寿光房产报告0811Word下载.docx

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三、平抑房价过快上涨的建议

（一）严格限定房地产开发周期。

在土地出让合同中明确房地产项目开工时间和竣工时间，原则上，一个房地产项目的开发周期不超过3年。

开发企业要按期完成开发项目，不得囤积土地。

对违规延期开发的项目补缴土地增值收益，直至依法收回土地使用权。

（二）加大保障性住房建设力度。

一个健康的房地产市场，必须是保障性住房和投资性住房共同发展，而不能只偏重一头。

目前，我市保障性住房建设刚刚起步，政府应进一步强化在保障性住房建设中的保障职能和调控作用，加大政策支持力度和资金投入，从根本上满足中低收入家庭的购房需求。

（三）从严控制单位自建房和团购房。

单位自建房和团购房曾在一个时期为解决我市职工住房问题，促进房地产市场活跃发挥了积极作用。

但随着我市房地产市场的全面放开，市场秩序日益规范，若再允许单位自建和团购，必将对我市房地产市场造成一定冲击。

建议市政府慎重对待上述两类住宅的审批。

（四）加强商品房预售款监管。

为加大商品房预售监管力度，确保商品房预售资金真正用于工程建设，防止商品房交易风险，保障购房户合法权益，建议对全市房地产开发项目预售资金实行统一监管。

对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止实行全程网络化实时监管，专款专户、专款专存、专款专用。

2010年第四季度市场分析报告

2010年，在市委、市政府的正确领导下，我们认真落实房地产调控政策，严格市场监管，支持住房消费，房地产市场在调控新政等诸多外因的影响下，继续保持平稳健康发展。

一、运行情况

（一）房地产市场供给充足

2010年全市共批准商品房预售面积227万平方米，同比增长79%。

其中商品住宅预售面积225万平方米，同比增长84%。

截止到2010年12月31日，商品住宅累计可销售面积为139万平方米，同比增长49%。

（二）商品房销售保持稳定增长

2010年全市共销售商品房11869套，面积137万平方米，分别同比增长23%和25%。

其中，商品住宅销售11054套，面积132万平方米，分别同比增长21%和28%。

从商品房销售情况看，由于楼盘品质不断提升，刚性需求继续释放，房型结构合理调整，以及市场监管力度的加大，有力促进了商品房交易持续活跃，商品房月均销售面积超过11万平方米。

