工程管理操作手册Word格式文档下载.docx

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闭路监控设备、门禁控制及停车场管理设备、保安对讲设备、居家报警设备、红外线对射系统、巡更设备等。

4．职责

4.1各部门工程主管负责做好设备的前期介入工作并组织对公共设施接管做出方案。

4.2各部门工程主管负责组织对公共设施建立编号和设备台帐并完善设备标识。

4.3设备责任人负责公共设施日常保养维修工作。

工程主管组织解决技术难题、草拟技术改造方案。

部门经理负责公共设施保养维修工作的检查、监督工作。

4.4公司营运管理部（或品质专员）负责对各部门的公共设施保养维修工作进行督导、评估和巡查，审批检修计划和技术改造工作，不定期抽查各部门设备保养情况及相关质量记录，监督设备重要维修工作。

4.5对公共设施的日常保养维修、检修质量进行鉴并记录在《设备/设施保养维修记录表》上。

5.方法和过程控制

5.1设备的前期介入及接管。

5.1.1前期介入人员与甲方及施工单位沟通，对机电设备的安装调试工作进行跟踪，掌握工程进度，及时向公司反馈信息。

5.1.2设备交接人员对交接设备逐项进行试验、操作，对存在功能缺陷的及时给承建商提出整改意见；

收集设备资料及分承包方的联系方式并整理归档。

5.1.3设备责任人负责在接管前编制设备的作业指导书并张贴；

维护保养和故障处理作业指导书在设备接管后三个月内完成。

设备接管由分公司营运管理部会同项目技术员、甲方进行，对设备的接管做出方案，接管依据以设备使用说明书及国家有关规范为标准。

如达不到上述条件的应在验收表格中注明，由甲方签字盖章确认。

5.2设备编号及台帐

5.2.1设备编号由以下四部分组成：

XX-ZZ-YY-00XX-------项目名称英文缩写

ZZ--------设备类别代码01-供配电设备

YY-------设备识别码01-发电机

00-------设备列序号01、02、03、04……

例如：

XX7-01-01-01XX项目供配电设备发电机1#机组

设备类别代码按照3.定义顺序进行编号

设备识别码按照3.定义各小项列文顺序进行编号

5.2.2设备台帐的建立。

5.2.2.1各部门设备编码原则给项目所有设备进行编号，填写《物业配套设备设施台帐》，并录入项目物业管理软件；

5.2.2.2设备接管时随设备配置的工具、零部件应列在《物业配套设备设施台帐》中的附件栏。

5.2.2.3设备台帐由项目工程主管负责管理，设备变更、维修情况及时向分公司营运管理部汇报，分公司营运管理部每季度根据设备台帐对各项目设备进行一次检查。

5.2.3设备标识的管理

5.2.3.1各项目应在接管验收后1个月内对所有设备进行标识。

5.2.3.2设备管理卡内容：

设备编号、技术参数、产地、责任人等。

设备卡模板：

设备编号

名称

资产编号

投入时间

技术功率

频率

参数电流

尺寸

产地

图纸编号

责任人

5.2.3.3设备房及设备重新油漆应按照附表1的要求进行粉刷。

5.3设备的日常性工作及维修和改造方案

5.3.1设备检修等级按以下分类进行:

5.3.1.1日检：

对设备进行清洁，记录设备运行数据，检查设备有无异常现象。

5.3.1.2月检：

对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行检修。

5.3.1.3季（半年）检：

对设备进行清洁、加油、调试。

5.3.1.4年检：

对设备局部解体，除进行月检的工作范围外，着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零、部件及附属装置。

