精品老年公寓项目研究建议书Word格式.docx
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6.5对策及措施13
第七章组织实施和运行管护14
7.1组织机构设置14
7.2实施管理15
7.3运行管理与维护17
第八章结论和建议17
8.1结论17
8.2问题与建议18
第一章项目区概况
1.1自然概况
1.1.1地理位置及范围
二○一二年******老年公寓项目，项目区位于**********。
******北隔***河，*****河与****相望，西与****相接，南和东南与****为邻。
****总面积93.3万亩，其中耕地面积47.56万亩，林地8.6万亩、草原10.9万亩、水面5.5万亩，可垦荒地6.5万亩。
******地处北纬48°
至49°
和东经135°
至136°
之间。
****地处北纬48°
和东经136°
，位于******东侧，距******9公里，位于****公路和******至****口岸公路的交叉口处，交通十分方便。
1.1.2水文气象
******气候属中温带大陆性季风气候。
夏季多受太平洋季风影响，湿热多雨，冬季受西伯利亚寒流入侵，干燥寒冷，春秋气候变化快。
多年平均气温1.9～2.9℃，多年平均无霜期120～135天。
全年日照时数2300～2550小时。
多年平均年降水量575mm，蒸发量（E601）630mm。
1.1.3地形、地貌及土壤
******地处大、***河、******河下游平原，****地带。
地面平坦，微地形发育，总地势是西北高，向东南倾斜，属沼泽化冲积地平原，有山丘、漫岗及平原三类地形地貌。
***内有****山、**山、***山、****山等孤山残丘分布，最高海拔高程在124m。
地势开阔，自然地面坡降1/3000-1/10000之间，排水不畅。
***绝大部分土地属于平原和低平原地区，海拔高程在62m～70m之间。
1.1.4水文地质
******地表水系属***流域，河流众多，过境河流6条：
其中俄罗斯界河****过境长度3.5km，其他河流有***过境长度5.5km，******河过境长度4.25km，***过境长度40.5km、***河过境长度18.5km，****过境长度5.25km，**范围内长8.5km。
场区内地下水分2种类型，一是低山丘陵区主要为岩石裂隙水，地下水储量少，开采难度大；
二是山前台地、平原地区为第四系砂砾石含水层厚80～150m之间，地下水埋深20～30m，主要以大气降水入渗和地表水体渗入补给，补给模数为13.8×
104m3/a.km2，单井涌水量2000～4500m3/d。
1.2社会经济状况
1.2.1主要社会经济概况
****以种植业为主，兼营畜牧和渔业生产。
主要农作物有小麦、大豆、玉米。
所辖***个管理区。
土地面积62774hm2，其中耕地44431hm2，总人口1.3万人。
****拥有农业机械6240台套，农业机械总动力10.48万千瓦。
机电井1758眼，农业用电量756万千瓦时。
****土地总面积62774hm2，其中耕地44431hm2（其中：
水田28753hm2，旱田15678hm2），林地5733hm2，草地5353hm2，交通运输用地1248hm2，水域及水利设施用地4360hm2，其它用地1649hm2。
****主要粮豆作物为玉米、水稻、大豆。
2010年主要种植作物玉米9334hm2，水稻28753hm2，大豆6344hm2，总产31.43万吨。
1.2.2主要经济指标
2010年实现国内生产总值8.2亿元，其中：
第一产业4.99亿元；
第二产业2.13亿元，第三产业1.08亿元。
人均纯收入14525元，奶牛存栏0.4万头，鲜奶1.55万吨，肉牛存栏3.07万头，羊饲养量1.04万只；
猪饲养量3.98万头，禽88.48万只。
1.3基础设施
项目区对外交通条件较好，****公路从******北侧东西向通过，****公路从******南部东西向贯穿直达****口岸，7米水泥路面作为该区域主干道路，允许通车能力较高，保证了项目区对外交通顺畅。
****通讯基础设施较发达，有线电话入户率达90%，无线手机普及率达66%。
******电力供应充足，可保证生产和生活用电。
可利用微机和国际互联网连接查询和发布相关信息。
第二章项目建设的必要性和可行性
2.1项目背景
二十一世纪初，我国进入了构建社会主义和谐社会的重要历史时期。
加快老有所养，让老年人晚年生活幸福事业的发展，是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是构建社会主义和谐社会的重要条件，党和政府历来十分重视。
先后颁布了《老年人建筑设计规范》，明确了我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求。
