房地产开发与经营课程设计.docx
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《房地产开发与经营》课程设计
课程设计题目：
_
姓 名：
学 号：
班 级：
工程管理
时 间：
2010.10.25—2010.11.1
玉兰山庄项目可行性研究
一. 项目总说明
（一）项目提出的背景
1, 企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目
2, 通过市场供求分析，南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。
3, 通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议。
（二） 项目地址概况
仁恒玉兰山庄，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，据新街口5公里左右。
玉兰山庄临近花神湖，利用西北高，东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性和亲和力，具有不可复制的田园魅力。
宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁漂路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。
这里树木葱笼，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦于牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。
（三） 可行性研究的目的：
为企业投资决策提供依据
（四） 可行性研究的依据
（五） 开发企业简介
二. 市场调查与分析（略）
（一） 房地产投资环境的调查与分析
（二） 房地产市场状况的调查与分析
三. 规划设计方案
（一）拟开发项目建设工程规划设计要点
1. 同意在规划红线范围内进行规划设计
2. 规划容量要求
容积率＜1
建筑密度＜15%
绿化率＜50%
3. 建筑退让要求
4. 组织好用地内外交通，做到人车分流
5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会，小区活动中心，物业管理，配电房，停车库等设施不得漏项。
中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。
6. 统一进行室外绿化设计。
7. 认真进行建筑单体设计。
8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。
并征得供电，供水，教育，消防，市容等有关部门的书面意见。
9. 报审图纸的要求
Cl）设计说明（含技术经济指标）
（2） 总平面图
（3） 主要建筑单体平，立，剖面图
（4） 小区景观表现图（彩色）
（二）拟开发项目的规划设计方案
根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。
拟在该宗地块上进行多层住宅和独立别墅的建设。
独立别墅可建35幢，每幢建筑面积为370平方米。
多层公寓均为跃层式，每套建筑面积约为250平方米,可建264套。
另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地
下停车场（约700平方米，40个车位）。
别墅、多层公寓建成后全部用于出售。
规划设计方案的主要技术经济指标如表1.
序号
名称
单位
数量
1
规划建设用电面积
m2
17300
2
总建筑面积
m2
82180
2.1
住宅面积
m2
78950
2.2
公共建筑面积
m2
2530
2.3
地下停车场面积
m2
700
3
建筑物占地面积
%
14188
4
建筑密度
%
8.2
5
容积率
%
0.48
6
绿化率
%
75
7
居住户数
户
299
四.项目开发经营周期的确定
本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期为2年，商品房预售期
为1年，具体开发经营周安排见表2
表2项目开发经营周期横道图
内容进度时间
1
2
3
4
5
前期工作
主体结构施工
—
安装工程施工
—
装饰工程施工
室外工程
—
商品房预售
商品房现售
—
五.项目投资估算
投资估算依据为
1. 国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》
2. 国家及南京市对房地产开发项目费用取定的项目文件。
3. 南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。
4.项目用地现状的调查资料
（一）项目投资，经营费用估算
1.土地费用
拟通过出让方式取得该地块土地使用权。
根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格为8400*（1+23/100）=10332万元2前期工程费
表3前期工程费估算表
序
号
项
目
元/建筑平方米
1
规划设计费
4.00
2
建筑设计费
25.00
3
勘察费
6.00
4
临时供水，供电费
3.00
5
场地平整费
5.00
合计
43.00
则前期工程费为：
82180*43=353.37万元
3.基础设施建设费
基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水，供电，供气，排污，绿化，路灯，环卫设施等建设费用。
表4 基础设施建设费
序
号
项
目
元/建筑平方米
1
供电工程
20.00
2
供水工程
12.00
3
供气工程
5.00
4
排水，排污工程
7.00
5
道路费用
5.00
6
路灯工程
5.00
7
绿化工程
5.00
8
环卫工程
2.00
9
通讯工程
10.00
合计
71.00
则基础设施建设费为：
82180*71.00=583.48万元
4.建筑安装工程费
