土地管理学重点Word文件下载.docx
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2.实行以预防为主的环境政策
3.将土地资源利用的外部性内在化
4.实行有控制的人口转变
5.消除贫困
土地管理的含义：
土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监测土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。
土地管理学内容体系
1.土地管理的原理
土地的概念和特性；
土地管理的经济学原理；
土地管理的生态经济学原理和现代管理原理。
2.土地管理的内容和方法
土地管理（包括对农村土地和城镇土地的管理）的基本内容包括地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理四大部分。
从上述四大内容在土地管理系统中的作用来看，地籍管理是基础；
土地权属管理、土地市场管理是手段；
土地利用管理是核心。
3.土地管理案例分析和操作实务
人本管理原理
人本管理的概念
人本管理原理强调，一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。
由人本原理可引申出行为原理和动力原理。
行为原理
人的行为都受人的动机支配，人的动机又是由人的需求决定的，这就是人的行为规律（下图），根据此规律进行管理，就是管理的行为原理。
需要分为物质需要、精神需要和社会需要。
人的需要总是处在动态发展中，原先的需要满足了，又会产生新的需要。
对于一个人来说，往往同时有许多种需要，但其中必有一种最强烈的需要，这种最强烈的需要通常决定着人们的行为。
动力原理
管理活动要达到预定目标，需要动力的推动。
人本管理对土地管理影响
——征收人性化、法制化。
为什么要征；
如何征；
——补偿合理化。
物质与精神
——安置人性化。
安置地点、社会保障等
系统管理原理
系统管理的概念
现代管理中，管理对象总是处在各个不同层次的系统中，它们既在自己的系统之内，又与其他系统发生联系，同时，还处在一个更大系统的范围之内。
为了实现最佳化管理，必须进行系统分析，这就是管理的系统原理。
对系统的高效管理，必须遵循整分合原理和相对封闭原理。
整分合原理
在整体规划下明确分工，在分工基础上进行有效的综合。
相对封闭原理
在一个管理系统中，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。
动态管理原理
动态管理的概念
在土地管理系统中，被管理对象始终处在动态变化中，管理系统本身也随着管理目标、管理对象、外部环境的发展、变化而变化，因此，在管理中要随时了解其变化的趋势，使管理决策不断适应变化了的情况，从而提高管理的效率。
这就是管理的动态原理。
进行动态管理必须遵循动态相关原理和弹性原理。
动态相关原理
分析系统内部各组成部分之间以及系统与外部环境之间的各种相关关系，了解相关信息，通过管理，协调各部分的关系，促进事物向预定目标发展变化，以取得管理的整体效应。
弹性原理
有效管理必须要依据系统内外条件和环境的变化随机应变，因此，管理必须留有余地，保持充分的弹性。
管理效益原理
管理效益原理是指在管理的过程中要寻求生态效益、经济效益和社会效益的优化组合，取得最佳的整体效益。
进行效益管理时，要注意运用整体效应原理和规律效应原理。
整体效应原理
使系统各组成部分相互作用，产生1+1＞2的合力效应。
规律效应原理
任何事物的发展变化都要遵循客观规律。
土地管理的方法
（一）行政：
各种行政命令、指示、决议、规定、指令性计划和规章制度
（二）经济：
地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆、税收杠杆
（三）法律：
立法和司法
（四）技术：
系统工程、土地规划、3S技术
地籍的含义
记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）。
表现地籍内容的主要包括地籍簿和地籍图。
地籍最初是为征税而建立的一种田赋清册或簿册。
地籍的作用
（1）为土地管理提供基础资料
（2）为维护土地产权权益提供基础资料
（3）为完善土地使用制度提供基础资料
（4）为编制国民经济发展计划和土地利用年度计划提供基础资料
地籍管理的含义
地籍管理，又称地籍工作，是国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等定级估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。
地籍管理的原则
（1）地籍管理必须按国家规定的统一制度进行
（2）保证地籍资料的可靠性和精确性
（3）保证地籍工作的连续性
（4）保证地籍资料的完整性
土地调查的含义：
土地调查是指对土地的地类、位置、面积、分布等自然属性和土地权属等社会属性及其变化情况以及基本农田状况进行的调查、监测、统计、分析的活动。
土地调查包含的内容：
土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查。
城镇土地调查（城镇地籍调查）
（1）地籍调查：
是国家采用科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、权属、界线、面积和用途等基本情况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。
（2）调查对象——城市、建制镇内部每宗土地。
（3）地籍调查的单元——宗地。
（4）地籍调查的内容：
权属调查：
是对城市、建制镇内部每宗土地的位置、权属、界址和地类等的调查。
地籍测量：
是测量每宗土地的权属界址点、界址线、其他地籍要素、位置、形状等，计算面积，以及编制地籍图和宗地图。
土地专项调查的涵义
是指根据国土资源管理需要，在特定范围、特定时间内对特定对象进行的专门调查，包括土地条件调查、耕地后备资源调查、土地利用动态遥感监测和勘测定界等。
土地条件调查的涵义
是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。
土地登记的类型
根据《土地登记办法》，土地登记分五类：
土地总登记：
指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记。
初始土地登记：
指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
变更土地登记：
指因土地权利人发生改变或者因权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
注销土地登记：
指因土地权利的消灭等而进行的登记。
其他登记：
包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
土地制度的概念：
土地制度是一定社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用的制度。
土地制度的主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。
土地所有制度（LandOwnership）
土地所有制，是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的经济形式。
它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应该享有土地的所有权及其责、权、利。
土地所有制是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。
土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用制度（LandEmploymentSystem）
