管理原则计划书Word文件下载.docx
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代叫出租车；
代办保险；
义务安全用电常识宣传。
二有偿专项服务项目可以提供的大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案：
大厦内物品搬运；
各项健身娱乐活动视大厦配置而定；
机动车辆清洗：
提供大厦报警室内系统维护服务；
提供小型商务会议场所及服务；
商务中心服务；
办公区域绿化供应及代为养护；
办公区域报警系统维护及接警服务；
办公区域设备设施上门维修安装等；
代订车船机票；
代订代送饮用水。
具体方案大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段物业预售至交付前三个月与前期物业管理实施阶段物业交付前三个月至业主委员会成立组成。
在实际操作中，应分阶段有重点有步骤地落实相应工作。
第一阶段：
早期物业管理介入阶段从业主开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计建筑安装设施配置设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一管理内容：
从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；
参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；
从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
提供有关公建配套设备设施的改良意见；
提供大厦公共部位环境设计的相关意见；
提供机电安装及能源分配的相关管理意见；
提供功能布局用料更改的相关管理意见；
提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
提供标识系统设计配置的相关管理意见；
参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；
参与开发商物业竣工验收。
二管理措施：
熟悉掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
学习运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
第二阶段：
前期物业管理阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理业主入伙管理保安管理消防管理绿化保洁管理房屋及公共设备设施管理娱乐设施管理水系使用管理财务管理质量管理档案资料管理人力资源管理等方面。
一接管验收管理方案为确保大厦的环境建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
物业接管验收标准作业程序//一管理内容：
了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；
编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准方法和日程安排；
与开发设计施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
与开发施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
与开发施工单位联合进行物业交接：
核对接收各类房屋和钥匙；
核对接收各类图纸资料，并加以整理归档；
核对接收各类设施设备；
核对接收各类标识。
组建接管验收小组，负责接管验收工作；
开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
掌握物业验收的标准和程序；
制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二业主入伙管理方案在办理业主入伙手续时，为业主提供方便快捷及时周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。
准备业主领房所需资料；
布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
按领房流程办理领房手续：
凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；
陪同业主验房，办理领房手续；
收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；
对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；
按照业主领房程序，安排工作流程；
策划业主入伙现场布置方案；
热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
按规定办理业主入伙手续。
三治安管理方案在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的小时全天候管理方案。
常规防范：
采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业业主租户安全的行为。
门岗的任务：
礼仪服务；
维护出入口的交通秩序；
对外来车辆和人员进行验证登记和换证；
制止身份不明人员衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
夜间对外来人员进行询问和登记；
严禁携带危险物品进入大厦；
遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
为业主提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
按规定路线巡视检查，不留死角；
巡查车辆停放情况，维护道路畅通车辆安全，做好安全防范工作；
对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
对大厦及楼宇安全防火检查；
装修户的安全检查；
防范和协助公安部门处理各类治安案件；
防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
技术防范：
应用安全报警监控系统电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施小时监控，以确保安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；
强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；
制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
监控中心定期检修保养，确保监控设备完好；
保证监控值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
做好消防监控中心的管理；
做好消防设施器材的管理；
保持消防通道的畅通；
加强装修期间的消防安全管理；
严禁违章燃放烟花爆竹；
严禁携带储藏易燃易爆物品；
防止电器短路等引发火灾因素。
制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
制订消防事故处理预案，防患于未然；
建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
做好消防器材设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
制止任何违反消防安全的行为；
积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
绿化养护：
绿化工应做到管理日常化养护科学化。
根据气候，给花木适量浇水；
根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
制定预防措施，防治病虫害；
及时清除杂草枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木花草；
对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
定期对建筑小品进行修饰；
做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
清洁卫生：
通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净无异味无破损。
根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；
公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；
楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；
大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍积水；
每天定时正常上班时间前收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；
定期进行外墙清洗；
各类公共照明消防等设施，每月保洁一次；
定期对下水道等排污管道清理一次；
告示牌指示牌等每天保洁一次；
电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次冬季每月一次；
对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
落实三查绿化清洁工自查管理员巡查管理处主任抽查，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率%保洁服务满意率%；
强化行为规范管理，服装统一标识齐全言行文明。
六房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
房屋公共部位管理：
根据现状，大厦内房屋可分为已领房空关房和公共用房。
业主已领房：
房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全美观。
空关房含业主托管房：
管理处应每月通风打扫一次；
对房屋和设施定期检查包括墙面管道门窗电源线路水电表，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
公共用房做好公共用房商务中心公共设施用房等的维护保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全美观。
设备设施维护：
公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
公共卫生设施每周检查一次；
水泵锅炉纯净水等设备每天巡查两次；
电梯机房，每周保养一次半年保养和一年保养按规定进行；
中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
温感烟感喷淋等定期抽查，确保正常有效；
