住宅工程精品监理大纲规划及细则.docx

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住宅工程精品监理大纲规划及细则

【住宅工程精品监理大纲、规划及细则】

一、【住宅工程质量通病控制标准】

CECS179:

2005健康住宅建设技术规程

CECS173：

2004水泥聚苯模壳格构式混凝土墙体住宅技术规程

JG/T5010-1992住宅电梯的配置与选择

YD/T1384-2005住宅通信综合布线系统

YD5048-1997城市住宅区和办公楼电话通信设施验收规范

JG/T162-2004住宅远传抄表系统数据专线传输（扫描版很淡）

JG/T194-2006住宅厨房、卫生间排气道单行本完整清晰扫描版

GB/T50362-2005住宅性能评定技术标准

GB50368-2005住宅建筑规范（横版）2460KB

GB50368-2005住宅建筑规范含条文说明单行本完整清晰扫描版

GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范条文说明

GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范

GB4706.68-2003家用和类似用途电器的安全住宅用垂直运动车库门的驱动装置的特殊要求

GB50096-1999住宅设计规范2003年版

JG/T184-2006住宅整体厨房

JG/T183-2006住宅整体卫浴间

YD5048-97城市住宅区和办公楼电话通信设施验收规范

YD5048-97城市住宅区和办公楼电话通信设施验收规范

JGJ47-88住宅建筑技术经济评价标准

JGJ20-84大模板多层住宅结构设计与施工规程

JGJ11-82住宅隔声标准

JGJ11-82住宅隔声标准

JG/T5010-92住宅电梯的配置和选择

JG/T3044-1998住宅厨房排风道

JG/T3029-1995住宅内隔墙轻质条板

JG/T3028-1995住宅厨房排烟道

JG3002.3-92住宅楼梯栏杆、扶手

JG3002.2-82住宅楼梯预制混凝土中间平台

JG3002.1-92住宅楼梯预制混凝土梯段

CECS119：

2000城市住宅建筑综合布线系统

CECS119：

2000城市住宅建筑综合布线系统工程设计规范

JC/T858-2000住宅浴缸和淋浴底盘用浇铸丙烯酸板材

新建工矿企业项目住宅及配套设施建筑面积指标

GB50368-2005住宅建筑规范[附条文说明]

GB/T14908-94住宅混凝土内墙板与隔墙板

GB50096-1999住宅设计规范（2003年版）[附条文说明]

GB50096-1999住宅建筑设计规范

GB50096-1999住宅设计规范

GBJ96-86住宅建筑设计规范

GBJ100-85住宅建筑模数协调标准

GB11977-89住宅卫生间功能和尺寸系列

GB11228-89住宅厨房及相关设备基本参数

二、住宅工程验收程序：

　初步验收阶段

　　一、建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位进行初步验收.指定初步验收组织机构及成员。

　　二、验收监督组介绍参加初步验收监督人员，核查各质量责任主体单位（项目）负责人及专业人员资格。

　　三、各质量责任主体单位介绍相关情况

　　1、施工单位介绍完成设计和施工合同的情况；

　　2、监理单位介绍工程检查和验收情况。

　　3、设计单位介绍图纸设计的实施情况。

　　四、宣布验收人员分组（资料、建筑、设备、通讯等若干组）情况，介绍各专业验收组组长，安排检查时间。

　　五、各验收专业组进行相应的实物抽查和资料核查，监督人员进行监督。

　　1、抽查部位：

屋面、顶层、标准层2∽3层、一层、地下室、外墙等；

　　2、检查发现的问题汇总。

　　六、各专业组组长汇报抽查情况，提出需要整改的问题，填写《住宅工程初步验收记录表》

　　七、验收监督组发表监督意见

　　八、宣布初步验收结束。

　　正式验收阶段

　　一、建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位进行正式验收，验收主持人宣布会议开始、宣布正式验收组织机构及成员。

