城市发展郑州分析报告Word下载.docx

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从人迹罕至到繁华都市，秘诀是什么？

核心就是对人的聚集力！

1）规划：

郑州新城区与老城区无缝连接，有利于新城区聚集人气。

而中国有些城市的新老城区距离过远，新区发展很慢，最知名的例子就是鄂尔多斯。

2）交通：

普通铁路和高铁在这里形成双枢纽，航空港区是中国重要的区域枢纽机场，米字型高铁网络正在规划建设。

3）机会：

积极承接产业转移，提供广泛的就业机会。

中国第一人口大省——河南低于全国的城市化水平也为郑州发展新城区提供了潜在人口基数。

筑巢引凤，发展经济。

郑州建立新城，构筑空间，积极承接东部沿海的产业转移。

近年来郑州承接产业转移的效应在加快释放：

►郑州高技术工业增加值占比从08年的2.5%升至14年的13.2%，战略性新兴产业比重首次超过高耗能产业，推动了产业结构升级。

►富士康落户吸引了其他手机生产商聚集，产业集群发展优势显现，2014年这里生产了全球1/8的智能手机。

►09年以来，出口和外商直接投资的年均复合增长率达到84%和20%，与深圳相反，加工贸易成为郑州外贸增长的主要推动力。

►河南农村劳动力连续三年回流，外省回流的务工人员成为企业发展的中坚力量，而河南省只有省会郑州是人口净流入地区。

►与其他的原材料省市一样，郑州的传统支柱产业，例如煤炭、水泥、电解铝等，都进入了漫漫去产能之路。

但不同的是，郑州承接产业转移对经济增长形成了增量，缓冲了经济下滑的速度。

中国城市化走到哪儿了？

过去三十年中国城市化率快速提高，推动了中国经济高速增长。

城市越大，人均GDP的贡献也越大。

与此同时，城市化的发展也带来了一些问题：

环境保护的压力随之上升，盲目扩张后上演“空城计”，区域协作效应弱。

目前中国人口超千万的城市并不多，主要集中在北京、上海这样的超大城市。

今后的城市化将是各个城市吸引移民的故事，是内地城市“抢”人口的故事，而更好的城市规划有助于增加自身的吸引力，使城市化的进程更加健康和有效率，郑州新城区的崛起就是一个很好的范例。

2013年，美国知名新闻节目《60分钟》节目远赴郑州的新城区，感叹其荒凉，称之为“鬼城”，这一报道也让郑州成为中外舆论焦点。

今年年初，《经济学人》的报道却展示了另一番景象，交通繁忙，人流如梭。

“鬼城”一说似乎已经被证伪。

随着中国经济快速发展，城市化水平提升，新城区建设的越来越多，“空置率”问题被国内外媒体屡屡提及并饱受诟病。

有些新城空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被形象的称为“鬼城”。

那么郑州到底是不是“鬼城”？

新城区建设能否就与“鬼城”画上等号？

郑州，总面积7,446平方公里，人口919.1万人；

作为中部第一人口大省、第一农业大省、以及第一劳动力输出大省——河南省的省会城市；

地处交通要塞，古时即为驿道、漕运必经之地，如今更是重要的高速公路、铁路、航空的主枢纽城市；

位于东部沿海地区和中西部地区的结合部，是我国经济从东向西发展的中间地带。

拥有全国三大商品交易所之一——郑州商品交易所，“郑州价格”一直是世界粮食生产和流通的指导价格。

一、十年之间，一座新城

1、郑州新城，拔地而起

随着中国经济的快速发展，城市化进程不断推进，原有的城市已经不能满足产业发展以及居民生活的需求，因此，中国的很多城市都在建立新城区，以扩充城市面积，发展新兴产业，优化生活环境。

