兴隆五百购物商场中心建设项目可行性研究报告Word下载.docx
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项目规划用地面积28040M2l、其中：
住宅用地面积14040M2l、公建、绿化及道路用地14000M2l、2层地下车库l、1-3层为商业办公裙楼l、4-33层为商住房的大厦一座l、每层有八个户型l、分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位.项目总投资98000万元l、总建筑面积491000M2l、停车位近2200个l、居住户数2400户l、容积率5.89l、建筑密度36.8%l、是一个大气、时尚、新颖的高档纯住宅小区.该地段房产开发前景好、升值潜力大.本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能l、改变周边环境l、提升该地段城市品位l、力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆.
1.2可行性报告编制依据
1.2.1主要依据：
（1）《盘锦市城总体规划》（2006-2020年）
（2）建设部《关于发布<
房地产项目经济评价方法>
》的通知”｛建标（2013）205号｝
（3）国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（4）双台子区城乡规划局《建设用地规划条件通知书》
（5）《建设项目环境影响报告表》
（6）中华人民共和国《国有土地使用证》
（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书
（8）相关各专业的国家设计规范
（9）建设单位提供的其它相关资料
1.2.2研究范围：
本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究l、侧重点在财务评价.
1.3主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
28040
100.00
1.1
其中：
住宅用地
m2
14040
50.07
1.2
公建、绿化及道路用地
14000
49.93
2
规划总建筑面积
491000
2.1
住宅建筑面积
421200
85.78
2.2
公建配套设施
42120
8.58
2.3
地下建筑（车库）面积
33000
6.72
3
居住户（套）数
户（套）
2400
4
居住人口
人
8000
户平3.2人
5
容积率
/
5.89
6
建筑密度
%
36.8
7
停车位
个
2200
8
项目总投资
万元
98000
9
销售收入
123700.34
10
项目净利润
14870.43
税后
14
内部收益率
23.08
12
投资回收期
年
3.22
16
建设总工期
月
24
1.4结论与建议
1.4.1结论
（1）本项目符合国家产业政策l、符合国家宏观经济政策.本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展l、改善市民居住条件.
（2）本项目的建设l、符合双台子区总体规划l、较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定.
（2）本项目建设用地处于红旗大街l、位于火车站附近l、区位独特l、商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备l、地理优势明显l、是一幅优质福地l、是商务办公、居住的理想之地l、开发前景良好.
（3）项目总投资为98000万元l、其中：
工程费用66020.8万元l、其它费用26980万元（其中建设期贷款利息5530.6万元）l、预备费2000万元l、项目周转用流动资金3000万元；
建设资金总额98000万元l、其中：
项目资本金48000万元l、申请商业银行贷款40000万元l、预售收入投入10000万元.
（4）从项目建设的经济效益评价来看l、项目经营收入123700.34万元l、税前利润19830.25万元l、税后利润14870.43万元l、财务内部收益率23.08%l、投资回收期3.22年.从以上指标看出l、项目有较好的经济效益.且项目当经营收入下降5%l、项目投资增加5%时l、仍有较好的经济指标l、项目抗风险能力较强.因此l、从经济角度分析l、本报告认为项目是可行的.
从以上分析可以看出l、该项目启动的各项基础条件已具备l、项目的各项优势明显l、具有投资稳定l、风险小的特点l、既符合国家的有关方针、政策l、又能产生客观的经济效益和良好的机会效益.因此该项目可行.
1.4.2建议
（1）该项目的社会和经济效益良好l、建议上级主管部门和银行给予支持l、促使该项目早日上马l、早见成效.
（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作l、加强工程质量监控l、保证工程质量和施工进度.
（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设.
（4）精心编制工程实施计划l、在确保工程质量和进度的同时l、要严格控制建设投资l、加强营销运作l、加强营销运作l、以尽快回收资金和减少资金投资；
同时狠抓项目建设质量l、争取获得最佳的经济和社会效益.
