世纪经典大厦营销策划书3Word下载.docx

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四室二厅三卫——六室二厅四卫

面积：

248——320平方米

总户数：

126户

车位总数：

120个

使用年限：

70年

预计交付使用日期：

2002年5月1日

二、情况和配套

[世纪经典大厦]座落于大连市著名的星海广场。

星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场合，被称为大连都会第一景观。

这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条主要交通线路经过于此，刚投入使用的轻轨电车从大厦旁穿过。

这里是大连市有名的学院区，幼儿园有空军一级幼儿园、星海幼儿园等；

小学有富国小学、星海小学；

中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；

大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。

这里距权威性医疗中心——大连医科大学隶属二院仅一站地。

这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程。

数百米外的星海广场东商业街正在建立当中。

[世纪经典大厦]处于繁华闹市的边沿，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风物一流，到达国际一流水平的都会计划、情况绿化以及情况掩护，完全切合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮水。

三、[世纪经典大厦]户型特点

大厦分跃层和跃复合体共八种户型，面积为248-320平方米，户型从四室二厅三卫至六室三厅三卫。

在东北地域率先推出跃复合体户型，即一个单位包罗三个差别空间层面。

客厅面积为43-52平方米，层高4.5米，居室层高3米。

沿双行楼梯向下进入湿分区——厨房、餐厅、工人房、工人卫，上行进入生活区——儿童房、客房、公用卫生间。

从客厅另有上行楼梯进入主人生活区——超大面积主人卧、主人卫、书房及健身房。

宽大独立玄关，主佣、消息、干湿分区明晰，完全制止了相互滋扰，多层相互独立的空间不但提高了修建的实用率，满足一个完整家庭的整体协调，又可以满足每个家庭成员的本性空间需求，充实体现现代人的居住代价观。

四、[世纪经典大厦]物料及装饰

[世纪经典大厦]从开发理念到计划设计，从楼宇设备选型到装饰用料选材，到处超前领先于今世，开发商的综合实力、富厚的开发经验和强势外部资源组合包管了大厦的品质和技能领先。

