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“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效，且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租，因而承租人擅自转租系无权处分行为。
周某与杨某的转租合同无效，杨某的诉讼请求不应得到支持。
第二种意见认为，转租合同有效。
我国《合同法》第224条的规定，仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权，并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。
从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发，在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下，转租合同不宜认定为无效合同。
【分析】：
笔者同意第一种意见。
本案的关键问题是对于房屋租赁合同，在未征得原房屋所有权人的同意的前提下，承租人擅自转租的效力问题。
对于租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：
”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的，但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。
笔者认为，该转租合同是否有效应视具体情况而定。
如原租赁合同对转租问题未明确约定，在此种情况下，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。
若原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，此时，转租合同应为无效，出租人可行使合同解除权，收回租赁物；
对善意的次承租人来说，可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。
在本案中，朱某和周某已在原租赁合同中明确约定，周某不得转租，否则朱某有权解除租赁合同。
周某隐瞒真相，将该商铺转租给不知情的杨某，周某此时并无转租的权利，转租合同应当视为无效。
因而笔者认为，杨某的诉请不能得到支持。
不过依据无效合同的处理规定，即“合同无效或被撤销后，……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
”（《合同法》第58条）杨某可以向法院起诉要求周某赔偿其相应的损失。
（唐甜甜）
浅析房屋转租合同的效力
——兼论次承租人的优先购买权
作者：
黄海兵
发布时间：
2005-01-1009:
53:
23
摘 要：
房屋转租是当前市场经济中的普遍现象，但是我国现行的法律对此规定过于简单，在实践操作中遇到不少难题。
本文把房屋转租定义为承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得利益的行为，在这里笔者分析了房屋转租合同的法律特征，接着对其在不同情况下的转租所产生的法律效力作了比较详细的分析，最后探讨了在转租过程中经常引起争议的一个问题，即次承租人的优先购买权问题。
关键词：
转租合同；
效力；
次承租人；
优先购买权
房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使用并获得收益的行为。
它与租赁权的转让虽然相似，但性质是不同的。
由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。
放任主义认为转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表；
所谓限制主义则规定非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表；
而区别主义则强调区别不同情况或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。
我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。
我国《合同法》第二百二十四条对转租作了明确规定：
承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
”由于房屋转租在实践中经常发生，而且与一般的租赁相比，其法律关系更为复杂，现行法律对此所作的规定过于简单，无法解决实践中产生的各种纠纷。
本文试图对转租的若干问题作一些探讨，以期对实践有所裨益。
一、
房屋转租合同的法律特征
房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。
在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的第一承租人称为承租人，把第三人称为次承租人。
根据合同法第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：
1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。
任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。
转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。
2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。
转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。
合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。
租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。
房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。
转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。
3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。
当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系,我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。
因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。
4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。
租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。
而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。
而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。
另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。
对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定，笔者认为，转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。
二、房屋转租合同的效力
合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。
民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。
房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。
笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。
房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。
我国《合同法》第二百二十四条规定：
“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；
一种是不同意。
如果出租人同意转租，那么转租合同有效；
如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。
因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。
合同法规定,承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。
因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。
三、房屋次承租人的优先购买权
在给“次承租人的优先购买权”下定义之前，首先应该解决一个问题，什么是承租人的优先购买权。
承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，优先于他人购买的权利。
那么，次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系，对于出租人在出卖其出租房屋时，在同等条件下，通过承租人来行使优先于他人购买的权利。
（一）次承租人优先购买权的理论依据