据统计，全市仅有362套商品房现房尚未售出，商品房空置率几近为零。

（三）商品房均价涨幅较大

2010年全市商品房销售均价为3324元/平方米，同比增长16%。

一是旧城改造和新区建设力度进一步加大，在一定程度上扩大了购房群体，拉动商品房销售价格逐渐上扬。

二是地价上涨带动了房价上涨。

三是房地产开发商在楼盘功能、居住环境、新型建筑材料的使用等方面投入加大，拉高了商品房销售价格。

四是受买涨不买跌的消费心理影响，使本应在未来购房的需求提前释放，旺盛的购买力直接推动房价上涨。

从总体上看，我市商品房价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对合理的区间。

（四）二手房市场量价同增

受商品房市场的带动和契税优惠政策延续的影响，二手房市场持续升温。

2010年全市共成交二手房2812套，41万平方米，均价2470元/平方米，分别同比增长24%、28%和6%。

共征收二手房契税3570万元，同比增长39%；

征收二手房营业税等其他房产税1254万元，同比增长84%。

二、主要特点

（一）商品房供应体系日趋完善，整体品位提升

城市中心区、开发区、西城区三大版块联动齐发，多层楼盘、高层楼盘、高档楼盘布局合理，应有尽有，基本上满足了各个社会阶层的置业需要。

特别是精品楼盘、高档楼盘在整个楼盘开发建设中的比重日渐提高，不论从设计理念还是从建筑品质上都起到了示范引领作用，提升了全市楼盘整体品味。

同时，市政府实施的高层楼盘建设优惠措施，极大地调动了开发商投资建设高层楼盘的积极性，高层住宅受到越来越多的购房者的青睐。

（二）新建项目售价频频高开，带动房价继续上扬

我市房地产市场现正逐步向规模型、品质型和品牌型转变，房地产开发企业都十分注重楼盘质的提升和品牌的树立。

规模超过10万平方米、高品质的大型楼盘项目纷纷入市，售价也水涨船高。

中南世纪城高层住宅最高售价已超过4700元/平方米，美林花园多层住宅最高售价已超过4200元/平方米。

（三）小面积户型热销，购房消费理念逐步转变

小于90平方米的小户型住宅作为投资的热门户型，受到投资者的喜爱和追捧。

同时，随着设计理念的更新，小户型住宅在其规划上的灵活性和使用功能上的多样性，也引起了普通购房者的关注，吸引了一部分自住型购房人群。

2010年共销售此类住宅2388套，占整个商品住宅销售总量的22%。

（四）商业用房销售火爆

农民进城经商的增加，外来人口的涌入，第三产业的扩张，置业投资的兴起，极大地带动了商业用房的销售，地理位置优越的商业用房销售更为火爆。

2010年共销售商业用房815套，同比增长45%；

商业用房销售均价7000元/平方米以上，个别地段突破3万元/平方米。

三、2011年市场走势

（一）房地产开发方面，商品房开工建设总量还将继续增加，高层楼盘、高档楼盘在开发建设总量中所占比重还会继续上升。

（二）商品房价格方面，商品房销售价格将保持小幅上升的势头，短期内不会出现冲高回落现象；

楼盘价格分化现象将日益突出，精品楼盘、高档楼盘的价格将大大高于普通楼盘的价格。

（三）商品房交易方面，随着新的调控措施的落实以及央行上调利息的影响，成交量快速放大的可能性不大，会处于一个稳步增长的态势。

四、几点建议

（一）进一步加强房地产调控，确保市场规范有序发展

房地产市场虽然能够依据供求关系、价格走势、信息反馈等情况进行自我调节，但这种调节是被动、滞后和带有局限性的，因此，政府必须进行积极、主动、及时的调控。

一是总量控制，使总供给与总需求大体平衡；

二是优化结构，使产品适销对路，兼顾社会多层次的住房需求，实现有效供给；

三是制定完善配套政策措施，保证市场的公平公正。

（二）树立城市特色意识，打造宜居寿光品牌

特色是城市的魅力所在，当一个城市没有了特色，就缺乏了生机和活力。

城市一旦形成了特色，就有了最佳的广告效应，就为招商引资创造了重要条件，使走出去、引进来的愿望更为便捷地得以实现。

“规划设计领先，物业管理完善，社区文化浓郁”应成为每个开发企业的一种理念，致力于为居民开发建设更加美好的家园，在竞争激烈的房地产市场中独树一帜。

为此建议，在今后的房地产开发建设中，应增强精品意识，打造宜居特色、文化特色、现代气息于一体的城市新形象。

（三）进一步加大监管力度，促进市场规范发展

单位自建房曾在一个时期为解决我市职工住房问题，促进房地产市场活跃发挥了积极作用，但随着我市房地产市场的全面放开，市场秩序日益规范有序，若再允许单位自建，将对我市房地产市场造成一定影响。

建议市政府慎重对待此类住宅的审批和建设。

（四）加强舆论宣传，引导理性消费

强化新闻宣传和舆论引导，通过全面真实透明的市场信息，引导购房者形成合理心理预期和理性消费；

进一步正确引导市民树立科学的住房消费理念，共同促进房地产业和房地产市场健康可持续发展。

寿光市房产管理服务中心 

2010年第三季度市场分析报告

今年以来，国家密集出台一系列房地产市场调控政策，促使房地产市场回归理性。

我市地处三线城市，房地产市场发展路径与一线城市相比，具有一定差异性及特殊性，是一个相对比较独立的市场，房地产市场总体上仍然保持平稳健康发展的态势，主要表现在刚性需求得到持续有效释放，商品房供应稳定，市场销售良好。