土地使用制度，是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。
它表明人们如何对土地加以利用和取得收益，谁应当享有土地使用权及其责、权、利。
土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。
土地使用制度的法律体现形式是土地使用权。
土地使用制与土地所有制的关系
（1）土地所有制决定着土地使用制，土地所有制是土地使用制的前提；
（2）土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。
土地产权的涵义
指有关土地财产的一切权利的总和。
它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
土地产权的特性
具有排他性；
土地产权客体必须具有可占用性和价值性；
土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护；
土地产权具有相对性。
土地所有权的涵义
是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。
它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。
土地使用权的涵义
是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。
国有土地使用权的取得
（1）有偿取得——出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押
（2）无偿取得——国有土地使用权划拨
（3）依法承包经营取得
（4）依照法律、政策规定取得
国有土地使用权的确认
依土管法第8条的规定：
“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。
国有土地使用权收回的条件（土管法58条）
为公共利益的需要使用土地的;
为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的;
土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的;
单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的;
经核准报废的公路、机场、矿场等用地。
城镇国有土地使用权出让的概念和特征
概念：
是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
特征：
①受让主体广泛性；
②有偿性；
③计划性。
城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序
（1）土地使用权出让期限
•居住用地——70年
•工业用地——50年
•教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年
•商业、旅游、娱乐用地——40年
•综合或者其他用地——50年
（2）土地使用权出让方式和程序
协议出让：
指由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让申请人协调用地价款和条件，根据双方达成的协议出让土地使用权。
招标出让：
是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。
拍卖出让：
是由市、县土地管理部门或者所委托的合法的拍卖机构，在指定的时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竞投，并以竞投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。
挂牌出让：
是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
土地使用权转让的概念
是指以出让方式取得的自有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。
基本形式有出售、交换和赠与。
划拨土地的概念（了解）
指划拨土地使用权。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：
划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：
“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”
土地使用权转让的条件和内容
（1）土地使用权转让的条件
情况1：
直接通过出让取得土地使用权的转让条件
（《城市房地产管理法》第38条）
Ø
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；
按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上；
属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。
情况2：
以划拨方式取得的土地使用权转让的条件
首先应当报经有批准权的人民政府审批。
有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式：
一是由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权；
二是有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理。
划拨土地使用者不得非法转让土地渔利。
否则，要承担相应法律责任。
（2）土地使用权转让的内容
权利、义务的转移
建筑物、附着物的转让
使用期限（原使用者已使用年限的剩余年限）
转让价格。
对于国有土地使用权转让价格，如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权
土地使用权出租的概念
是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。
土地使用权抵押的概念
是指土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。
土地征收的含义
国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。
土地征收与土地征用的区别：
土地被征收以后，会发生土地所有权的改变；
而土地征用只是土地使用权的改变。
土地征收补偿与安置标准
1、征地补偿费的构成
土地补偿费
青苗费
地上附着物补偿费
安置补助费
社会保障费用
新菜地开发建设基金
拆迁补偿费
2、征地补偿费标准
①土地补偿费标准（土管法47条）
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。
征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。
②安置补助费标准（土管法47条）
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。
但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。
征收耕地安置补助费的计算公式：
F=S×
（4～6）×
P÷
P总/H
S：
被征收前3年平均年产值（元）P：
征收耕地面积（公顷）P总：
被征收单位的耕地总面积（公顷）H：
被征地单位的农业人口数P总/H：
人均耕地面积
注意：
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。
③新菜地开发建设基金收取标准
