南丰县盱江花园项目可行性报告Word文档下载推荐.docx
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(一)、区位概况
1、区域概况
南丰位于江西省东南部,全县面积1920平方公里,辖5乡7镇1场,人口近30万,其中县城人口约10万;
下辖176个村委会,1294个村民小组,1700多年的历史,是驰名中外的"
中国南丰蜜桔之乡"
,"
中国民间艺术(傩舞)之乡"
,也是"
唐宋八大家"
之一曾巩的故里。
是驰名中外的“中国南丰蜜桔之乡”,
2、特色农业
2003年3月,南丰蜜桔成为全国柑桔类水果第一个国家原产地域保护产品;
11月被认定为A级绿色食品产品;
2006年被国家农业部评为中国名牌农产品。
2007年南丰蜜桔获中国驰名商标。
南丰蜜桔曾被誉为“桔中之王”,被国务院温家宝总理赞为“金牌产业”,是全国十大良种之一和十大优质水果之一。
2007年全县蜜桔种植面积达45万亩,总产达超过10亿斤,全县实现国民生产总值31.7亿元,同比增长14.9%;
完成财政总收入2.02亿元,增长43.4%,增收6112万元,南丰蜜桔及其相关产业总产值达到26亿元。
农民人均纯收入达5804元,净增776元,稳居全省前列。
3、招商引资
新引进工业项目17个,其中固投5000万元以上项目7个、亿元以上项目3个,实际利用县外境内资金9.62亿元、境外资金1610万美元,分别增长25%、90.5%;
规模以上工业增加值达5.05亿元,增长49.4%,全省排名前移5位。
工业占经济总量的比重提高1.1个百分点。
全社会固定资产投资达13.2亿元,增长34.7%。
全社会固定资产投资完成8.66亿元,是2000年的7.1倍。
4、经济总量
全县生产总值达到21.72亿元,与2000年相比,年均增长12.5%;
财政收入达到1.0088亿元,年均增长15%;
食品工业、医药工业、包装工业、化工工业均有较以往实现14%-40%的全面增长。
城乡居民生活水平不断提高。
5、城市建设
城市建设方面,大力发展琴城镇综合性中心城镇,加快以桔都大道为主的县城新区丰满和扩张,实施桔都大道延伸段、昌厦公路收费站至南丰中学沿线东侧及河东新区整体开发,年均新增建成区1平方公里以上,2010年县城建成区可达14平方公里左右,构建以桔都大市场等九大专业市场为主的商贸区,以桔都大道两侧为主的行政区,以盱江西岸为主的休闲区、居住区,以富溪工业园为主的工业区。
6、城市格局
以南丰蜜桔流通为主的市场体系已经成型,并形成以桔文化、傩文化为主要内容的具有南丰特色的城市文化,城市文化内涵不断丰富,城市品位不断提升,形成“一城双镇”空间布局,集镇对人口和产业的承接能力空前加强。
农村富余人口正实现向城镇集中,农民落户城镇现象普遍。
7、城市硬件
傩乡大道、曾巩大道、学府路、南广路、嘉禾路及子固东、西路,桔苑东、西路,等一批市政道路不断贯通,年均新修硬化城区道路达到5万平方米。
文化广场、宣传文化中心、体育运动中心、醒侬公园、蜜桔园别墅区等一批重点工程再建,新建日供水5万吨自来水厂、生活污水和垃圾处理厂,兴建一批垃圾中转站等,正集中力量创建全省文明卫生城市,打造桔都城市品牌。
(二)、房地产市场情况
1、消费能力不断加强
南丰县房地产开发突飞猛进。
南丰自1998年以来,建设投放量达到100%被市场消化吸收,其中一个最主要的原因是南丰人民物质条件优越,人民富裕,纷纷到城区置办房产,在城区买房的客户群体中占70-80%的比重,产品处于供不应求的状态。
南丰的二手房十分抢手,价格不断上升。
收入低者看准二手房,使二手房的销售份额不断增大,二手房同时直接促进了商品房市场的繁荣。
2、百姓消费意识大有改善
按揭贷款的购房业主比重已经从2005年前的不足40%,到今天已经达到90%左右的比重,银行的有效支持同时更促进了百姓消费理念的不断更新,贷款买房代替了存钱买房的旧习惯,直接提升了购买率和购买力。
3、消费档次需求不断上升
在05年以前的房地产产品基本处于粗毛坯状态,短短的一年时间,百姓对房屋的地段、品质、质量、建材、配套、包括服务和社区软硬体设施有了更多新的追求,尤其对具备水景的,环境优异、服务优良的社区更是情有独钟。
4、投资观念不断加强
从传统的存款,到购买股票,到置办商业店铺,到置办房产,百姓的理财观念正不断更新,无论是农民,还是工人,或者是其他的私营业主等等,都在不断寻求安全稳妥的投资方式,以规避和转嫁通货膨胀和CPI指数带来的资本贬值风险,从05年到08年,短短3年时间,因物价指数的问题,股市跌荡的问题等,投资房产的比例增长达到2000%以上。
(三)、项目定位
1、价格定位
价格定位主要考虑项目开发成本、盈利空间控制在20%左右来确定房价。
根据目前的开发成本和市场参照,本项目的销售价格为:
小高层2600元/平方米
多层2100元/平方米
商业店铺4200元/平方米