（一）商品住宅消费需求旺盛，价格稳中有升

第三季度全市共完成商品房销售7089套，77万平方米，均价2818元/平方米，分别同比增长117%、50%和5%。

从商品房销售情况来看，由于楼盘品质提高、刚性需求继续释放、房型结构合理调整，有力促进了商品房交易持续活跃，每月销售商品房面积都超过8万平方米。

商品住宅成交价格基本平稳，小幅上升。

主要是因为地价上涨、楼盘品质提升、小区环境优化直接推动了商品住房价格上扬。

此外，中南世纪城、左岸绿洲等一批高品质楼盘的定价也带动了我市整体房价的上涨。

（二）二手房市场量价同涨

第三季度全市共成交二手房1958套，28万平方米，均价2460元/平方米，分别同比增长36%、56%和6%；

征收契税2951万元，同比增长58%；

征收营业税等其他房产税904万元，同比增长119%。

1、成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头；

独立产权的高档住宅，备受高端客户的青睐；

经济小户型受追捧；

户型设计合理、市场定价准确的商品住房，满足了工薪阶层、农民进城购房的需求。

2、由多层消化快，高层滞销，逐渐演变为高层为市场被动接受和受到部分消费群体的认可。

2007年以前市场上基本没有小高层、高层面世，进入2008年以后，随着政府控规要求的实施，小高层、高层的市场投放量逐年增长。

小高层、高层市场供应主要集中在开发区圣城东街两侧的范围内，并呈现逐步向东、向南扩展的趋势。

该区域小高层、高层的市场供应占小高层、高层市场放量的60%以上。

从销售情况看，我市房地产市场一直延续着多层住宅消化快于小高层、高层的态势，这一方面是我市市民消费、居住习惯的原因，公摊面积过大也是导致滞销的主要因素。

但随着中心市区土地供应紧张以及市场产品供应结构的变化，小高层和高层的消费心理抗性正在发生变化，并呈现出从被动接受到为部分年龄在25—35岁之间的消费中坚力量所接受，消化速度急剧提高。

3、随着城区空间的拓展，置业区域由原住地置业向跨区域置业方向转移。

随着我市东向发展布局，市委、市政府及机关事业单位的东迁，以及城市经济的快速发展和房地产开发热潮的持续，市民置业的区域选择也发生了显著的变化。

由先前的在原住地置业慢慢转向跨区域置业，进一步拉动了房地产市场。

西城区特别是物流园的建成，也引发了该区域房地产市场的兴起和活跃，极大的提高了该区域的房产价值。

三、市场走势

今年以来，国家几次出台房地产新政对房地产市场进行调控，特别是9月29日多部委出台巩固房地产市场调控成果措施，提出暂停发放第三套及以上房贷；

首套房首付比例不低于30%；

房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数；

调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等一系列调控政策。

此次调控，政府主要是着力于打击短期投资行为和规范房地产市场秩序，遏制一线城市的房价飙升。

我市作为中小城市，房地产需求主要还是以刚性需求和改善性需求为主，国家调控政策在短期内对我市房地产市场的影响不大。

同时由于我市城市建设目标的预期和城市的扩容提质，我市住房刚性需求仍然较大，房屋销售价格将保持稳定，有小幅上升的态势，房地产市场仍将保持稳定发展。

四、对策建议

一是加强市场监测分析，引导市民消费预期。

针对当前房地产市场形势复杂多变的局面，各相关部门和新闻媒体应加强对房地产市场的监测分析，及时公开相关市场信息，引导市民保持正确消费预期，提振社会各界信心，促进房地产市场平稳健康发展。