第二章项目建设的必要性及市场前景分析
2.1项目建设的必要性
一、项目的建设l、符合双台子区城区发展总体规划l、是双台子区城区建设和发展的需要l、是不断完善城市基础设施l、改善城市环境l、美化城市面貌的需要.该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的.
二、项目的建设l、有利于完善城区的配套设施建设l、有利于加强城市总体功能l、促进土地升值l、繁荣市场经济l、进一步促进该区域城市次中心地位的提升.同时l、该项目的建设l、有助于增加财政收入l、筹集城市建设资金l、保障城市建设的持续发展.
三、项目的建设l、符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策l、有利于促进双台子区城区住房货币化分配进程l、满足人们日益增长的住宅消费需求l、改善人们生活条件和居住环境l、提高人们生活水平.同时l、该项目的建设l、可以带动众多第三产业的发展l、增加内需l、刺激消费l、促进双台子区经济的发展.
四、项目的建设l、有利于建设单位--兴隆大家庭有限公司提高企业的知名度和社会信誉度l、提升企业形象l、提搞企业的经营效益l、壮大企业实力.
2.2市场前景分析
2.2.1全国房地产市场现状及发展趋势
自2003年开始升温以来l、中国房地产市场持续增长了将近八年l、到2010年达到了顶峰l、虽然这种势头在2010年宏观调控下出现缓涨、滞涨l、但GDP仍保持了9%以上的增长.在我们欠发达的内地城区l、随着人们生活水平的提高l、农民工入城务工、经商、农村孩子入城就学l、房地产市场的发展仍有巨大的潜力.这源于相互影响的三方面事实：
第一l、中国是一个经济转型国家.对于一个发展中国家来说l、城镇化是一个不可避免的问题.自1978年推行市场化改革以来l、中国的城镇化就开始持续进行l、1996年以后步伐明显加快.持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求.不仅如此l、中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长l、人民收入水平的提高和对生活质量的追求l、为房地产市场的发展提供了强劲动力.
第二l、中国是一个体制转型国家.中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家l、住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一.以往城镇居民主要依靠单位分房l、而现在则已基本由市场解决.住房推向市场l、促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展.
除了这两个方面以外l、中国还是一个人口大国l、十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有l、庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求.
以上三个方面l、分别从不同层面反应了中国的现状和特色.它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力.只要这些因素没有改变l、房地产市场发展的趋势就不会改变.而在相当长一段时期内l、这些因素很难改变.因此l、我们对房地产前景保持乐观.
2.2.2近几年来双台子区城区房地产状况及发展趋势
近几年来l、房地产作为双台子区新的经济增长点和城市居民新的消费热点l、对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济增长l、加快城区扩容提质步伐l、改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献.近几年来l、随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快l、双台子区房地产开发投资增幅进一步加快l、房地产市场日趋成熟.目前l、双台子区房地产价格总体来说比较合理.
2.2.3销售前景预测分析
1、项目价格分析
位于城区红旗大街l、其销售价高达3800元/平方米左右；
本项目在产品设计、景观资源、区域位置等方面拥有相对优势.
根据项目的定位l、以及双台子区城区总体房价水平l、预计本项目2012年至2016年住宅销售平均价为4800元/平方米l、地下车库平均销售价为12万元/个l、超市20,000元/平方米.根据双台子区目前商品房的销售价格及未来趋势l、结合本项目的特点l、本报告认为该价格在双台子区具有较强的竞争力.
2、销售前景分析
本项目定位明确l、位置优越l、资源丰富l、交通便利l、设计独特l、较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势.可以预见l、本项目具有良好的销售前景.
第三章建设地点及自然条件
3.1建设地点
项目位于城区红旗大街l、火车站附近l、交通方便；
地段环境优越l、超市、医院、学校等生活配套完善l、紧邻城区城东南工业主园区l、工作、学习、休闲娱乐十分便利.