车库1600元/平方米
别墅2500元/平方米(根据不同的位置和层次等因素,价格略有微调)。
客源群体主要有:
个体经营业主、物业投资者、医生教师等、创业成功者、橘农、各企事业员工及干部。
2、客源区域分析
根据项目所在区域属性,全县城大部分为农业人口,他们应集中在近郊的区域中,同时已经有一部分进入了县城区,所以,这两个区域应是本项目的主打区域。
3、客源年龄分析
根据对县城经济状况的了解,同时亦根据各个城市内实力人群的共性,结合项目在本区域中的自身定位,我们的主打年龄层应在28---55岁之间为主力购买群体。
4、客源职业分析
四、项目SWOT分析
1、Strength优势分析
1.1、本项目是属于市场前瞻性产品,在当地房地产业界属于新兴居住理念的典范之作。
南丰本地在该项目出现前,并无专业的市场开发行为,所建产品均为简单的粗坯房屋,跟谈不上人文和文化的内涵以及服务和管理的概念。
1.2、产品内部配置先进,建材优良。
本地产品均为粗坯制作,建材配置低端,配置率较低,一般使用砖体扶手,外墙直接简单涂装,不设进户门窗,水电另行开户等等,而该项目的总体设计起点较高,充分考虑以上因素,消费者可以一步到位,直接进行装修,并配置了优良的建材如彩色铝合金,不锈钢扶手,威鲁克斯窗,电子对讲保安门等等一系列建材设备。
1.3、物业提升建筑生活品位。
自本项目开始,本地开始拥有物业服务的概念,这个概念依托本项目得到广泛有效的加强,同时也从根本上对其他的产品进行了区隔。
1.4、产品地段配套成熟。
盱江花园小区地理位置十分优越。
她处于县城中心区300米辐射区域内,拥有十分优良完善的生活配套,商业、交通、学校、银行、等十分方便,是不可多得的区块,配套优势十分明显。
政府对曾巩大道的修建,一江两岸工程的初具规模,沿江景观带的成型,增添了她无可比拟的优势,其他基本生活配套设施更是一应俱全,是一个不可多得的城市中心居住区(CLD)。
1.5、区位江景优良,并依托江景打造商业一条街。
根据一江两岸的重点规划,城区内将形成新兴的格局,属于位于城市中的水岸居住区域,同时将成为集生活、休闲、健身、娱乐、购物为一体的大型中心区域。
1.6、规划先进,打造县内最大的花园小区。
截至目前,该项目是南丰县占地内最大的、总建面积最多的、规划最前瞻的物业花园社区,在当地已经形成强大的口碑品牌效应,规模优势十分明显。
1.7、房型优良。
产品推出的全明概念是当地以前没有的,已被普遍赞同,规划的房型做到功能区隔合理,动静分区明显,干湿分离有效,主客区分明确,空间借用使用率高,在本地属于房型最优良的项目。
1.8、工程进度树立购买信心。
根据项目主导思想,树立品牌,展示实力,实现长久可持续经营,我们主张以现房(准)推出,有效树立企业形象,展示企业实力,降低购买不确定因素,直接强化购买信心。
2、Weakness劣势分析
2.1、极个别房型存在部分问题(已着手进行设计方案调整)。
2.2、极个别房型面积较大,总价偏高(如复式楼)。
3、Opportuntiy机会分析
3.1、一江两岸重点工程的全面启动,将直接带动本区块物业的全面升值。
3.2、东港高速、向莆铁路(已开工)的建设将直接拉动本区块的人流、物流、商流,可形成旺盛的商业中心区块氛围。
3.3、农民收入不断大幅度增加。
消费力强大提升,农民开始考虑孩子的入学问题,以及资产保值、投资的问题和身份、消费观念的提升问题,纷纷选择进城置办房产。
4、Threat威胁分析
项目的量体较大,需要加强县城内客源的发掘并加强近周边区域的辐射效应,推广力度需要着重加强。
五、项目投入(投资估算)
项目面积金额
土地出让241090平方米1.57亿
契税386万
交易费241万
拆迁安置440万
三通一平980万
河堤2350米980万
排污渠2350米1200万
道路硬化(土地证外)71960平方米720万
土方工程960万
设计、地质勘探测绘费400万
小高层23000平方米2001万
多层住宅269680平方米1.40亿
商业店铺27720平方米1940万
别墅50000平方米4200万
车库39600平方米2059万
建设规费41万平方米5986万
土地使用费241090平方米150万
小区绿化850万
消防安全设施515万
公共配套设施700万
利息900万
销售费用480万
管理费用820万
其他300万
总计:
5.32亿
目前项目已全面启动,一期工程以全部竣工并100%销售交付使用,流动资金尚有缺口,要求申请贷款1亿元人民币。
六、风险规避措施
1、利用集约化、规模化优势,严格执行工程招投标制度,直接有效地管理项目和质量,同时降低成本造价。
2、滚动式分片开发,采用低开高走、小步快跑的经营策略。
3、坚持执行强有力的资金回笼政策,包括回笼力度和政策倾向,始终做到资金的迅速回笼和高使用率。
4、适时调整产品方向和结构,不断适应经济发展和市场消费需求。