郑州也是一样。

由于中心城区面积小，还受到京广铁路和陇海铁路的交叉分割，拓展空间受到极大的制约，在这样的背景下，郑州的新城区应运而生。

郑东新区与老城区毗连，分位于中州大道的西边和东边。

郑东新区的南部紧连着郑州经济技术开发区（简称“经开区”），并与郑州国际航空港区（简称“航空港区”）共同构成南北走向的郑东—航空港经济发展轴。

►郑东新区主要发展金融、总部经济、物流商务和科技研发等现代服务业。

►经开区以汽车及装备制造业为主导产业，以装备制造、电子信息、食品医药和现代物流为四大优势产业，现已形成海马汽车、东风日产两大汽车生产平台。

►航空港区以电子信息为核心，还着重发展临空产业、航空物流等，富士康的苹果手机生产厂就落户在这里，还有酷派、正威等国产手机整机及配套企业也签约入区。

这里生产了全球1/8的智能手机，而全球的iPhone基本都是从这里出口的。

2、“鬼城”说是否名副其实

2009至2013年是郑东新区质疑声最盛的一段期间，被一些媒体称为“中国最大鬼城”。

而在我们踏上这片土地的时候，却丝毫感受不到冷清、凋敝、人烟稀少。

那么，“鬼城”说是否名副其实呢？

我们不妨看几个指标：

►郑州新城区的GDP、投资、消费、出口、财政收入已经成为郑州市的重要组成部分。

2014年，郑州新城区（郑东新区、经开区和航空港区）的GDP共占郑州市的15.2%，外贸出口占郑州市的84.9%。

社会消费品零售总额占比12.2%，固定资产投资占比23.4%，财政收入占比13.5%。

其中郑东新区2014年固定资产投资完成502亿元，公共财政预算收入完成68.2亿元，分别占郑州市的9.5%和8.2%，两项均位居郑州市16个区县的第一位。

►郑东新区的产业布局以金融、现代服务业为主，很好的补充了郑州以工业为主的产业结构。

2014年郑东新区第三产业增加值实现203.5亿元，占郑东新区生产总值的86.6%，占郑州市第三产业增加值的7.1%；

其中，金融业增加值完成114.3亿元，占郑东新区生产总值的48.6%，占郑州市金融业增加值的19.9%。

►郑州的部分政府部门、主要的金融机构、以及一些跨国公司均已入驻郑东新区。

2014年，郑东新区入驻了各类金融机构35家，累计入驻了226家。

还有苹果、三星、惠普、大韩航空等47家世界500强、57家国内500强企业在东区设立区域性总部或分支机构。

2014年新增注册企业8,616家，累计达到1.7万家。

►郑州商品交易所也于2013年底已入驻郑东新区。

郑州商品交易所是我国三大商品交易所之一。

2013年郑商所共成交期货合约5.25亿手，成交金额18.90万亿，同比分别增长51.4%和8.85%。

根据美国期货业协会（FIA）统计，2013年郑商所位居全球衍生品交易所第13位。

“郑州价格”已经全球瞩目，影响力越来越大，尤其是小麦、棉花和白糖价格已经成为全球市场投资者的重要参考数据。

►良好的环境、配套、以及工作机会吸引了郑州市内外的人聚集在这里。

郑东新区规划控制面积370平方公里，建成区面积超过100平方公里，是郑州市区建成区面积的26%。

2014年，郑东新区入住人口103万，占郑州市区总人口的1/5。

买房主力郑州市内与市外各一半，甚至还有一些外省的人过来买房，包括山西、河北、安徽、湖北等。

核心区住宅入住率超七成，目前达到出售条件的商用、民用的房子基本上都已售罄。

►在郑东新区的带动下，郑州的房地产投资、销售增速快于全国，房价稳中有升。

中州大道是郑州新老城区的分界线，也是郑州房价的分水岭，西边老城区的房价基本在一万以下，而东边紧邻老城的新区房价则时有1.5万以上，只有在稍远一些的新区房价才回落至一万以下。

