第四届中国产业地产高层峰会Word文件下载.docx
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2011年，随着国家经济的转型以及国家十二五规划的推出，中国产业地产开始绝地反弹，从传统的工业地产及工业地产、商业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等综合型的产业地产发展趋势。
中国产业地产行业呈现出前所未有的蓬勃发展的迹象。
中国产业地产峰会作为业界唯一高端的平台，经过几年的努力和积淀，会聚行业内各大开发商、园区业主、投资机构、咨询机构共同探讨行业趋势，分享宝贵的经验。
今年我们也顺应了产业发展的趋势和新气象，为中国产业地产的转型和升级推波助澜，为此我感谢对此次峰会支持的各机构、公司、赞助商，感谢指定的会议提供场所的上海东锦江大酒店，以及也要感谢网络媒体搜房网的支持。
同时也感谢大家对我们组织工作的理解和帮助，我相信大家一定可以从本次大会当中受益匪浅。
同时大家在峰会参与过程当中提出的宝贵意见跟建议，我们也会采纳，认真的改进。
最后预祝各位万事如意，我们也将更加的努力将中国产业地产峰会越办越好，也希望大家给予我们好的建议，把我们的峰会打造的更好，希望大家也有一个愉快的春光之旅。
非常感谢朱最发言。
下面有请会议的主席香港地产协会秘书长冯仕勋先生主持这两天的会议。
【冯仕勋】：
大家好，我是香港地产协会的秘书长，我在房地局做过9年。
今天我很荣幸得到主办方的邀请，CDMC以及其他的主办方，还有三个赞助商，工业地产俱乐部、PIV等赞助商，谢谢大家。
今天看到整个大厅都坐满人，看到很多新老面孔，还有我们的朱中一会长。
下面用热烈的掌声欢迎朱中一先生带给我们一个好的题目，“中国产业地产的转型与升级”。
【朱中一】：
女士们、先生们，大家上午好！
很高兴应邀前来参加第四届中国产业地产高层峰会2011，我的发言有一个书面材料，我不完全按照书面材料来讲，大家可以看一下，我把里面的观点给大家说得清楚一点。
作为房地产行业，现在大家对于商业地产这一块关心比较多，我觉得这是符合情理的，一个是国家对商业地产在政策上还是处于支持的，但是有一点，我觉得大家必须要明确，有些开发企业就认为现在国家对住宅地产老在调控，所以对于住宅地产下一步的发展有些地方有限购政策以后，市场开始萎缩，在这样的情况下转向商业地产，这样的情况下，对于我们国家的调整政策在理解上面有不完全的地方。
因为现在国家的调整，主要是调整住宅地产，国家的调控有一个重要的指导思想，实际上，从03年开始调控最重要的指导思想是要促进房地产行业，前几年是住宅地产这个行业的平稳健康发展，它要求是平稳健康发展，而绝不是打压，现在不少的媒体都认为，在打压住宅地产，所以就转向了商业地产，如果是这样的话有点片面。
为什么？
从03年调控以来，我们一直是有保有压的，特别是从08年、09年，包括2010年，包括今年的4月13日国务院常务会议，脉络非常的清楚，要抑制的是投资、投机的，因为住宅地产，它最基本的职能是提供老百姓基本居住，那么在我们国家，由于人均土地的资源比较的紧张，再加上客观上法律法规还不是很健全的情况下，它采取的一些措施，是不是完完全全非常的周到还需要研究，比如现在的一些限购政策，对于改善型合理的需求，可能也有抑制作用，但是就短期来说，它的政策也是无奈的选择。
但是跟中长期制度相结合，它会更多的用税收政策来调剂。
包括像是新加坡，这两年由于房地产市场就商品房市场火爆以后，它也规定了一下，购房者在两年里面买了房子，你要倒来倒去，印花税很高。
包括台湾，现在也在提交立法审议的，一定额度以上的，包括住宅那一块，包括高档的消费品，在一定时间里面转卖，要收15%的奢侈税，他认为你炒来炒去不利于市场健康的发展。