智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
对业主租户自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
对系统中所有的器件配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的换代；
建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达%以上，且有回访制度和记录；
采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达%以上。
七娱乐设施管理方案视大厦具体配套设施而定确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
一管理内容每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳吊环螺丝的牢固程度等；
健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；
台球乒乓球棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍球板及球杆是事有外露的锋利部分等；
网球场篮球场的场地是否有不安全因素，球网球架等有无破损和松动，是否牢固；
对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；
对无法修复的，按手续申请报废；
二管理措施小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；
安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八水系使用管理方案此项内容视具体配套情况增减通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
一管理内容定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
定期清洁蓄水池，保持水质洁净；
专人管理蓄水池，定时开放。
二管理措施测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；
建立设施设备档案，做好巡检记录；
按规定操作，发现异常，及时报修。
九财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
加强现金收支管理；
搞好财务核算；
及时统计物业维修费用使用情况，每半年公布一次每年公布一次做好年度预算和决算工作；
认真审核报销票据，严格控制费用报销；
及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
根据财务法规政策，制定财务管理制度；
财务人员持证上岗，规范操作；
抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
加强成本控制；
加强财务监督和财务检查。
十质量管理方案：
导入质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现以人为本的管理理念，有助于实现决策计划与控制协调的结合，实现既定的质量目标。
参照质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；
实施所制订的工作计划和措施；
对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；
根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩吸取教训。
抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；
制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；
接受公司对大厦管理工作的现场指导；
配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
十一档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查维护和与业主的沟通联系。
工程档案：
从接管开始的所有工程技术维修改造资料各种竣工图及各类设施设备资料等；
业主档案：
所有业主购租房合同复印件，业主基本情况登记表装修申请表和住户健康状况登记表等；
财务档案：
逐年形成的园区财务收支报表物业维修基金使用报表等；
文件档案：
有关物业管理法规政策公司文件等；
管理资料：
绿化资料日常巡查清洁维修保安记录值班记录，车辆管理记录监控记录荣誉资料等。
制定档案制度，并严格执行；
专人管理由负责内勤的管理员担任，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；
科学管理，确保档案资料完整齐全，确保档案完好率达%；
逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
十二人力资源管理方案一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
按照合理的人才结构，配置各类人才；
任人唯贤，量材录用；
开展业务培训，全面提高业务素质；
进行业绩考核，优胜劣汰。
制定岗位责任制，做到责权利分明；
建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；
岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；
全面考核，做到公开公平公正。
智能化系统的管理和维护一建立一支设备运行及维护人才队伍将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位如系统设置安装单位对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
二管理人员的业务素质培训对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
三建立设备技术档案对系统中所有的器件配件建立详细技术档案，包括型号技术参数外型尺寸工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
四建立设备运行档案建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
五建立供货商档案对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号产地制造单位供应单位等等，并与供货商制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的换代。
六日常巡视与定期保养日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现解决软性隐患的最佳办法。
对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
机构设置及人员配置一物业管理机构设置及人员配备机构设置根据_________物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排：
二管理职责：
主任全面负责物业管理处的工作；
管理部负责行政事务管理人力资源管理档案资料管理财务管理小区装修管理会所管理社区文化建设和业主接待回访等；
工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养智能化系统的管理及开发业主委托维修服务等；
保安部负责维护小区公共秩序交通车辆管理消防管理和消控监控中心管理等；
清洁绿化部负责园区共用部位公共场所公共设施的保洁，负责绿化的培植养护及业主相关的委托服务等。
三根据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下：
主任___人；
副主任___人；
管理部：
管理员___人，会馆中心管理员___人；
工程部：
主管___人，维修工___人；
保安部：
队长___人，保安___人分班，每班___人：
主入口___人，次入口___人，巡逻___人，监控员___人分班，每班___人；
清洁绿化部：
清洁工___人，绿化工___人。
物业管理年度收支预算各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整一物管收入：
__________元/年物管费收入总建筑面积___㎡，物管费标准按___元/㎡月计，出售租率按%计，空置房物管费按原标准的%计：
______元/年；
车库停车泊位管理费收入地下停车泊位___个，管理费按___元/个月计；
地上车库___个，管理费按___元/个月计；
出售率以%计：
___元/年；
车库停车泊位出租收入地下停车泊位和地上车库，未出售率以%计，出租标准分别为___元/个月和___元/个月计；
露天停车泊位出租标准___元/个月，出租率为___%：
经营用房收入：
有偿服务收入：
______元/年。
二物管支出：
______元/年工资：
主任人______元/年管理员______元/年工程主管______元/年日常维修人员______元/年高配值班人员人______元/年人为国家硬性规定保安队长______元/年保安人员含监人员______元/年消控中心______元/年车管员______元/年清洁工______元/年绿化工______元/年工作餐费：
消控人员车管员及保安员______元/月人，管理人员维修工______元/月人福利教育工会经费：
福利费为工资的%，教育费为%，工会经费为%社会保险费：
养老金工伤生育交纳基数元/月人的%计提：
______元/年医疗保险交纳基数元/月人的%计提：
______元/年失业保险交纳基数元/月人的%计提：
______元/年办公费：
办公耗费：
______元/年交通费：
______元/年通讯费：
元/年电话费：
元/年手机费：
元/年配置人员：
主任工程主管传呼机费：
物管员维修工保安队长服装费：
元/年管理人员：
元/年维修车管员消控人员清洁工：
元/年保洁费用：
元/年；
清洁用品消耗费：
元/年绿化费：
公共区域花卉盆景费：
元/年按市场租赁价及天数计节假日布置费：
元/年绿化工具用药费：
元/年保安耗费：
保安公司管理费：
元/年保安耗材费：
元/年保安服装费：
元/年共用设施设备维修费：
电梯维护年检费：
元/年其他共享设施设备维护材料费：
元/年含中央空调水泵消监控配电房照明电器楼宇日常维护及小修，不含中修大修固定资产折旧费：
递延资产摊销费：
不可预见费费前项之和的%：
税金：
元/年。
年度收支预算的说明：
年度收入元，支出元，盈亏元；
本预算未计入中央空调电梯水泵的运行能耗费和公共区域水电费；
本预算未计入排污费；
本预算未计入垃圾清运费；
本预算未计入消防耗费；
本预算未计入外墙清洗费；
本预算中工资标准参照当地物价及工资水平；
本预算未计入报警中心和商务中心收支；
本预算未计入物管公司收益；
本预算中有关数据摘自《楼书》。
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