大厦外观

运用后现代主义的设计气势派头，造型经典，气势挺拔。

裙楼外墙接纳进口高等大理石，主体接纳进口花岗岩干挂到顶，楼顶接纳进口高级新型建材做艺术造型。

整体根本色调分为三个部门，裙楼部门为绿色基调，中间塔楼部门以粉赤色为主，顶部为天蓝色。

大堂

大厦入口大堂设计为五星级酒店尺度，直径4.8米的进口大型智能型旋转门，由微机控制，安装有16部传感器，可容轿车通过。

层高11米的开敞式大堂，部署由名家设计的喷泉瀑布、景观小品、雕花立柱，迎宾大厅古典优雅、气势特殊。

会所

会所位于大厦裙楼一二层，设计装修豪华，计划有康体、健身、娱乐、餐饮、美容等功效。

一层大堂设商务中心、钢琴伴奏区、洽谈区和小品景观，大厦的室内恒温泳池、桑那房、换衣室也位于会所一楼。

会所二层，西区为健身娱乐区，设高尔夫推杆练习场、台球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；

东区有阅览室、影音室、咖啡厅、多功效运动厅、儿童运动中心等。

修建结构

无梁楼板，内外筒剪力墙结构。

室内无突出梁柱。

内部装饰

l窗

接纳弧形落地氟碳喷涂铝合金窗，双层中空密封钢化镀膜玻璃，玻璃为淡绿色，窗框为粉色。

具有防紫外线、环保、降噪、隔热以及很强的耐酸碱、耐腐化性能。

l门

每户入户门为双扇高级红檀木仿古雕花木门，配设智能化密码门禁系统，防盗、防火。

l阳台

室外观景阳台，安排独立小型家庭中央空调室外主机，透明钢化玻璃围合。

l厨房

配送整体进口厨房设备，并做精装修，预留洗衣机上下水口，内设排烟道。

l卫生间

每户三个卫生间（主人卫、公用卫、工人卫），送原装进口顶级洁具，并可按业主喜好进行设计装修，从淋浴喷头到大型豪华冲浪浴盆，皆接纳当今最新科技、最流行外观。

墙面和地面全部接纳进口罗马磁砖，百余种款式与色彩可供挑选。

l空调

每户送进口独立式小型家庭中央空调，接纳风冷热泵水系统。

配合室内装修同时安装使用，IC卡分户计量。

主机置于阳台，面向各房间室内设送风口，各房间分设温控开关，温度随意调治，满足大连冬季采暖和夏季制冷的要求。

l电梯

四部日本进口原装三菱高速电梯，内部豪华装修，配24小时电视摄像监控系统、配景音乐和紧急呼唤系统，可同时容纳15人乘梯，候梯时间不凌驾五秒。

l纯净水系统

接纳进口负离子净化纯净水系统，有效去除水中杂质和细菌，铜质水管入户，免去二次污染，出水到达直接饮用尺度。

智能化设施

l可视对讲系统

接纳当前先进技能，在大厦治理中心设可视对讲系统，并连接到住户，支持来访者与住户的宁静相同。

具备以下八大功效：

1．高清晰度显示屏，影像清晰，语音传神；

2．设有门铃提示，四种室内呼唤音任君选择；

3．留言登录功效：

呼唤住户时，如未应答，可对住户的室内机留言见告；

4．显示功效：

用户呼唤治理员时，自动显示住户门牌号码；

5．室外分机：

在一层大厅设公用室外分机，在每户门外也有室外分机一部，可直接呼唤分机或治理中心，并双向对讲，并设计有防破坏报警系统；

6．治理中心：

可呼唤分机对用户进行会合治理；

7．具有室内开锁功效；

8．报警功效：

室内分机预留多种报警接口，可外接烟感探测器、瓦斯探测器及紧急按扭。

l智能型立体停车系统

引进德国进口全自动智能型立体停车系统。

其优点为除了考虑到人的康健与宁静之外，同时亦考虑到车的宁静。

驾驶员只需将车开到地面的进车口，并进行简朴的密码输入操纵，即可到达存取车的目的，而车辆自己更可免除意外擦伤车身及被盗的危险，从底子实现人车分流。

l七表远传系统

冷水表、热水表、中水、电表、煤气表、纯净水表、热能表通过多媒体技能实现远程用度查询、抄表、用户档案治理、费率维护等功效，并代缴用度。

系统对七表妨碍运行情况进行探测、监控。

l二十四小时热水系统

优质铜管入户，每户分表计量。

l综合布线系统

接纳朗讯布线系统，包罗大厦内部网络信息办事治理、光纤主干、超五类语音布线到户、家庭通讯总线接口，每户设二个语音点，一个数据点，在客厅、主人卧及主人卫各设一处电话插座，在书房设电脑插座一处，宽带高速上网。

l消防自动报警系统

在地下车库设感温探测器，其它部位设烟感探测器，三层以上走廊、电梯和楼梯前室设烟感探测器、声光报警器和手动报警装置，系统按一定扫描周期自动执行全部探测器的巡检，保障大厦的消防宁静。