我们也是采取这种办法，我们采用差别化的限购政策，政府也反复强调，把短期和中长期的制度相结合，今后更多是用税收的政策来调节。
昨天国务院常务会议提到今年的工作要点，跟住房有关的一个是包括保障房那一块，要加强，而且中央政府多播100多亿用于保障房的建设。
另外就是房产税的问题，房地产的税收关系如何理顺这也是今年的改革重点。
所以随着税费方面进一步的改革，它调控的措施会有所调整，但是正像4月13日国务院常务会议所讲的，调控的方向不动摇，调控的力度不放松，但是方向不动摇力度不放松，并不是为了打压这个事情，而是为了促进健康发展。
在4月13日的国务院常务会议里面，专门有一句，要努力增加普通商品房的供应，这也不能放松，专门有一句话，说明对商品房的供应一定不能放松，意味着在城镇化、工业化的高速发展时期，需求还是比较旺盛的。
所以一定不能有这么一个误区，尤其是在宣传上面不能有误区，好像现在住宅地产国家不重视了，所以住宅地产不好搞了转向商业地产，大家都去搞商业地产，如果商业地产方面都去搞，盲目的进入，可能从某种意义来讲，后患比住宅地产更大，因为住宅地产随着工业化、城镇化的推进，随着进城人口的增加肯定会消耗的，但是商业地产一过头很难消化的，所以商业地产始终保持着积极引导的态度，住宅地产的主题是平稳健康发展，对于非住宅地产这一块，包括商业地产、旅游地产、工业园区地产，再包括修养养老地产等等，总的基调是积极引导，这一条大家不要忘记。
发言稿里面讲了几个具体的问题，第一，既要把握好国家设施区域规划和推进城市化的机遇，又要防止功能定位不清、产业结构不合理的问题，我认为在研究地产的时候必须要把握的第一个问题，因为现在国家实施城镇化战略，国家促进协调发展都是十二五很重要的任务。
大家也可以看一下，十二五规划，国家批了十几个区域规划，在十二五规划里面，讲到经济区不只十几个，大家可以看十二五规划相关的部分，我数了一下，可能有40个左右讲到经济区。
40左右的经济区都是产业地产可以寻找发展机遇的，大家好好看一下十二五规划，除了跨省以外，还有省内的一些，包括江苏，沿海那一块，包括浙江的舟山都提到了，绿色海洋这一块的，一共提到40个左右，当然还包括怎么样加大对革命老区、困难地区辅助的地区，好像是40个左右。
这里还没有包括一些地方正在研究的文化产业区、休闲养老区、旅游区，如果把这些放进去就更加多，这些都是地产寻找的机遇。
十二五规划里面还专门讲到，哪些是可以优化开发，哪些是重点开发，哪些是限制开发，这些都讲得非常清楚，政策都比较的清楚，我们一定要按国家十二五规划里面的指导思想来办。
在城镇化里面，现在要防止三种倾向，城镇化肯定是今后推动我们国家经济社会发展强大的动力，也是我们房地产行业在2020年以前还是一个看好的行业，就是因为城镇化的发展，但是也要防止三种倾向，第一种倾向，一些地方，一些中西部地区，城镇化率比较低，我们提出对于提高城镇化率的愿望很强烈，比如现在不到30%的地方，有的总想大大提高城镇化率，这是要防止的，不要带水分，不要为了提升城镇化率而提高城镇化率，现在讲46%、47%的城镇化率也好，其实里面已经内含水分了，就是2亿常驻人口，虽然纳入到城镇化率的统计，但是没有真正享受到城市居民医疗、教育的待遇，十二五规划里面和政府工作报告里面强调的，怎么样把符合条件的农民工享受城镇职工的待遇，作为一个发展城镇化重要的任务来解决好，这是第一个，不要带水分，还是把农民进城的人作为打工人来看那不行，要让他享受同等的待遇。
第二个防止的倾向，贪大求养，千城一貌，没有特色的地方，现在不少的城市，特别是中等以上的城市，不少城市都提出要建立什么国际化大都市如此等等，这种愿望和要求很强烈，真正国际化的大都市还是不多的，中心城市也不是很多的，能够带动一个地区周边的发展，所以一定要有特色，防止千篇一律。
