中关村写字楼市场调研报告Word下载.docx
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由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。
四.租售价格
中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。
但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。
中关村西区及周边顶级写字楼平均租金（含物业费）$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；
低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平
写字楼级别
成交租金（含物业，$/月/平米）
平均售价（￥/平方米）
顶级
20.44
/
甲级/次甲级
17.20
11614
乙级/写字公寓
12.44
10080
丙级/商住公寓
8.78
五.空置率
中关村部分写字楼空置率（截止到2005年5月底）
由于中关村西区2005年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率（指已入住时间达一年以上的）高达20.5%，部分项目的空置率高达35%。
第二章项目简析
新中关
“新中关”项目是北京海湾京城房地产开发有限公司在2003年通过土地公开上市挂牌交易方式取得的建筑用地，精心打造的总建筑面积约12万平方米，是集商业中心旺铺、智能景观写字楼和酒店式公寓为一体的24小时综合化主流社区。
±
÷
售价：
13000元
折扣：
96折
（包租返点五年，第一年7%、第二年8%、第三年以后每9%年）
综述：
区位、临家乐福与地铁相通是该项目最大的卖点。
加上持续的广告推广及产品、户型等优势，使该项目成为中关村知名项目。
现阶段的包租返点的营销策略助推.使该项目销售良好法宝。
但是使用率低、商业的定位是制约该项目销售最大的劣势。
天创科技大厦
天创科技大厦位于中关村西区内，为一类建筑，总建筑面积６．８万平方米。
大厦正面拥有总面积近５公顷的绿地，全通风的明窗设计保证了与新鲜空气的无障碍交换，并营造了优雅的办公景观。
大厦拥有净高３米的宽阔空间，使长期在压抑空间中办公的科技型人才，缓解长期脑力劳动的紧张情绪；
还在室内做出一部分错层的空间设计，增加了办公空间的功能及乐趣。
13910
折扣;
98折一次性96折（租售均可）
优势：
户型方正，价格较低，可做任意分割
劣势：
使用率低，位置一般，不临街，使用率低。
银科大厦
基础信息
开发商：
北京建银福商房地产开发有限公司
销售许可证：
京房售证字（2003）第47号
开盘时间：
2003-7-17入住时间：
2003-12-28
占地面积：
5500平方米建筑面积：
55000平方米
停车位：
充足物业管理费：
25元/平方米/月
13000
折扣
区位和周边的成熟度，是该项目先天优势。
加上项目商业部分提前售罄，较多知名商业的入驻，拔高了项目整体形象。
营销上以租代售，给准客户提供了信心的保证。
净高2．6米，成为本项目的美中不足。
远中悦莱
开发商：
北京远中房地产开发有限公司
销售证：
京房售证字（2004）63号
9101平方米入住时间：
2005-12-31
2004-10-23物业管理费：
7.40元/平方米·
月
397个建筑面积：
82235平方米
13500（均价，目前还有二十多套未售）
三年包租7%的回报。
包租业务利于销售。
交通位置较好。
劣势：
只是酒店式公寓，适用的客户群体较少。
1+1大厦
北京中关村信息工程股份有限公司
京房售证字（2003）343号
8009.38平方米建筑面积：
62337.79平方米停车位：
车位370个绿化率：
39%
物业管理费：
20元/平方米·
11800元/平方米
贷款93折一次性折扣92折
综述
楼体外观及色调、价位、折扣较低、3米层高是1+1最大的优势，
中关村e世界
北科建集团—北京科技园置业有限公司
京房售字2005（5）号
22000平方米入住时间：
2006-3-1
地下980个，共享家乐福3000个
建筑面积：
平方米物业管理费：
25元/平方米·
楼层状况：
首层拉高6-6.8米，2-5层5-5.6米，
主通道宽2.5米，附通道宽2.2米
13000-14000元/平米
位置优越。
只做电子市场，业态受限制，周边竞争较为激烈。
恒润中心
北京世纪鼎盛房地产开发有限公司
京房售证字（2003）391号
2004-04-01入住时间：
2004-12-31
总户数：
108户建筑面积：
26000平方米
160个车位
6.50元/平方米·
天
12800
贷款98折一次性95折底价9折
紧邻北三环，较低的价位
写字楼过道偏窄，朝北的一面较吵不利于办公。
华杰大厦
售价;
9400元/平米
贷款98折一次性97折
综述;
交通、区位、和整个项目的档次等弊端，使华杰大厦举起了价格利器。
第三章价格分析
项目名称
地理位置
项目性质
硬件条件
交付状况
交通状况
价格
出售（租）率
市场认知度
综合评测
企图ATT中心
☆☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆
价格建议
通过上述分析，策划部得出以下结论：
●近两年内同区域市场供应量剧增，激烈的客源争夺不可避免，我项目应采取积极、务实的推广策略，稳健经营，吸纳资源。
●根据地产因子综合评测结果，建议将上述九项目案的价格水平作为我项目的定位参值。
●鉴于未来市场竞争的恶化，且我项目并非新入伙的商用项目，与辅以强档广告宣传的新项目来竞争市场为不现实之措，建议将平均成交价格定为每平方米11500-12000元之间。
销售建议
●根据对竞争项目走访现状，包租或者返利已成为多个项目的杀手锏，且大多竞争项目都已成为现房。
结合企图的目前情况：
虽然是现房，但项目本身的弱点，在现房阶段一览无遗，且企图为尾房，户型和朝向等硬件设施不足，可供客户的选择余地较小。
）策划部建议我项目应该加大推广力度，继续执行包租政策。
具体成本计算如下：
竞争项目均价：
12400（平均折扣96折为11904）
恒润实际价格：
11520
1+1实际价格：
10856
企图均价：
14159（现执行折扣包租92折，不包租82折）
企图实际价格：
11610.38（82折）
以1808套房，106.35平米为例：
报价：
15102.89元
92折：
13894.65
82折底价:
12384.36
两年租金：
4元/平米×
106.35平米×
30天×
22月=元
92折-82折
13894.65-12384.36=1510.29
总贴补额：
.34
实际租价：
（-.34）÷
106.35÷
30÷
22=1.71元/平米
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