仁恒玉兰山庄的独立别墅和多层住宅均为框架结构，且具有一定的造型要求。
参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。
建筑安装工程费构成情况见表5
表5建筑安装工程费估算表
序号
项 目
建筑面积（itf）
单价（元/rtf）
金额（万元）
1
住宅建安工程费
78950
1250.00
9868.75
1.1
结构工程费
78950
700.00
5526.50
1.2
装饰工程费
78950
400.00
3158.00
1.3
给排水工程费
78950
50.00
394.75
1.4
电力照明工程费
78950
100.00
789.50
2
停车场建安工程费
700
1200.00
84.00
合计
9952.75
5.公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。
结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6
表6 公共配套设施建设费估算表
序号
项目
建筑面积
单价（元/itf）
金额（万元）
1
会所
1800
1200
216.00
2
物业管理用房
550
700
38.50
3
配电房
120
700
8.40
4
垃圾中转站
60
600
3.60
合计
2530
266.50
6. 开发间接费
开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用
根据本项目的情况，此项费用为0
7. 管理费用
管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发
经营活动而发生的各项费用。
以上述1〜5项之和为基数，费率为2.5%。
则管理费用为：
（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2.5%=537.20万元
8. 财务费用
财务费用为1029.51万元，详见附表4
9. 销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的费用，以及
专设销售机构的各项费用。
以上1〜5项之和为基数，费率为2%。
则销售费用为：
（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*2%=429.76万元
10. 开发期税费
开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定，国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。
开发期税费见表7表7开发期税费
序
号
收费项目
依据
数量
收费标准
总额（万元）
1
固定资产投资方向调节税
0
2
土地使用税
0
3
新建房屋白蚁防治费
宁价房字（96）315号
82180m2
2.3
18.90
4
市政公用基础设施配套费
宁价费（2003）82号
82180m2
105
862.89
5
发展新墙体材料专项用费
宁财综（2002）707号
82180m2
10
82.18
6
人防建设经费
宁防办（2003）70号
82180m2
30
246.54
7
供电工程贴费
宁价工（2000）322号
5500kva
160
88.00
8
煤气建设费
宁价工字（1998）513号
299户
2000
59.8
9
自来水官网建设费
苏价工字（1998）54号
82180m2
26
213.67
10
教育地方附加
省委苏发（1994）6号
82180m2
20
164.36
合计
1736.34
11.其他费用
其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取，或个怒工程建设惯例应发生的但未计入1〜10项的费用。
应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成总的其他费用进行估算。
其他费用见表8.
表8其他费用估算表 单位：
万元
序
号
收费项目
依据
数量（万元）
收费标准（％。
）
金额（万元）
1
建设工程标底编制费
宁价房字（94）114号
10802.73
1.2
12.96
2
建设工程标底审核费
宁价房字（94）114号
10802.73
0.3
3.24
3
建设工程招标管理费
宁价房字（99）120号
10802.73
0.3
3.24
4
建设工程质量监督费
宁价房（2004）330号
10802.73
1.2
12.96
5
建筑施工安全监督管理费
宁价房字（97）453号
10802.73
0.6
6.48
6
工程监理费
10802.73
0.8
86.42
12. 不可预见费
根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。
_不可预见费用
为：
（10332+353.37+583.48+9952.75+266.50）*5%=1074.41万元
13. 经营资金
经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。
考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0.
项目投资，经营费用构成见表9
表9项目投资，经营费用估算表 单位：
万元
序号
项目
合计
0
1
2
3
4
5
1
项目总投资
25837.6
11157.53
3184.57
5859.45
5636.05
1.1
开发建设费用
25837.6
11157.53
3184.57
5859.45
5636.05
1.1.1
土地费用
10332
10332
1.1.2
前期工程费
353.37
353.37
1.1.3
基础设施建设费
583.48
583.48
1.1.4
建筑安装工程费
9952.75
1858.97
4507.
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