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
我国进入老龄化社会已是不争的事实。
根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；
到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；
另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。
由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
“老有所养”是人类社会追求的目标之一,随着我国老龄化的发展,老年公寓是为实现老年人“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的生活目标而诞生的老年住宅，它是专门为中老年人打造的中高端养老项目，从立项，到规划，到设计到后期服务，全部以这一群特定的中老年养老群体服务，最终把社区构建成为一个中老年人的生态、文化生活园地。
。
为了贯彻落实国家关于“老有所养”建设的发展与指导意见，适应国家老龄化现实的新形势，逐步满足人民群众日益增长的相关需求，在新时期新形式下，我们必须强力推进老年公寓的现代化建设，以确保老年人晚年生活幸福安康。
2.2项目建设必要性
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。
许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。
但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；
核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。
在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。
近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。
第三章规划设计
3.1指导思想
为适应我国社会人口结构老龄化，使建筑设计符合老年人体能心态特征对建筑物的安全、卫生、适用等基本要求进行严格建筑。
许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。
他具有体制机制灵活，适应性强的特点；
经营策略上能够有更多的思考；
管理手段多样化，市场化运作；
负责程度上责任心强；
运作成本上更经济、有效。
3.2选项原则
（1）老年公寓在工程设计中适当提高建设标准，同时遵循“确保安全、卫生、适用”的原则，建筑防火符合现行有关建筑防火标准的规定。
（2）新建后的老年公寓，其布局将按照宿舍区、运动区、生活区等不同功能分区合理布局；
功能的设置既要满足老人们的需求，又要适度超前。
重建既是恢复和修复，也是再生和新生，更是创新和创造，是在原有的基础上的升级、超越、创新，更是高水平的发展，体现前瞻性。
（3）场地设计上，充分利用现有基地，满足城市总体规划的要求。
根据城市规划的相关要求，合理组织场地内外的各种人流、物流，力求做到内外交通简捷便利，畅通顺达，安全，避免相互干扰。
在建筑单体设计上，做到分区明确，流线清晰，布局合理，提高建筑的利用效率。
（4）在场地环境设计上，注重环境的保护和设计，除了对场地环境进行整体设计外，还注重对环境有不利影响的废水、废气、噪音的处理。
在减小外界因素对建筑的影响的同时也注重建筑对周边环境的影响，力求做到建筑和周边环境的共生。
（5）注重消防安全设计，严格执行国家相关的防火设计规范。
3.3建设标准
根据国家有关部委规范和黑龙江农垦总局小城镇建设标准结合实际情况，采用如下建设标准：
（1）《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
（5）《建筑设计规范》（JGJ39-87）
（6）国家相关的建筑设计规范和定额指标
3.4建设规模
在****新建老年公寓一处，建筑面积5111.52平方米
3.5规划布局
1、规划指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本，构建资源节约型、环境友好型的和谐社会；
以建设部关于“继续发展和完善以集中供热为主导、多种方式相结合的经济、安全、清洁、高效的城镇供热采暖系统”为指导方针，以国家发展与改革委员会颁布的《节能中长期专项规划》中“坚持节能优先，大幅度提高能源利用效率”为核心，建立与社会主义市场经济体制相适应的供热体制。
坚持统筹经济与社会发展、统筹城区与郊区发展，把促进供热行业全面发展、提高供热水平、满足人民群众供热需求放在重要位置。
2、工程规划原则
（1）坚持公寓布置局部与整体相结合的原则；