l防盗监控系统

大厦一层窗外设有红线外探测器，三层窗体设磁控开关报警器，楼顶设红外探测报警防护装置；

各收支口（包罗大堂及各分户门、各层楼梯口）、楼内外停车场、会所中的重要部位及电梯内安装摄像机实施电视监控；

楼梯间通道门及车库门的电动门锁由控制中心控制开关，并与消防联动；

控制中心及有突发事件产生可能的场合设紧急报警装置；

以上系统均实行报警联动，当有警情时，能自动将报警摄像机切换到指定的监督点，启动预置功效及帮助功效，对报警点做出响应，并发作声光报警。

l配景音乐系统

大厦在各休息区、聚会会议室及经理办公室设音量开关，泳池及湿润地方设置防水型扬声器，播放配景音乐及紧急通知。

l有线电视系统

每户设二个用户终端（厅、主人卧），可吸收全频道电视节目、卫星电视节目，并可吸收大厦自办节目。

五、英式管家办事

[世纪经典大厦]聘请国际最著名的InternationalGuildofButlers（国际管家协会）作为物业治理照料，为业主提供享誉国际的英式管家办事。

[世纪经典大厦]的卖点提炼

五大卖点：

崇高社区

景观优美

计划超前

户型奇特

英式管家

一、崇高社区

l星海广场被称为大连第一都会景观，气势恢弘，是大连都会建立的一座丰碑，是大连走向国际化都市的代表作，它将随着大连的进一步开放而闻名世界；

l星海湾商务中心区是大连市面向21世纪的聚会会议展、商贸、旅游、休闲为一体的国际商务中心区；

l邻近高等学府和高新科技开发会合的地域，这里将成为大连居民文化素质和艺术品位最高的区域。

l处于繁华闹市的边沿，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风物优美，到达国际一流水平的都会计划、情况绿化以及情况掩护，完全切合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家潮水。

二、景观优美

[世纪经典大厦]面对宽阔雄伟的星海广场，与现代化的大连国际星海会展中心毗邻而居；

东望莲花山日出朝霞，西邻星海公园绿草如茵，北依体育中心气势恢弘，南濒黄海碧波万倾。

三、计划超前

l品质领先

l创新主题会所

l智能化超前

四、户型奇特

在东北地域率先推出跃复合体户型，分区明晰，实用率高，满足家庭成员的本性空间需求，充实体现现代人的居住代价观。

五、英式管家

[世纪经典大厦]聘请国际最著名的InternationalGuildofButlers（国际管家协会）作为物业治理照料，制止通常物业治理太过统一的治理模式带来的种种毛病，逾越星级酒店式的办事，为业主提供享誉国际的英式管家办事，充实考虑每一个家庭的本性化需求，满足业主对生活方法、生活质量的高尺度要求，包管业主家庭的隐密、宁静、舒适和崇高，开创大连物业治理本性化的先河。

[世纪经典大厦]的营销突破点

一、[世纪经典大厦]营销的突破点

精心筹谋的公关推广运动

1．权威定位，开创大连“空中别墅、英式管家”之先河；

品牌先导，全面整合市场优势资源。

赋予大厦形象以视觉冲力、象征寓意和文化创意，树立大连高层高等住宅的第一品牌，从而树立锦联地产特点鲜明，格调崇高的开发商形象。

2．组织有特殊针对性的公关运动，媒体组合推出形象告白加以配合，以“21世纪经典生活”的告白形象力，制造奇特鲜明的市场差别，抓住目标消费层的心理期望。

3．实施“多种按揭、拉大同层差别向差价、定向销售、主顾心理订价、顶级单位公然拍卖”的销售计谋。

二、[世纪经典大厦]营销的障碍点

1．[世纪经典大厦]可称为“空中别墅”，一般认为“别墅”是带私家花圃的远郊别墅，而[世纪经典大厦]这种位于市区中心的高层“空中别墅”，在大连还没有先例，需要一个被认识和担当的历程。