　　二、验收监督组介绍参加正式验收监督人员，核查各质量责任主体单位（项目）负责人及专业人员资格。

　　三、施工、监理单位介绍初步验收发现问题的整改情况及公示的投诉处理情况

　　四、宣布验收人员分组（资料、建筑、设备、通讯等若干组）情况，介绍各专业验收组组长，安排检查时间。

　　五、各验收专业组对初步验收存在问题的整改情况进行复查，监督人员进行监督。

　　六、各专业组组长汇报复查情况，提出需要整改的问题

　　七、各质量责任主体发表验收意见

　　1、施工单位（项目）负责人对工程进行质量自评，有无违反强制性条文，是否同意通过验收及移交建设单位；

　　2、勘察单位（项目）负责人说明勘察是否符合要求，是否同意验收合格；

　　3、设计单位（项目）负责人说明工程是否按图施工，是否符合设计要求，是否同意验收合格；

　　4、监理单位（项目）负责人说明是否按要求进行监理，是否同意验收合格；

　　5、建设单位（项目）负责人说明是否同意验收合格，是否同意接收。

　　6、总监或建设单位（项目）负责人根据各质量责任主体验收意见形成验收组竣工验收意见并宣读。

　　八、验收监督组发表监督意见，并对备案条件做出说明。

三、【住宅工程监理大纲主要包括内容】

1.工程项目概述

2.工程项目特点，难点

3.拟派监理机构及监理人员情况

4.监理岗位责任制

5.拟采用的组织管理方案（质量、安全、环境、进度、费用、合同管理的内容、措施、程序等）

6.拟投入的监理办公生活设施

7.提供给建设单位的阶段性监理文件

监理规划应包括以下主要内容：

1工程项目概况；

2监理工作范围；

3监理工作内容；

4监理工作目标；

5监理工作依据；

6项目监理机构的组织形式；

7项目监理机构的人员配备计划；

8项目监理机构的人员岗位职责；

9监理工作程序；

10监理工作方法及措施；

11监理工作制度；

12监理设施。

四、相关资料推荐：

[新疆]高级住宅楼工程监理大纲170页（三控措施详细）

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2013-8-15

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五、【住宅工程的重点和难点及相应的监理措施、手段和建议】——别墅工程

一、别墅工程的特点

一般来说，别墅建筑作为住宅的高端产品均具有较高的品质要求；具体反映在土建结构功能复杂，建筑平、立面线条繁杂多变，装饰花样多且工艺复杂；别墅平面和立面的土建施工质量直接影响后续建筑装饰的效果，特别是立面的施工：

点、线、面等结合部位的模板质量是整个立面观感的关键，必须在施工过程中严格控制各个细部的标高、位置、几何尺寸等关键指标；所以监理人员应切忌经验主义，一定要仔细阅读别墅的设计图纸，了解设计方案的整体构思和意图，力争在施工前落实各类图纸问题，同时在施工过程中加强与业主、设计的业务联系，及时沟通、掌握最新的变化和要求，及时帮助施工单位进行各方面的施工组织和技术调整，消除或尽量减少各种返工损失及对质量、工期目标带来的不利影响。

别墅施工所涉及到的材料、设备品种多，门类杂；特别是装饰阶段的材料更是如此；确保材料质量是整体设计效果的根本保证，对于所有用于实体的材料和设备，必须满足设计和规范的相应质量要求，否则就不得使用；监理人员应根据设计图和业主提供的材料设备清单，落实各类材料的指定厂家或品牌、型号、规格；督促施工单位及时制定材料进场计划，并按计划规定时间到场；按照规范要求落实材料的进场复检和报验制度，认真细致的做好相关记录，以便后续的查验、跟踪和追溯。

一、基坑支护工程

1、难点分析

本工程地下室面积较大，且为两层地下室，基坑深度较大，属深基坑支护。

因此选择支护、降排水方案要特别慎重。

相同条件下，基坑开挖方法和程序、工期安排主要由边坡支护方式决定，降排水工程对开挖与支护又有密切关系，开挖与支护施工速度、降水效果、范围对周边建筑物及市政管线的安全有直接影响。