郑州房地产投资保持较快增速，2014年增长21%，远超全国整体水平。

2014年商品房销售面积小幅下滑2%，销售额增长4%，也好于全国整体水平。

近五年来郑州房价稳中有升，尤其是在2014年以来二三线城市房价明显回落下，郑州房价也相对平稳。

但与其他大中城市相比，郑州的房价并不算高。

*新城区包括郑东新区，经开区和航空港区

*金水区位于老城区中心，临近郑东新区

位置

首先，郑州的新城区与老城区无缝连接，有利于新城区聚集人气：

►郑东新区与老城区相邻，有助于人口在两区之间的流动。

郑东新区与老城区毗邻，从郑州老城区中心郑州火车站乘坐公交车，大约10站左右就进入了郑东新区的范围，开车不过半个小时。

与老城区的拥堵相比，这里马路宽阔，高楼林立，人群、车流同样繁忙，只不过空间布局变得开阔后，显得更加井然有序。

在新城区开始运行的初期，各方面的配套还在建设之中，但由于离老城区很近，因此搬迁并不会有心理上的障碍。

这也有利于新城区在较短的时间内聚集更多的人气，加快其发展的速度，从而增加对外地企业和人口的吸引力。

►而中国有些城市的新城区离老城区过远，新区的发展则会比较慢。

如果新老城区距离过远，从老城区搬到新城区基本上就脱离了原来的生活圈子，极大地降低了本地人搬迁的意愿。

而吸引外地企业和人口则需要更长的时间、更多的基础设施投资和力度更大的优惠政策，新区的发展则会比较慢。

最知名的例子是鄂尔多斯新城区——康巴什新区，距离市政府所在地东胜区35公里左右，两地没有公交和地铁相连，就如两个独立的城市。

再比如天津的滨海新区，距离老城区中心约54公里，从天津西站坐地铁/轻轨到滨海新区的市民广场，需要将近两个小时，而从天津西站坐动车到北京，只用半个小时。

其次，郑州拥有河南省乃至全国最便利的交通配套：

►铁路：

普通铁路和高铁在这里形成双枢纽。

中国最重要的两条铁路——贯穿南北的京广线和横贯中原和西北陇海—兰新线在这里相交；

中国最长的两条高速铁路——京港高铁、徐兰高铁在此画出黄金十字。

从郑州到济南、太原、合肥、重庆形成“米”字型高铁枢纽。

亚洲最大的高速铁路枢纽站——郑州东站就位于郑东新区，现已投入使用。

郑欧班列开启了中国与欧洲的“新丝绸之路”。

►高速公路：

中国最重要的两条高速公路——连霍高速、京港澳高速在此交汇。

河南省内的高速公路线路发达，全省高速公路已基本形成了以郑州为中心的1个半小时中原城市群经济圈，3小时可达全省任何一个省辖市，6小时可达周边6省任何一个省会城市。

►航空港区：

这是中国重要的区域枢纽机场，并且形成了与航空枢纽、高速铁路、城际铁路、高速公路等客运零换乘和物流无缝衔接的综合交通运输网络，客货运能力快速提升。

2012年货运量为15.1万吨，2013年为25.6万吨，增速69.1%，今年上半年已达17.9万吨，增速127.1%。

►从这里到全国，“近在咫尺”。

从郑州出发，高速公路3小时经济圈覆盖河南全省18个地市近1亿人口。

高铁3.5小时经济圈覆盖1,000公里半径，7.9亿人口，占全国人口56%，经济总量占全国总量51%。

航空2小时经济圈覆盖除新疆、西藏、海南外全国有所城市。

人！

一座城市的活力，根本来自于人，郑州的新城区能够快速发展最直接的原因就是对人的聚集力。

首先，正处城市化快速发展阶段的河南乃至中部地区，为郑州建立发展新城区提供了可观的人口净流入。

河南是中国人口第一大省，目前总人口超过一个亿，常住人口9,436万。

2000年时，河南省的城市化率只有23.2%，排在全国末尾。

也是在2000年，时任河南省省长的李克强提出“要增强郑州中心城市功能，加快全省城市化进程”，从而有了之后的郑东新区的建设。

过去的十多年，河南的城市化速度快于中部六省，快于全国。

2014年底，河南的城市化率45.2%，仍低于全国整体水平54.8%；

