量创新低，西乡、宝安中心区大幅减少48
2.成交火爆，西乡、宝中几乎无房可卖51
2.1楼盘热销，供求比创新低51
2.2上半年成交量大，3月份最多51
2.3龙华成交最多，西乡存量大幅减少52
2.4新盘销售率近9成，2房销售最好52
3.龙华领涨，房价创新高54
3.1率先反弹，全年涨超8成54
3.2中心区价格最高，西乡、龙华涨幅最大55
4.供应依然疲软，地铁开通助推成交55
第七部分龙岗市场分析57
1.1总量分析——供应量减少，大户型增加57
1.2月度供应分析——二季度住宅推售量最大，年底住宅推售速度加快58
1.3片区供应分析——中心城片区占领“半壁江山”59
1.4供应结构分析——90㎡以下户型供应为主，大户型供应比例有所上升59
2.1总量分析——成交速度加快，成交量创历史新高62
2.2月度成交分析——二季度成交最多，5月份成交量创近年各月新高62
2.3区域成交分析——中心城独占鳌头，多数区域供求比低于163
2.4成交结构分析——各户型均热销，2房销售率最高64
3.1各年价格分析——09年同比上涨7%66
3.2月度价格走势分析——房价逐月上涨，各月涨幅相对稳定67
3.3区域价格分析——价格普涨，横岗均价下跌67
第一部分整体市场分析
2009年深圳一手住宅成交火爆，全年实现销售面积650万平方米，同比增加59%，而这是在供应量减少15%的情况下。
全年实现销售均价15143元/平方米，同比上涨近20%，而年底与年初的价格比，上涨近1倍。
政策的威力是巨大的，虽然经济危机还没远去，在2008年底一系列优惠政策的影响下，全国楼市却奇迹飙升。
首次置业及改善型置业首付2成、7折利率优惠、营业税减免，这些优惠政策极大刺激了购房者购房的冲动，而2009年天量信贷投放，通货膨胀预期陡起，保值增值需求也十分强劲，这一系列因素促成2009年火爆的市场。
2010年我们面对的市场会有些变化，因2009年房价暴涨，政府在2010年将一定程度上控制二套房贷以抑制房价上涨，同时目前的高房价也抑制了一些刚性需求，2010成交量下滑应是毫无疑问。
价格的调整要滞后于成交量，且新房的价格主要受开发商的资金状况以及对后市预期影响，因此房价会否调整要看房贷控制力度以及持续时间，不过，可以确信2010年房价上涨态势会大大减缓。
1.供应量创新低，豪宅供应大增
2008年房地产市场低迷，土地出让频繁流标，商品住宅的新开工面积也是大幅减少，2008年新开工472万平方米，同比下降超过24%。
同时，已经开工的楼盘因市场的原因也有不少放慢施工的进度，从而导致2009年全市商品住宅批售量萎缩，仅批售461.59万平方米，同比减少30.27%，住宅批售量创多年来新低。
图1-1历年深圳市商品住宅批准预售情况（2001-2009年）
数据来源：
深圳规划与国土资源委员会
尽管政府监管部门要求商品住宅取得预售许可证之后10日内公开发售，但规避该规定的办法依然很多。
2009年楼市成交火爆，价格变化快，开发商捂盘惜售，甚至个别2008年取得预售证的项目2009年也仅推出其中少量单位，导致2009年公开发售（下称推盘）的量不大，共468.8万平方米，同比减少15.29%，推盘量创多年来新低。
图1-2历年深圳市商品住宅公开发售情况（2005-2009年）
深圳中原市场研究部
从各区来看，2009年住宅批准预售面积最多的是龙岗区，其次是南山区，而2008年住宅批准预售面积最大的宝安今年仅位列第三。
与2008年比较，全市仅罗湖区的住宅批准预售面积小幅增加，其它区均减少，其中宝安下降幅度最大。
2009年商品住宅推盘量最大的也是龙岗区，最少的是福田区，不足8万平方米。
全市仅罗湖和南山的供应量增加，其它区减少，其中福田和宝安减少的幅度很大。
表1-12009年各区商品住宅批售、推售面积列表
区域
批准预售面积（万㎡）
同比增减（%）
公开发售面积（万㎡）
罗湖
29.08
4.34
30.26
28.44
福田
13.20
-48.96
7.39
-71.65
南山
120.78
-5.18
117.18
48.10
盐田
13.49
-37.43
16.21
-14.28
宝安
106.95
-59.55
130.41
-41.94
龙岗
178.09
-15.37
166.65
-7.34