3.2自然条件
1.地形地貌
双台子城区处于华北陆台l、燕辽沉降带东端l、辽河断陷南部l、西为南北走向的医巫闾山山脉l、东为纵向的长白山系的千山山脉l、境内成凹状地质骨架l、而中央凸起l、是典型的三角洲地貌l、海拔高程在2-4m之间l、地势平坦l、多水无山；
系沉积性退海平原l、地势平坦l、双河环抱.
2.气候条件
双台子区四季分明l、气候宜人l、属暖温带半湿润气候.年平均气温8.3℃l、全年无霜期为178天左右l、年平均降雨量632.3毫米左右.
3.地质条件
田家镇地势低洼平坦开阔l、地表为第四系沉积物覆盖l、从上到下分别为亚粘土层、亚砂土层、粉砂层及淤质亚粘土层l、地震烈度7度.
4.气象与水文
气温
双台子区地处北温带l、属暖温带大陆性丰润季风气候l、四季分明l、雨热同季l、干冷同期l、温度适宜l、光照充浴l、年平均气温为8.6℃.
降雨
双台子区年平均降水量630.9mml、最多年份为916.4mml、最小年份为326.6mml、雨量多集中在7、8月份.
风向
年主导风向l、夏季为西南风l、冬季为东北风l、年平均风速为4.2米/秒l、相对湿度66%.
场地冻结深度1.12m
年雷电日数平均23天l、最多39天.
5.自然资源
双台子区资源丰富l、地下蕴藏着大量的石油、天然气和井盐等矿产资源l、是中国重要的石油化工基地、商品粮基地和芦苇产地.
6.地震
本境位于下辽河断陷盆地.据史料记载l、下辽河盆地及周边地区在公元294～1949年间至少有72次有感地震发生.其中l、近50次4级左右地震发生在盘锦l、地震分布特点东强西弱l、大于5级的地震有2次l、均发生在今大洼县的辽滨苇场.
第四章建设规模和建设内容
4.1建设规模
项目总投资98000万元l、项目规划用地面积28040M2l、其中：
住宅用地面积14040M2l、公建、绿化及道路用地14000M2l、2层地下车库l、1-3层为商业办公裙楼l、4-33层为商住房的大厦一座l、每层有八个户型l、分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位.停车位2200个l、2400套商住房l、总建筑面积491000M2.
4.2建设内容
该项目计划依红旗大街而建l、依据城市规划和提升双台子区的城市形象l、计划建一座红旗大街形象大厦—兴隆五百大厦.
（1）大厦计划建设高度为98米l、计划层数为33层l、地下2层l、地上33层；
建筑面积-2至-1层为33000M2l、地上1—3层为42120M2/层l、4—33层为14040M2/层l、总建筑面积为491000M2.
大厦地下2层为地下停车场l、1—3层计划为公司的经营场所或超市、休闲娱乐场所l、4—33层为商住.各功能区域独立运行l、相互辅助l、内设区域独立电梯l、高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术l、打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所l、力争建成双台子区红旗大街的标志性建筑.
（2）环保设施：
污水处理设施、油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防噪音设施
（4）室外工程：
给排水管网、供电线网、消防设施、消防水池、消防供水管网、道路
第五章建筑主要技术方案
5.1设计原则
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则l、符合城市规划要求l、满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求.
2、尊重场地环境特征l、合理利用地形地貌l、塑造具有识别性与归属感的居住小区.
3、“以人为本”l、充分考虑居民的行为模式与心理需求l、合理组织交通和空间布局l、尽能提升居住空间的环境品质.
4、消防、环保必须做到“三个同时”.
5.2规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日实施）
3、《辽宁省（城市规划法）实施办法》
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
5、《双台子区城区总体规划（2005-2020年）纲要》
6、建设方提供的相关资料
5.3总体规划及总平面布置
1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想l、解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系l、使建筑融入到环境中l、提高居住质量.根据位置不同l、采用不同的组合方式l、丰富了小区的整体形态.