第三个防止的倾向，没有产业支撑，片面依靠土地财政和房地产，卖土地，盖大楼卖房子，我们现在讲的土地财政和房地产财政，没有考虑到和相关产业的协调，结果楼盖起来了，人住进去了，但是城市没有活力，没有产业支撑它干什么。
我们始终要考虑，城镇化实际上是要解决多余农民工进城以后要有产业转移的问题，要有事情干，不能说没有事情干在家里打麻将。
有些地方根本没有考虑产业是什么特点，反正是卖土地盖楼房，卖房子，让人家进来，城市面貌一下子是繁荣了，但是没有长远的发展，土地卖完了，楼盖完了以后怎么办？
以后就没有活力了，这不是真正城市化的倾向，所以我们认为在城镇化里面，这三种倾向要防止的，否则这样的城镇化不是健康的城镇化。
既要把握好产业转型升级和大型发展服务业的机遇，又要注意有关业态的总量基本平衡，结构基本合理等问题。
现在产业转型升级是这次十二五规划里面，东部地区要特别考虑以新兴产业来促进经济二次转型，因为第一次转型，比如我们是一个低收入国家，向中等收入的国家发展，这个已经转型了，东部地区长三角地区，前一段时期发展制作业，东莞都是制造业的发展，促进我国经济发展，现在东部地区珠三角、长三角，面临着产业的转型，那么如何发展新兴产业。
中西部地区，考虑如何做好东部地区的产业转移，在产业转移的时候，要立足于当地的资源、环境和人力资源的状况，坚持以市场为导向，以资源合作为前提，以今后调整为主线，认真做好环境评估，着力引导劳动力就近就地的转移就业，加快城镇化的步伐，加强中西部地区的发展能力。
只有这样才是科学发展，否则不是科学发展。
不管是哪一个产业，都有一个总量基本平衡和结构基本合理的问题，原来03年的时候，国务院关于促进房地产市场平稳健康发展时候，调控目标几句话，总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，和相关产业发展相协调，和当地的经济发展相适应，它是一个统一的整体。
一般认为这是给住宅产业的，实际上对哪一个业态的产业都是适用的。
商业地产这一块，可能也面临着个问题，一个总量的基本平衡问题，前一段时期，商业地产它有两个指标，一个是讲人均的商业地产面积是0.8-1.2平米，这是一个指标。
新建的住宅乡曲商业网点是7%的指标，当然以后是不是这个指标就是合理，我们就要考虑，因为现在商业服务类的，包括生活服务类的，门类多了，这个指标都有提高，但是也不会无限的提高。
另外业态的合理问题，有些地方包括高端的商业综合比较多，贴近老百姓的不多，老百姓一日三餐面对是周边的，而不会天天去逛综合类的，所以大家一定不要盲目的认为，现在住宅地产不好了，都进入商业地产，如果总量不是基本的平衡，结构不平衡就会造成很大的浪费。
旧城改造、棚户区改造，前几年改造力度就比较大，在十二五规划里面提出城中部改造和城乡结合部的改造，它也确实关系到建设资源节约型社会友好型的社会，从法律关系来讲，又牵涉到土地管理法的问题，因为它不是国有土地，所以这种问题从某种角度来讲更加的复杂，要维护好当事人的合法权益。
要理解这个条例，核心要把握住，第一要统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众利益的关系，努力把公共利益同被征收的个人利益统一起来。
第二按照节省资源型环境友好型的开发，旧城区的开发要依法进行。
第三补助和奖励的标准，要保护群众的利益，使房屋被征收的居住条件有所改善，原有的生活水平不降低。
第四通过严格的征收程序加大公众参与，加强思想工作，禁止建设单位直接参与拆迁。
因为这里面专门讲到开发企业，征收的主体是政府，所以开发企业不能直接参与这些活动，将来国有土地上房屋征收和实施条例，这个程序就难了，首先要鉴定公共利益，它的程序非常的复杂，所以按照程序办，否则比较的难办，这个条例请大家一定要注意。
产业地产的发展既要坚持政府主导，又要引入市场机制。
