九华山生态旅游观光园开发项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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19、《**乡建设发展与保护规划》
20、《**市旅游发展总体规划》
21、《**县**镇总体规划》
22、《**县旅游发展总体规划》
（二）可行性研究编制原则
1、可持续发展原则
旅游开发与资源、环境保护相结合。
遵循“保护第一，以发展促保护”的总体思路，在保护的基础上进行科学、合理、适度的开发。
在开发建设时，以生态经济和旅游经济理论为指导，严格遵循建设项目环境管理的有关法规，做到先评价后开发，在有效保护与培育的基础上适度、有序开发。
使经济效益、社会效益和环境效益三者达到最优化和持续化。
以保护为前提，合理开发，达到资源永续利用与可持续发展的目的。
2、强调独特性原则
**前山生态旅游观光园旅游区，以山林与平原相结合的风光为特色，生态环境优雅。
在开发建设时，要突出利用背面**岳峰林的无限风光与佛茶文化的结合，重点发挥旅游、观景、休闲、会议的功能，有机融合地方文化景观，以生态环境建设和景观特色要素为主体，结合现代旅游市场的需求，因地制宜，对各个景区或单元进行各具特点的规划，将本地最有个性特点的事物景象加工提炼并使之充分显现，展示富有地方个性的景观，开发富有当地特色的项目活动。
3、突出美、创造美的风景美学原则
旅游区是一个突出美、创造美的区域。
在开发中，任何人工建筑的体量、造型、风格、色彩都应与自然环境和旅游气氛融为一体，体现出自然美与人工美协调统一。
**前山生态旅游观光园的开发就是围绕此风景美学的原则，将山岳峰林的无限风光与几个不同主题的佛茶游览地开发及其徽派老式的建筑风格，让人感受到浓郁的人文气息。
4、合理布局、协调发展的整体性原则
风景旅游区是一个涉及多种因素和行业的综合体，包括吃、住、行、游、娱、购等旅游业六大基本生产要素，涉及文物、自然资源、生态环境保护等。
本区的开发应与**旅游发展接轨，使景点风光、服务设施、交通道路、绿化系统、基础设施等配套成龙，统一在一个总的旅游环境之中，形成一个环境优雅、协调的空间整体。
5、统一规划、分期开发、滚动发展的原则
在明确长远的基础上统一规划，强调突出整体形象，体现科学性、高起点、高立意和适度超前性，使环境、经济、文化形成体系，在地域结构与空间布局上日趋合理，使旅游开发建设成为优化工程。
同时，着眼于现实的可操作性，实行分步分期实施，分阶段滚动发展的方式，使有限的资金发挥更大的效益，实现资源配置的优化。
三、建设单位概况
****旅游集团公司是**市国资委授权从事**风景区内的国有资本运营、旅游服务、旅游商品开发与经营、风景区门票和景区内线客运专营、新旅游项目和新景点开发与旅游信息咨询的大型国有独资旅游企业。
********
四、可行性研究结论
1、**前山生态旅游观光园旅游开发项目的建设是非常必要的，是切实可行的。
**前山生态旅游观光园位于**前山。
可依托**的客源，也为来**旅游的游客提供了一个休闲、观光的好去处。
在项目区建设上加大投资，完善该项目区的服务配套设施，加强项目区的形象宣传，特别是生态观光园项目区临近**核心景区，时空距离小，与**前山的旅游产品具有互补性。
2、有利于该地区经济的可持续发展。
本项目在建设过程中，将进一步注重绿色环境建设，进一步合理布局，进一步提高资源及土地利用率，从而有利于该地区经济结构的改善，有利于该地区的可持续发展。
3、项目财务上可行。