（2）坚持整体规划、相互和谐的原则；
（3）坚持合理设计、低投入、高效益的原则；
（4）坚持项目工程严格施工，严格管理、争创优质工程的原则。
（5）坚持项目工程施工期间保证不影响周边居民休息的原则。
3、规划布局
（1）根据场地现状及周边现有建筑的情况，设计从整个场地入手，以人为本，强调人与自然的亲近，处理好“人、建筑、环境”三者之间的关系，并注重与高品质的生态环境紧密结合，以自然生态环境为依托，
（2）方便老人出行，不设有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；
楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。
第四章建设任务和建设内容
4.1建设任务
在****新建老年公寓一座，建筑面积5912平米，包括土建、水暖、电、装饰等。
4.2建设内容
第五章投资估算和资金筹措
5.1投资估算
5.1.1估算依据
根据国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》第三版对可研究报告编制要求，按照项目单位提供的设计范围和资料的相关规定，采用近似工程扩大指标和有关定额及相关价格进行编制。
1、（1999）《黑龙江省建筑工程综合概算定额》；
（1999）年091号《黑龙江省工程建设其它费用定额》；
（2001）《全国统一市政工程预算定额黑龙江省价目表》费用定额。
2、其他直接费：
建筑工程7.5%，机械土方工程7.4%，安装工程9.1%。
3、间接费：
建筑工程4.5%，机械土方工程5%。
4、预备费：
基本预备费5%。
5.1.2投资估算
项目总投资1028万元。
详见下表：
5.2资金筹措方案
资金筹措：
项目总投资1028万元，其中：
中央财政资金616.8万元，****自筹资金411.万元。
第六章综合效益分析及环境影响评价
6.1社会效益
随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。
他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。
因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。
纵观我国房地产开发产业，许多年来，大众化住宅开发一直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。
但从今天老年人口基数、老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是一种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。
可以预见，老年人住宅逐步被消费者（老年人极其子女）所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。
6.2经济效益
项目的实施也在一定程度上带动了当地经济的发展。
在修建公寓时，当地群众参加建设，增加了收入。
工程所需的水泥、砖、木料、钢材、砂石等建筑材料在当地购买，拉动了地方经济的发展。
6.3环境现状分析
项目区目前环境状况从总体上还处于良好状态，从森林覆盖率到空气、天空、水土都处于较好状态。
但也不可忽视，由于过度开采，植被在减少，农田每年大量施用化肥和农药，以及大量低效率农机具的使用，使土壤肥力、水源水质正在恶化。
总之大环境虽优，个别指标的恶化不容乐观。
6.4项目实施对环境的影响
1、施工过程中产生的噪声污染主要来自于各种施工机械作业，各种施工运输车辆，同时由于地面开挖、材料运输施工等也将对周围环境振动产生一定影响。
2、本工程施工期产生的废水主要为施工过程中排放的工程废水、施工人员宿营地排放的生活污水、下雨时冲刷浮土、建筑泥沙等产生的地表径流污水等；
营运后将有少量的生活废水。
3、本工程施工期产生的大气污染物主要有扬尘、沥青烟气、运输车辆尾气和各种施工机械排放的废气。
施工扬尘主要来自于施工过程中的开挖、回填、沙石灰料装卸，以及车辆运输中引起的二次扬尘；
沥青烟气主要来自于施工过程中挥发性恶臭、有毒气味的化工材料如油漆、粘合剂等的使用；
以燃油为动力的施工机械和运输车辆的增加，必然导致废气排放量的相应增加。
4、本工程施工期产生的固体废物主要为工程弃土、建筑垃圾及施工人员生活垃圾等。
但影响是暂时的，施工结束后，人为活动减少，影响将减少或消除。
6.5对策及措施
本项目建设将贯彻执行中华人民共和国国务院（1998）第253号令《建设项目环境保护管理条例》，确保本项目环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时运行。
具体治理措施：
1、建议采取施工场地合理布局、控制施工时间、规定施工车辆行驶路线等措施加以控制，随着施工的结束，施工噪声与振动污染也将不复存在。
