资产评估计算题Word格式.docx

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②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；

③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；

④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

120%÷

105%+10×

115%＝124.72（万元）

加权投资年限＝4×

114.29÷

124.72+1×

10.43÷

124.72＝3.75年

实体性贬值率＝3.75÷

（3.75＋6）＝38.46%

实体性贬值率＝124.72×

38.46%＝47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本

1000×

12＝12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本

4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元

6）估算经济性贬值率

经济性贬值率＝[1－（60%÷

80%）X]×

100%

＝[1－（60%÷

80%）0.7]×

＝18.24%

7）估算经济性贬值

经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×

经济性贬值率

＝（124.72－47.97－3.5）×

18.24%

＝13.36（万元）

8）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89（万元）

3.评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于1996年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2001年5月20日的价值。

评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：

①从1996年5月至2001年5月，该类设备的环比价格指数1997年为102%，1998年为101%，1999年为99%，2000年为100%，2001年为102%；

②Ⅰ型机组在2001年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；

③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；

④该机组经过检测尚可以使用7年；

⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；

⑥折现率为10%。

试评估确定该机组的市场价值。

1）运用市场重置方式（询价法）评估工型机组的过程及其结果

重置成本=100×

（1+25%）=125（万元）

实体有形损耗率=5×

60%/[（5×

60%）+7]×

100%=3/10×

100%=30%

评估值=125×

（1-30%）=87.5（万元）

2）运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果 

重置成本=150×

（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（万元）

实体有形损耗率=3/（3+7）×

功能性贬值=4×

（1-33%）（P/A,10%,7）=2.68×

4.8684=13.05万元

评估值=156.04×

（1-30%）-13.05=96.18（万元）

3）关于评估最终结果的意见及理由：

最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。

因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。

第四章房地产价格评估

1.待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

根据所给条件计算如下：

1）预计住宅楼的买楼价的现值为：

2）总建筑费用现值为：

3）专业费用=9190000×

6％=551400（元）

4）租售费用及税金=29752066×

5％=1487603（元）

5）投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×

20％

=（地价×

20％）+（9190000+551400）×

20％）+1948280

6）总地价=（29752066-9190000-551400-l487603-1948280）÷

（1+20％）

=16574783÷

1.2=13812319（元）

2.投资者面对甲、乙两幅土地。

甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?

根据题中所给条件计算如下：

1）甲地楼面地价=1000/5=200（元/平方米）

2）乙地楼面地价=800/3=269（元/平方米）

从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

3.某房屋建筑面积为1200平方米，同类型房屋标准新建单价为970元／平方米，但该房屋装修好，调整增加1％；

设备配置齐全，增加2％；

地段、层次、朝向增加1.5％，其他情况同于标准房屋。

经现场评定，该房屋为7成新。

根据上述情况，评估房屋价格。

根据题意：

该房屋价格=970×

（1+l％+2％+1.5％）×

1200×

0.7

=970×

1.045×

=851466（元）

4.某商业用房地产，按照国家的规定其土地使用权最高使用年限为40年，现该房屋拟出租，出租期l0年，按租赁双方合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年比上年递增2％，后5年按每年15万元固定不变。

假定资本化率为l0％，该房地产l0年租期内的收益现值为多少?

5.有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格

（元／平方米）

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

2000/01

1.2

45

1

800

1998/01

2%

1.3

50

1%

2

850

1999/01

1.4

3

760

1.1

40

-2%

4

780

1.0

-1%

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：

容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：

年份

1995

1996

1997

1998

1999

2000

指数

100

105

108

110

111

115

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元

6.有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1）测算不动产总价

不动产建筑总面积：

3200×

2.5=8000（平方米）

不动产纯收益=300×

8000×

90％×

（1-25％）=1620000（元）

不动产收益年期=50-3=47（年）

2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=1000×

（1+10%）×

8000=8800000（元）

3）计算利息

利息=地价×

7%×

3+8800000×

1.5=0.21地价+924000（元）

4）计算利润

利润=19706113×

15%=2955917（元）

5）测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

地价=6994224/1.21=5780350（元）

单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）

楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）

7.房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。

预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。

预计该房地产尚可以使用10年。

折现率为12％。

计算该房地产的评估值。

1）该房地产的年租金总收入为：

1×

7×

12=84（万元）

2）该房地产的年出租费用为：

84×

（5％+12％+6％）+0.3=19．62（万元）

3）该房地产的年纯收益为：

84-19.62=64.38（万元）

4）该房地产的价格为：

64.38×

[1-1／（1+12％）10]／12％=64.38×

5.6502=363.76（万元）

8.假定某市政府将于2000年2月1日公开拍卖一宗土地，规划用途为住宅，土地面积5000平方米，容积率限定为4，土地使用权70年，某开发商欲购买此地，他准备取得土地后即投资开发，施工期为2年，建筑投资均匀投入。

建筑成本为1500元/平方米，专业费为建筑成本的6%，开发商的目标利润为成本的15%，有关税费为楼价的5%，折现率为10%，工程完工后每平方米售价5500元，估计一年内售完。

开发商委托你评估该宗土地价格，试计算分析。

1）完工后的预期楼价现值为：

5000×

4×

5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）

2）建筑成本及专业费：

1500×

（1+6%）×

2/（1+10%）2/2=2891（万元）

3）有关税费：

8667.8×

5%=433.4（万元）

4）目标利润为:

（地价+2891）×

15%=15%地价+433.7万元

5）估算地价:

地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价

地价=4269.3（万元）

9.某房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格预计比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。

