某片区安置房项目谋划建议书Word文档下载推荐.docx
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通过改造，实现棚户区居民居住水平和生活质量大幅提高，周边地区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。
同年5月，棚户区改造工程全面启动，改造计划分三个阶段推进：
第一阶段为启动阶段，第二阶段为大规模展开阶段，第三阶段为扫尾和补充改造阶段。
2009年，XX市又进一步扩大棚户区改造规模，在原计划38个片区基础上新增加66个零星片区，拆迁建筑面积由196万平方米增加到460万平方米。
截止到去年年底，全市棚户区改造已启动36个集中片区和31个零星片区，开工建设安置房210万平方米。
进入2010年，XX市剩余的棚户区改造项目正在加紧策划、开工。
XX片区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，拆迁建筑面积约18.5万平方米。
为加快推进该区域改造步伐，XX市旧城改造投资运营有限公司决定实施本项目，拟在XX路南侧、XX路西侧为该区域居民开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区。
目前，项目前期各项准备工作正在稳步推进。
七、项目建设的必要性
1、项目建设符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现
根据《XX市城市总体规划（2006年-2020年）》（以下简称为《规划》），XX城市性质确定为：
“山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”；
城市职能定位为：
“加强和完善的城市职能：
全省的政治、经XX、科技、文化、教育、旅游中心，区域性金融中心，全国重要交通枢纽。
培育和凸显的城市职能：
现代服务业和总部经XX，高新技术产业和先进制造业”；
城市发展总体目标是：
“到2020年把XX建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。
”
根据《规划》，XX市将构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织机构，即以XX中心城市为核心，形成三条城镇聚合轴，组建十六个城镇组群，促进市域城镇协调发展。
其中作为“一心”的中心城空间结构规划为“一城两区”，“一城”是指玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间的主城区；
“两区”是指西部城区和东部城区，西部城区是指玉符河以西地区，东部城区是指绕城高速公路东环线以东地区。
主城区与西部城区、东部城区之间以绿色空间相隔离。
XX市“一城两区”空间结构如图1-1所示。
图1-1XX市“一城两区”空间结构示意图
主城区由旧城、党家、腊山、燕山、王舍人和贤文六大片区组成，规划重点是优化用地结构，调整和强化政治、经XX、科技和文化中心功能，发展会展、体育、物流等新兴服务业。
建设腊山、燕山两个新区，疏解旧城的中心功能；
加强王舍人、贤文两个片区传统产业的改造和高新技术产业的发展。
其中旧城片区位于二环路以内及二环南路以南部分地区，在加强古城区和商埠区保护的同时，保留商业、服务业中心功能，发展商业、金融、旅游服务等第三产业。
加快建设旧城区，以调整优化为重点，改造棚户区、危旧房，改造完善基础设施，改善和提升老城整体环境，提升城市综合服务功能。
本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市城市总体规划，有利于促进城市发展总目标的顺利实现。
2、项目建设符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现
住宅业的健康持续发展是建设和谐社会的重要物质保证，关乎着经XX社会的发展质量和人民群众的生活水平。
为此，XX市以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应；
以商品住宅性能认定为突破口，全面提升住宅综合质量；
大力发展节能省地型住宅，努力提高住宅品位；
加快完善房地产一级市场，培育房地产二、三级市场，规范房地产中介服务。
《XX市城市总体规划（2006年-2020年）》提出：
建设服务社会化、保障社会化、满足现代化生活需求的和谐宜居社区，初步形成相应的居住社区公共服务中心。
加快旧城旧居住区整治改造，完善基础设施和公共服务设施，提高空间使用效率，提升居住环境质量。
新区住宅建设坚持统一规划、综合开发、配套设施与住宅同步建设的方针。
以大运量公共交通站点和各级公共中心布局为导向，形成各片区相对均衡并各具特色的居住格局。
到2010年，人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于18平方米，住宅成套率达到87%。