深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
与供应量大幅下滑形成鲜明对比的，是豪宅供应大增。
2009年全市供应别墅类产品2290套，同比增加86.09%，2009年别墅供应套数占总量5.32%，而2008年仅2.4%。
2009年全市供应的144平方米以上单位10868套，占供应总量25.22%，而2008年仅供应8960套，16.86%，2009年144平方米以上非普通住宅供应套数同比增加20.25%。
不过，90平方米以上户型的供应比例变化不大，2009年供应25480套，占总量59.14%，2008年为60%。
表1-22009年深圳市公开发售项目户型结构表
房型
套数（套）
比例（%）
单身公寓
2975
6.91%
1房
5181
12.03%
70㎡以下2房
2513
5.83%
70㎡以上2房
9838
22.83%
90㎡以下3房
3063
7.11%
90-144㎡3房
5557
12.90%
144㎡以上3房
1920
4.46%
144㎡以下4房
1127
2.62%
144㎡以上4房
4716
10.95%
144㎡以下5房
31
0.07%
144㎡以上5房
1141
2.65%
90㎡以下复式
1910
4.43%
90-144㎡复式
20
0.05%
144㎡以上复式
801
1.86%
联排别墅
786
1.82%
双拼别墅
374
0.87%
独立别墅
12
0.03%
叠拼别墅
1118
2.59%
总计
43083
100.00%
2.成交火爆，部分区域面临“房荒”
2007年房价高企、2008年房地产以及整个宏观经济低迷，购房需求受到抑制。
2008年底在一系列房地产刺激政策的影响下，自住的刚性需求开始释放，楼市成交活跃。
2009年3月份开始，因信贷极度放大而导致的通货膨胀预期以及宏观经济的改善，投资需求入市。
一方面自住需求和投资需求旺盛，另一方面供应维持在低位，导致2009年6月份以来深圳可售住宅量一直低位徘徊，最终使得下半年量缩价升。
2.1需求旺盛，供求比创新低
2007、2008年抑制的需求在2009年全面爆发，全年成交住宅近650万平方米，比2008年增加近59%，比2007年增加超过37%。
2009年新推出的楼盘普遍热销，开盘销售率8、9成的楼盘比比皆是，全年新盘整体销售率达到83%，而2008年楼盘开盘销售率普遍只有3、4成，全年新盘销售率只有56%。
楼盘的快速消化使得2009年楼市呈现供不应求的态势，全年供求比只有0.72：
1，远远低于以往各年。
图2-1历年深圳市商品住宅供求情况（2001-2009年）
2.2产品普遍热销，中小户型略胜一筹
中小户型因其总价低，历来受到自住需求及投资需求的欢迎，2009年同样如此，新增的43083套住宅中，90平方米以下户型整体销售率85.60%，高于90平方米以上住宅的76.56%。
从各个户型看，销售率普遍在8成以上。
90-144平复式销售率最高，但其供应量少。
其次是叠拼别墅，新增供应销售率接近93%。
2009年别墅类产品的销售火爆，虽然价格大幅上涨，整体销售率仍接近83%。
表2-12009年深圳市公开发售项目成交结构表
供应套数（套）
销售套数（套）
销售例（%）
2458
82.62%
4271
82.44%
2261
89.97%
8750
88.94%
2585
84.39%
4758
85.62%
1546
80.52%
922
81.81%
3574
75.78%
6
19.35%
773
67.75%
1485
77.75%
19
95.00%
454
56.68%
607
77.23%
247
66.04%
7
58.33%
1036
92.67%
35759
83.00%
2.3南山成交量增幅最大，福田、宝安供需矛盾严峻
从成交总量看，受供应量的影响，龙岗取代宝安，成为2009年全市成交量最大的区域，其次是宝安和南山区。
从成交量的增加幅度看，2009年南山成交量增幅最大，同比达123.65%。
区域楼盘热销，特别是后海湾的豪宅，开盘销售率基本都在80%以上，全区2009年新盘整体销售率达85%，高于全市平均水平。
另外2008年的存量也快速消化，典型代表是前海片区。
宝安成交量增幅最小，主要是受到供应萎缩的影响，如西乡片区，2009年下半年基本无房可售。
