住宅小区项目申请报告可研Word文档格式.docx

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政治面貌：

中国共产党员出生日期：

1959年10月10日

文化程度：

大专专业：

工民建

专业技术职务：

工程师

工作简历：

1976-1986在济宁市光明化工厂工作

1986-1989在济宁市化工设计院担任设计员

1989-2002济宁市许庄建筑工程公司担任技术副经理

2002-2004在济宁碳素建筑工程公司担任法人代表

2004-至今在济宁市高耸房地产开发有限公司担任法人代表

第二节项目概况

一、项目申请报告编制依据

1、项目单位委托书；

2、国家及省市有关政策、法规和文件；

3、项目总体规划；

4、《住宅建筑设计规范》；

5、《济宁市城市总体规划》；

6、《城市居住规划设计规范》；

7、济宁市各类建筑取费标准；

8、济宁市土地分等级及基准地价；

9、《2008年济宁市统计年鉴》；

10、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。

二、项目背景及建设的必要性

1、济宁市概况

（1）济宁概况

济宁市位于鲁西南腹地，地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带，东邻临沂市，西接菏泽市，南面是枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市交界，西北隔黄河与聊城市相望。

济宁市是省级历史文化名城，国家重要的能源和原材料基地；

是山东省重点规划发展的除青岛、济南以外的第三大区域性中心城市。

现辖2区（市中区、任城区）、3市（曲阜、兖州、邹城）、7县（汶上、泗水、微山、金乡、嘉祥、鱼台、梁山），153个乡镇。

总面积1.1万平方公里，总人口805.78万。

境内有曲阜、邹城2座国家级历史文化名城和孔府、孔庙、孔林3个世界历史文化遗产，古老的京杭大运河、水泊梁山、微山湖等风景旅游胜地享誉海内外。

济宁区位优越，交通便利，资源丰富，综合经济实力较强，是一座加速成长中的工业城市，全国重要的能源基地，也是山东省重点发展的三大区域中心城市之一。

济宁地处鲁苏豫皖结合部，是华东与华北、山东半岛与中原地区的通道。

京沪、京九、新石铁路在境内交叉，四条国道和京福、日东两条高速公路交织成网，济宁还是全国内河水网重要枢纽，京杭大运河干线总长度为210公里，纵贯济宁南北。

市中区内开通公交车线路24条，出租车5千余辆。

因此，城区已联成四通八达的主体交通运输网。

济宁是山东省重要的粮棉油生产基地，也是鲁西黄牛、小尾寒羊、微山麻鸭、金乡大蒜、鱼台大米的集中产地，粮食产量占全省的十分之一，淡水产品产量占全省的四分之一。

济宁工业实力比较雄厚，现有利税过千万元的企业81家、过亿元的21家，5家企业进入全国500强，5家企业进入全省23家重点企业集团，原煤、电力、毛纺织品、工程机械、抗生素药品、味精等产销量居全国同行业前列，兖矿、山推、鲁抗股票先后在深圳、上海、美国、香港上市。

济宁与70多个国家和地区建立了较为稳定的经贸合作关系，累计实际利用外资15亿美元，年进出口总额达到11亿美元。

济宁先后荣获“全国科教兴市先进城市”、“全国平原绿化先进市”、“全国卫生城市”等称号，连续三次获得“全国双拥模范城”。

近几年来，济宁市加快建设经济强市、文化名市、组群结构大城市。

2008年全市实现地区生产总值2122.16亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1％。

其中第一产业增加值256.81亿元，增长3.7％；

第二产业增加值1183.49亿元，增长14.8％；

第三产业增加值681.86亿元，增长13.5％。

在第三产业中，金融保险业增加值28.9亿元，增长14.2％；

批发和零售贸易餐饮业增加值146.99亿元，增长16.7％；

房地产业实现增加值47.78亿元，增长10.9％。

三次产业对GDP贡献率分别为3.1％、63.8％和33.1％。

三次产业结构比例为12.1∶55.8∶32.1。

人均GDP达到26721元（按现行汇率折算为3848美元），比上年增加4729元，按可比价格计算增长12.4％。

（2）济宁市城市建设及建筑、房地产业发展情况

全力推进中心城区重点项目建设，城市综合服务功能明显提高。

全年园林绿化完成投资27201.57万元，新增园林绿地面积55.6公顷，人均拥有公共绿地面积9.85平方米。

市政设施建设完成投资31099万元，全年新修道路13条，新增道路长度12.54公里，面积52.26万平方米。

维修道路34条，维修道路路灯共11580盏，新安装路灯1327盏，累计维修人行道16.86万平方米。

市区污水处理工程完成投资4154万元。

济宁市区公用事业发展迅速，日供水能力达到30万立方米燉日，城市供水普及率达到99.5％，集中供热面积492万平方米。

全年新增公交车辆137辆，增加延伸路线５条，为市民出行提供了方便。

环境保护工作取得新进展。

全市共完成环保投资39.6亿元，其中城市建设环保投资24.4亿元，“三同时”环保投资2.78亿元，老污染源治理投资12.08亿元，微山湖湿地生态建设及塌陷地复垦投资0.34亿元。

