双流东航总部基地项目可行性报告.docx

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双流东航总部基地项目可行性报告

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双流东航总部基地项目

可行性研究报告

第一章.项目总论1

一、项目概况1

二、主要技术经济指标1

三、可行性研究结论2

第二章.项目宏观环境分析4

一、成都社会经济概况4

二、成都及航空港发展规划6

三、成都房地产发展9

四、房地产最新相关政策12

第三章.项目地块微观分析14

一、地块位置和四至14

二、地块现状及建设条件17

三、地块交通分析18

四、地块SWOT总结20

第四章.项目市场环境分析和预测21

一、区域商业特征分析21

二、区域客群分析22

三、区域商业现状及需求分析23

四、项目商业租售价格预测26

五、商业未来需求预测26

第五章.项目定位和建设内容30

一、项目总体定位30

二、项目建设内容30

三、项目商业业态分析33

四、项目招商建议34

第六章.项目投资规模和经济收益分析37

一、项目主要建设指标37

二、项目的投资估算38

三、项目的收益分析40

四、项目的建设周期和资金筹措43

五、项目的投资回报分析44

六、项目的敏感性分析45

第七章.项目投资风险分析47

一、市场风险47

二、经营风险47

三、筹资风险47

第八章.可行性研究结论48

附表1：

双流县2012年主要的土地出让信息49

附表2：

项目各年的建设内容、规模和建设资金需求50

附表3：

项目各年的现金流量表52

附表4：

项目各年的净现金流量、净现值53

附表5：

项目辐射周边区域的人口统计54

第一章.项目总论

一、项目概况

随着区域经济、城市经济的快速发展，航空产业经济成为继公路经济、铁路经济和临港经济之后出现的一种新兴的经济形态。

机场由单一的交通运输功能转变为具有综合功能特征，发展了大量高新技术产业、现代物流业、现代服务业等与航空存在直接或间接相关的航空产业。

在成都航空产业快速发展，成都成为中国航空第四城的背景下，东航公司业务发展迅速。

作为国内大型的航空企业，东航公司在成都目前还没有一个与品牌相适应的总部基地，趁着航空产业突发猛进的东风，凭借政府对航空产业重视和优惠条件的优势，在紧邻机场的空港区域，建设东航总部基地是非常必要和紧迫的工程。

项目位于双流县西航港片区，属于成都重点建设的天府新区，地块与成都机场T2航站楼约1.5公里，属于空港经济区域。

同时，地块紧靠西南民族大学和棠湖中学，周边还有众多的居住小区，拥有较高的人气和商业需求。

地块交通便捷，大约20分钟就可到达市中心，规划中的地铁6号线，地铁10号线直达项目地块。

二、主要技术经济指标

项目总用地面积65.23亩，总地上建筑面积109000平方米，地下建筑面积22890平方米，容积率为2.5。

表1-1：

项目建设主要技术经济指标

一、建设内容

建筑面积（㎡）

说明

餐饮

8000

总建筑面积109000平方米，综合容积率2.5。

购物

10000

商超

4000

休闲娱乐

8000

商务酒店

4000

4星级酒店

14000

教育培训

6000

服务式公寓

45000

东航总部

10000

二、总建筑面积

131890

1、车位个数：

每100㎡建筑面积配置1.2个车位。

2、地下车位占总车位的50%

1、地上建筑面积

109000

2、地下建筑面积

22890

3、地下车位个数

654

4、总车位个数

1308

项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。

（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）

表1-2：

项目现金流量及投资回报统计

序号

项目

合计

1

现金流入

147138

1.1

商业租金收入

37344

1.2

商务酒店收益

15865

1.3

4星级酒店收益

64769

1.4

服务式公寓销售收益

29160

2

现金流出

103565

2.1

建设开发成本

52768

2.2

商业租金各种税费、管理费

10494

2.3

商业酒店经营、维护等费

11899

2.4

4星级酒店经营、维护等费

12144

2.5

服务式公寓宣传费、税费等

3240

2.6

融资成本

13020

3

净现金流量

43573

4

净现值

10264

5

项目的内部收益率

10.64%

7

项目投资回收期

9.4年

三、可行性研究结论

1、规划可行

本项目区域属于成都未来打造“天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区，发展潜力和前景广阔。

同时，成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划本项目，完全符合本区域规划（发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主）。

2、区位可行

区位优势：

不可复制的新城市中心，雄踞财富商务核心区。

项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域，区域内未来的居住、购物、商务等，无论是经济基础，还是区位交通以及环境配套，都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力，中央财富聚集点是不可替代。

3、市场容量可行

项目所在为天府新区航空港规划核心区，周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区，蕴藏着巨大的消费群体。

临港路、川齿路是航空港重点规划发展的主路段，市政路网建设正日益完善，交通四通八达，加上川大金色校园片区的现有商圈，拥有稳定的消费人流，将形成一个具有无限发展潜力的黄金商业圈。