中部六省人口3.6亿，城市化率49.6%，也低于全国整体水平。

因此，郑州新城区还有很大的发展潜力。

其次，毗邻珠三角、长三角和京津冀，为郑州新城区的产业布局提供了基础，从而也提供了广泛的就业机会。

如前文所述，郑州的新城区由于其地理位置优势，与周边地区形成互联互通，商业流通，人口流通都非常便利。

郑州位于珠三角、长三角和京津冀的中间位置，具备劳动力成本优势和土地成本优势，对于承接东部的产业转移显得顺理成章，也为郑州新城区的建设和发展带来了巨大的产业基础。

第三，郑东新区的规划完善、配套完备、交通便利，增强了对企业和居民的吸引力。

郑东新区的设计采用竞标甄选的方式，最终在激烈的竞争中胜出的是世界级城市规划大师黑川纪章的规划方案。

新城区有大面积绿地、流动的水系和城市各个功能区的组团式发展等元素的融合。

除了CBD商业区外，还规划了龙子湖高校园区、科技金融园区、龙湖、综合交通枢纽等。

地铁线与常规公交车无缝衔接，织就了四通八达的交通网。

这些都增强了新城区对省市内外企业和人口的吸引力。

二、筑巢引凤，发展经济

冰火两重天

90年代以来，郑州的经济增速快于全国整体水平。

近十多年河南省经济总量维持在全国排名第五，中部地区第一，郑州作为河南的省会城市，增长速度快于全省，也快于全国。

但是，与全国一样，郑州的经济发展也在经历考验。

2008年，金融危机对郑州经济的冲击来得迟，走得晚，影响深，但相比全国水平，郑州经济增速下滑幅度较小。

而这次郑州经济增速下滑幅度超过全国水平。

传统支柱产业进入漫漫去产能之路。

郑州的工业化程度较高，尤其从2002年至2011年，这十年工业在GDP中的占比快速提升，一度高达51.5%。

正是这段时期，在投资的拉动下，中国的煤炭、水泥、电解铝等重工业高速增长，而这些行业正是郑州的传统产业支柱。

也正因为此，在近几年需求放缓趋势下，传统重工业产能过剩问题突出，郑州的煤炭市场在流失、钢铁公司的主业在亏损，电解铝大规模停产，这些行业都进入了漫漫去产能之路。

高成长行业快速发展，经济结构调整逐渐见效。

近年来，郑州主动适应形势，积极调整产业结构，工业占GDP的比例开始下降，第三产业占比有所提升。

工业产业层次逐渐丰富，一方面削减传统重工业产能，另一方面积极承接东部沿海的产业转移，一些新兴产业开始落地、开花、结果。

郑州的就业人数与就业结构也随之发生变化，2011年富士康入驻郑州，郑州城镇单位职工人数和第二产业就业占比都出现了明显提升。

经济增长呈现冰火两重天。

郑州的传统与新兴产业并存，新兴产业发展较快，电子信息、汽车及其零部件、现代家居等行业表现良好。

传统支柱产业依然困难，煤炭行业形势严峻，建材、化工、钢铁、有色等行业持续低迷。

但由于新兴产业占比还是比较小，虽然减缓了经济下行的速度，但仍未能改变整体经济增速下滑的趋势。

承接产业转移缓冲经济下滑

郑州具备承接产业转移的条件：

►交通基础设施：

中国的基础设施建设日益完善，公路、铁路、航空运输齐头并进，“人便于行、货畅其流”的格局基本形成。

过去很多企业选择在珠三角、长三角发展主要是因为交通便利，而随着中国的交通网络布局的完善，郑州的交通枢纽的地位使其具备了承接产业转移的交通基础。

►劳动力基数：

中国的农民工大省基本都处于中西部地区，包括河南、四川、湖南、安徽等。

过去随着沿海地区经济快速发展和劳动力的不足，中西部地区的大量人口短期甚至长期迁移东部地区，这也被称为“民工潮”。

河南是中国人口第一大省，也是农民工主要的输出省份，因此，郑州具备承接产业转移的劳动力基础。

►土地成本和劳动力成本优势：

与其他省会和计划单列市相比，郑州的土地价格在全国排名居后，在岗职工平均工资在全国排名倒数第二。

较低的土地成本和劳动力成本使得郑州具备了承接产业转移的成本优势。

►政府的积极推进也促使了郑州承接东部的产业转移成为现实。