关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。
笔者不同意这种观点，原因有以下几个方面：
首先，优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。
转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。
其次，给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。
台湾著名法学家王泽鉴认为：
私法上有两个原则：
自由和效率。
转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现“自由和效率”，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。
第三，法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。
在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。
给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。
第四，转租现象在现实生活中广泛而大量地存在，尤其在城市房地产交易中，许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。
写字楼、店铺等的租赁权人出于商业利益的考虑，往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。
而随着人们对生活品质的追求，甚至于住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。
次承租人作为利用主体，其优先购买权顺位在先，既可避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费，充分发挥物的经济效益。
（二）次承租人的优先购买权的法律特征
1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。
在转租合同关系中，存在出租人与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同关系，次承租人与出租人之间无直接的合同关系。
因而次承租人不能直接享有优先购买权。
次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。
2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。
法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。
转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。
因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。
3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。
次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。
4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。
由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系,次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。
5、通知义务的承担。
合同法第二百三十条规定：
“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。
”合同法规定了通知义务由出租人承担。
在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。
由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。
如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。
依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）》第１１８国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。
但在转租法律关系中，出租人出卖房屋，应由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知义务，不能由此请求宣告该买卖行为无效。
因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。
承租人的过失行为，不影响出卖行为的效力。
承租人不履行通知义务，应当承担相应的民事责任。
这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。
关于次承租人优先购买权问题，我国现行法律未作规定，理论界与实务中也很少论及。
但是，在转租现象普遍存在的今天对其进行讨论有着重大意义。
因此，我们呼吁立法上对次承租人权利予以充分重视。
注释
1、屈茂辉：
《转租制度若干问题研讨》，载《湖南社会科学》，2002年第2期，第101页。
2、陈英容：
《转租制度之探讨》，载《福建政法管理干部学院学报》，2001年第1期，第29页。
3、任泰山等：
《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》，载《当代法学》，2003年第7期，第97页。
（作者工作单位:
浙江省余姚市人民法院）
从一则案例看转租合同的效力问题
中原法院徐红展刘煜伟
发布时间：
2010-01-2709:
10:
19
原告为经营需要，与二被告签订《房屋转租协议》，被告将郑上路小学北大门口西隔壁的一间门面房转租给原告使用，双方约定原告一次性交给被告转租金8万元，每年租金4万，租赁期限7年。
原告支付转租费用后，经多方了解二被告对此房并不享有转租的权利，原被告签订《转租协议》时，被告表示有权转租该房屋、并且保证原告享有7年的承租权，该表示属于欺诈行为，使原告的经营处于不安全状态，为保护原告合法权益，现诉至法院，请求撤销《转租协议》，判令被告退还原告支付的73000元转让费，并赔偿原告因此而耽误的两个月误工损失1980元。
案件在审理过程中，原告提出撤诉申请，法院准许撤诉。
本案中，问题的焦点是转租合同签订时是否存欺诈事实及转租合同的效力状态如何。
一、转租人未告知转租权的享有是否属于欺诈。
所谓房屋转租是指在事先存在一个合法有效的租赁合同的情况下，承租人把承租的房屋再次租赁给给第三人的行为，该第三人称为次承租人。
本案中，原被告签订《转租协议》时，原告并没有考查被告对房屋所享有的权利状态，被告是否合法承租该房屋？
租赁期限多长？
房屋出租人是否同意转租等？
在合同履行期间，原告以被告无转租权属于欺诈为由，诉至法院要求撤销合同和退还租金。
原告诉称，在签订转租协议时被告没有告知其享有转租权而转租的行为属于欺诈。
欺诈系指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的行为，本案合同签订时，被告并没有明确自己是否享有转租权，但是因双方所签合同是转租合同，原告在同意承租并签字的情况下可以认定原告对被告享有转租权的承认，如果出现被告没有转租权的事实或者原告举证证明被告没有转租权，是否可以认定为欺诈呢，从《合同法》第二百二十四条第二款规定可知，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
可见，转租人无转租权并不是欺诈的事由，无权转租的后果是出租人解除权的行使，至于转租合同的效力如何，应该从合同效力的其他方面分析。
二、转租合同的效力分。
关于转租合同效力，单从合同法第二百二十四条第二款规定可以得出，未经出租人同意，承租人转租的，出租人对合同仅享有解除权，未对承租人和次承租人之间的转租合同效力作出规定，所以其效力应该从合同无效事由、合同可变更可撤销事由和合同效力待定事由来分析。
在本案中，未经出租人同意的转租合同不存在合同法第五十二条规定的五种无效情形，同时也存在合同成立的要件，故该合同不属于无效合同。
同时，经上文分析可知，合同签订时并不存在欺诈、胁迫、显失公平等可变更可撤销事由，该合同亦不属于可变更可撤销合同。
关于效力待定的合同，合同法第51条规定：
“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
”那么是否可以把承租人当作无权处分人，而把该合同看成效力待定的合同呢。
这个问题应该从财产处分说起：
所谓财产处分包括事实上的处分和法律上的处分，事实上的处分表现为对财产实体上的改变或消灭，法律上的处分表现为权利形态的变化，如财产转让等。
处分行为是和负担行为是相对应的，处分是物权行为在立法上的表现，法律后果是所有权、有益物权或担保物权的设立、变更与消灭。
负担行为是债权行为的表现，具有相对性，法律效果是请求权的设立、变更或消灭。
该案中的被告所享有的是租赁合同赋予的占有、使用和收益的权利，而其把租赁物转租给次承租人，是占有权和使用权的转移，是在自己权利范围内的转移和限制，而不是以物权行为为内涵的处分行为，所以该转租合同的效力不属于效力待定。
从以上分析可以得出，该案中的转租合同是有效的，原告的主张不能成立，其只能在合同约定的期限内继续使用房屋，其申请撤诉是比较妥当的。
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