4、经济效益可行

项目投资回收年限9.4年，12年间的内部收益率为10.64%。

（一般商业项目投资回收年限12年，投资回报率8%）

本项目跟一般商业项目投资回报相比，回报率高、回收年限短，是一个经济效益非常好的投资项目。

综合以上分析，本项目建设条件良好，规划、区位、市场容量、经济效益等诸多方面都可行，是一个发展潜力巨大，前景光明的项目，具有建设的可行性，值得投资。

第二章.项目宏观环境分析

一、成都社会经济概况

成都作为四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。

成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。

中国西部经济增长极为国家经济战略的一部分具有重大意义。

成都作为极核，未来城市规模不断扩大，城市经济将持续快速发展。

1、成都市人口及城市化水平

根据成都市2010年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为1405万人，2011年成都城镇化率达到67%。

据《中国新型城市化报告2011》统计全国城市化排名，主要依据城乡发展动力、城乡发展质量、城乡发展公平3大指标研究计算，成都排在上海、北京、深圳之后，位居全国第四，西部第一。

2、成都经济概况

近5年，成都经济社会发展快速，经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，基本保持在15%的增长速度。

3、成都固定投资总额及房产投资总额

全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。

2012年前三季度全社会固定投资总额为4266.3亿元，同比增长17.6%，其中基本建设投资2000.7亿元，同比增长19.1%，房地产开发投资总额1327.7亿元，同比增长19.6%，技术改造投资853.86亿元，同比增长12.1%。

4、成都人均可支配收入

随着城市经济的快速发展，居民可支配收入逐渐提高，强大的消费能力将催生更好的商业模式，未来居民消费水平快速提升的同时，成都新兴商业形态也将呈现较快发展趋势。

2012年前三季度成都市城市人均可支配收入20545元，同比增长15.8%。

5、西部城市中GDP排名

2011年成都在全国城市GDP的排名中，成都排进全国前十。

成都在GDP增速方面居副省级城市之首，比上年提升3位，分别高出第二、三位的厦门（15.1%）、西安（13.8%）0.1和1.4个百分点。

上图选取了部分西部城市与成都的GDP的比较，成都遥遥领先。

二、成都及航空港发展规划

1、成渝经济区，提升成都西部中心城市地位

成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线，形成以重庆、成都为核心，沿江、沿线为发展带的"双核五带"空间布局。

成都发展核心：

包括成都五城区等14个县建设城乡一体化、全面现代化、充分国际化的大都市。

2、天府新区，成都发展的核心增长极

规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实《成渝经济区区域规划》，实现培育新的增长极、带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。

天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。

天府新区规划格局：

一带两翼一城六区。

项目处于规划中的空港高技术产业功能区。

空港高技术产业功能区作为“六区”之一，将发展高科技制造业、新能源产业、高科技航天产品研发、临空服务业等，且双流新能源产业功能区亦将被纳入空港高技术产业功能区范围，将成为天府新区的重要产业支撑。

3、西南航空港，西部一流的特色产业开发区

2005年，为了打造全新的航空港，双流政府高起点、大手笔、大气魄地规划了“一区两城”的发展目标。

两城中一城指“教育科研新城”，面积32平方公里，以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主；另一城则是以高新产业为主的28平方公里“现代工业城”。

目前，“教育科研新城”聚集了四川大学江安校区、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校，中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个；此次调整规划将把部分企业搬迁至“现代工业城”，腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业，以及总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。

打造“一区两城”，构建科技中心、教育中心、航空港商务中心、物流基地，航空港形成50万人口的居住规模，这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区，有望打造成为成都门户区的“国际城邦”，航空港将步入全新居家时代。

4、成都航空产业，中国“航空第四城”

据统计数据，2011年成都机场飞机起降数全年累计22.24万架次，较去年增长8.2%，全年累计2907万人次，国际航线增长33.5%，较去年同期增长16.9%；2011年全年货邮吞吐量数据为47.7万吨，较去年增长10.5%。

旅客吞吐量全年超深圳机场82.85万人次，成都成为继北京、上海、广州之后，名副其实的中国“航空第四城”。

今年7月28日T2航站楼建成后，将成为中西部地区面积最大的机场航站楼。

目前，双流机场候机楼总面积达到50万平方米，停机位总数146个，可满足年旅客吞吐量5000万人次、货邮吞吐量150万吨、飞机起降32万架次的服务保障需求。

表2-1：

2011年成都双流国际机场吞吐量

结论：

根据前面分析，天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核，本项目位于天府新区的“六区”之中的空港高技术产业功能区的航空港片区，可谓是极核之中的极核。

成都航空产业发展迅速，成为航空第四城，作为航空企业的东航公司，在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。

三、成都房地产发展

1、成都市商业用房市场整体概况

在2012年初，成都正式提出了“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念，借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和即将建设的轨道线路，规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。

对成都楼市不仅带来交通上的便利，更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发，催生了置业投资客户向郊区扩张。

2011年3季度—12年3季度成都郊区商