因此选择安全可靠、经济合理的支护方案和降排水方案，控制土方开挖速度和支护施工节奏，避免发生过大变形造成不利影响，是基坑施工监控的难点，也是监理的重点。

2、监理重点和措施

协助督促承包单位施工前必须摸清工程地质、水文地质情况和环境现状，施工过程中严格监测基坑及周边设施、建筑的变形和地下水位变化，采取必要的预防措施避免发生安全事故。

（1）审查开挖方案是否符合“分段、分层、限时”的原则；

（2）承包商提交的边坡支护方案经审查确认后，应先掌握基坑周边管线及邻近建筑物地基基础的确切位置，提出针对性保护（或避开）措施，必要时调整支护高度；

（3）基坑上方分层开挖与分层施工程序的合理安排和协调；

（4）土方开挖时必须保证支护结构混凝土强度满足设计要求，现场以同条件养护的混凝土试件抗压强度检测值作为控制依据。

（5）严格控制基底超挖，督促承包商及时复测基底标高并安排人工捡底；

（6）基坑顶面应先设排水沟、基坑内作业应先按每层面先挖临时集水坑、临时排水沟、开挖底面应有适当坡度，督促排水抽水措施落实。

【相关资料推荐】

房建工程全过程监理实施细则（共23篇监理细则320页）

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2013-7-30

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建筑小郎1980

三、地下室片筏基础

1、难点分析

片筏基础的筏板相对较厚，兼做地下室底板，底板大体积混凝土浇筑及防裂是片筏基础施工监理的难点。

2、监理重点和措施

（1）底板大体积混凝土的施工

本工程地下室结构面积较大，采用片筏基础将不可避免厚底板构造，混凝土用量较多，属大体积混凝土施工。

大体积混凝土释放的水化热，会使混凝土产生较大的温度变化和收缩作用，由此而产生的温度和收缩应力，是导致混凝土出现裂缝的主要因素，从而影响基础的防水性和耐久性，成为结构隐患。

因此，地下室底板大体积混凝土施工是监理的重点。

监理对策：

严格控制原材料质量；科学选用混凝土配比；审查混凝土供应、浇灌的工艺流程。

督促施工单位采取措施控制砼水化热升温及降温速度，使混凝土内部与外表面的最大温差不超过规定值；混凝土初凝后督促施工单位及时采取切实有效的措施进行保湿养护。

（2）混凝土的养护与温控

保温养护是大体积混凝土施工的关键环节。

养护主要是保持适宜的温度和湿度条件，混凝土的保温措施常常也起保温效果。

从温度应力的观点出发，保湿的目的有二：

其一是减少混凝土表面的热扩散，减少混凝土表面的温度梯度，防止产生表面裂缝；其二是延长散热时间，充分发挥混凝土强度的潜力和材料松弛特性，使平均总温差对混凝土产生的拉力小于混凝土抗拉强度，防止产生贯穿性裂缝。

监理对策：

督促承包单位委派专人及时用麻袋等覆盖物将已浇筑完毕的混凝土表面进行覆盖，初凝后及时浇水进行养护，养护时间不少于7天。

要求施工单位延迟侧墙混凝土拆模时间，并在拆模后委派专人负责对混凝土墙表面喷水养护，养护人员应分段负责，确保养护及时、到位。

监理工程师应对已浇筑完处于养护期的混凝土构件的养护情况进行巡查。

（3）混凝土浇筑顺序控制

大体积混凝土浇筑时的施工顺序控制对浇筑质量起关键作用。

控制好浇筑顺序是监理的重点之一。

监理对策：

①地下室底板应根据后浇带划分流水施工段，合理安排浇筑作业前进方向、流水步距、浇灌推进速度等。

②泵送混凝土的压送应连续进行，当混凝土供应不足时，应降低压送速度，避免压送中断。

压送的时间，不得超过从搅拌到泵送完毕的延续时间（以塌落度损失少于3cm计），在压送过程中有计划停泵时，应先确定中断浇筑的位置，方可停泵，中断浇筑位置的混凝土应振捣充分，保证密实度。

