重庆市煌华国贸项目商业经营管理方案建议书.docx

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重庆市煌华国贸项目商业经营管理方案建议书

重庆煌华国贸（国际）项目

商业经营管理方案建议书（草案）

一、项目背景和管理目标

（一）项目情况简介

（二）项目整体定位

（三）管理目标

二、项目商业环境调研分析

（一）项目商圈发展状况特点

（二）周边主要商业设施现状分析

（三）项目商业业态需求分析

三、项目定位

（一）项目分析

（二）本项目商业成功的必要条件

（三）商业定位

（四）商业定位依据

四、布局规划

（一）项目远景规划

（二）楼层功能规划

（三）品牌结构比例

五、招商计划

（一）招商基本条件

（二）招商对象、合同主要条款及招商企业需提交的文件、材料

（三）联营销售需支付的款项及标准

（四）租赁销售需支付的款项及标准

（五）招商宣传

（六）招商原则

（七）招商方式

（八）招商方法

（九）招商实施步骤

六、开业倒计时工作计划表

七、营销推广计划

（一）经营目标

（二）营销计划

（三）营销方案设计思路

八、管理方案

（一）合作主体

（二）合作期限

（三）合作方式

（四）管理费用

（五）佣金回报

（六）费用负担

（七）团队架构

九、投资回报

（一）收入指标

（二）开业指标

（三）风险控制

（四）开办费测算

一十、管理优势

（一）集团简介

（二）精英团队

（三）物业管理

（四）酒店管理

十一、项目合作流程

（一）时间安排

（二）保密条款

附件一、委托管理协议书

附件二、项目实施阶段工作要点

一、项目背景和管理目标

（一）项目情况简介

重庆市“煌华国贸”（项目一）位于重庆市沙坪坝三峡广场南开步行街与双巷子步行街之间的核心地段，是成熟商圈内最后一块炙手可热的商业宝地。

项目在重庆市沙坪坝商业核心圈内，拥有消费人口120万人，日均在该地人流量达30万人次以上。

“煌华国际商城”（项目二）位于渝中区江北观音桥商圈核心地段。

煌华国际商城凭借卓越区位优势，以偏振中心原动力、多维城市方向聚合体商业构成，领先于市内商业地产规划设计，引领重庆CBD北-江北商圈城市全新的商业形态。

商圈内日均人流量达45万人次，节假日日均人流量接近100万人次，已成为仅次于解放碑商圈以外的第二大核心商业圈。

“煌华国贸”“煌华国际商城”是煌华国际集团重庆煌实业有限责任公司在重庆本土开发的又一大型商业地产力作，公司曾先后在北京、西安、福州、泉州、厦门、广州开发多个商业地产项目。

（二）项目基本数据

项目一

1、占地面积9320平方米，总建筑面积164404平方米，商业面积80000平方米，商业单层面积6294—8155平方米。

2、-3F、-4F为大型地下停车库，总计车位达655个之多。

3、层高：

平街层高5M；负一楼、负二楼层高5.3M；一层高5M；8层高6.5M；二、三、四、五、六、七层高5.3M。

4、商场柱间距：

8.7M。

5、电梯：

一层至六层各设4部扶梯；商场内设二部观光电梯、四部垂直电梯、4部货梯；七八层与负一、二层各2部扶梯。

项目二

1、煌华国际商城用地呈一长条形，临建新南路黄金街面约500米长。

由六栋高层和一栋超高层及裙房组成，总建筑面积约38万平方米，其中商业面积约10万平方米。

2、停车位：

多达1300个

3、临建新南路1层商场面积16813.6平方米；临建新南路2层商场面积（临三号楼正一层）15652.9平方米；临建新南路3层商场面积（临一号楼正一层）13785.4平方米；临建新南路负1层面积（临三钢支路正3层）20587.2平方米；

临建新南路负2层面积（临三钢支路正2层）18578.3平方米；临建新南路负3层面积（临三钢支路正1层）18578.3平方米；

（三）项目二整体定位

“动感.时尚、休闲.个性、美食.娱乐、互动.体验”，重庆市渝中区一颗金领消费体验中心、无敌江滨商业-----“煌华国际商城”,即将于2007年与重庆市人民相见。

本项目将汇集中高档百货、主力超市、各专业主力店、国际国内一线运动休闲专卖店、其它专卖专营店等多种业态组合，是重庆市首个集购物、休闲、美食、娱乐、商务办公、五星酒店于一体的中高档购物休闲娱乐中心。