到2020年，人均住宅建筑面积达到39平方米，城市低收入家庭人均住宅保障面积不低于23.5平方米，住宅总建筑面积将达到13000万平方米左右，全面实现小康居住目标。
本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，符合XX市住宅业发展规划，有利于促进居民小康居住目标的尽早实现。
3、项目建设符合XX市棚户区改造政策精神，有利于改善棚户区居民居住条件和生活水平
XX市棚户区遍布于市区四大区内，大都建设年代久远，有的甚至超过了半个世纪，住房大都破旧不堪、拥挤杂乱，环境脏乱，居民生活极为不便。
棚户区内户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房。
为加快推进全市棚户区改造工程，XX市政府专门下发《XX市人民政府关于加快实施旧城棚户区改造的通知》（XX政发[2007]9号），明确提出：
棚户区改造总的要求是以科学发展观为统领，以改善民生为主旨，贯彻“政府主导、市场运作、政策扶持、阳光操作”的方针，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则，完善“市区联动、以区为主、部门协作、合理推进”机制，改善人居环境，促进社会和谐。
本项目拟在XX区XX路南侧、XX路西侧区域为XX棚户区居民开发建设一个现代化居住小区，为其提供布局合理、市政和生活服务设施配套齐全、面积适宜、价格适中的经XX型成套住宅，符合XX市棚户区改造政策精神，对加快XX棚户区改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活水平，促进社会和谐具有重要意义。
4、项目建设有利于促进XX市经XX可持续快速发展
棚户区大多地处XX市旧城片区中心地带，地理位置优越，很多位于商业旺地，交通便利，改造后有利于带动沿线房地产市场，形成崭新的商业圈，彻底改变区域脏、乱、差的形象。
同时，房地产市场的关联行业，包括家居装修、日用百货、中小型商业超市等一系列产业也将随着棚户区改造、回迁而面临巨大的商机，最终将形成一张以棚户区改造为源头和提升力的产业网。
本项目拟开发建设一个设施齐全、功能完善的现代化居住小区，能够为XX棚户区居民提供充足的拆迁安置房源，加快其改造步伐，有利于增强XX市城市综合服务功能，带动相关行业蓬勃增长，促进全市经XX可持续快速发展。
第二节项目概况
一、建设地址及用地面积
项目建设场址位于XX市XX区XX片区，用地范围为：
XX路南侧、XX路西侧区域。
项目分F地块和D地块两个地块进行建设。
F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。
D地块安置房在D地块内分散建设。
二、建设内容及规模
项目总建筑面积为440812平方米，地上建筑面积356412平方米，地下建筑面积84400平方米。
F地块总建筑面积372192平方米，其中地上建筑面积300192平方米，包括住宅建筑面积272447平方米，配套商业建筑面积23645平方米，面粉厂保留面积4100平方米；
地下建筑面积72000平方米，包括地下车库面积51000平方米，地下储藏室面积21000平方米。
D地块总建筑面积68620平方米，其中地上建筑面积56220平方米，包括住宅建筑面积48865平方米，配套商业7355平方米；
地下建筑面积12400平方米，包括地下车库面积9100平方米，地下储藏室面积3300平方米。
同时实施道路、绿化等室外工程，其中绿化面积为35330平方米，道路及停车场用地面积为43020平方米。
三、项目总投资及来源
初步估算，项目建设总投资为186636万元，其中建筑工程费用84602万元，其他费用79853万元，预备费用16445万元，建设期利息5736万元。
项目建设所需投资由建设单位通过以下方式筹集资金：
1、拟申请银行贷款92000万元。
2、建设单位自筹资金投入94636万元。
四、主要技术经XX指标
地块F规划用地主要技术经XX指标一览表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
项目总占地
公顷
10.63
1.1
规划建设用地面积
8.34
1.2
城市道路用地
2.31
2
总建筑面积
平方米
372192
2.1
地上建筑面积
300192
2.1.1
回迁住宅建筑面积
256525
2.1.2
回迁公寓建筑面积
15922
2.1.3
配套公建面积
23645
2.1.4
面粉厂保留面积
4100
2.2
地下建筑面积
72000
2.2.1
车库
51000
2.2.2
储藏室
21000
3
地上容积率
3.6
4
地下容积率
0.86
5
绿地率
%
35.2
6
总建筑密度
22
7
居住户数（套）
户
4148
8
居住人数
人
13274
9
总停车位
个
1384
地上109，地下1275
地块D规划用地主要技术经XX指标一览表
68620
56220
1.1.1
48865
1.1.2
7355
12400
1.2.1
9100
1.2.2
3300
868
2778
176
地上16，地下260