现在为什么一定要政府主导，产业地产这一块政策性更强，所以必须要政府主导，政府主导包括要征收国家的产业政策，要严格按照城乡规划来进行布局和建设，要接受市场政府的监督，争取政府在土地税收、融资等方面的支持，同时也要引入市场机制，注意整合资源，包括吸收消化发达国家先进的运营模式和基础经验，力求达到效益最大化。
这些必须要考虑，当然这个难度很大，上世纪60、70年代，我们搞了不少大小三线，大学一毕业我就到贵州，当初布点很多，国家花费了很多人力物力，这些地方如何盘活，如果我们做地产的人在此下功夫，将为国家作出很大的贡献，如何把产业转型升级，创造新的生机，对于国家、地方、原有职工也好，都是功德无量的，搞工业地产的同志大家可以探索一下。
在大城市当中，既要考虑产业布局的合理化，又要考虑园区实施配套与生活如何化，这是这两年比较凸显的问题，在规划当中，历来有两种观点，一个是主张城市按照功能布局，生活、教育、科研、医疗区等等，有的就是搞综合的，当这两年城市越来越大的时候这个问题就凸显了，成本越来越高，交通越来越堵塞，那么怎么办？
人们就觉得应该怎么样，小区要适当的综合，减少出行的成本，这个问题大家是应该要考虑一下，我觉得起码搞一个新兴的小区一定要考虑这些问题。
在今年3月份的时候，在广州开了一个工业地产高峰论坛，当时有人建议在产业园区的开发当中既要注意吸收国外先进的经验和理念，又要坚持创新地方特色，处理好造园、造城的关系，有多个产业要考虑到园区的产业化，另外园区的生活融合化，特别是大城市的产业，一定要方便老百姓的生活，尽量减少出行的成本，新的小区要考虑这些问题。
像是北京的大城市，过分强调分区布局，出行的成本越来越高也是一个问题。
城市的转型升级问题，房地产行业的转型升级一个是面临结构调整的问题，一个是保障型住房。
第二规范发展租赁市场，这也是十二五规划里面重要的内容。
第三积极引导非住宅产业的发展。
第四顺应老龄化产业发展的需要，老龄也是一个产业，尽管是夕阳的，但是老龄产业在中国下一步肯定是一个朝阳产业，尤其是整体国民未富先老，而且是在计划剩余背景下面老龄化，现在人口结构已经严重不对等，所以这个问题如何应对人口老龄化，这是一个大课题，那么老年产业，将来肯定是一个比较好的产业，大家要关注就是这个道理，我老跟媒体说这个事情，我们国家当时改革力度很大，或者很成功的改革不是很多的，比如农村责任承包制，国家没有怎么花钱，农民富起来了。
还有促进经济有序发展的就是计划生育，有了计划生育政策以后，我们国家在这30年少生了3-4亿，所以人均收入到了中等国家，如果多生3-4亿，我们国家的收入还不到这个程度。
那么现在面临着老龄社会，我们应该要考虑改革成本的支付问题，这个改革成本的支付就是老龄产业一定要关注好，关注老龄产业不光光是对老人，实际上是对他们的子女，因为他们面对四个老人他没有精力，所以大家要关注这个问题。
转变建设开发模式不重复了。
在咱们这个行业里面的转型升级，除了调整供应结构，就是加强企业管理，房地产行业经过十几年的快速发展，这个行业日子过得比较滋润，在十几年快速发展的同时，我们也承认积累了不少问题，这些问题是需要消化的，那么如何消化就需要我们苦练内功，加强企业管理。
过去客观上面不少企业是依靠土地的增值使得我们企业获得比较好的利益，以后土地管理越来越严格，土地供应地块的数量、面积都有限，不可能让你更多的增值，因为土地增值税越来越严格了，包括商品房的价格要审查，制度很严格，这样就使得企业管理越来越严格。
今年协会和房地产协会的科学发展论坛将在6月下旬开始，通过企业管理求得企业比较好的效益，促进我们的行业平稳健康发展。
今天就转型升级的问题谈这么一些问题。
谢谢大家。
感谢朱会长的精彩演讲。
下面有请普洛斯高级副总裁东方浩先生做主题演讲。
【东方浩】：