在城市人口（指市区和郊区的非农业人口，下同）100万以上的城市，每征收1公顷菜地，缴纳105000～150000元。
在城市人口50万以上，不足100万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳75000～105000元；
在城市人口不足50万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳45000～75000元。
④土地征收补偿安置费的补充规定
※依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。
※土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。
※省级人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。
※对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。
※在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；
在城市规划区外，征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；
对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。
土地征收与农用地转用的审批权限
1、土地征收的审批权限（土管法45条）
（1）征收下列土地，由国务院批准：
v基本农田
v基本农田以外的耕地超过35公顷的
v其他土地超过70公顷的
（2）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
2、农用地转用的审批权限（土管法44条）
（1）国务院批准权限：
•国务院批准的建设项目占用农用地的；
•省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
•直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。
（2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：
•上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。
土地征收的程序
1、用地预审
2、用地申请与审查
3、批前公告和确认
4、用地审批
5、征地方案实施
（1）发布征地批准公告
（2）办理征地补偿登记
（3）发布征地补偿安置方案公告
（4）颁发《建设用地批准书》
6、征地实施监督
7、土地登记
土地权属纠纷的概念
土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议。
包括两种情况：
土地侵权纠纷——依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；
包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。
土地权属争议——是指土地权属界线的争议，包括土地所有权纠纷或土地使用权纠纷。
土地权属争议的处理（了解）
一、当事人协商解决：
•土地权属争议发生后，由当事人在自愿、互谅基础上，按照有关法律规定，在不损害他人权益的前提下，直接进行磋商，自行解决争议的办法。
协商解决后，当事人双方应签订协议。
•
二、人民政府调处：
•经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请，也可以向土地主管部门提出调查处理申请。
•人民政府土地管理部门受理土地权属争议，一般采用调解和行政裁决两种方式调处。
①调解：
由第三者从中调停，促使争议当事人和解的一种方式。
②行政裁决：
有关机构以第三者的身份，依照法律对争议作出公正的具有约束力的处理决定。
当事人对有关政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知书之日起30日内，向人民法院起诉。
在土地权属争议解决之前，土地管理机关有权确定临时处置办法，合理使用、保护有争议的土地，争议各方均须服从，不得荒废土地，不准破坏土地及其附着物，不得修建永久性建筑物，不得聚众闹事，不得强行占地。
土地利用
是指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的活动过程。
它是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。
土地利用的影响因素
1）自然因素：
主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质等。
人力很难改变自然因素，需要遵循自然规律，因地制宜地利用土地。
2）社会经济因素：
指社会制度、政策、城市化与工业化、位置、交通、成本、效益以及土地利用现状等。
影响土地利用的社会经济因素是可以调节、控制的。
3）人的文化素质：
指人们的知识水平、科技水平、对土地利用的整体性和长远性认识。
这些因素可以通过宣传、教育和科普得以提高，从而使人们自觉地合理利用土地。
土地利用所遵循的原则：
1）生态平衡原则——坚持因地制宜
2）最大经济效果原则——用尽量少的劳动消耗取得尽可能多的产品
3）节约原则
土地利用管理的理论依据（了解）
1、土地报酬原理（土地报酬递增递减现象）
1）含义：
指科技水平相对稳定的条件下，在同一地块连续追加投入，报酬出现先增后减的变化趋势。
2）土地报酬的三种形式及其相互关系：
{总报酬——一定数量的生产资源投入土地后，所得的产品总量。
{平均报酬——相应产品量与生产资源投入量之比。
{边际报酬——每增加一单位变动资源投入量，所引起的产量增加值。
{相互关系——边际报酬是核心，总报酬和平均报酬都随之变化。
3）土地报酬原理出现的主要原因——土地容量
在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬先增后减的现象。
4）土地报酬原理的现实意义：
{揭示土地质量状况
在面积相等的不同地块上，当边际报酬等于零时（总报酬最大）投入的劳动和资本量越大，说明土地肥力越大，质量越高。
因为该地块上可以供养更多的作物生长，拥有更多的养分。
{确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果
推进土地的集约利用是未来社会发展的必然趋势，但不能机械的认为集约度越高越好。
2、马克思的地租、地价理论
1）地租理论
地租：
是土地所有权在经济上的实现形式，以土地所有权与使用权相分离为前提。
也即，地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。
根据其形成的原因和条件的不同，分为以下三种形式：
①级差地租：
相对最劣等土地而言，利用生产条件较好的土地所得的超额利润，又称为相对地租。
——产生的原因是土地面积有限和土地的经营垄断
一方面，优等地面积有限，只有少部分人才能占用、经营；
另一方面，优等地的农产品不能满足社会需求，必须要利用中低等地。
为了保证劣等地的经营者获得平均利润，必须以劣等地农产品的生产价格确定农产品的价格。
——形成的条件是优越的自然条件。
不同土地肥沃程度和位置的差别，形成级差地租Ⅰ；
同一块土地连续追加投资的各个生产率的差别，形成级差地租Ⅱ。
级差地租Ⅰ是基础，是粗放经营扩大面积带来的超额利润，级差地租Ⅱ是在不断集约化的过程中带来的超额利润。
②绝对地租：
使用任何地块都必须支付的地租，是所有权的体现。
——产生原因是土地所有权的垄断及所有权与使用权相互分离。
——形成的条件是农业资本
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