本规划区固定资产投资8141.26万元，流动资金1200万元全部为自筹，投资回收期7.19年，项目在财务上是可行的。
可行性研究报告主要技术和经济指标如下：
序号
项目名称
单位
数据或指标
1
项目总投资
万元
9980
2
流动资金
1200
3
职工人数
人
257
4
年平均销售收入
8463.00
5
年平均销售利润
2551.65
6
投资利润率
%
25.57%
7
投资利税率
32.86%
8
资本金利润率
73.05%
9
销售利润率
30.15%
10
借款偿还期
年
5.58
11
资产负债率最高值
74.48%
12
全部投资税前指标
投资回收期
5.96
财务内部收益率
22.69%
财务净现值（ic=%）
6897.82
13
全部投资税后指标
7.19
15.55%
2861.42
14
自有资金指标
7.17
自有资金内部收益率
23.95%
自有资金财务净现值
4221.87
15
盈亏平衡点
54.04%
第二章项目建设理由
本规划区位于**镇高源村，**镇是皖南山区的老镇之一，镇初形成于唐朝，是**县西部的主要城镇。
镇内以旅游服务为主导的第三产业正在兴起，由于交通边界，地理位置优越，是**风景区的必经之路，旅游、观光、休闲、娱乐以及交通运输必将成为带动全镇经济发展的纽带。
项目先开发建设约55.2公顷，理由如下：
一、旅游发展的优势和有利条件
随着经济的发展，旅游业已成为世界第一大产业。
国内旅游的发展，更是如火如荼，尤其是实行了“五·
一”和国庆长假后，旅游已成为城镇市民节假日生活的重要组成部分。
随着经济的进一步发展和带薪假期的推行，国内旅游发展将更为迅猛。
在这种旅游大发展的形势下，对于规划区的发展无疑是十分有利的。
（一）区位优势
**前山生态旅游观光园位于**风景区北侧，具有得天独厚的区位优势。
2004年共接待海内外游客90.48万人次。
规划区完全可以依托**现有的客源市场，借助**的人气，借助已形成的多层次、高密度的旅游网络来发展旅游业。
**前山生态旅游观光园旅游区可依托**，融入**的旅游范围内，有利于自身的发展。
在建的五九大道、柯村环行公路，使得规划区的外部交通更为便捷，有利于旅游区的发展。
（二）资源利用优势
规划区虽有一定的资源基础，但优势不明显。
但从另一方面来看，规划区可借由笔架山、狮子峰、独秀峰所构成的绵延的瑰丽山景，只要运用手段独特，它也是难得的资源。
（三）企业优势
**旅游集团公司虽成立不久，但其管理者及员工都有着多年从事旅游工作的经历，由此形成集团公司丰富的景区开发经验和较高的经营管理水平。
集团公司实力雄厚，下属的子公司即将成功上市，资金和人力资源有稳定的保障，这对于规划区的开发无疑是十分有利的。
（四）**服务设施的下迁
1988年经国务院批准实施的《**风景名胜区总体规划》明确提出：
为了保护**街寺庙的建筑特色，开辟旅游后勤供应基地，管理机构及相关部门、单位一律下迁到柯村，使其成为**风景区的政治、经济和文化中心。
面对**日益突出的发展矛盾，柯村建设工程终于在2001年正式启动并动工。
规划区与柯村临近，可借机开发有特色的、与规划区相结合的接待设施来弥补柯村的不足。
（五）**山下项目的发展
**目前大力发展山下的项目，诸如99米地藏菩萨露天大铜像及刘冲石刻规划区、舒潭印月规划区等工程建设。
这些景区都可以成为规划区的重要联合产品，与之形成联动效应。
（六）**二次创业机遇
目前**正通过“二次开发、二次创业”，抓紧实施国务院批准的《**风景名胜区总体规划》，在**要“二次创业”的形势下，规划区开发尽得天时、地利、人和之利。
二、旅游开发存在的问题
（一）资源劣势