环境管理工作进一步加强，建设项目“三同时”合格率及执行合格率均为100％；

完成限期治理项目56个，关停污染重、能耗高、浪费资源的企业11家。

环境污染得到进一步控制，全市地表水水质明显改善，各主要河流、湖库ＣＯＤ浓度较上年下降７％，城市饮用水源达标率达到100％；

市区空气环境质量得到了明显改善，大气污染指数为78，全年达到空气质量二级标准的天数为336天。

建筑业生产效益稳步增长。

全市资质以上建筑企业342家，新增45家，完成建筑业总产值163.3亿元，增长14.3％；

实现利税3.9亿元，增长9.6％。

房地产开发平稳运行。

房地产开发完成投资69.1亿元，增长20.5％。

全市房屋施工面积1081.6万平方米，增长25.4％；

房屋竣工面积168.3万平方米，增长2.7％；

商品房销售面积189.3万平方米，增长5.8％。

其中商品住宅销售面积174.3万平方米，增长11.1％。

房屋空置面积19.8万平方米，增长0.2％。

（3）济宁市人民生活情况

城乡居民生活水平进一步提高。

据抽样调查，市区居民全年人均总收入16873元，增长13.3％。

其中人均可支配收入15617元，比上年增加1723元，增长12.4％；

人均消费支出9485元，增长18.4％。

城市居民家庭恩格尔系数37.9％。

农村居民人均纯收入5965元，比上年增长13.2％，人均生活消费支出3735元，增长13.3％。

其中，食品支出1377元，增长8.2％；

用于文教娱乐方面的支出413元，增长6.9％。

农村居民恩格尔系数为36.8％，降低1.7个百分点。

城乡居民居住条件继续改善。

城市居民人均居住面积22.7平方米，比上年增加0.56平方米。

农村居民人均住房面积33平方米，比上年增加0.5平方米。

劳动就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。

全市城镇新增就业人员8.6万人，其中下岗职工再就业3.85万人。

企业养老保险参保人数达到56.97万人，征缴养老保险金18.52亿元，为10.71万离退休人员支付养老保险金14.02亿元。

失业保险参保人数59.02万人，征缴失业保险金2.2亿元，发放失业保险金5650万元。

机关事业养老保险参保人数20.06万人，征缴养老保险金14.05亿元。

城镇登记失业率3.94％。

2、项目的提出

近几年来，随着住房制度改革和旧城改造步伐的加快，济宁市个人住房需求明显增加，居民家庭购房热情持续高涨。

新开发的住宅小区如雨春笋般不断涌现，不仅改善了人们的居住环境，也让济宁市区变得越来越美，越来越现代。

楼高了、道宽了、天蓝了、水清了、草绿了，人们的日子越来越好。

虽然房价不断上涨，虽然济宁市区已经开发建成了许多小区，城市规划区内的未开发地带已经不多，但是，住宅的供需矛盾依然突出，人们购买力的旺盛依然不减。

随着居民收入的增加和生活水平的提高，过去单一的小户型设计已不能满足居民的居住需求，纷纷要求购买新户型、舒适性、智能性的小区住宅。

为进一步推进城市改造，提高土地使用价值，国土局在进行了前期土地收购储备工作的基础上将新、老三二七国道之间，古槐路东国有土地使用权进行挂牌出让，经过竞价挂牌，济宁高耸房地产开发有限公司取得古槐北路东片区国有土地使用权。

该片区占地8.09公顷，净用地面积为6.07公顷。

3、项目建设的必要性

（1）符合国家产业政策

房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，不仅具有消费价值还具有投资价值。

国务院2003年颁布的18号文件对房地产业在国民生产总值中的地位作了肯定，称之为支柱产业。

从房地产行业的地位来看，在国民经济中的支柱地位将更明显。

多年来，我国房地产业实现了持续、快速的发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。

全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业与国民经济的联系日益加深，它的持续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全以及整个国民经济的发展，都将产生重大影响。