2、施工过程中，将工程废水及施工人员生活污水集中排放至城镇污水管网。
3、做好建筑材料运输车辆的维修工作和车辆的清洁工作，减少扬尘的产生量，做好施工期车辆进出口的地面硬覆盖，减少车辆的带土量。
4、施工期产生的各种固废及时进行清运，避免对周围居民生活带来影响。
第七章组织实施和运行管护
7.1组织机构设置
为加强对项目的实施管理，对项目进行全面管理，确保项目顺利实施。
实行项目领导负责制，从项目的筹划、筹资、建设实施直到竣工验收实行全过程负责，制定各级管理制度、细则，明确责任制度以便保证项目建设顺利进行。
拟定成立项目建设领导小组，负责协调组织相关部门的技术人员，形成上下贯通，层层负责的组织领导体系。
******幼儿园建设项目领导小组：
组长：
****（总经理）
成员：
由项目办、建设科及社区委员会负责人组成。
加强对该项目的管理，建立工程监理制、质量检查监督制，切实提高工程施工质量。
完善各项规章制度，坚持工程开工有合同，开工有申请开工报告，施工有施工记录，质量检查有记录，工程竣工有竣工报告，验收必须经农业综合开发领导小组成员验收并签字，填写工程验收单。
层层把关，把工程质量搞上去。
7.2实施管理
工程建设严格遵守建设工程基本程序，遵守有关法律法规及相关标准、规范，工程建设中实行项目法人责任制、合同管理制、招投标制、工程监理制及严格的财务资金管理制度，对本项目进行全过程、全方位的管理，确保工程质量、进度、投资达到控制目标，充分发挥该项目的综合效益。
1、工程建设管理
（1）建设项目实行项目法人责任制
项目单位全面负责本项目的建设和管理。
由项目法人对本项目的策划、资金筹措、建设实施、经营管理实行全过程负责。
（2）建设项目实行合同管理制度
项目严格执行合同管理制度，遵守相关的法律法规。
对工程的勘察、设计、施工、监理均应签订书面合同，并依据法律法规及项目合同对本项目进行组织、指导、协调、监督，实现目标控制，保证项目顺利实施。
（3）工程建设实行招投标制
按照国家发展和改革委员会第3号《工程建设项目招标范围和规划标准规定》的规定，依据《中华人民共和国招投标法》的要求，本项目应严格按照项目建设基本程序，遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则实施招标。
对本项目的工程设计、施工、监理全部实行招标，确保本项目的工程质量，降低工程造价，提高投资效益。
（4）工程建设实行工程监理制
项目实行工程监理制度，是由项目业主、承建商、监理单位直接参加的“三方”管理体制，项目监理制是连接项目法人责任制、工程招标投标制和加强政府宏观管理的中间环节。
实行工程监理制，有利于本项目严格遵守建设程序，控制好本项目进度、投资、质量目标，加强项目管理的专业性与科学性，提高项目的经济效益和社会效益。
2、资金管理
（1）严格项目建设资金管理，实行专款专用
本项目应严格按照国家灾后重建有关规定进行工程建设管理，并接受有关部门的监督、审计、稽查。
做到专户储存、专款专用，专项管理，建立资金使用审批制度，设立规范的基本建设财务账簿，编制用款计划和定期上报工程进展情况统计表。
按项目进度拨付，严格财务制度，定期对资金的拨付、到位、使用情况进行检查。
（2）项目资金的检查和审计
加强对恢复重建资金的拨付、使用和效果的全过程跟踪审计，定期公布审计结果，确保资金的专款专用，不被侵占、截留或挪用。
对查出的违规、违纪问题，政府要及时纠正、严肃处理。
7.3运行管理与维护
项目区工程完成后，由组织领导机构验收签名后，将全部工程设施和机械设备等资产移交给受益单位使用，与受益单位签订资产维护合同，确定具体的工程维护人，与维护单位和个人签订维护责任状，建立严格的责任制，把各项维护措施落到实处。
设置专职管理机构，配备管理人员3人。
坚持以集体经营为主，股份或承包经营为辅的方针。
并建立严格的承包经营责任制，重点解决工程有人建、无人管、有人用、无人修的问题，充分考虑发挥工程设施的作用。
第八章结论和建议
8.1结论
该项目建设政策分析可行、社会效益分析可行、项目承建能力分析可行、建设环境评价可行、组织管理可行，是利于地区和谐稳定和长远发展的优质项目。
******老年公寓项目建设规划合理，符合要求，配套管理、生活设施符合各项指标要求，具有很好的社会效益，可以扩大******老年公寓的入住规模，解决******及周边地区老年有养的实质问题，适应******发展对全国性质的老龄化问题的解决需求，为******经济和社会事业的发展做出贡献。
8.2问题与建议
由于本工程建设是一项具有社会效益、环境效益和节能效益的公益事业工程，建议上级主管部门尽快批准该项目的建设，让当地百姓满意、适合当地经济发展水平、经得起历史检验的项目。
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