**前山生态旅游观光园旅游区中旅游资源数量少、规模小、分布不均衡，缺乏高档次、高品位的旅游资源，整体吸引力不强。
有影响的历史人物、历史事件很少，且资源等级普遍较低，缺乏上档次的资源单体。
（二）环境劣势
**佛茶生产基地设在现有的规划区内，目前废气通过烟囱几乎不经过任何处理排放到大气中，影响空气环境质量，存在一定的污染隐患。
且规划区内的两个水塘水质不好，不够清澈，且有机物含量较高，以至于长出藻类。
三、有利于解决旅游开发中存在的问题
（一）可改善**风景区产品结构
九华山，作为四大佛教名山、地藏菩萨的道场，千百年来已形成以宗教朝圣为主体兼山岳观光的产品结构，正在筹建的地藏铜像景区仍属这类产品。
这种产品的主要客源市场是宗教朝圣者。
从**近几年的接待情况也可以看出这一市场特点。
据**管委会提供的资料，香客约占每年总接待量的60％以上，游客比率低，但呈上升趋势。
**现有的宗教产品，主要是寺庙和佛像，产品显得过于凝重,对旅游者，尤其年轻人这一国内旅游的主要群体，吸引力不强。
本规划设计的居士品茗山庄、佛茶3观光园、佛茶文化苑等规划区，在延续**佛教文脉的基础上充分考虑了国际国内旅游的市场特点和发展趋势。
将观光、娱乐、休闲相结合，将佛教文化和茶文化相结合，突出文化特色，大大拓宽了产品线，改善产品结构，能尽可能多地迎合国际国内旅游市场各群体的需求。
（二）可提升**风景区产品质量
与黄山、张家界等国内名山相比，就山岳景观而言**的不足之处是“太露”，不够含蓄。
**最为俊秀的山峰是柯村东部的笔架山、狮子峰，这几座山峰在规划区外便可一览无遗，而且整座山脉呈带状，显得单一，缺乏黄山的那种递进的层次和错综复杂的结构，缺乏含蓄美，这是**的劣势。
本规划在**以北，开发生态观光园，以佛茶文化打入市场，与**的佛文化紧密结合，弥补景区的不足，开发佛茶旅游观光园及佛茶品茗山庄，以及各时期的佛茶文化体验，形成其他国内名山难以企及的强烈特色，增强了**的整体吸引力。
（三）可改善**空间布局
**主要内容集中在**街附近和天台一带，山下的景观局限于**河东岸的柯村，布局不够合理，也缺乏大气。
本规划将景区延伸至**镇，大大拓宽了山下景区的空间，使之显得更为完整、更加大气。
真正形成以**河为轴线，疏密有度、功能齐全、内涵丰富的山下综合旅游接待基地。
第三章建设定位与市场分析
一、建设定位
从**及规划区资源特点和区位条件分析，规划区的市场定位应该是非常明确的。
它只能作为**的一个重要组成部分，必须充分依托**的旅游市场。
在产品定位上应针对**的市场特点、发展趋势和**现在和将来的产品性质来确定规划区的产品。
本项目的产品定位是在：
以餐饮、购物见长，融观光、休闲、娱乐于一体的综合旅游接待产品。
在观光上突出不同于**又能与**现有产品形成强烈互补的独特的，与佛茶有关的观光产品。
休闲方面则突出休闲与佛茶文化的结合，强调有丰富文化内涵的主题旅游产品。
二、国内旅游发展背景
自八十年代以来，随着人们收入水平的不断提高和对闲暇效用的日益重视，我国旅游业发展方兴未艾。
经过20余年的发展，中国旅游经济的总体规模已经十分可观。
据统计，2004年全国接待入境旅游人数达1.08亿人次，旅游外汇收入达255亿美元，外汇收入有望超过德国、英国跃居世界第五位。
国内旅游人数达9.3亿人次,国内旅游收入超过4000亿元。
其中三个黄金周累计接待旅游者2.7亿人次，实现旅游收入1083亿元，均创历史新高。
放眼未来，中国旅游业的增势更为明显，世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游者人数13710万人次，将占世界市场份额的8.6%。