首先是建立新城区，构筑空间，引凤入巢；

其次是地方财政的支持，包括减免税收，土地优惠等等；

第三是完善交通基础设施建设，解决交通障碍是承接产业转移的前提。

例如，为了吸引富士康在郑州设厂，郑州大力发展航空港区，增强国际货运的便利性，并在航空港区建立了综合保税区，方便企业进出口。

随着一些高成长产业在郑州落地，郑州的承接产业转移的效应在加快释放，缓冲了经济下滑的速度：

►产业结构升级：

2014年，郑州工业增加值增长11.2%，高技术工业增加值同比增长23.9%，占工业比重从2008年的2.5%升至13.2%。

郑州汽车装备、电子信息、新材料和生物医药四大战略新兴产业占工业比重达到46.8%，六大高耗能行业比重降至42.2%，战略性新兴产业比重首次超过高耗能产业。

►产业集群发展优势显现：

富士康手机项目落户郑州的航空港区，也吸引了其他手机生产厂商聚集，形成商流。

目前郑州航空港电子信息产业园已经聚集了正威、酷派、中兴、天宇等89家手机整机及配套企业签约入区，已经有中兴、天宇、创维等12家企业正式投产。

2014年郑州生产了智能手机1.43亿部，占全球智能手机产量的1/8，其中苹果手机产量达到了1.186亿部。

►出口和外商直接投资提速：

近几年郑州的出口加速增长，外商直接投资显著增加，2009年以来出口年均复合增长率达到84%，外商直接投资年均复合增长率达到20%。

这与富士康在郑州设厂，郑州加快发展航空港区、以及把高铁建设作为交通基础设施建设的重中之重是分不开的。

加工贸易成为郑州外贸增长的主要推动力，而深圳的加工贸易占比近几年来连续下滑，这也体现了产业在中国各省之间的转移效应。

►劳动力回流：

随着产业转移的落地、发展，郑州的就业机会也明显增加。

河南统计局发布的《2014年河南省农民外出务工情况调查报告》显示，产业集聚区已经成为农民转移就业的重要载体，2014年在省内产业就业支撑能力进一步增强的背景下，农村富余劳动力转移加速向本地“回流”，“就业本地化”趋势更加明显。

河南省实现了连续四年农村劳动力转移就业省内人数超过省外，另外，河南农村劳动力实现了连续三年回流。

河南省统计局对产业集聚区企业务工人员的调查显示，外省回流的务工人员在企业中主要从事管理和技术岗位，是企业快速发展的中坚力量。

根据《2013年河南人口发展报告》，河南省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中41%的流入到郑州市，省内跨市流动人口中的60%流入到郑州市。

►缓冲经济下滑的速度：

煤炭、水泥、电解铝等是郑州的传统支柱产业，在市场的倒逼之下，淘汰产能、企业重组都在进行中。

因此，与中国其他的原材料省市一样，郑州也面临经济下滑的困境。

但是不同的是，郑州承接产业转移对经济增长形成了增量，缓冲了经济下滑的速度。

2014年郑州经济增长9.5%，快于全国整体水平。

三、从郑州看中国，见微知著

1、中国城市化走到哪儿了

过去三十年中国城市化率快速提高，推动了中国经济增长。

1979年，中国城市人口仅占总人口的19%，2014年底这一比率突破54%，根据十三五规划，到2020年，中国的城市化率目标为60%。

1979年以来，中国城市人口新增近六千万，是原有城市人口的四倍。

截至2013年底，中国人口超过千万的省会和计划单列市有9个。

迁入城市是为了更好的“机会”，城市化也提高了居民的生活水平，推动了当地经济的快速增长。

城市越大，人均GDP的贡献也越大，千万人口的城市，人均GDP贡献几近人民币7万元。

与此同时，城市化率的快速提高也带来了一些问题：

1）环境保护的压力随之上升。

城市化快速发展下，由于有些城市规划缺乏预见性，城市建设重生产、轻生活，开发建设挤压绿色空间，也会带来交通拥堵、水质污染、空气污染等众多“城市病”，而大城市的“城市病”更为严重。