二是进一步加强房地产市场监管力度，严肃查处违法违规行为。

三是继续加大保障性住房建设力度，完善住房保障体系。

2010年第二季度市场分析报告

一、基本情况

今年上半年，全市共批准商品房预售106万平方米，同比增长35%；

完成商品房销售2597套，41万平方米，均价3014元/平方米，分别同比增长38%、35%和6%；

共成交二手房936套，10.48万平方米，均价2400元/平方米，分别同比增长138%、82%和10%。

二、市场特点

（一）商品房市场

1、商品房价格稳中有升。

一是投资与消费需求的双重拉动，导致房价提升。

今年以来，我市经济社会平稳较快发展，房地产开发环境进一步改善，不少开发商加快了开发项目的建设进度，新批项目也大量上马，商品房市场供应较为充足。

同时旧城改造、城市基础建设以及危旧房屋的拆迁力度进一步加大，在一定程度上扩大了购房群体。

随着城市化进程的不断加快，商品房交易市场日趋活跃，拉动商品房销售价格逐渐上扬。

二是楼房品质的不断提升，以及居民住房的升级换代为房地产业发展注入新的活力。

城镇居民收入水平不断提高，他们对住房的有效需求增加，同时对居住环境也提出更高要求。

房地产开发商在居住功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面投入加大，又形成另一种成本推动力，从而拉高了商品房销售价格。

三是成本推动房价上涨。

房地产开发重点由城市转移到城郊，拉动了周边土地的开发，也推动了价格的上涨。

2、成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头。

美林花园是我市较早建设的大型住宅小区，现已初具规模，户型设计合理，且多为现房，售价定位准确，物业管理到位，广大购房户的选择余地大，受老客户的带动，销售量持续增长。

3、高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。

中南·

世纪城、大连民兴等国内知名房地产开发企业的入驻，不仅提升了寿光房地产市场的档次，同时也提高了广大业主对高档住宅的认识。

该类住宅受单位建房、定向开发、定向团购、小产权房等因素的影响较小，并且属独立产权，一直以来备受高端客户的青睐。

4、户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。

受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。

这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。

如：

创嘉置业公司开发的名门公馆，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户40平方米左右，销售价格达到3600元/平方米，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧。

5、位置较偏，但定价合理的商品房销售量有较大幅度的增长。

泰和华宇房地产开发公司为迎合农民进城购买住宅的需求，结合城中村改造的契机，在市区城乡结合部，推出了户型设计合理、市场定价较低的商品房，项目立项后，立即吸引了众多的客户前来定购。

该项目不仅有效解决了该公司的融资难题，加快了资金周转，取得了较好的经济效益，更重要的是加快了农民进城购房的步伐，也取得了较好的社会效益。

6、质量优良、定价合理、公司重合同、守信誉的商品房销售加快。

圣和苑小区是潍坊万华置业在我市开发的项目，处于工业区内。

针对该地段的特点，公司注重户型设计和工程质量，邀请国内知名设计单位进行户型设计和小区内景观设计，公司老总亲抓质量，严格按合同办事，积极兑现承诺，赢得了广大客户的信赖。

首期推出的70-90平方米、适合工薪阶层购买的340套住宅，在短时间内销售完毕，新开发的北大·

领世郡、玫瑰园项目也取得了良好的预售业绩。

7、商业用房销售良好。

由于我市的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，投资者的投资，极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的销售更加火爆，均价大多在7000元/平方米以上，个别地段突破3万元/平方米。

（二）二手房市场

1、新城区多为高档住宅，二手房交易不是很活跃，二手房交易多集中在老城区。

2、受房地产营业税政策调整的影响，成交的二手房多为5年以上的城镇职工房改房。

3、二手房购买人群多为进城务工农民和新组建家庭的年轻人。

4、市邮政储蓄银行推出的二手房贷款业务，由于审批灵活、手续简便、费用低，使得很多市民纷纷采取贷款购房，对活跃二手房市场起到了一定推动作用。

三、发展趋势

房地产业作为我市经济发展的支柱产业，已取得长足发展，发展潜力巨大。

今后一个时期，随着我市经济回升向好趋势的不断巩固,房地产业将继续保持平稳增长态势，在稳定中求得发展。

（一）房地产市场总量将保持平稳状态。

经营性土地供应量的增加，城市化进程的加快，为房地产开发和增加市场有效供应提供了资源保障。

无论是房地产开发投资，还是施工规模、房屋销售都将保持平稳态势，不会出现大的波动。

（二）商品房市场价格将保持稳中有升。

从市场和政策层面看：

一是供给充足，短期内房价不会大幅上涨；

二是政策面趋稳，自住型需求将稳步增长；

三是住房的短期投资功能弱化。

四是随着中低价位楼盘、中小户型楼盘的不断推出，开发商楼盘品质不断提升，楼盘价格基本体现价值。

总体上看，房地产市场的需求格局虽遇调整，但经济较快发展和居民收入逐步提高的趋势没有改变，居民普遍存在改善居住条件的意愿，房地产市场需求必将更趋理性，商品房价格也将保持小幅增长。