国家旅游局研究认为，再经过20年的发展，中国将实现从亚洲旅游大国向世界旅游强国的历史性跨越！
根据这个宏伟蓝图，到2020年，中国旅游业将得到更大的发展，入境旅游将达到1.35-1.45亿人次，旅游外汇收入达到520-750亿美元，国内旅游收入1.9-2.7万亿人民币，届时旅游总收入将超过3.3万亿元，相当于全国国内生产总值的8%，中国将挤身世界旅游强国之列。
三、客源市场状况
**以香客为主，约占总接待人次的60%以上，近几年游客比率上升较快，其中以团队为主要形式。
千百年来，国人仅知道**是佛教四大名山之一，是地藏菩萨的道场，是一处宗教场所，并不了解**还有秀丽的山岳风光。
**作为宗教名山与其他三座相比，国人对其特色也不甚清晰，显得并不突出。
就四座名山的四位菩萨在民间的形象而言，以观音的知名度最高，而且也最为慈善，最可亲近。
地藏菩萨则相反，普通民众往往将他与凶残无情乃至恐怖的阎罗王联系在一起，跟死亡、地狱等联系在一起，以致影响了**的形象。
**的宣传促销也仅停留在对产品的宣传，在形象宣传上缺乏足够的市场意识，并未有意识地改善**的形象。
**未来的营销工作应予以抓紧突破,同时这也显示了**旅游仍然有极大的发展空间。
从游客构成分析，**（香客不在分析范围内）的客源地主要是长江三角洲、珠江三角洲和环渤海经济圈三大区域。
出游形式以团队为主，散客为辅；
以观光为主，度假的极少。
目前游客在**停留的时间约为1—2天，停留两天以上者很少。
四、客源市场细分
（一）按旅游消费水平细分
按照这一标准细分，旅游市场司划分为豪华旅游市场、一等旅游市场、旅行旅游市场和经济旅游市场，**国内游客以企业管理人员、公务员、专业/文教技术人员、服务销售商贸人员所占比重较大，属一等及旅行旅游市场。
规划区内的项目设置分为高、中、低档，各层次消费及免费的旅游产品都有，如和尚家风茶堂为免费区，居士品茗庄适宜中、高档消费，而斋菜馆则提供了高、中、低不同价位的旅游产品。
这些产品不仅适宜一等旅游市场和旅行旅游市场的游客，也为豪华旅游市场和经济旅游市场开辟了更广阔的空间，更利于打开**的市场。
（二）按年龄构成细分
**国内旅游客源市场主体是25~44岁年龄段，规划区项目的设置如素斋馆开辟有传统素斋馆以面向年龄较大的游客，可以吸引更广的年龄段，也开辟有时尚素斋馆以面向年龄层次为20~30岁的游客。
随着我国人口老龄化水平的提高，老年人旅游市场将逐步扩大。
（三）按旅游爱好和习惯细分
了解消费者的旅游爱好和习惯是旅游企业营销人员和其他设计人员所应获得的重要信息。
这些信息包括旅游者所选用的交通工具，何种旅游项目，付款方式，旅游服务等级，旅游季节的选择以及其他因素。
不同的旅游企业根据本企业所需要的市场信息进行市场细分。
项目规划区主要针对旅游者对茶文化、茶艺表演的喜好、茶叶加工生产工序等设置项目，吸引游客。
（四）按旅游目的地细分
旅游组织和旅游企业使用最广泛的细分市场的方法是按旅游目的细分。
首先要区分公务性旅游者和非公务性旅游者，即非游乐性旅游者和游乐性旅游者。
这两类旅游者还可再细分如下:
公务旅游者非公务旅游者
政府工作人员度假旅游者
业主探亲访友者
私人公司工作人员家有急事者
非赢利企业工作人员陪同家属出差者
了解这些差别对旅游企业的经营者来说是非常重要的，因为他们必须根据市场实际情况来制订不同的市场营销计划以满足不同细分市场的需要.从而制定规划区范围内的各种措施以周全考虑。
五、客源市场预测
《**风景名胜区旅游发展总体规划》对**旅游者国内客源市场的预测结果数据如下：
2005年80——100万人次