2、从城市设计的高度出发l、力图在周边繁杂无序的背景上l、创造出一组完整、大气、时尚、新颖的高档小区l、结构由北向南分延伸式设计l、采用行列式的布局方式l、形成层次鲜明l、错落有致的建筑布局.采用塔楼式的布局方式l、以节约更多用地l、形成开阔空间.综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要求l、合理确定建筑物间距l、满足视觉、私密性、通风及绿化空间景观要求l、实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品质.同时充分利用地形l、车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及南逐级降低l、在减少投资的基础上l、保证了车库的连通性、整体性l、最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求.
3、充分考虑住宅的基本功能l、采用紧凑的平面布局、良好的通风采光布局l、通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳台l、提升居住品质.单元式住宅每套面积范围控制在80~160m2之间.通过用建筑空间语言书写建筑形象l、用轻巧的构件去概括零散琐碎的窗、阳台等界面l、在局部细节上重点刻画比例、机理来确立小区的清新形象l、在总体简洁的基础上l、通过对塔楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征.
4、小区的对外交通主要是通过人车分流形式.
5、小区配套布置综合商店、餐饮、社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施.配套设施采用集中布置和就近利用的原则.
5.4结构方案
1、荷载
（1）基本风压：
W0=0.35KN/m2l、基本雪压：
S0=0.35KN/m2.
（2）楼面货载：
住宅楼面货载标准值取2.0KN/m2l、底层车库货载标准值取4.0KN/m2.
2、结构选型
根据用地周边已建成结构选型l、结构设计按6度抗震设防l、高层住宅采用框架--剪力墙结构l、抗震墙抗震等级为二级.
5.5供配电及电信工程
1、电力负荷预测
用电量取值：
住宅每户按0.025KVA/m2l、公共服务设施按0.1KVA/m2l、地下车库按0.005KVA/m2l、则小区总变配电量为：
1000KVA.
2、供配电
消防及应急照明用电按一级负荷l、客梯、水泵用电按二级负荷l、一般电力照明用电按三级负荷.该小区用电电源由桃洪路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室.
3、电信
电话系统分二大区块l、每一区块设一个电话光节点机房l、由桃洪路上的城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间l、再传送至各用户l、引入线采用铜芯铝绞线.有线电视由桃洪路市政有线网引入l、采用传输带宽860MHZl、双向HFC网络结构形式l、共分二大区块l、每一区块设二个有线电视光节点机房.电缆干线采用中心分配的星型结构l、用户分配网采用集线器及分配放大器加集中分配的形式分配到户.用户采用一户一根电缆引到户l、同时设置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统.
5.6给排水和消防
1、给水
（1）用水量预测
生活用水量按300升/人·
日l、消防用水按40L/S计l、则小区最大日总用水量为1600吨/日.
（2）水源：
桃洪路下铺设的城市供水干管.给水网管：
给水网呈环状布置l、室外给水管道为生活消防合用系统l、主管管径为DN100l、支管管径为DN25-DN50.
2、排水
（1）排水采用雨污分流制排水.生活污水经小区污水管网收集后排至桃洪路的市政污水干管.雨水则经区内的雨水管网收集后排至桃洪路的雨水渠箱l、按漫流设计.
（2）雨污管道一律采用暗装l、主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200—DN500l、雨污管采用混凝土管.室内排水管采用U-PVC材料.
3、消防
（1）消防车道
内部主道路为6米l、满足消防车通行的要求.
（2）建筑结构防火设计
带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计l、住宅楼均按二级耐火等级设计.
（3）防火分区
整个小区按地上、地下室分别设置防火分区.地下室设自动灭火系统.停车库每个防火分区面积均小于40000m2l、设备用房单独为一个防火分区l、分区面积小于5000m2.每个防火分区设有两个以上疏散口l、防烟分区小于5000m2.地上部分每个单元之间设置防火墙l、每个单元为一个防火分区.