大家早上好，非常高兴能够有这样一个机会和大家一起分享一下中国物流产业地产的发展和普洛斯发展的经验，希望在发展的过程当中大家协同把这个市场做得更大，从而服务于经济有更加高速的发展。
首先大家都已经知道，中国跟世界发达国家相比保持高速的发展，近年都是在90%GDP的增长，虽然在十二五规划里面调低GDP的增速，但是总体来说，各行业结构对中国经济的预测接近10%的增长速度。
这样的话，实际上中国是引领世界经济的趋势，在今后的5-10年继续持续发展的态势。
我们对中国经济的发展，从行业来看是分为两个阶段，09年以前的阶段，09年以后的阶段。
09年以前对于物流产业的地产发展，主要还是受益于中国在世界的产业链的定位，就是世界的工厂，主要是外向型的经济拉动非常多，所以需求来自于港口，以出口为主的进出口导向，第二服务于出口加工型的企业高端供应链的需求。
第二个阶段09年以后，在今后10-20年引领中国物流业的发展，对于物流产业最关键的因素是内需，内需是非常重要的，我们判断09年以后，09年是一个元年，真正来推动中国内需的发展，整个物流产业，是作为服务于实体经济服务型的行业，大家可以看到近七年都是保持非常高的增长速度，整体达到20%多这样的一个水平。
第二，我们说是内需来拉动中国物流产业的发展，实际上有两个趋势，大家可以看得非常清楚，第一，市场机会可以看到，内需持续的发展过程当中曝露出来的一些重点产业的机会。
第二，实际上受内需的拉动过程当中，中国中西部二线城市爆发出的机会。
大家可以看到中国整体的消费水平从零售总额来看这七年保持17%这样惊人的发展速度，特别是东部沿海地区随着大家消费水平的提高，已经变成了巨大的市场，这里面现在城市消费实际上已经处于比较相当高的水平。
大家从最近的媒体报道可以看得到，发达的东部沿海GDP相当于欧美小国家整体的发展水平。
同时里面消费的人口，具备一定消费能力的消费人口比例也在慢慢增大。
所以本身东部沿海地区已经形成非常强劲的消费市场。
国家的引导，产业转移趋势是非常的明显，以前产业转移，仅仅是国家政策的号召，从去年开始，大家也看得到，从企业自身的状态经营来说，它主动进行产业转移，因为东部劳动力成本的上升各种各样成本上升的因素，中西部的发展我们认为是进入真正的发展趋势，由一种被动变成主动的行为，这样的行为产业进出一口，必定带来整体的消费水平的提高。
所以说，我们认为重大的机会是有。
这里做了两个简单的回归，销售、工业生产总值、GDP规模做一个简单的分析，大家可以看到，以2010年各个城市，作为上海的标本来看，2015年的时候，大量中西部重要的二线城市，它的发展潜力已经可以超过达到或者是接近于上海这样的水平。
再来看中国整体物流设施，在世界上做一个横向的比较，看是处于什么样的位置。
左边的图可以看到物流仓储用面积来衡量，不管金额达到什么水平，物体所占的面积体积不会随着国家的经济发展水平有更多的变化，一件衣服在中国和美国占的面积是一样的。
可以看到，美国整体根据统计，全国的仓储面积是有12亿平方米这样的规模，中国写的是4亿，最近其实也发展非常快，去年是5.5亿，跟美国相差2倍。
上海跟洛杉矶进行一个比较，国内发展最快的上海，跟国外以消费型为主的城市相比，实际上整个市场规模或者是供给来说，实际上还是有一个非常大的差距。
中国物流基础设施市场构成还是有一个特点，因为包括产业地产或者是物流基础设施发展实际上还是处于初步阶段，大家可以看到，我们把现在市场供给分成三种，低、中、高段，中国发展最快是上海，以上海为例来看，高端供给实际上只占20%，中端占40%，低端占40%这样的一个规模，历史沉淀的原因对它的影响还是非常大的。
高端，像普洛斯，我们就是按照物流标准做的仓储，适应现代物流操作的特点，快进快出物流仓储设施，实际上必须得满足大的集装箱进出，实现快进快出的操作。