（三）房地产市场秩序将更加规范。

我市经济运行态势良好，随着政府进一步促进经济发展、扩大消费、规范市场等一系列政策措施的实施，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康向前发展。

2010年第一季度市场分析报告

2010年第一季度我市共完成商品房销售1605套，17.8万平方米，均价2849元/平方米，分别同比增长89%、63%和1.36%。

第一季度共成交二手房471套，5.1万平方米，均价2250元/平方米，分别同比增长246%、126%和5%。

1、成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头。

2、高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。

世纪城、大连民兴、霍氏集团等国内知名房地产开发企业的入驻，不仅提升了寿光房地产市场的档次，同时也提高了广大业主对高档住宅的认识。

美林花园高档楼盘销售面积9100平方米，其中复式楼的销售占73.9%，别墅销售占26.1%。

卡诺岛一期共开发住宅25栋，其中联排别墅8栋35套、叠拼别墅5栋54套、单元楼房12栋316套，现连排别墅销售33套，叠拼别墅已销售完毕。

3、户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。

创嘉置业公司开发的名门公馆为酒店式公寓，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户40平方米左右，销售价格达到3600元/平方米，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已销售完毕。

4、位置较偏，但定价合理的商品房销售量有较大幅度的增长。

泰和华宇房地产开发公司为迎合农民进城购买住宅的需求，结合城中村改造的契机，在市区城乡结合部，推出的户型设计合理、市场定价较低的商品房，项目立项后，立即吸引了众多的客户前来定购。

5、质量优良、定价合理、公司重合同、守信誉的商品房销售加快。

首期推出的70-90平方米、适合工薪阶层购买的340套住宅，在短时间内销售完毕，最近批准立项开发的北大·

领世郡、玫瑰园项目也取得了良好的预售效果。

6、商业用房销售良好。

由于我市的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，投资者的投资，极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的销售更加火爆，均价大多在7000元/平方米，个别地段突破3万元/平方米。

总之，从最近的销售情况来看，购买商品房的多为改善居住条件的群体，而投资房地产以求保值增值，进城农民数量增加，80、90后青年结婚高峰期的到来等刚性需求致使商品房的需求量增加。

伴随着这种状况，今后我市商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。

（二）二手房市场特点

今后一个时期，受契税返还政策延续以及住房公积金贷款条件放宽等利好消息的影响，二手房交易将继续保持平稳增长。

2009年第四季度市场分析报告

2009年，在市委、市政府的正确领导下，在潍坊市房产主管部门的大力支持下，我们认真贯彻落实国家、省、市救市新政，适时出台配套措施，建立市场统计分析报告制度，加强宏观调控，严格市场监管，降低办证收费，支持住房消费，促进了全市房地产销售持续增长。

截至目前，共批准商品房预售面积115.6万平方米；

完成商品房销售9425套，销售面积101.92万平方米，分别同比增长202%和136%；

二手房交易2310套，交易面积30.80万平方米，交易金额6亿元，分别同比增长107%、30%和50%；

征收房地产契税2476万元、营业税625万元，分别同比增长156%和34%。

二、情况分析

1、成熟楼盘的销售继续保持强劲的发展势头。

美林花园是我市较早建设的大型住宅小区，现已初具规模，户型设计合理，且多为现房，售价定位准确，物业管理到位，广大购房户的选择余地大。

受老客户的带动，销售量持续增长，到2009年累计已销售6.6万平方米。

该类住宅由于自身素质，在推向市场的过程中没有受到单位建房、定向开发、定向团购、城中村改造中小产权房等因素的影响。

美林花园高档住宅销售面积9100平方米，其中复式楼的销售占73.9%，