2．[世纪经典大厦]的特性决定其市场消费层面很窄，不适合大范围的媒体告白宣传，有关信息不易流传到位。

3．[世纪经典大厦]作为住宅，受范围和地理位置所限，生活配套设施不可能靠自身来完善，要依赖周边的市政配套建立，与社区未来的计划相关，这是开发商难以掌控的因素。

4．锦联衡宇开发有限公司作为房地产开发商在大连的知名度和认知度还不高。

5．[世纪经典大厦]有30%的单位朝向或景观倒霉，对制定销售政策带来相当的难度。

6．物业治理难度较高，市场的期望值与现实条件有较大差距。

7．亚洲金融危机对人们心理的影响仍未消除，房地产市场近几年代价的下跌阴影和股市的不稳定，使部门投资者持币张望的态度一时难以改变。

8．从大连房地产市场的供需情况看，高等商品住宅供过于求。

三、[世纪经典大厦]营销的时机点

1．从宏观角度来看，我国目前总体经济形势良好，政治局势稳定，经济增长高速稳定，GDP年增长率稳定在8%左右；

国度将房地财产作为启动新一轮经济增长的行业初见成效；

福利房分派制度已逐渐被破除，住房商品化已成为不可逆转的现实，各地政府的政策都有差别水平的倾斜，总体上对房地财产的生长有利；

人民币利率下调和百姓储备的增加也将大大刺激商品房的消费，房地产投资以其所具有保值、增值而且风险相对较小等特点将吸引小我私家投资。

2．有投资潜力的高等住宅的需求将会增加。

大连市的房地产市场从2000年开始进入高速成恒久，经济形势和房地产市场（尤其是商品住宅）生长趋势看好，随着大连市进一步开放和都会情况的改进，其作为东北最大的对外口岸和经济运动中心的职位将越发突显，到大连投资的中外客商将连续增长。

3．[世纪经典大厦]项目自己具有不可复制性和一定的绝版效应。

大连市已将星海湾、老虎滩、东海头三个片区列为限制开发的区域，这三个片区的房地产项目开发已根本饱和，到2002年之前不再审批新的项目。

4．[世纪经典大厦]的市场定位正好与大连都会生长的思路“不求最大，但求最佳”不谋而合，该项目的推出将起到富厚房地产市场，提升住宅建立尺度的示范作用。

5．升值潜力巨大。

[世纪经典大厦]地处大连市集科研文教、旅游度假为一体的商业、金融中心——沙河口区，位于亚洲最大的海滨广场——星海广场，良好的地理位置、不可替代的自然及人工景观，为[世纪经典大厦]增加了文化代价和情况代价。

星海广场周边建立计划将形成由博物馆、体育馆、会展中心、五星级酒店、大型购物中心、高等住宅、海滨浴场等商业、文化、旅游、休闲等设施齐全的广场社区，形成气势派头各异、功效多样而又整体协调的修建“群聚”优势。

6．[世纪经典大厦]开发商的超前意识和制作“世纪经典修建”的魄力，为大厦注入了强者的精神和英气，这将极大地富厚和延展[世纪经典大厦]的形象内涵。

7．[世纪经典大厦]开发商的优势资源组合，是大厦的计划、设计、修建和治理高水准的包管。

8．[世纪经典大厦]物业的优势：

大连首座高百米的后现代设计气势派头修建，内外装饰从选材到色调极尽豪华。

五星级酒店尺度大堂装饰设计；

崇高会所；

日本进口原装三菱高速电梯；

每户配送进口小型家庭独立式中央空调；

在东北地域首次接纳跃复合体户型设计，8种户型面积248-320平方米，四室二厅三卫到六室三厅三卫，客厅层高4.5米，房间层高3米；

先进的智能化安保设施；

85%的高实用率。

9．大连市房地产生长商的整合营销能力从2000年下半年开始有了长足的进步，但整体水平另有待提高，尤其对物业硬件和软件的整合配套方面显得不太成熟，这种现状为[世纪经典大厦]形象的全面塑造预留了相当的生长空间。

锦联团体投资建立[世纪经典大厦]，是基于恒久的战略考虑，同时也有雄厚的实力去支持[世纪经典大厦]新颖有力的营销运动，独树一帜地在大连房地产市场上创造出鲜明的楼盘形象、团体实力形象，这一有力的市场推广运动，不但会吸引[世纪经典大厦]的目标消费者，同时，也将创造出锦联团体巨大的无形资产。