若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该房地产2001年10月的价格。

300×

[1-1/（1+9%）3]/9%+p×

（1-6%）/（1+9%）3=p

p=3759.4（万元）

10.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。

经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；

装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；

设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。

假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。

1）建筑部分的重置成本:

800×

（1+3%）+800×

60%×

6%×

1.5+800×

40%×

0.5+50+120=1046.8（万元）

2）建筑部分的折旧：

（1046.8-18）×

8/50+18=182.6（万元）

3）装修部分的折旧:

200×

2/5=80（万元）

4）设备部分的折旧:

110×

8/10=88（万元）

5）总折旧:

182.6+80+88=350.6（万元）

11.某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。

土地于1994年10月1日通过有偿出让方式以1000元/平方米的价格取得，使用权年限为50年。

建筑物为钢筋混凝土结构，于1995年10月1日建成使用，建筑造价为800元/建筑平方米。

1999年10月1日与该房地产地段及用途相似、使用权年限为50年的土地的价格为1100元/平方米，该类房屋的重置成本为900元/建筑平方米。

假定该类建筑物的残值为零，土地资本化率为6%，试估算该房地产1999年10月1日的总价格。

1）建筑物的价格:

900×

2000×

（49-4）/49=1653061（元）

2）土地价格:

1100×

[1-1/（1+6%）45]/[1-1/（1+6%）50]=1078638（元）

3）房地产总价格:

1653061+1078638=2731699（元）

12.某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。

土地使用权年限从2001年3月1日起50年。

土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。

估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米·

月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。

购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。

试估算该在建工程2001年9月1日的价格。

折现率为10%。

1）预期完工后的楼价现值:

80×

12×

5.1×

65%×

80%×

（1-30%）×

[1-1/（1+14%）48]/[14%×

（1+14%）1.5]

=2087.7（万元）

2）在建工程的完工费用现值:

2500×

（1-45%）×

5.1/（1+14%）0.75=1271.5（万元）

3）税费:

购买价格×

4%

4）正常购买价格:

购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×

购买价格=784.8（万元）

13.某商场的土地使用年限从1994年5月31日起40年，商场共有两层，每层建筑面积为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。

一层已经于1996年5月31日出租，租期5年，月租金为180元/平方米。

二层暂时空置。

附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米、120元/平方米，出租费用为租金的20%。

试估算该房地产1998年5月31日出售时的总价格。

1）每层可出租面积:

60%=1200（平方米）

2）带租约的3年期间每年的净租金收入：

（180+120）×

（1-20%）=345.6（万元）

3）租约期满后每年的净租金收入：

（200+120）×

（1-20%）=368.64（万元）

4）计算带租约出售的总价格：

345.6×

（p/a,10%,3）+368.64×

（p/a,10%,33）/（1+10%）3=3509.8（万元）

14.某在建工程开工于2002年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5，用途为公寓。

土地使用权年限从2002年3月1日起50年。

土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2002年9月1日已经投入预计建设费用的45%。

评估基准日相近地区类似70年土地使用权的土地上刚刚建成公寓（建设开发周期为2年）的出售价格为3500元/建筑平方米,公寓类房地产价格近年来每年上涨2%,预计将继续保持该增长率。

购买该在建工程的契税税率为购买价格的4%,市场利息率为10%,利润为楼价的8%。

试估算该在建工程2002年9月1日的价值。

若按评估价值进行交易,在建工程的原产权人大约赢余或亏损多少（不计利息）?

1）估计预期楼价（市场比较法）

3500×

（1+2%×

1.5）×

[1-1/（1+10%）48]÷

[1-1/（1+10%）68]=3573.27元/平方米

3573.27×

5=3573.27（万元）

2）估计剩余建造费

2500×

5=1375（万元）

3）估计利息

在建工程价值×

10%×

1.5+1375×

0.75=0.15×

在建工程价值+103.13（万元）

4）估计利润及税费

（4%+8%）=428.79（万元）

5）估计在建工程价值

在建工程价值=3573.27-1375-0.15×

在建工程价值-103.13-428.79

在建工程价值=1449（万元）

6）原产权人投入成本

（1000+2500×

45%）×

5=2125（万元）

1449-2125=-676（万元）

原产权人亏损大约676万元.

第五章无形资产评估

1.企业拟转让一专利技术，与购买方商议双方利用该专利技术的生产能力分别为800万件和400万件产品。

该专利技术的开发成本为400万元，已经使用5年，剩余经济使用年限为3年。

该专利技术转让后对出让方的生产经营产生较大影响，由于市场竞争使得产品销售额下降，减少净收入的现值为60万元。

转让后为受让方提供技术指导等转让成本为20万元。

试评估确定该无形资产转让的最低收费额。

400×

[3/（3+5）]×

[400/（400+800）]+60+20=130（万元）

2.甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。

该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。

专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。

通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。

折现率为10%，所得税税率为33%。

试确定该专利的评估价值。

1）求利润分成率

（1+25%）×

（1+400%）/[80×

（1+400%）+4000×

（1+13%）]=9.96%

2）求未来每年的预期利润额

第1、2年：

（500-400）×

20=2000（万元）

第3、4年：

（450-400）×

20=1000（万元）

第5年：

（430-400）×

20=600（万元）

3）求评估值：

9.96%×

（1-33%）×

[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+

+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（万元）

3.某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。

折现率为6%。

试评估该企业的商誉价值。

1）计算企业整体价值

估算出该企业整体资产评估价值

2）计算企业各单项资产价值

单项有形资产评估值为600万

估算出非专利技术评估值：

100×

（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元）

3）评出商誉价值

商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）

=2524.18-（600+421.24）=1502.94（万元）

4.甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。

使用时间为5年。

双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。

根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。

假定折现率为14%，所