5.3.1.5大修：

对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。

大修应结合辖区发展的需要进行技术改造。

工程主管及时提交设备大修报告，经部门经理和分公司负责人审核，经管理者代表审批后，报业委会或甲方批准执行。

5.3.1.6分承包方保养维修：

依据合同之内容，由分承包方进行定期保养及故障的处理。

5.3.1.7对于设备的日常保养维修情况应按维修级别进行记录，将设备检修情况及重要零部件更换情况记录在《物业配套设备设施台帐》与项目物业管理软件上。

5.3.2工程主管应根据批准的检修计划和内容，做好准备工作及防范措施。

对于重要维修工作，分公司营运管理部及部门经理需到现场指挥、协调、组织，各项目在每年12月15日前将年度检修计划上报管理者代表审批。

5.3.3对运行设备的技术图纸、产品说明书及相关资料项目须派专人保管。

5.4营运管理部每季度对各部门的机电设备运行和保养维修情况进行检查，重点以抽查（设备局部解体、测试）及全面普查相结合的方法。

营运管理部要对检查情况进行总结，存在问题限期整改并于一个月内进行复查，检查和复查结果通报公司各部门。

6．各类设备（设施）保养一览表6.1公司各类公用设备设施的保养，须参照下表规定的时间周期进行（“Y”表示需要；

“N”表示不必）

项目

每日

巡检

周检

半月检

月检

两月检

季检

半年检

年检

每年

三月

低压配电室

Y

N

发电机

电梯

空调系统

各类水泵

电讯系统

安防系统

防雷接地

煤气紧急切断系统

清洁绿化设备

消防系统及设施

7．质量记录和表格

7.1设备责任人日常保养和工程主管日常巡查中发现的问题及处理情况记录在《设备/设施保养维修记录表》中。

7.2周、月、季、年保养及大修工作、故障处理在《设备/设施保养维修记录表》中记录，对于大修、故障处理、设备元器件的更换、控制线路的改接等对设备运行有影响的技改内容需在《物业配套设备设施台帐》中记录。

7.3对于设备的突发性故障的抢修应在《设备大修记录表》中记录。

8．质量记录和表格

DQMG6.0-01-F1《设备/设施保养维修记录表》

DQMG6.0-01-F2《设备大修记录表》

DQMG6.0-01-F3《物业配套设备设施台帐》

给排水系统异常情况处理作业指导书

为保证各管理处给排水设备（设施）处于良好技术状态，保证生活、消防用水的正常运行，特制定本规定。

适用于公司各项目。

3．方法和过程控制

3.1给排水设备操作规程

3.1.1给水设备（水泵）操作规程

开启出水阀

开启进水阀

将水泵控制柜的转换开关拨到“手动”位置

按控制柜上“启动”按钮开启水泵供水

按控制柜上的“停止”按钮水泵停止供水

将控制柜上的转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动状态

3.1.2消防设备（消火栓泵、喷淋泵）操作规程

按控制柜

“启动”按钮

消防水泵启动

控制柜转换开关拨至“手动”

控制柜转换开关拨至“自动”

按控制柜“停止”按钮

消防水泵停止

3.2给排水设备（设施）运行管理：

3.2.1日巡视检查流程

供排水干管

地下排水泵

地下水池

水泵房

值班室

3.2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视，检查各设备的运行状况，并将巡视、检查情况记录在《设备/设施保养维修记录表》内。

3.2.3设备责任人至少每天上午、中午、晚上须对水泵房巡视检查三次，检查设备运行状态及设备控制柜内元器件运行状态，并记录设备运行数据及状况（电压、电流、声音、温升、压力等）于《设备/设施保养维修记录表》内。

