定兴县县医院旧城改造项目申请报告Word格式文档下载.docx

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1.2项目概况

1.2.1项目建设地点

1、项目地点

本项目该地块位于定兴县城东侧新城区，县医院东侧，通兴路为定兴县城主要街道，街道整洁宽敞。

项目周边各种商业设施齐全，商业氛围浓厚，一公里范围内有中学、小学、汽车站、物流公司等。

定兴县城北距北京89公里，南距保定54公里，东距天津125公里、辖区内有京港澳高速，107国道，京广铁路、京石客运专线等。

定兴县为全国粮食基地县，蔬菜基地县、生猪养殖基地县域内企业有大迪汽车，喜之郎，长城汽车等大型企业。

第二章建设用地、征地拆迁及移民安置

2.1项目选址及用地方案

项目建设地点

本项目位于定兴县医院东侧，通兴路南侧。

占地面积约为13264平方米，约合19.9亩。

本地块为刀把型地块，沿街面长。

项目用地现状

本项目为旧城改造项目，用地规模13264平方米，土地性质为前边门店为商业用地出让，后边房屋为住宅用地；

项目主要是对老城临街房屋的拆迁改造与商业综合开发，拆迁面积为9980平方米。

涉及102户住宅和20间单间门店。

项目选址分析

本项目位于定兴县城。

定兴是河北省35个环京津都市圈县（市）、保定市10个环京津卫星城市链县（市）之一。

北距北京89公里，东距天津125公里，南距保定54公里，京广铁路、107国道、京港澳、京昆高速公路和正在建设的京郑快客铁路纵穿南北，张石高速定易、固德引线横贯东西，正逐渐成为京南保北地区联通南北、西进东出的重要交通枢纽。

本地块地理位置优越，适宜于建设开发商住社区，项目全部竣工后将大幅提升旧城区的面貌，提高城区居民生活居住品质，提升定兴县高档次商住社区环境，成为定兴县城市现代化住宅建设亮点工程的代表作之一。

2.2征地拆迁及移民安置分析

本项目用地范围住户需要拆迁，拆迁面积为9980平方米，涉及102户，门店20户，面积约为：

800平方米。

对于拆迁户的安置，将以本项目的部分住宅及临街商铺来补偿。

具体补偿方案为：

住户正房按照1:

1比例赔付住宅，配房按1:

1比例赔付车库和库房，北侧20户商户按照1:

1比例赔付门店，按期签合同者奖励10%。

并按两年期给付拆迁户的租房补助。

项目建设前期，建设单位将与涉及到的拆迁户进行充分沟通与协商，充分尊重当地的文化氛围与风俗习惯，倾听当地居民的意见，制定出合理的拆迁安置方案，以利于项目的顺利开展。

同时，制定有效的沟通机制，及时化解社会矛盾，保证拆迁户的利益诉求，使征地拆迁及移民安置工作顺利进行。

第三章投资可行性分析

3.1经济费用效益分析

投资估算

本建设项目总占地13264平方米，总建筑面积57684（地上）平方米，容积率为4.3。

共由2栋33层板楼和一栋18层板楼组成。

1）土地成本

本项目土地性质为前边门店为综合用地出让。

约为2000万元。

2）主体工程

主体工程57684平方米，按综合单价1980元每平米，计11421万元。

3）附属工程

包含地下室、地下车库等面积合计2500平方米，计550万元。

4）室外工程建设费

包括小区绿化工程、道路、给排水、路灯照明、消防等等费用。

具体费用详见投资估算一览表。

5）设备购置及安装费

其中设备购置费共300万元。

6）工程建设其他费用

包含城市建设保障费、建设单位管理费、项目前期费用（勘察设计、工程监理及各项审批等费用）等，以建安费为基础按相应费率取费。

7）预备费及流动资金

预备费根据建安费约1.5%计。

流动资金单项取200万元。

项目投资成本费用估算汇总表见下表:

表3-1项目投资成本费用估算汇总表

序号

费用名称

数量

单方造价（元）

估算（万元）

一

建筑安装工程

主体工程

57684

1980

11421

地下车位（人防）工程

2500

2200

550

绿化

330

设备费

1

300

二

其他费用

土地款

19．9亩

2000

拆迁费

工程费用

200

补偿房租

按两年期计

195

城市建设保障费

3.00%

建设单位管理费

2%

三

前期（设计）费用

250

建设项目总投资

15746

3.1.2项目销售收入测算

经过对本项目周边项目商品房价格和销售情况的调查，结合本项目特点及定位，报告作了下面的项目销售收入测算分析：

表3-2项目销售收入表

项目名称

类型

建筑面积

价格

（元/平方米）

总价

（万元）

备注

销售收入

住宅

46684

3300

15405

商业

8000

已扣除补偿

地下车位

125

50000

625

地下贮藏

合计

16030

商业门店按原面积1:

1赔付后无剩余

表7-3销售营销成本、税金及附加

序号

计费基数

总价（万元）

费率

建设开发成本

57684平方

-15746

2

销售营销成本

46684平方

3

营业税及附加

-865

销售收入5.4%

4

所得税

865

-216

利润总额25%

-797万

3.1.3项目损益测算

根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计实现可分配利润为-797万元，总投资收益率为-5%。

。

3.1.4不确定性分析

（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据相关优惠政策，进一步降低政府规费。

并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。

（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。

（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。

（4）本项目重中之重是拆迁。

按进度在合理赔偿内的完成拆迁本项目就完成了一半。

基于居住于此旧小区的人员情况，需要定兴县政府强力配合，才能保证本项目的顺利开工和完工。

第四章结论与建议

结论

通过上面综合分析可知，定兴县医院家属楼改造项目有着良好的社会和环境效益，但收益上不居备具有较强的抗风险能力。

只有在当地政府给予适当的政策倾斜和大力支持，本项目才具备上马的条件。

本项目建设成功,将会成为定兴县城市发展与改善环境面貌、提高居民生活品质的一个重要途径，将对本地的经济、社会做出重大的贡献。

建议

对于此类楼房类的旧城改造项目，拆迁难度大，建筑密度大，赔偿面积大，退让绿化多等等已经成为这类改造项目共同面对的问题。

只有在突破限高的情况下，加大可开发面积，适当减免各种税费，此类项目才有可能顺利进行，本项目依然如此，请政府给予大力支持。

附：

建三栋18层资金预算表。

销售营销成本、税金及附加

容积率为：

2.87

建安费用

38196平方

-10625

销售收入（去除拆迁补偿部分）

27196平方

9599

-518

-129

-1673万

地块图