从房地产宏观政策上看，始终坚持一个目标和16字方针。

房地产业既是国民经济的基础性、先导性产业，又是风险性产业。

为实现房地产业的持续、健康、稳定发展的目标，采取非“一刀切”的因地制宜、分别决策、区别对待、分类指导的16字方针将是今后国家宏观调控落实科学发展观必须坚持的原则。

（2）符合房地产开发规划要求

当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。

但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在济宁市区仍然存在。

为此，国家对房地产发展的规划和要求成为房地产业发展的重要基础。

随着住房体制改革的深化、福利性分房体制的取消及货币购房体制的实行，城镇居民的居住条件得到了显著改善。

为此，建设部制定了城市住宅建设与房地产开发“十一五”规划，省、市也相继编制了房地产业发展规划。

从济宁高耸房地产开发有限公司开发建设济宁晨阳庄园项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展规划，而且能够带动当地居民消费水平的提高，并能够迅速提高居民的生活质量。

（3）符合济宁市城市发展规划

济宁市的发展越来越迅速，经济规模也在不断的增大，在经济规模增大的前提下，为社会各个产业的良好和健康发展奠定了坚实的基础。

在济宁市的远景总体规划中，要求全市大力发展经济，使济宁成为鲁西南的工业和商贸中心。

在这一总的思想指导下，顺应济宁市大的发展方向，现在所要建设的小区就位于新规划的济宁市任城区中心地带，将为附近居民提供更加舒适和方便的居所。

三、市场需求分析

1、国内房地产市场情况

按照世界各国城市化发展的一般规律，一国的城市化水平在达到30%后，城市化进程便会加快。

城市化水平的提高，必然带来城市人口的增加，从而极大带动了对房地产的需求，成为促进房地产行业快速发展的主要动力。

同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且具有保值增值的特点，使房地产不仅具有消费价值还具有投资价值。

国家对房价进行调控，提高银行贷款利率，增加经济适用房和一般住宅的供应量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。

我国城镇家庭收入的快速增长，同时住宅消费支出在家庭支出中所占比例的快速提高，使我国城镇家庭用于住宅消费支出的金额不断加大。

经专家研究预测，未来我国房地产发展的趋势是：

（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。

在国家宏观调控措施指导下，近年来我国房地产开发投资的快速增势得以遏制，初步形成了以普通商品房为主的住房供应结构，房价趋于稳定。

平稳是未来房地产市场走势的主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提高，“横眉冷对千夫指”、大起大伏的时代将结束。

（2）从束缚已久的城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目的大幅上升。

以城市居民和总人口的比例来衡量，我国的城市化水平非常低。

由于国家在改革开放以前一直实行城市和农村劳动力市场相分离的政策，使得广大农村地区至今仍然没有走上城市化和工业化道路。

1978年实行改革开放以来，我国就逐步开始了城市化的进程，并在过去几年里加快了这一目标实施的步伐。

由于目前全国的城市居民数仅占总人口的40%，所以，农村劳动力向城市的转移还有很长的路要走，同样对城市住房的需求也会有很大的发展空间。

（3）从被束缚的住房升级需求看，以农村人口加速转移为表现的城市化伴随而来的是住房升级的需求。

城市和农村居民的人均住房面积从1980年的7～8平方米提高到如今的20多平米。

因此，城市住房的总使用面积大约为25年前的十倍，在农村大约为3倍。

（4）从壮大的中产阶层看，收入分配和中产阶层的出现是影响人们需求变化的重要因素。

不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。

其它国家的经验显示，人均年收入超过3000美元将会出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。

中国全球经济研究小组预测，到2011年，我国人均年收入将是目前收入水平的两倍，达到大约2500美元，这将使中产阶层的人数达到目前的6倍（总人口的28%）。

（5）从住宅质量的趋势来看，追求住宅品质的时代已经到来。

居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭的生活品质。

品质房地产时代的到来，加剧了企业的竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要追求的不能是一时的需求，而应是经得住时间考验的一劳永逸的好产品。

如果今天建的房子，五十年以后的人还觉得它是好房子，那么就说明是经得起时间的考验。

所以住宅这一特殊商品的时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。

这一更高标准逐渐成为开发商的共识。

（6）从消费者的消费观念角度看，随就业地附近居住的时代已经到来。

在就业地附近居住的优点是能够降低交通成本、时间成本，相应地也会提高个人的生活品质。

随着我国二手房、租赁市场的规范、成熟，也将推动随就业地附近居住格局的形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子的行为将随之改变。