从2009年新盘销售情况来看，宝安新盘整体销售率达87.45%，位居全市之首。
从供需情况看，福田区只有0.24：
1，供应紧缺，远远满足不了需求。
宝安2009年的供求比也很低，虽地处关外，但宝安中心区、西乡碧海中心区、龙华这三个地方凭借良好的规划，这几年都是置业的热点，就算是低迷的2008年，这几个片区楼盘的销售也都比较理想。
2009年这些区域成交十分火爆，宝安中心区、西乡新盘销售率都超过92%，龙华也接近87%，楼盘快速消化而新增供应萎缩，使得区域供需矛盾也很严峻。
表2-22009年深圳市各区成交情况
成交量（万㎡）
新盘销售率（%）
供求比
33.83
103.31
80.49
0.89：
1
31.29
37.66
85.59
0.24：
138.24
123.65
85.22
0.85：
19.62
51.74
47.18
0.83：
宝安
202.59
30.14
87.45
0.64：
224.04
61.8
82.47
0.74：
2.4存量大幅下滑，福田可售量最少
从2008年10月份开始随着成交回升，深圳市一手住宅存量开始下降，不过截至2008年12月底，深圳住宅存量依然达到365万平方米。
2009年随着成交持续火爆，新增供应又维持在低水平，全市住宅存量在上半年大幅回落。
3季度受房贷政策的影响，成交回落，存量有所增加，但总量依然很小。
4季度成交反弹，存量有些回落。
至2009年12月底，全市可售一手住宅约122万平方米，仅是2008年最高峰时的三分之一，仅相当于2009年月均成交量的2.26倍。
图2-2历年深圳市商品住宅存量情况（2006-2009年）
深圳中原市场研究部；
存量是指在售楼盘中所有显示“期房待售”的单位以及部分现售的单位
从各区来看，龙岗存量最多，多集中在龙岗中心城片区。
南山和宝安存量不足30万平方米，罗湖、福田和盐田存量都很小，各区均只有少量楼盘可供选择。
表2-32009年底深圳市各区存量情况
存量（万㎡）
27
25
50
3.群情亢奋，房价创历史新高
2008、2009年楼市把“追涨杀跌”的投资心理演绎的淋漓尽致，2008年房价持续下滑，但买者少，成交量低位徘徊，从而又影响房价持续走低。
2009年房价持续走高，但购房者众，楼盘频频实现量价齐升，从而促使房价攀升。
宽松房贷政策、天量新增货币供应量引致的通货膨胀预期、紧缺的供应，这些是购房者追涨的信心基础，进而支撑房价上涨。
另一方面，开发商频频采取分批推盘的策略，在前期热销的情况下加价加推新单位，也加快了房价上涨的速度。
3.13月止跌反弹，全年房价近翻番
从2008年10月以来楼盘销售速度加快，到2009年2月份，楼盘存货大幅减少，开发商资金压力有所缓解。
同时，2009年1、2月份新增货币供应量放出天量，关于通货膨胀的言论开始见诸报端，更多投资客入市，3月份深圳房价开始回升。
从3月到9月，深圳房价连续7个月上涨，全市均价从2月份的10988元/平方米，上涨到9月份的20941元/平方米，涨幅高达90.58%。
10、11月售成交结构的影响，房价小幅回落，期间个盘的价格仍是稳中有升。
12月份均价达22079元/平方米，创深圳历史新高，与2月份低点比，涨幅高达100.94%。
虽然有豪宅的影响，但与2008年底、2009年初价格相比，价格涨幅5成以上的楼盘比比皆是，一些2008年受影响大的热点片区，如西乡碧海中心区、前海、龙华、坂田、布吉等，楼盘价格基本都有7、8成以上的涨幅。
从豪宅本身来看，价格涨幅也是惊人，豪宅扎推的后海湾高层产品涨幅超过5成，别墅产品价格上涨超过一倍。
图3-1历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2008-2009年）
从年度来看，2009年深圳房价也创历史新高，达15143元/平方米。
不过，因2008、2009年深圳房价呈“V”型走势，2008年持续下滑，导致2009年全市均价涨幅不大，同比上涨19.63%，远低于个盘上涨的幅度。
图3-2历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2001-2009年）
3.2南山、宝安领涨，龙岗居末席