第二章项目需求分析
一、XX市棚户区现状
随着现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进，XX市房地产开发将继续保持稳定的增长速度。
由于人们生活水平的不断提高，城市住房建设需求将越来越高。
但是，从全市总体情况看，距城市化水平要求还有一定距离，从住宅质量方面看，住房质量参差不齐，特别是老城区居民住房，大部分比较陈旧，居住条件有待于尽快改善。
与日新月异的城市新兴部分相比，旧城区成了城市中环境最差、贫困人口聚居的地方。
棚户区是城市中危房集中区域的代名词。
由于种种原因，XX市棚户区较多。
此外，还有大量的零星棚户区。
因此，加快棚户区改造工程刻不容缓。
二、XX市棚户区改造措施
棚户区改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，责任十分重大。
为顺利推进全市棚户区改造工程，XX市重点采取以下措施：
1、为加大推进力度，XX市政府已专门成立了XX市旧城改造工作领导小组，组长由市委副书记、市长张建国亲自担任，市委常委、副市长殷鲁谦和副市长邹世平担任副组长。
领导小组办公室设在XX市旧城改造投融资管理中心，市政府副秘书长曹桦兼任办公室主任。
旧城改造工作领导小组，统一领导全市棚户区改造。
制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，搞好试点，分步实施，有序推进。
各区政府作为实施主体，负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。
2、根据政策要求，棚户区改造必须按照规划连片开发，有效整合旧城资源，加强土地集约利用和功能优化配置，做到改造一片成型一片。
棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。
3、XX市政府要求棚户区改造根据不同情况，分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。
引导鼓励市场化运作，通过市场融资进行土地整理熟化，安置房建设享受政府规定的优惠政策，经营性土地采取限定条件招拍挂出让；
市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，实行净地出让；
对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的，由市政府统一调控，采取项目搭配等办法推进改造。
4、棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。
要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量标准以及公共基础设施的配套完善，真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。
三、XX棚户区居民安置需求
XX棚户区位于XX市XX区，区域内现有居民约5189户，居住条件都较差，配套设施不完善，户均面积大多不到40平方米，很多人一家三代都挤在一起，大多居民都无力购买新房，亟需拆迁的房屋总面积约18.5万平方米。
综上所述，本项目根据XX市棚户区改造政策，结合XX片区现状实施安置房建设工程，政策方向明确，安置居民住房需求急迫。
第三章项目建设规模
第四章建设场址及条件
第一节建设场址
XX区XX路南侧、XX路西侧区域。
项目场址位置示意详见附图一。
第二节建设条件
一、场址地质条件
项目场址尚未做工程地质勘察，建议项目建设单位尽快委托有关部门进行场址的工程地质勘察，出具工程地质勘察报告，摸清场址的工程地质情况。
二、地震烈度
XX市的地震烈度为六度。
三、气候条件
XX市地处东经116°
59′，北纬36°
41′，为中纬度地带，属北温带湿润大区鲁潍区，为温暖半湿润季风性气候，春季干燥少雨，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥。
常年主导风向SSW（西南南）
夏季主导风向SSW（西南南）
冬季主导风向ENE（东北东）
最大风速33.3m/s
冬季平均风速3.2m/s
夏季平均风速2.8m/s
风荷载400pa（40kg/m2）
年平均气温14.2℃
极端最高气温42.5℃
极端最低气温-19.7℃
最冷月平均相对湿度54%
最热月平均相对湿度73%
全年平均相对湿度59%
年最大总降水量723.7mm
日最大总降水量298.4mm
时最大降水量96mm
最大积雪厚度190mm
雪荷载200pa（20kg/m2）
年平均大气压0.10103Mpa
最大冻土深度440mm
四、交通条件
项目建设场址位于XX区XX片区，临近XX路、XX路等交通要道，地理位置优越，对外交通便利。
五、公共基础设施配套条件
项目建设场址位于XX区XX片区，附近水、电、暖、气、通讯等公共基础设施配套完善，完全能够满足项目建设过程中及投入使用后的要求。
第五章总体规划方案
第一节设计依据