2010年120——150万人次
2020年180——200万人次
根据规划区的定位以及发展趋势，同时结合规划区项目内容、吸引力强度，预期规划区年接待游客量如下表。
表3—1预期客源市场流量表
时间
项目
近期
（2005-2006）
中期
（2007—2010）
远期
（2011-2015）
增长率（%）
年份
05
06
07
08
09
年接待游客
45.6
52.4
60.2
66.3
72.9
80.2
88.2
95.2
102.9
111.1
120
年均游客数
（万人）
49
69.9
87.5
合计
98
279.6
437.4
预测理由：
1、由于规划区产品的特殊型，地理位置的特殊性，以及对规划区功能的定位，即作为**风景名胜区内集观光、休闲、购物于一体的接待地，实现游客到**必到前山生态旅游观光园的目标。
2、从**近四年游客接待情况分析：
平均增幅为8%（全国的平均增幅），而新规划区的增长幅度应略高于这一增幅，远期为8％。
3、在建的徽杭高速、合铜黄高速、铜九铁路及其他交通工程的建设，都将大大改善**的旅游环境，给**旅游注入新的活力。
对本规划区游客人次年增长率有一定的支持作用。
六、景区容量方法与指标
（一）环境容量与旅游规模的相互依存关系：
1、风景区的环境容量：
它是指一定地域范围内的风景名胜区，所拥有的景观资源对游人的容纳量。
这种容纳量对一个风景区来说是固有的，容纳量的大小是衡量一个风景区具有多大的景观内涵，是否具有开发价值和发展前景的一个重要因素。
风景资源是固有的，当一个风景区的地域范围确定后，环境容量也随之确定，这种以风景资源为内涵的环境容量，称为风景容量，风景容量是风景区最终可利用的最大的环境容量。
但实际上，在一定的时期内，风景区的环境容量往往受时间、景区开发程度、游览方式、投入资金、资源保护等因素的影响，风景区的风景容量只能部分地被利用，规划上就产生了预测一定规划期内环境容量的方法，常用的方法有卡口容量法、生态容量法、设施容量法（如游线容量法、服务接待设施容量法）等。
2、风景区的旅游规模：
风景区的人口规模，它包括风景区的常住人口和流动人口规模。
流动人口规模又分成休疗养、度假人口和旅游人口规模。
风景名胜区的旅游规模又称游人规模或游人量，它是指在单位时间内，风景区内的游人数量。
合理地预测风景区的旅游规模，才能确定景区的开发强度、景点建设规模、服务接待设施规模、基础设施布置等，为合理地、有效地开发建设风景区提供了依据。
3、旅游规模与环境容量的关系：
旅游规模与环境容量的关系，其本质是旅游的发展对风景区的需求与风景区本身的承受能力的关系。
当旅游规模小于环境容量时，说明风景资源开发不全，尚有发展余地，这时供大于求，有利于风景资源的保护、也有利于接待设施和基础设施的维护；
当游人量基本接近环境容量时，景区趋于饱和，此时，应停止开发，使风景区处于平衡状态；
当游人量超过环境容量时，说明景区已处于超容量开发状态，这时，求过于供，景区的风景资源及设施将受到破坏，应限制游人量的发展或进一步开辟新景区、新景点、新设施，才能满足需求。
总之，旅游规模与环境容量两者的关系相互依存，又相互制约。
规划中，要找出两者最合理的参数，保持两者的平衡，以免景区超容量开发，使风景区得以永续利用。
4、影响环境容量估算和旅游规模预测的因素：
（1）环境容量的估算方法可分为面积容量法、生态容量法、设施容量法及卡口容量法等。
a、面积容量法：
（估算风景容量）
面积容量法与风景资源类型、风景资源界面的大小、风景资源内涵以及地形地貌相关。
范围越大、风景资源内涵越丰富、地形地貌越有利于开发，则风景容量越大、反之，就越小。