3.2.4水泵房的管理按照《公共设施管理程序》执行。

3.2.5对二次供水管理按照《重庆市生活饮用水二次供水管理规定》执行。

3.3给排水系统运行故障应急处理方法：

3.3.1若运行中的生活、消防泵出现故障，工作人员应立即切断该泵电源并挂上标识牌。

与维修人员一起抢修、排除故障，事后将事故情况填写《设备/设施保养维修记录表》中，如更换零部件需填写《设备台帐》；

3.3.2若水管或配件、阀门破裂、损坏，工作人员应即刻停止该区域的供水。

与维修人员一起抢修、排除故障，并报告工程主管和客户中心；

3.4水泵的突发事故

3.4.1水泵能正常运转，但抽不上水，应立刻停止水泵工作，同时检查：

3.4.1.1水井、水箱、水池是否有水源。

3.4.1.2水泵是否有漏气现象，旋开放气螺丝把空气排放掉。

3.4.1.3水泵进出水的管道阀门是否全开。

3.4.1.4检查供水管道是否有爆裂。

3.4.1.5水泵过滤网是否有杂物堵塞。

3.4.2水泵不运行，应检查：

3.4.2.1电源是否正常，热继电器是否动作断开，接触器是否吸合。

3.4.2.2水泵、电动机是否卡阻；

电动机是否过热。

3.4.2.4电机线圈是否对地或烧坏。

3.4.2.5电机启动电容是否烧坏。

3.5水压不够

3.5.1检查水龙头过滤网是否阻塞。

3.5.2检查阀门是否完全开启。

3.5.3检查电动机转速是否正常。

3.5.4叶轮有无异常。

3.6水管或配件破裂

3.6.1消火栓管道漏水，立即关闭该区域阀门。

如阀门关不严实，可用消防水带引至室外。

3.6.2立即通知管理处经理赶到现场，组织人员抢修。

3.6.3对破裂的PVC管进行焊补或更换，一小时后才可通水。

3.6.4无缝钢管可用水中胶修补，焊补或重新更换。

3.6.5φ32以下镀锌钢管、钢塑管不允许焊补，应采用丝口连接。

3.6.6ABS供水管破裂需更换新管或用快干胶粘结，24小时后方可以通水。

3.6.7PPR供水管破裂，应采用热熔技术进行维修，5分钟后即可供水。

3.7阀门不正常漏水

3.7.1阀门压盖破裂，更换新压盖。

3.7.2阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。

3.7.3阀门破裂，重新更换。

3.7.４阀门漏水无法关紧，需重新更换或修复好。

3.8市政突然停水

3.8.1向市政部门询问详细情况，并对其原因及供水时间张贴于宣传栏内。

3.9水井塌裂

3.9.1即刻断开水泵电源。

3.9.2立即制定维修方案。

3.9.3疏散无关人员。

3.9.4说明停水原因和供水时间并张贴于宣传栏内。

4．相关文件

GC-CQ01《公共设施管理程序》

5．质量记录和表格

GC-CQ01-01-F1《设备设施保养维修记录表》

GC-CQ01-01-F2《设备工具汇总表》

GC-CQ01-01-F3《设备设施完好记录表》

GC-CQ01-01-F4《机电设备台帐表》

GC-CQ01-01-F5《设备设施检查记录表》

GC-CQ01-01-F6《设备年度检修计划表》

水泵操作与保养作业指导书

维修人员正确操作和保养水泵，维持水泵良好性能，确保各类水泵运行正常。

3.1日检

3.1.1检查泵体外观及标识。

3.1.2倾听水泵运转声音有无异常，手模电机温度是否正常。

3.1.3检查水泵前后阀们是否正常、水表的运行情况。

3.1.4检查水泵电容器是否有电解液泄漏。

3.1.5检查水泵自动控制线路是否正常。

3.1.6测试水井低水位报警器是否正常报警。

3.2月度维护检修

3.2.1对各控制柜进行检查、测试运行状况。

3.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。

3.3季度维护检修

3.3.1检查水泵轴承润滑油油脂、油封、水封圈、盘根线是否完好。

3.3.2检查泵叶、泵壳的腐蚀情况。

3.3.3检查并测量电容容值。

3.3.4测试水泵、浮球阀自动控制装置。

3.4年度维护检修

3.4.1检查泵叶轮、泵壳的腐蚀情况，损坏严重的需更换。

3.4.2清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承并更换密封填料。

3.4.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。

3.4全面解体水泵

3.4.1先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。

3.4.2松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”逐极拆卸。

3.4.3用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。

3.4.4清理所有需更换的部件。

3.4.5将密封环分别装在进水段和中段上。

3.4.6把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在泵体的中段上。

3.4.7将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈（或纸垫）推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。