5、加强施工质量监管及施工安全监管,强化岗位责任制,岗位责任落实到具体部门和具体责任人。
6、按照当时市场挂牌价,该地块出让价为220元和280元每平方米,截至目前,同类同条件地宗市值已经升至900元以上每平方米,也从根本上解决了项目运营的风险问题。
七、效益分析
盱江花园小区项目经过勘察、规划、设计、拆迁、征地、施工现场三通一平已完成,二期于近期内即将正式开工,预计整个项目的销售情况估算如下:
项目收入估算
根据市场测算和建筑成本计算,预计商品房均价及销售收入为:
项目销售价格面积总销金额
小高层2600元/平方米23000平方米5980万
多层2100元/平方米269680平方米5.66亿
商业店铺4200元/平方米27720平方米1.11亿
车库1600元/平方米39600平方米6336万
别墅2500元/平方米50000平方米1.25亿
营业税(支出)6002万
所得税(支出)7930万
预计销售总收入9.25亿,利润估算2.5亿元人民币。
八、资金使用和还款计划
盱江花园开发项目,按设计总建筑面积为41万平方米,分四期完成。
(一)
第一期总建筑面积为131900平方米,其中商业1.4万平方米,多层住宅11.28万平方米,车库14172平方米。
已全部和基本竣工的9.88万平方米,在建3.31万平方米,预计需要投入土建(含小区绿化、三通)资金1500余万元。
一期共投资(含排污渠、防洪堤、1200米绿化带、水泥路、土地等)2.2465亿人民币。
第二期按规划设计建商铺面积15600平方米,小高层住宅2万平方米,多层住宅10.324万平方米,车库17160平方米。
预计商铺每平方米造价(含绿化、三通。
下同)为800元每平方米,小高层造价为1150元每平方米,多层造价为580元每平方米,车库造价为540元每平方米。
计划于2008年12月动工,2010年全部完成。
共需直接(生产)成本8992万元人民币。
第三期商铺面积7210平方米,多层住宅56960平方米,车库7930平方米,共计72100平方米,计划于2010年开始施工,2012年5月完工,共需直接(生产)成本4687万元。
第四期别墅50000平方米,计划于2011年11月开始施工,2013年一季度末整个开发工程全部建成完工,共需直接(生产)成本5530万元。
整个开发项目共需直接成本4.1674亿元人民币。
(二)
根据目前当地的市场定位,预计整个工程的销售收入为9.25亿元人民币。
其中一期为3.08亿元人民币,二期3.41亿元人民币,三期1.51亿人民币,四期1.25亿人民币。
(三)
根据国家和地方政府相关政策的规定和公司的实际支付情况,今后5年半的应支付费用、营业税、所得税为:
1、所得税5000万元
2、营业税(含城建、印花税、土地增值税、教育附加费)6983万元
3、建非小区水泥路面(公建)
1100米×
14米×
120元/平方米=185万元
4、设计费165万元
5、土地使用税约570万元
6、契税约350万元
7、绿化带1100米×
15米约340万元
8、管理费用每年约320万计1760万元
9、财务费用每年约320万计1760万元
10、销售费用每年约40万计260万元
11、公共设施配套费1900万元
12、工程预决算费195万元
13、测、监、管、安全安监费等330万元
14、设计、评估、公证交易费等370万元
15、三通一平1680万元
16、拆建费620万元
17、规费(每平方米146元)1900万元
18、行政性收费及其他1370万元
总计:
2.5738亿元人民币。
(四)
经营情况及效益
期别
销售总收入
直接成本
间接成本
盈利
一期
3.08亿
2.2465亿
9782万
-1448万
二期
3.41亿
8992万
9619万
1.5489亿
三期
1.51亿
4687万
3992万
6421万
四期
1.25亿
5530万
2385万
4585万
合计
9.25亿
4.1674亿
2.5778亿
2.5亿
(五)
还款计划
编号
还款时间
还款金额
备注
1
2009年7月
付息
2
2010年7月
3
2011年7月
4
2012年7月
5
2013年7月
6
2014年7月
一次性还本付息
1亿元人民币
九、结论
通过调查、研究、论证,我们可以看到该项目优势有:
1、符合《南丰县城区总体规划》。
她是南丰县重点项目,对本地的城市形象,百姓生活,精神文明建设有巨大推动作用。
2、该项目是本地最大的物业花园社区,引入新兴的城市居住理念,必将为房地产业界带来一场新的提升。
3、项目环境优越,品质优良,文化理念超前,物业管理服务到位,是一个业主置业首选品牌,已经形成良好的品牌效应。
4、根据南丰县总体城市发展进程,依托一江两岸的重要规划,项目前景喜人,升值空间十分巨大。
综上所述,我们认为,盱江花园小区的开发是项目完全可行的。
南丰县盱江房地产开发有限公司
2008年5月20日