风景容量是一个景区所能达到的最大的环境容量，是不可变的，可以用技术参数来估算。
b、生态容量法：
生态容量法是规划人员在合理地考虑保护风景资源的情况下，用生态压力指标，制定出的容量。
生态容量法的估算受景区本身的地域环境、风景资源内涵，生态指标、规划管理部门对保护景区的要求等因素的影响。
c、设施容量法：
设施容量法估算出的环境容量主要指风景区内旅游接待设施及水、电、路基础设施的容纳量，它受风景区设施的建设规模、资金投入、建设时间、建设队伍素质以及管理水平等因素的制约。
d、卡口容量法：
卡口容量法的估算，是在景区规划完成，游览方式和游路组织确定后进行的。
卡口容量法受景区的地形地貌，游览方式、游览组织、交通运输工具等的影响。
以上几种环境容量的估算法，除面积容量法外，其它均是可变的。
（2）旅游规模的预测受景区本身的风景资源辐射范围，接待设施水平和基础设施的完善程度；
受景区所在的地理位置、对外交通条件；
受国际国内旅游业的兴衰、社会物质水平、生活方式以及旅游宣传和组织等内部和外部条件的影响制约。
（二）**前山生态观光园环境容量的估算：
根据**前山生态观光园的地形条件、景观内涵、基础设施布置、生态环境及景点的游览方式的等情况，规划中选择了两种方法来估算环境容量。
1、以面积容量法估算风景容量：
此方法以人均占有风景区的面积为指标，估算环境容量。
**前山生态观光园总面积为55.2公顷，以每个游人占有游览面积50平方米,年游览天数300天来计算。
则：
**前山生态观光园日风景容量＝55.2×
104÷
50＝11040（人）
年风景容量＝1.1万人×
300＝330（万人）
2、生态容量法：
生态容量以生态压力为标准，它表示景区在生态环境不受到破坏的情况下，所允许的最高游人量，规划中取生态压力指标为200人/公顷。
生态容量＝景区可直接游览面积×
生态压力指标
日生态容量＝景区的总面积×
70%×
生态压力指标＝55.2公顷×
200人/公顷≈7728人
年环境容量＝0.77（万人）×
300≈231万人
根据以上计算的结果，应采取生态容量法为合理容量，保护生态环境为主。
则：
**前山生态观光园的日环境容量为7728人，年环境容量为231万人。
第四章建设方案和总体布局
一、概述
（一）规划区范围界定
**前山生态旅游观光园景区规划区的范围：
东至六房袁，南至新屋袁家，西至**河，北至老虎岭。
规划区总面积约为55.2公顷。
（二）规划区划分原则
1、景观资源特色鲜明，完整。
2、游程适当，便于安排。
3、功能清楚，保持整个规划区的功能完整性。
4、界定清晰，便于经营管理。
二、项目建设方案与功能布局
（一）接待服务区
1、范围面积
本区位于现天方茶场所在区域，包括周边地块，总面积1.48公顷。
2、功能定位
服务于**的游客餐饮中心。
3、项目内容
（1）茶鼓主题广场
《百丈清规·
法器章》规定，寺院设立茶鼓，既是僧侣饮茶的需要，又是佛教生活中的一大风情。
文曰：
“茶鼓，凡主持上堂，小参，普说，入室，并击之，上堂时二通……茶鼓长击一通。
”其表达的就是寺院设鼓的情由。
茶鼓主题广场，体现的就是以上这种理念，作为游客的主要集散广场。
主要布置项目如下：
——巨形茶鼓石雕：
高18米，作为规划区内的标志性景观建筑，南北两面可分别以禅林法语“吃茶去”和“未吃茶”为宣传标语，创导的是禅茶的同一种“悟”，即吃茶能悟性，悟得更空，从而超脱物我。
——小型茶鼓石雕：
高9米，分设3座，分别刻有“戒、定、慧”，体现的是茶与佛教的
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