这种无形资产会反过来也将促动[世纪经典大厦]的市场销售。

[世纪经典大厦]的营销目标发起

一、[世纪经典大厦]的营销总目标

通太过阶段的市场推广运动，以“21世纪经典生活”为主题流传[世纪经典大厦]“超时代生态纯住宅”的整体形象，树立大连高层高等住宅第一品牌。

1．创造大连高层高等住宅第一品牌的知名度，让[世纪经典大厦]成为大连乃至整个东北地域高级住宅目标消费群的首选。

2．使[世纪经典大厦]成为大连星海湾商务区代表性修建。

3．赢得大连高等住宅告白形象的制高点，让竞争者不能模仿。

4．创建锦联衡宇开发有限公司的高等、实力形象。

5．创建目标客户的资料库，为锦联地产下一个项目奠基底子。

6．培训和提高锦联地产员工的实战水平与房地产营销素质，积聚经验。

二、[世纪经典大厦]的阶段营销目标

凭据[世纪经典大厦]的工程进度和项目特点，[世纪经典大厦]的市场营销目标将分为三个阶段实施：

1．第一阶段（内部认购期，2000年3月至大厦封顶）

推广和树立[世纪经典大厦]的形象，收集市场信息反馈，创建目标消费群的资料库。

2．第二阶段（强销期，封顶至2001年2月）

l争取在9月金秋时节正式开盘销售，现场设售楼处，充实利用在星海会展中心举办的大型国际性展览进行现场宣传。

l利用年底节沐日较多的时机，接纳登门造访、面劈面销售等方法，重点突破目标消费者。

3．第三阶段（连续期，2001年3月至5月）

营造大厦气氛，完善绿化、灯光等工程，会所开始营业。

[世纪经典大厦]的营销计谋要点

一、总体营销计谋要点

焦点计谋——

品牌推动以项目品牌树生长商品牌，推动市场销售

公关推广以公关运动为焦点，贯串整个市场推广期

焦点手段——

心理订价凭据目标消费者的心理期望订价

定向销售跟踪、锁定目标消费群

公然拍卖引起媒介存眷、扩大影响

1．导入“品牌制胜”的战略看法，运用品牌营销手段，将营销各阶段的推广运动都纳入以“21世纪经典生活”为主题，用塑造[世纪经典大厦]名牌项目动员锦联地产树立品牌的战略中，从而有效推动市场销售。

2．利用锦联团体的优势资源、知名度和影响力，开展多种以推广[世纪经典大厦]为目的的公关、公益运动，吸引目标消费群的到场和注意，巧用新闻炒作和媒介的流传力量，借力创造[世纪经典大厦]的名牌效应。