停泵时间超过2小时，后续浇筑时该位置按施工缝处理。

③混凝土浇筑厚度应控制在50cm以内，采用一个坡度高（如1:

5）斜面分层循环推移一次到顶的浇筑工艺。

在每个坡度面上、下各布置一个振动棒。

上面的一道振动棒布置在混凝土卸料处，下面的一道振动棒布置靠近坡脚处，确保上、下部混凝土的密实性。

④泵送混凝土浇灌振捣过程中会产生大量的泌水，由于混凝土形成一个斜坡，泌水沿坡面流到坑底，使大部分泌水顺着横向2%坡度的垫层，通过侧模底部预留孔排出坑外或流入集水坑，少量来不及排出的泌水随着混凝土浇灌向前渗移，最终集中在基坑顶端，由模板顶部的预留孔排出。

当混凝土大坡面的坡脚接近顶端模板时，改变混凝土浇筑方向，即从顶端往下浇筑，与原斜坡相交成一个集水坑。

另外，有意识的加强两侧的混凝土浇筑速度，使集水坑逐步在中间缩小成水潭，由软轴泵及时排除，最后排除所有泌水。

通过在整个混凝土浇灌过程中不断排除大量泌水，将有利于提高混凝土质量和抗裂性。

需注意的一点是在排除泌水时不要造成水泥浆流失。

⑤混凝土经捣实后，表面按设计标高用长刮尺刮平，并在初凝前用木蟹反复打磨压实，表面压光不少于两次，以防表面出现收缩裂纹。

⑥按照完成一个浇灌步距所需时间，选定和使用缓凝剂或缓凝型减水剂。

考虑可能出现的不利情况，使用的缓凝剂指标须略大于浇灌步距所需时间，混凝土指标必须由实验室进行混凝土配合比试验确定。

亦可掺加抗拉纤维增强砼抗裂性能，具体掺量由试验室经试验后决定。

（4）防雨、防汛

基础施工应尽量避开雨季。

基础如果赶在雨季施工，则雨季的影响直接关系到浇筑混凝土的质量。

监理对策：

①联系并取得市气象台的服务，随时掌握天气变化情况。

如预定浇灌时间内有大雨则延迟浇灌时间。

②基坑内沿坑边布置排水沟和排水井，底板内和深坑处设置集水坑，随时准备排除地面雨水（下小雨不停止作业）及混凝土的泌水。

③准备足够数量的雨布，小雨时对浇灌完而未初凝的板面进行遮盖，准备移动雨棚，保障工作面作业不停，为现场操作工人备足雨衣。

④基坑上口沿边用砖砌挡水堤，防止地面水流淌进入坑内。

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[山东]高层住宅楼工程监理规划范本（流程图丰富）

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2013-8-16

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四、建筑防水工程

1、难点分析

建筑防渗漏工程是目前建筑工程质量的热点问题，甚至成为质量通病，表现为地下室侧壁及底板、楼面、屋面、外墙、厨房卫生间、门窗等部位的渗漏，给使用者带来很多麻烦，既是施工的难点又是监理的重点。

这些部位点多面广、施工操作要求精细，如稍有疏忽则很容易形成隐患。

要解决渗漏问题必须综合治理，按规范施工并做到设计明确、构造合理、节点详细、选材恰当、施工精细，同时监理严把材料质量关和工序质量验收关，跟踪检查、旁站到位，试水淋水检查不遗漏，可以最大限度解决渗漏问题。