2、济宁市房地产市场状况

济宁市近几年房地产市场出现了火爆的局面，尤其经济适用性住宅更为畅销，已经开始成为济宁强有力的经济增长点。

在当前住房制度的转轨过渡阶段，济宁市集团和个人购买力也随着房改力度的加大和全民收入的增加而逐步提高，目前处于上升发展阶段。

但具有超前意识强、综合性服务高的住宅建设工程目前还仅仅处于起步阶段，它的市场潜力随着市区居民的增多，对居住环境要求改善的呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市的规划建设，济宁市城市规模不断扩大，中高档住宅的需求越来越大。

特别是从2001年起，济宁市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业的健康发展提供了保障。

济宁房地产市场营销时代已经显现，激烈的房地产市场竞争，促进了房地产质量、规划、环境、景观、配套设施等的协调和优化。

特别是济宁市新一轮城市环境改造，为规划住宅社区提供了以人为本的生态气息，从而提高了济宁人的居住档次与生活品位。

随着济宁经济逐年快速增长，居民收入水平也逐年提高，对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理较好的楼盘比较看重，或投资、或居住。

3、项目的市场预测

济宁晨阳庄园住宅小区位于济宁市老城区西北部，新规划济宁市任城区中心地带，具有以下几个方面的市场优势：

（1）是区位环境优势：

周边教育、医疗、公共服务设施齐全，所处地段和区域位置极佳。

因此，该项目的市场需求前景较好，市场潜力非常大。

（2）是交通优势：

紧邻城市生活主干道古槐路、金宇路，有多班公共汽车路过，交通便利。

四、建设规模和建设内容

1、建设规模

本项目根据济宁市住宅市场需求情况和城市总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目总体规划建设规模为：

地上总建筑面积16.22万平方米，其中住宅15.18万平方米，商业1.04万平方米，住宅总套数1582套，总居住人口5062人。

项目总用地面积80900平方米，净用地面积60700平方米。

2、建设内容

该项目拟分两期建设。

其中一期地上建筑总面积101586.5平方米，住宅面积93986.5平方米，商业7600平方米，住宅总套数814套，总居住人口2605人；

项目规划用地53400平方米，净用地41700平方米，拟建26层商住楼3栋、18层高层层住宅楼3栋，配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。