2）盲目扩张后上演“空城计”，例如155平方公里的鄂尔多斯的康巴什新城是迄今为止国内最知名的“空城”。

3）区域协作效应弱。

以京津冀地区为例，北京城市人口膨胀的压力格外的巨大，但北京对周边地区的辐射力却显得异常地微弱。

中国城市化的潜力还很大，但是需要更好的规划，郑州新城区的崛起就是一个很好的范例。

在一个社会走向现代化的过程中，人口城市化不仅是不可避免的，而且是十分必要的。

对于中国这样一个人口大国来说，人口超千万的城市并不多，主要集中在北京、上海这样的超大城市，其他城市人口规模扩大的潜力还很大。

今后的城市化将是各个城市吸引移民的故事，是内地城市“抢”人口的故事，而更好的城市规划有助于增加自身的吸引力，使城市化的进程更加健康和有效率，郑州新城区的崛起就是一个很好的范例。

*根据269个城市2013年数据计算

2、中国制造发展蓝图的另一半

中国幅员辽阔，不同地区产业发展水平不一样，劳动力结构不一样，在中国可以实现制造业的梯度化发展，东部促进转型升级，中西部承接产业转移。

在深圳，制造业的转型升级正在发生；

在郑州，我们看到了中国制造发展蓝图的另一半：

通过承接产业转移，做大总量；

通过产业对接，形成协同创新。

东部向中西部的产业转移正在进行中。

2009年以来，中国区域之间的产业合作与产业转移更为活跃。

郑州、成都、重庆在2010年就迎来戴尔、德州仪器、惠普等国际IT巨头，富士康等代工厂也接踵而至，华为、格力等国内企业也都在中西部地区设厂。

►中西部地区吸收的省外资金和外商投资规模快速提升：

中部六省利用境内省外资金总数由2009年的1.2万亿上升到2013年的3.3万亿，年均增长28.8%，其中，湖北、山西两省在五年中利用境内省外资金分别增长5.3倍和3.9倍。

西部地区中，近五年四川省累计引进境内省外资金3.3万亿元；

重庆市累计引进境内省外资金2.1万亿元，比前5年引进资金总和增长10多倍。

中西部地区成为外商投资的重点。

东部吸收外资在全国占比逐步下降，2009年东部地区吸收FDI占全国比例为64.1%，2013年降为55.8%。

中部地区是吸收外商直接投资增速最快地区，2009年占全国比重仅为13.9%，2013年上升到19.5%。

►产业转移逐渐从生产要素约束型向产业布局的优化进行过渡和升级。

中西部地区为吸引优质企业，提供了便宜甚至免费的土地、政府补贴、加上其本身的劳动力价格优势，不少企业纷纷在中西部地区建立工厂。

而随着市场建立、需求提升，一些配套企业也逐步在中西部布局，新设工厂或者服务网点。

我们在深圳调研的固高、劲嘉股份、美盈森等公司都将深圳作为大本营，并在中西部地区建立工厂，以更好的服务其下游企业和当地的市场。

产业向中西部转移有助于降低传统企业的经营成本，拉动中西部地区经济，同时也可以减少人口迁徙成本。

XX公司启用XX地图定位可视化大数据播报了国内春节人口迁徙情况，从2月25日（即正月初七）的最热迁徙线路可以看出，山东、山西、河南成为京津的人口腹地，安徽成为上海的人口腹地，湖南、湖北成为珠三角的人口腹地。

京津冀、长三角、珠三角发达区域仍然是春节迁出与迁入的热点地区。

因此，产业向中西部的转移将增加中西部的工作机会，有助于实现短距离务工，降低迁徙成本。