3．定向销售和主顾心理订价是控制市场的有效手段，运用在[世纪经典大厦]这种特殊、量少的高等商品上会有效地刺激部门买家抬高代价，以示身份和能力。

4．拉大同层差别向差价、定向销售、主顾心理订价、公然拍卖等手段，同样是销售30%朝向较差单位的有效手段。

5．在适其时机，接纳最顶级和最差单位公然拍卖的事件营销手段，吸引目标买家到场竞标，旨在引起媒介存眷和报道，提高峻厦和生长商的知名度。

6．形成“立足大连，重点东北，面向京、津、沪、港、台和外洋（韩国、日本）”，“跳出大连卖大连”的宣传推广思路，使[世纪经典大厦]成为大连形象的一个重要组成部门。

二、阶段营销计谋要点

1．内部认购期

只推不售

造成市场饥渴，控制市场，制造悬念，制止因销售周期过长而导致的缺乏销售节奏、楼盘形象淡化、告白效果难以维持等问题。

2。

强销期

主顾心理订价

引起目标消费层对代价制定方法的兴趣，转移其对楼层、朝向的价差的注意力。

3。

连续期

公然拍卖

凭据实际销售状况选择拿出最高级的或最差的单位进行公然拍卖，吸引目标消费群到场竞标。

[世纪经典大厦]的市场定位

一、[世纪经典大厦]的市场定位

超时代生态纯住宅

定位说明：

l超时代的内涵是运用国际最先进的计划理念，户型设计超前，智能化超前，治理模式超前。

l追求居住情况更靠近大自然，更切合自然生态是大趋势，除了在地理位置的选择之外，在人工情况营造、新质料和新环保技能应用方面也突出生态观点。

l纯住宅更能体现高等次、高品位、私密性、温馨和人性化，更容易包管宁静和安定。

凭据[世纪经典大厦]所处的社区情况和自己的质素，以及我们对大连房地产市场走势的阐发，我们认为[世纪经典大厦]在未来两年能独树一帜，有可能成为大连的“住宅楼王”。

除了硬件条件具备之外，软件是其能否称王的要害。

其软件包罗大厦的物业治理、大厦的形象塑造和推广，开发商的形象树立等部门。

软、硬件应该相辅相成、互为增补。

二、[世纪经典大厦]的市场定位支持

1．团体支持

大厦由大连锦联企业团体公司投资兴建，集国际货运、地产置业为主导财产，集物业治理、装饰工程、生态休闲旅游、拳击体育事业为一体的综合性民营企业团体。

团体资产达5.3亿元。

2．实力组合

锦联团体与香港瑞华达国际投资有限公司实力组合，香港、台湾、深圳、上海各地物业治理、景观设计、营销筹谋精英强强联手。

3．增值社区

位于大连星海广场，社区计划完整、现代，城建和商业潜力巨大。

4．智能大厦

当今国际水准的大厦智能设备和技能，凌驾现行最高尺度。

5．崇高会所

凌驾3000平方米的住户专用会所，装修豪华，功效齐全。

6．名牌材质

外墙、大堂、住户大门、窗、卫生间、厨房、小型中央空调、电梯、净水系统等设备和用材全部为名牌产物。

7．超前户型

在中国北方率先推出跃复合体户型，住宅功效分区公道，实用率高。

8．英式管家

国际公认的英式管家办事，周到、可靠，充实体现业主的身份崇高。

9．宁静答应

消防、防盗、停车等设施先进、完善、智能化水平高，保安步伐严密，保安人员要求和治理严格。

[世纪经典大厦]的品牌形象定位

一、[世纪经典大厦]的品牌定位

尊贵雅致现代

尊贵——大厦材质高等，办事周全，以高等路线面对高等客户，能满足实力雄厚、品位高、时尚的业主心理内在需求，物精客尊，相互辉映，各得其所。

雅致——大厦的后现代造型和典雅的装饰布满了现代文化和艺术的气息，能满足时代精英的审美情趣。

现代——先进的智能化设施和高速的通讯网络，能满足现代人追求效率和充实享受科技带给人类的方便。

二、[世纪经典大厦]的品牌形象

1．品牌焦点形象

龙马展翼

“龙马”是马头龙身的合体，中国古代传说中的神物，是祥瑞、崇高的象征。

用于[世纪经典大厦]主体形象的飞马和海龙的合体造型，表示中国传统文化与象征西方文化的海洋文化融会领悟，象征大厦品质崇高、独具特性和睦势特殊。

“龙马展翼”作为[世纪经典大厦]的品牌焦点形象，在整合营销历程中，将要通过告白推广、公关公益和礼品海报等手段，始终贯串下去，区别于其他楼盘，树立[世纪经典大厦]唯一无二的品牌形象。

“龙马展翼”因其古典的形意和色彩，会与[世纪经典大厦]的现代感产生一定距离，需要运用告白语予以弥补。

2．品牌形象告白语发起

[世纪经典大厦]目标客户定位

一、[世纪经典大厦]的目标客户定位

以多次置业者为主要销售工具

投资者为主，实际家用型为辅

[世纪经典大厦]物业档次高、户型面积大，故总价会较高。

受范围和地理位置的限制，作为普通人的居家生活会有诸多不方便之处，因此，其市场定位应重点考虑业主的身份、职位和荣誉感，在定位的取向方面偏向投资的增值潜力。

二、[世纪经典大厦]的目标消费群阐发

凭据我们对大连市商品住宅消费群体的观察研究显示，目前购置商品住宅的消费者大要可以分为三种类型，即实际家用型、投资型、投