二期地上建筑总面积60658.24平方米，住宅面积57858.24平方米，商业2800平方米，住宅总套数768套，总居住人口2458人；

项目规划用地27400平方米，项目净用地19000平方米，拟建24层高层住宅楼4栋，配套公共建筑、区内道路、广场、区内绿化、景观建筑等。

五、规划布局与工程方案

（一）规划设计方案

1、设计依据

本项目设计依据主要有：

（1）《中华人民共和国城乡规划法》

（2）《济宁市城市总体规划》

（3）《城市居住区规划设计规范》

（4）《城市道路交通规划设计规范》

（5）《济宁曹东、曹西、中杨庄姜楼大规划详细规划调整》

（6）甲方提供的地形图。

2、指导思想

本项目的设计指导思想为：

坚持“高起点、高定位、高档次”的原则，整体规划，充分体现项目的社会效益、环境效益、经济效益。

结合区位特点，打造独特的社区特色和景观个性。

依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。

3、规划地点及现状

1）现状概况

济宁市古槐北路东片区宗地位于济宁主城区北部，北临新327国道，位于任城新区中心位置，地势平整，地理条件优越，交通便利。

2）建设条件

（1）本地块位于老城区西北，紧邻北环路，地理位置优越。

（2）本区位于城区的边缘，基本为村庄果园，基地西侧古槐路已经通车，市政管线可以接入。

3）现状分析

经过全面的现状调查和分析，对本地块的现状情况有了清楚的认识和了解，设计中主要存在如下几个问题：

（1）随着城市的发展，本地块在城市中的交通条件、区位价值发生变化，影响到市区的综合功能和形象，因而产生进行整治与改建的必要。

（2）随着诸城市社会、经济、文化等到条件的逐步改善，居民对居住与生活的要求不断提高，由此产生了提高居住标准、增加配套设施、提高环境质量的要求。

（3）自然村落和城市之间的嵌接，不同生活方式的融合,回迁与开发组团之间的联系等，直接影响不同社会群体的交往与生活模式。

（4）综合考虑村庄改造的现实情况，合理安排不同地段的开发时序，解决近远期的规划布局，是必须要认真对待的问题之一。

4、规划目标

（1）合理有效利用土地资源，通过对用地与功能结构的合理化调整，提高经济效益，提升城市形象。

（2）通过整治改善等一系列更新措施进行规划改造，改变现有基地面貌，提升城市形象和市民生活水平。

（3）采用适当的技术手段，改善或增加必需的环境设施和休闲空间，改善居住区环境质量，减少交通噪声干扰，为居民提供安静、适用、美观的居住环境。

5、规划原则

（1）面向未来的原则：

站在未来的角度思考今天，面向21世纪，针对居民经济水平的提高和生活方式的更新，创造高质量的生活居住环境。

（2）注重传统文化的原则：

站在城市的角度思考社区，社区作为城市中心的一个组成部分，使其有机地融入城市，并为城市增光添色。

在尊重地方特色、延续历史脉络的同时，注入现代文化意识，努力创造富有地方特色的城市景观风貌。

（3）以人为本的原则：

建立人与自然有机和谐的统一体，在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，最大程度的使居民接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。

（4）景观环境优先的原则：

小区外围的自然景观和人工景观是提高居住环境质量的有利条件，也是规划设计构思的源泉。

充分挖掘地方特色，综合考虑小区内各物质因素，特别注重小区内外部空间的景观设计，建筑、道路、水景、绿化、小品统筹规划，有机结合，达到景观均好形成完整的统一整体。

6、规划结构与布局

（1）规划结构

本居住区分为南北2个地块，2个地块整体布局力求系统化与组织化，分别以公共活动空间为中心，以道路和绿化为骨架，主要步行通道为纽带，形成“一轴，两片”的整体结构框架。

各区围绕景观中心呈渗透状分布的格局，以公共活动空间为中心，强调住宅与环境之间的多层次融合，院落空间、组团绿地、中心绿地和外部景观的多层次穿插与渗透。

一轴：

以小区的主要公共活动节点组成的串联小区整体的轴线。

两片：

根据城市道路网布局，将小区用地分成了南北两个片区，各区相对独立，自成系统。

（2）规划布局

在社区主要道路的交叉口，布置中心广场，围绕其安排中心绿地和托幼、社区活动中心等公共服务设施，形成本社区的公共中心。

各配套市政设施统一安排，便于集中管理。

沿街建造的商业不仅服务于本社区居民，还为周边地区服务。

商业街主要是以零售商业和出租性商业为主，满足本社区居民和周边社区的居民的需求。

（3）公共设施布局

依照规划局意见，沿古槐路基本不设置商业网点，以透绿墙和建筑作为围合，增加古槐路的景观景深。

沿国道部分仅在楼梯框架下设置局部二层商业，楼体之间用透绿墙分格，使内外绿地空间互相交融，更好的适应了现代人的生活和心理特点。

南、北区主入口商业网点结合小区入口广场向区内延伸1个单元，通过设计不同特色的绿化、小品、趣味横生的广告、色彩各异的铺地形成具有不同个性魅力的商业休闲空间。

既作为购物者消费的场所，同时成为居民交流活动的中心，使现代商业在追求商业利益的同时，也关注共用性、舒适性和文化气息，使该地区充满活力。

7、道路系统规划

1）规划设计原则：

（1）规划区内道路系统规划首先以加强内部功能组织与便利内外交通联系为原则。

并为分期开发提供方便。

（2）在居住区内，以通达性为前提，满足交通性和景观性并存的要求。

（3）充分考虑停车场与停车点的设置，对于不同交通方式进行适当分流，同时确保种类交通方式的便捷到达性。

2）出入口

由于本社区的周边道路已经基本形成，所以，在进行了现状分析与评估后，在古槐路路开设了主要出入口，便于小区居民的出行与乘车。

北区在327国道与南边城市支路上也开设了小区出入口，南区在东部规划城市支路开车行出入口，便于居民的日常出行。

3）道路网结构

本基地具有良好的外围交通条件，小区次要道路作为小区主路的补充，共同形成完整的车行道路系统。

入户路结合宅间绿地广场以步行交通和住户交往为主，设计以精致取胜，形成宜人的场所氛围。

在面积较为完整有良好地质条件的地方安排地下停车场。

各地块的交通便捷，并满足消防要求。

4）道路分级

规划区道路等级可分为两级：

小区主要道路（6米）、宅间路（4米）。

5）停车

在创建良好的道路网结构的同时，充分合理安排停车场的设置，结合人流集散较密集地带和住宅组群设置停车场，部分地段结合机动车道设置路边停车位。

区内机动车停放采取不同方式，住宅区采取地下与地面相结合的方式，以地下停车为主，地面停车为辅，根据用地条件和实际要求进行合理配置。

实行规范安全的管理，充分满足住户的要求。

8、景观绿