2、监理重点和措施

（1）防水产品质量

督促承包单位慎重选材，杜绝“假冒伪劣”产品。

监理应见证抽样检测，检测合格后方准许应用于本工程上。

（2）防水分包单位的选择

要求总承包商选择有资质的专业队伍分包防水工程施工，编好施工方案、材料进场复检合格、基层处理达到要求后才能开工。

要求分包商选派技术熟练、有上岗证的操作工人精心施工。

监理应按程序跟踪检查、旁站监理，按规定试水验收。

（3）屋面防水施工

①建筑找坡的坡度、坡向应符合设计要求，严格按规范施工，注意节点部位标高、坡度。

应督促承包单位按标高踏饼挂线施工。

②找平层坚实、平整，分格缝间距、位置符合要求，嵌填材料符合要求，嵌缝饱满。

③屋面细部构造处理。

包括水落口、雨水斗、泛水、出屋面管道、支架、出屋面门台阶等处的处理，以上部位是容易出现渗漏的部位，监理对这些部位防水施工必须进行旁站，确保施工质量符合要求，以杜绝渗漏隐患。

④屋面防水层蓄水试验。

加强结构层防水效果，先做基层蓄水试验，待屋面防水层施工完毕后，必须按要求进行蓄水试验，以检验防水层施工质量。

蓄水试验应依据现行屋面工程施工质量验收规范有关规定进行，蓄水深度不小于15cm，蓄水时间不得少于24小时，必须经监理工程师检查后方允许放水。

（4）卫生间、阳台防水

地面排水坡度与坡向、墙根处理、管道及地漏四周嵌缝是否严密等，直接影响卫生间及阳台防水质量。

监理工程师应检查地面排水坡度与坡向是否符合要求，并对以上部位的防水施工进行旁站监理。

隐蔽前应做淋水及蓄水试验，以检验排水坡度、坡向及防水层施工质量是否符合要求。

卫生间地面防水层施工完毕后，必须按要求进行蓄水试验，以检验防水层施工质量。

蓄水深度不少于2cm,蓄水时间不得少于48小时,必须经监理工程师检查后方允许放水。

（5）地下室防水

由于施工条件差且多为立面施工，需加大监控力度，特别要处理基坑排水、渗水问题，如基层潮湿应增加基层处理剂。

重点监控基层施工质量、卷材或涂膜施工（同屋面）、桩头、底板与侧墙收头，后浇带等节点处理及密封。

地下室外侧宜用粘土回填夯实以形成阻水层。

（6）外墙防水

外门窗框四周塞缝、注胶密封、外窗台坡度坡向、内外窗台高差、上口滴水线，空心砌体框周应用细石混凝土或砂浆填实；

墙体基层质量检查，混凝土外墙对拉螺杆孔洞修补密封，空心砌体与混凝土墙柱梁之间的拉结、灰缝、顶楔、射钉挂网；

基层润湿刮浆、防水层分遍喷（刮）涂厚度、配比、分格缝抹光，衬垫、密封，防水层养护（淋水）；雨水口、管道支架密封；

宜选用耐高温柔性较好的合成高分子材料，避免流坠；

检查干挂石材基层的防水施工质量，对节点部位进行旁站监理。

（7）试水验收

屋面、卫生间防水层应层层试水，并于面层完成后试水验收；外墙及门窗淋水验收；管道、地漏、穿墙管等处在灌密封后浇水、淋水检查。

施工中做好成品保护。

给排水管道、阀门严格试压，防止“跑冒漏滴”。

五、其它装饰工程

装饰工程包括：

抹灰工程、地面工程、涂饰工程、门窗工程、饰面板（砖）工程、细部工程等分项工程。

装饰工程是通过各种工艺措施来保证建筑装饰能满足使用功能的要求，在质感、线型、色彩等装饰效果方面，能符合业主的要求和设计的意图。

本人QQ：

1492912813

▲相关资料：

住宅工程监理规划范本（流程图）

[河北]高层住宅工程监理规划（流程图质控详细）

[湖南]房建工程监理规划使用范本

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