受重庆煌华实业有限公司的邀请,北京中实强商业投资管理有限公司决定与其强手联姻,在充分发挥各方现有资源的基础上,进行全面有效整合。

经我司人员对贵公司的市场调研并慎重考虑，我们将项目经营性质定位于中高档综合性大型购物中心。

（四）管理目标

合作双方通过对本项目的正确定位,发挥各自业务专长,通过“资本+资源”的最佳渗透组合,运用别具一格的营销策略和独特的市场推广手段,经过双方商业精英管理团队的职业化运作,实现双方确定的目标,使商业地产保值增值。

使开发商、投资商、经营商、管理商得到优质回报，为今后的商业品牌市场运营推广打下坚实的基础。

同时，我们也希望通过我们的专业化管理输出，为投资方进一步扩大知名度、提升商业信誉，为煌华国际商城的可持续发展、为商业物业的保值增值打好基础。

二、项目商业环境调研分析

（一）项目市场调研商圈发展状况特点（略）

（二）周边主要商业设施现状分析（略）

（三）本项目商业业态需求分析（略）

三、项目定位

（一）项目现场调研分析（略）

（二）本项目商业成功的必要条件

条件一：

独特主题商品或独特经营思路是最为核心要求；

条件二：

培养长期忠诚消费群体，真正将某一细分市场做精做强；

条件三：

对各专业业态体量的总体控制，降低综合经营成本；

条件四：

立足打好基础，作长远规划设计，绝不能短期炒作，经营要结合市场规律及务实。

条件五：

全面提升本项目的业态定位、商品定位及服务档次，使消费者能够真正体验到VIP的享受。

条件

（三）商业定位

1、市场定位：

综合性的时尚大型购物中心

2、经营业态：

主力超市、流行前线百货、时尚知名品牌店中店、品牌折扣店、餐饮美食广场、休闲运动中心、个性地带等

3、商品档次：

中高档。

价位：

中档商品约占55%，高档商品约占45%

4、经营方式：

联营+租赁+自营，比例为：

联营35%，租赁55%，自营10%。

这种组合的好处在于既可以掌握一定数额的现金流，同时又能够吸引一批国际知名品牌“零风险”进场，对后续经营以及项目整体层次提高具有决定作用。

5、目标消费群体：

以观音桥步行街为中心，形成强大的观音桥商业中心区向周边逐步扩散的态势，同时吸纳北部新区、江北、渝北、城市其它周边区域在内的白领、金领及社会众多成功人士巨大消费群体。

（四）商业定位依据（市场调研后，再作详细阐述）

1、高档综合主力百货业态

2、品牌折扣店业态

3、形象主力超市业态

4、临街国际国内一线品牌旗舰店

5、休闲运动广场

6、美食娱乐街

7、流行时尚店中店

8、另类个性地带店

9、IT数码城

四、布局规划

（一）项目远景规划

为了把“煌华国际商城”建成重庆市最具影响力、品牌知名度最强、最受消费者欢迎、现代化的大型综合性购物中心，北京中实强商业投资管理有限公司提出的规划目标是：

在未来二至三年中，力争“整合各种资源、注意服务质量、提高综合效益，全力打造煌华品牌”；在经营上，以“巩固零售、引领时尚消费”；在管理上，建立健全制度、制定完善规范的服务流程、创建重庆市独有的经营管理模式。

通过北京中实强商业投资管理有限公司的输出管理，将“煌华国际商城“建成“汇集高端品牌、展示流行趋势、商品货真价实、吸引高端消费”的大型综合性商业购物中心。

从而让消费者真正享受到“逛高档商场、买实惠商品、体验尊贵生活”的购物乐趣，在短期内给重庆市人民展示出一个品牌商品多、服务质量好、物有所值、购物环境美的“煌华国际商城”。