2009年福田、罗湖平均房价上涨幅度大，但是因为区域成交总量少，价格受个别楼盘的影响大，福田主要是受大中华IFC、卓越世纪中心、绿景NEO这三个项目的商务公寓影响，另外本年新推住宅价格也比较高，除金地名座外，均价都在22000元/平方米以上，而2008年很多楼盘销售价格在15000元/平方米左右。
罗湖主要受到豪宅幸福里的影响，另外4季度推出的2个楼盘价格也比较高。
成交量大的南山、宝安和龙岗三区中，宝安涨幅最大，龙华、西乡碧海中心区、宝安中心区价格涨势惊人；
南山各楼盘价格同样飙升，后海湾、前海楼盘价格上涨5成；
龙岗涨幅很少，虽然坂田、布吉价格近乎翻倍，但供应量最大的龙岗中心城多数楼盘价格上涨幅度小。
从1、4季度价格的对比看，除罗湖因下半年幸福里入市大幅拉升均价外，南山涨幅最大，上涨近一倍，一方面9月份开始后海湾豪宅大量高价入市，另一方面价格相对低的前海4季度价格大幅拉升。
宝安涨幅也接近86%，9月份开始龙华不少单位推出，价格都是大幅上扬。
龙岗4季度价格比1季度上涨53.14%，远低于南山和宝安，尽管一些片区价格上涨幅度很大，供应大的龙岗中心城涨得较少。
表3-12009年深圳市各区成交价格情况
2009年均价（元/㎡）
同比涨跌（%）
1、4季度价格对比涨跌（%）
22751
23.16
137.86
23671
26.39
48.23
20165
17.11
97.65
25487
1.22
62.53
14116
22.14
85.80
9732
7.43
53.14
全市
15143
19.63
84.47
3.3分批推盘，房价节节高
除了供需矛盾推动价格上涨之外，开发商的推盘策略对房价上涨也有很大的影响。
分批少量推盘，让开发商可以多次调整其销售价格，视上一批单位的销售情况以及市场氛围的变化，确定新一批单位价格上涨的幅度。
典型如南山前海的依云伴山、诺德国际2期和鼎太风华7期，尽管都是一次性拿到所有单位的预售许可证，但楼盘都是采取分批推售的方式，每次新推价格均上涨，依云伴山4月份首次开盘均价11000元/平方米，11月份最后一批价格上涨至18000元/平方米，诺德国际2期2月份第一批开盘均价11000元/平方米，7月份第五次推盘价格上涨至15000元/平方米，鼎太风华7期1月份均价8000元/平方米，几次推盘后，5月份价格已上涨至11000元/平方米。
根据中原的统计，2009年全市94个楼盘推出，总共315次推盘，平均每个楼盘推盘3.35次。
龙岗推盘频次最多，其中坂田3个楼盘推盘次数达27次。
宝安推盘次数紧随其后，其中龙华8个楼盘推盘37次。
南山盘均推售次数也达到2.77次，其中前海5个楼盘共推售29次。
表3-22009年深圳市各区推售个数及次数情况
推售楼盘个数（个）
推盘次数（次）
8
15
4
26
72
10
23
85
125
94
315
4.土地供应少，地王频现
房地产二、三级市场成交活跃，价格攀升，使得土地市场也十分活跃，加上深圳土地供应少，2009年推出的土地质素相对高，导致2009年深圳出现多宗地王。
4.1资金及政策支持，开发商拿地热情高
2008年房地产市场低迷，前景未卜，开发商资金压力大，造成土地出让频繁流标。
2008年深圳出让的17宗商住用地仅成交10宗，成交面积166.72万平方米，成交比例只有61%，流标的比例大大高于之前的几年。
而且，在成交的这10宗商住用地中，还有7宗是属于向特定企业出让，其可建建筑面积达132.95万平方米，也即2008年真正公开出让成交的商住用地只有34万平方米，创历年新低。
2008年10月份开始受政府一系列刺激房地产政策的影响，房地产市场开始活跃，开发商存货快速消化，存货压力小，手上资金宽裕。
如表3-1所示，深圳7大开发商2008年多个楼盘推售，总共可售住宅接近230万平方米，而经过半年的消化，截至2009年4月份7大开发商手上可售的住宅仅60万平方米，存货压力十分小。
如万科，2009年4月底该公司绝大部分在售楼盘都是尾盘；
如金地，2009年4月底可售住宅仅4万余平方米；
如佳兆业，2008年在售住宅约43万平方米，到2009年4月底可售单位不足14万平方米。
楼盘的快速消化使得开发商回收大量资金，支付能力强。
另外，2008年深圳很多开发商没有土地进帐，而当前可售项目已不多，开发商需要补充土地，以备后续开发。
表4-1标杆房企可售房源对照表（2008-2009年）
开发商
2008年在售项目列表
2009年4月底在售存量
项目名称
可售
升级会员 