3.4.8将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。

3.4.9将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。

3.4.10装上平衡盘和轴套。

3.4.11将防水胶圈（或纸垫）装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。

3.4.12装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。

3.4.13装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，清理设备外部。

3.4.14检测马达绝缘情况。

3.4.15注入水放空气试机，测水泵轴速，观察异常振动及噪音。

3.4.16填写《设备抢修（大修）记录表》。

GC-CQ01-02-F1《设备抢修（大修）记录表》

GC-CQ01-02-F2《给排水运行记录表》

GC-CQ01-02-F3《报废单》

GC-CQ01-02-F4《设备（设施）抢修记录表》

GC-CQ01-02-F5《设施设备故障登记表》

水池（箱）清洗作业指导书

规范水池（箱）清洗操作，保证二次供水水质良好，维护业主及作业人员的人身安全。

3.1清洗前的准备工作

3.1.1必须由持有专业资质证书的水处理单位进行清洗。

3.1.2停水须提前三天与业主或承租户沟通并发布通知，告之其做好蓄水工作。

3.1.3水处理单位应提前两天完成相关准备工作（包括提供人员操作许可证等），物业服务中心予以配合。

3.1.4在清洗作业过程中，须采用鼓风机向内鼓风，已防氧气不足。

3.1.5水处理单位根据停水时间及日消耗量，将水位控制在容量的1/5左右，然后排水。

对无法排干的水池（箱），须用具有漏电保护的潜水泵抽干。

3.2清洗过程：

3.2.1由物业服务中心运行人员切断水泵主电源及控制电源；

采用安全电压照明方式照明并由专人监控。

3.2.2如水位高于1米，严禁清洗人员进入。

3.2.3清洗人员进入水池（箱）前，应戴口罩并对手部、脚部进行消毒处理。

3.2.4水位降到30厘米时停止排放，利用此部分清水进行清洗。

3.2.5用钢丝刷刷洗内壁、管道并采用高压水枪冲洗，直到内壁手感无滑腻为止。

3.2.6用专业消毒剂配成高浓度消毒溶液，用高压水枪将溶液喷洒到内壁、管道进行冲洗消毒并排掉脏水，如此反复三次。

3.2.7用高压水枪取自来水对内壁、管道反复冲洗三次，洁净后，人员退出。

3.2.8将水池（箱）灌水至40厘米时投放消毒剂拌匀后，浸泡30-60分钟；

消毒剂Kg＝（水池有效容水量×

10）/（1000×

消毒剂含有效氯%）。

3.2.9物业服务中心运行人员调节自动控制装备后启动水泵供水；

观察30分钟，无异常情况即可锁上人孔防护盖并密封。

3.2.10物业服务中心运行人员须检查水池（箱）的溢流管、放空管、透气管的管口防虫网是否完好。

3.2.11水处理单位联系水务局水质检测中心抽取水样，物业服务中心应派专人监控水样提取，如检测结果不合格，清洗单位须免费重新清洗。

3.2.12恢复供水后，物业服务中心应将检测合格的报告张贴于公告栏中一周。

3.2.13物业服务中心将清洗情况与检测结果记录在《水池（箱）清洗消毒记录表》上。

3.2.14水质化验单、停水通知、《水池（箱）清洗消毒记录表》物业服务中心须存档。

3.2.15若在二次供水水池（箱）清洗消毒过程中，导致人员伤害事件，水处理单位负责人应积极采取抢救措施。

物业服务中心运行人员并填写《紧急事件处理记录表》。

GC-CQ01-03-F1《水池（箱）清洗消毒记录表》

供配电设施操作与保养作业指导书

保证供配电设备处在最佳工作状态和设备的安全运行,优质供电，防止危害人身安全和环境公害，特制定本规定。

3.1日常保养

3.1.1配电房每日巡视两次，巡视需注意设备房温度、有无异响及异味，并填写《电力运行记录表》。

3.1.2设备责任人操作供配电设备时必须做好安全防范措施。

3.1.3配电房室内卫生每周清洁一次；

各电器设备应保持正常，并作好记录。

3.2每月保养维修

3.2.1每月由设备责任人检查维护一次低压配电柜、动力控制柜、电表箱和照明配电箱（草坪灯、路灯等），对外壳接地螺栓及接线端子除锈、拧紧，并除尘。

3.2.2检查所有配电设备元器件是否运行正常，线路有无损坏。

3.2.3检查动力配电柜手动、自动转换是否正常。