一、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002年版）
二、《住宅设计规范》（GB50096-2003）
三、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）
四、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
五、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）
六、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
七、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
八、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）
九、建设单位提供的其他相关资料及设计要求
第二节指导思想与设计原则
一、指导思想
1、根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局。
2、方案设计遵循国家现行有关规范和要求，充分考虑平面布局的灵活性及紧凑性，充分考虑新建筑物与周围环境之间的关系，使之融为有机的整体，力求总体布局合理，最大限度地满足不同使用功能的要求。
3、以整体性为主线，坚持项目的规划设计密切联系整个地段环境，使之相互衔接、协调，并融为一体。
4、以可持续发展为指导思想，以现代生态园林型居住社区为设计框架，发掘、利用并有机组织本区的自然要素，运用城市设计手段，加强景观风貌控制，塑造一个具有特色、环境优美、功能齐备、层次丰富的生态型居住社区。
有机组织空间布局，促成生态、文化与效益三者的有机统一。
5、在注重超前性与长效性的同时，兼顾开发与建设实际，力求具有可操作性与应变性。
同时充分考虑住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。
二、设计原则
1、“经XX、高效、实用”的原则。
注重考虑现代住宅概念，在空间布局和建筑形态上，要综合现代建筑的不同风格，使建筑物更适合现代居住的要求。
2、贯彻“以人为本”的原则，功能分区、设施配套、景观环境等均以满足人的需求为宗旨，创造适应未来发展的环境。
3、贯彻“尊重自然”的原则，使人工环境和自然环境相协调。
最大限度地发挥绿地的功效，将住宅组群与绿色活动空间融为一体，
4、贯彻“可持续发展”的原则，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、项目建设与管理中，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，做到经XX效益、环境效益与社会效益的三统一。
5、坚持整体性的原则。
体现空间的整体性，功能布局的整体性，建筑造型的整体性，使之成为有机的整体，提高整体环境质量。
6、坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。
第三节总体规划方案
一、项目总平面布置
XX片区位于XX区XX路南侧。
XX路西侧。
根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。
项目分F和D俩个地块进行建设，F地块总用地约10.63公顷，其中可规划建设用地8.34公顷（以实测为准），城市道路用地2.31公顷。
D地块安置房在整个D地块内分散建设。
片区地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停车场、储藏室及中水处理站等设施。
项目分F和D俩个地块进行建设，住宅为高层，配套公建为多层。
根据片区场址的地形现状和特点，结合周边自然环境，在场址中心布置广场和中心绿带，围绕中心绿带布置住宅，商业用房沿街布置，配套公建分散布置在场址的四周。
配套公建由市政公用、文体、医疗卫生、商业服务和社区服务设施组成，包括文化活动、商业服务、居委会、物业管理、公厕、垃圾收集站等。
项目设置主出入口和次出入口，沿入口处设置门卫。
各建筑物四周设环形道路，根据项目特点，结合建筑的分布，本项目采用地上和地下停车的方式。
在场区内设地下车库出入口。
地下车库出入口采用双向通行式，在出入口和各通行道路上设置明显的警示及指示标志，以提高通行的安全性。
项目总平面布置示意图详见附图二。
二、道路及停车场
场址内道路设计以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则，在合理的条件下以满足物流、人流、交通为前提，并充分考虑各功能的要求，做到人车分流，以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，形成机动车通行空间与居民的休息活动空间分离，使居民在交通便利的前提下，能够亭受宁静、安全的居家生
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