（二）楼层功能规划（初定）

-3F：

美食广场（地方特产超市、风味小吃、快餐店、咖啡吧、西式餐厅、中式餐厅、酒吧、美食大排档）

-2F：

形象超市（品牌大型连锁超市）

-1F：

个性地带（国际国内知名品牌服装旗舰店中店、男女服装、饰品配件）

1F：

流行时尚（服装品牌折扣店、化妆品、皮鞋、箱包、黄金珠宝）

2F：

运动休闲（运动休闲服饰、健身器材、美容SPA、健身运动、发廊）

3F：

私家会馆（奢侈用品、居室用品、工艺品、礼品、家私、儿童玩具城、游戏厅、影像馆、网吧）

（三）品牌结构比例

品牌定位

占全部品牌比例

品牌举例说明

国际知名品牌

25%

国内一线品牌

45%

国内成长性品牌

10%

国内名优产品

10%

季节性商品和综合类品牌

10%

五、招商计划

（一）招商基本条件

1、招商对象为具有一定国际声望、生产名牌商品的国外厂商和国内知名度高、产品优良、销售业绩显著的厂商。

2、本商场实行统一商业管理，即：

统一商品布局规划；统一装修风格和档次；统一人员管理；统一经营促销安排；统一各项管理制度；统一票据管理；做到快速便捷，一站式解决顾客投诉。

3、招商方式为“联营+租赁”方式。

4、联营的百货业态扣率为22%—28%之间，（随着经营业绩提升，还可提高扣率）

5、租金标准的最终确定依经营品牌知名度、企业信誉和所在楼层位置、商品特点、使用面积、合作期限等条件而定。

对长期合作、信誉良好、业绩显著的客户，可以享受一定的优惠条件。

6、租金缴纳的方式为：

按年缴纳，第一年度为“交一年赠二个月”的优惠，即交一年租金可经营14个月。

按半年缴纳，第一年度为“押一付半年赠一个月”的优惠，即交半年租金可经营7个月。

按季度缴纳，“押一付三”，不享受赠送优惠政策。

（二）招商对象、合同主要条款及招商企业需提交的文件、材料

1、凡符合招商条件，具体条件如下：

（1）有企业法人资格或持有；独家代理。

（2）在本市商场经营的业绩好的企业。

（3）有适合本市场经营的国内外大众品牌商品的代理商、经销商、生产厂；

（4）无违法违纪、无经营劣迹的商户。

2、合同的主要条款：

（1）场地位置及经营范围；

（2）合同的期限；

（3）租金及保证金的缴纳方式；

（4）双方的权利、义务及违约责任；

（5）经营商铺投保方式；

（6）商场管理的有关规定；

（7）其它事项

3、招商企业需提交的文件、材料

（1）企业法人营业执照复印件；

（2）税务登记证复印件；

（3）产品检验合格证复印件；

（4）产品商标注册证复印件；

（5）法定代表人授权委托书；

（6）特约销售、代理销售委托证书；

（7）产品原生产单位的企业法人营业执照（代理、委托者用）；

（8）进口商品需进口报关单、商品检验检疫报告；

（9）特许经营产品的特许证照；

（10）企业简介，主要产品的样品或图片；

（11）其它需提供的材料。

（三）联营销售需支付的款项及标准

1、扣率标准：

10%--15%（名品折扣），25%--28%（百货业态），具体数额及详细标准将视厂家品牌而定；

2、广告宣传费：

按结款额的2%收取。

（按月收取）；

3、自聘导购人员必须统一接受本商场培训；

4、经营场地内的电费、水费、煤气费、电话费等开支由入驻厂商自理；

5、经营用的促销员工作服装、包装袋、票据等由厂商自理；

6、质量保证金：

按经营品类每户收取3000元—5000元（签约时交付，合约期满时退还）；

7、国家和地方行政机构依法规定应由经营者承担的费用或税费由厂商自理。

（四）租赁销售需支付的款项及标准

1、租金标准：

具体数额及详细标准待市场调研后由贵我双方协商确定；

2、自聘导购人员必须统一接受本商场培训；

3、经营场地内的电费、水费、煤气费、电话费等开支由入驻厂商自理；；

4、经营用的促销员工作服装、包装袋、票据等费用由入驻厂商自理；；

5、质量保证金：

一