（4）室内消防栓系统采用环状布置l、环网设在地下室及室外地坪以下.在最高处塔楼上设180m3消防水箱一座l、与水平环网相接；
地下室设消防栓泵二台l、与地下消防环网相接l、同时在室外设消防水泵接合器l、与地下消防环网相接l、消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到l、在地下车库消防泵房设有消防水泵.地下消防池储水量3960m3.
第六章能源消耗及节能方案
6.1能源消耗
本项目建成后主要消耗的能源为：
水：
14.17万立方/年（15L/㎡.天估算）；
电：
58.21万KW.h/年（每住户平均8KW.h.天、商业建筑0.3KW.h/㎡.天估算、地下建筑及配套建筑0.1KW.h/㎡.天估算）；
燃气（管道天然气）：
10.37万立方/年（每住户平均以60立方/月估算）.
6.2节能方案
节能节水是我国的一项基本国策l、我国北方地区长期干旱缺水l、全国水资源按人口计人年均不足1000立方米.我国广大地区电力供应也十分紧张l、出现过全国性的拉闸限电现象.因此l、该项目的建设应响应国家倡议l、树立节约资源意识.
1、节能措施
近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点l、也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题.西方发达国家l、建筑能耗占社会总能耗的30%～45%.我国建筑能耗已占社会总能耗的20%～25%l、正逐步上升到30%.因此建筑节能是目前节能领域的当务之急.
建筑节能可分为二部分：
一、建筑物自身的节能l、二、空调系统的节能.建筑物自身的节能主要是从建筑设计规划、维护结构、遮阳设施等方面考虑.空调系统的节能是从减少冷热源能耗、输送系统的能耗及系统的运行管理等方面进行考虑的.
⑴、节能建筑规划设计
根据建筑功能要求和当地的气候参数l、在总体规划和单体设计中l、科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计l、设计要有利于施工和维护l、全面应用节能技术措施l、最大限度减少建筑物能耗量l、获得理想的节能效果.
⑵、增强建筑维护结构的保温隔热性能
使用环保、节能型建筑材料l、可有效减少通过围护结构的传热l、从而减少各主要设备的容量l、达到显著的节能效果.采用新型墙体材料与复合墙体围护结构.在进行经济性、可行性分析的前提下,在墙体内外侧敷设保温隔热的新材料.对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等.在保证日照、采光、通风、观景条件下l、尽量减少外门窗洞口的面积.
⑶、屋顶的节能技术措施
隔热太阳辐射热l、减少阳光直射l、对屋顶可采用架空屋面l、浅色屋面l、种植屋面等.对屋面进行绿色覆盖l、既可遮阳l、又能隔热l、而且通过光合作用l、可消耗或转化部分能量l、也起到美化环境作用.因此植物覆盖法是空调节能的较好的方法.还有设计通风屋面、蓄水屋面等节能措施.
⑷、空调系统节能技术措施
降低系统的设计负荷；
冷热源节能；
减少输送系统的动力能耗；
提高供回水温差；
选用低流速流体；
提高输配系统的效率；
采用变流量水系统；
采用变风量系统；
空调机组应该选用机组风机风量、风压匹配合理l、漏风量少l、空气输送系数大的机组；
提高送风温差及合理调节新风比；
利用冷却塔供冷技术；
采用蓄冷技术；
采用热回收与热交换装置；
充分利用自然冷源；
⑸、运行管理节能技术措施
在实际运行中,对于系统形式相同和建筑规模相似的建筑物,其运行能耗也存在较大的差别.因此,加强运行管理,合理降低设备的运行能耗可以大大的节约能源,并带来显著的经济效益.
⑹、结论
综上所述l、建筑节能的主要技术措施有：
节能建筑规划设计、增强维护结构的隔热保温性能、空调系统节能技术措施、新发展的节能技术措施如蓄冷技术和冷却塔供冷技术等、及空调系统的维护管理节能技术措施.
为了实现我国可持续发展战略l、建筑节能势在必行.只要结合我国国情和实际情况l、综合利用各种节能技术措施
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