中端，就是保管，存放的功能，东西放在这里非常的安全，这样的一些设施，由于前期的招商引资有大量的工业厂房，可以满足基本保管的功能，但是设计是按照工厂来设计的，道路非常窄，大的车辆没有办法进行进入，在没有现代设施的基础上作为保管还是能够满足一部分的需求。
低端就是有一个房子放东西，现在的天气异常情况非常多，造成仓库的倒塌，它连企业安全存放物品的办法都没有。
所以现在面临着升级换代，刚才朱总也介绍了城市化的进程，在城市化的进程当中，对中低端的仓储进行了一个淘汰，所以高端的物流，实际上有非常大的发展前景，一个是由于实体经济的发展，第二就是面临升级换代的需求。
物流基础设施，在整个供应链里面成本构造，整个仓储租金的成本在供应链里面的成本占非常小，绝大部分物流都是来自于运输的需求，特别是最近汽油各个方面的费用上涨非常快，它的比重会进一步的提高，实际上整个仓储才占8.6%，所以一个好的物流基础设施，对于提高一个企业的物流操作效益来说是非常重要的，它是一个重要的杠杆，你可以选址一个非常好的设施地点，可以节省更多的运送成本，如何把这个杠杆用好，把效率发挥到极致，对于提高整个企业、社会供应链效率是非常重要的。
我们能够把物流设施做得非常科学非常各的话，对于整个社会成本节约是一件非常有意义的社会实践。
从供需关系来看市场的状况，供需在供给方面存在着严重的不足，现在整体市场，不管好坏的仓储，出租率达到90%以上，这里面有几个原因，第一在金融危机爆发的时候，整个市场供给处于停滞的阶段，因为建设实际上都需要周期，在周期的过程当中新的开发没有跟上现代非常强劲市场的需求，所以市场整体出租率是处于一个非常高的水平。
租金上涨是非常快，根据各专业机构、企业调查、普洛斯内部对于市场进行调研，大家可以看到，租金上涨是非常大，大家都做出预测，年增长率至少在5%-10%的水平。
这里面，当然也知道，由于地价的上升等等原因造成的供需供给不足的情况。
刚才也谈到整体土地供给不足，土地各方面的指标对市场供给影响是越来越大，这里面也形成一些壁垒，只有比较大的规模，有实际产业操作经验的成功运营商，才能够有更多的机会进入到这样一个市场。
分享一下普洛斯在中国是怎么样去发展的。
实际上我们进入到中国的市场是03年，现在已经进入到19个城市，有54个园区，到今年年底，整体的规模可以超过500万平方米的规模，基本上以东部为主下一步也会完善我们的网络服务于我们的客户。
现在我们在中国各行各业知名企业的客户超过200多家，其中60%是世界知名企业，普洛斯本身的成长一半来自于已经有合作关系的客户，也来自于市场的增长。
普洛斯跟客户一起发展，比如在食品行业，我们跟肯德基合作，为了宣传食品安全，大家在飞机上看到社会宣传，我们跟客户一起做的品牌宣传，我们跟亚马逊做的网购，电子商务是发展非常快的一个行业。
我们也跟汽车行业合作，我们跟13家汽车品牌商有合作，除了生产的部分以外，还有大量的售后服务这些方面的合作。
普洛斯表达的形式，是物流地产的形式，我们在中国高速发展的区域，我们是跟产业紧密的结合在一起，定位是物流、产业设施更加适合于普洛斯定位，只有这样，我们是把政府、企业和普洛斯的发展三者有机的结合在一起，实现共赢，共同推动这个区域的发展。
发展也是跟中国的发展阶段非常一致，比如进入到中国发展，是中国外向型经济发展非常热的时期，我们服务于进出口外贸设施，我们也在苏州这样一些城市，服务外向型的经济。
第二阶段，认识到内需的发展，在东部沿海地区，我们建造出更多服务于内需的设施，贡献于这样的消费水平的提高。
第三阶段就是09年以后，更加注重于内需的发展，使我们的网络更加的完善，更加服务好我们的客户，更加服务好国家内需发展的需求。
所以它的前景非常的广阔，虽然普洛斯做到500万平
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