3.2.4检查供电变压器母线接触是否良好，变压器温控报警系统是否正常。

3.2.5检查变压器冷却通风装置是否正常。

3.3每半年保养维修

3.3.1低压配电柜、变压器、动力控制柜（箱）停电检修由物业服务中心组织。

3.3.2对配电柜抽屉须停电检查，紧固各个端口，重点检查与母排连接夹头弹力，并对连接夹头清洁和加中性凡士林。

3.3.3对已停电的变压器除尘并检查紧固各类接线端子。

3.3.4检查开关接触器触头接触是否良好，动作是否灵活，若有老化及时更换。

3.3.5检查电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。

3.3.6对已停电的变压器和变压器冷却装置除尘。

3.4年度保养维修

3.4.1详细检查、紧固所有配电柜开关、母排螺栓、并测试联络开关的电气、机械联锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。

3.4.2重复半年保养维修的内容。

3.4.3测试联络开关的电气、机械联锁装置是否可靠灵活，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。

3.5每日、每月、每半年、年度的维修保养记录需在《设备设施保养维修记录表》的“备注”栏内予以标明维修保养类别。

3.6低压带电作业安全注意事项：

3.6.1，严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间，并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋，确认安全才可进行。

3.6.2严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业，电流互感器不得开路,电流互感器的铁芯和二次绕组，均应有永久性、可靠性的保护接地。

电压互感器不得短路。

3.6.3检修人员应向物业服务中心经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。

3.6.4作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。

3.6.5工程部主管必须指定一名现场监护人，操作必须由两人执行，一人操作，一人监护。

3.6.6低压设备或线路停电检修，必须做好以下四项保证安全的技术措施：

（1）停电；

（2）验电；

（3）装设接地线；

（4）悬挂标示牌与装设临时遮栏。

3.7停电检修设备时安全注意事项

3.7.1在停电和检修设备前，由工程部主管指定一名技术员为现场监护人；

同时，向现场所有作业技术员阐述停电检修的范围及相关注意事项。

3.7.2设备责任人应严格按照停电秩序对检修设备进行停电；

同时，必须在此设备的主开关上悬挂“有人工作，严禁合闸”的标识。

3.7.3停电后，由工程部主管用高压（低压）验电笔、万用表等测量工具对停电设备确认已停电后方可进行下一道工序。

3.7.4由工程部主管确认无误后，对停电检修设备必须由该设备责任人挂接临时接地线并经工程部主管核对。

3.7.5检修完毕，由工程部主管对检修设备进行检查，确认无工具等其它东西遗留在设备内后，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。

3.7.6由设备责任人严格按照送电程序对设备进行送电，并恢复正常。

3.7.7设备恢复供电后，设备责任人与工程部主管应确认运行正常后方能离开现场。

3.8倒闸操作注意事项

3.8.1在手动合隔离开关时必须迅速果断，在合到底时不能用力过猛，以防合过头和损坏支持瓷瓶。

在合隔离开关时如发生弧光或误合时，则应将隔离开关迅速合上。

隔离开关一经合上，不得再行拉开。

3.8.2在手动拉开隔离开关时，应按“慢一快一慢”的过程进行。

。

3.8.3隔离开关装有电气（电磁）联锁装置或机械联锁装置的，若装置未打开、隔离开关不能操作时，不可任意解除联锁装置强行进行分、合闸，应查明原因后才能进行操作。

3.8.4隔离开关经操作后．必须检查其“开”、“合”位置。

GC-CQ01《公共设施管理程序》

5．质量记录表格

GC-CQ01-01-F1《设备/设施保养维修记录表》

GC-CQ01-04-F1《变配电运行记录表》

GC-CQ01-04-F2《高低压开关操作登记表》

GC-CQ01-04-F3《设备设施定期保养记录表》

GC-CQ01-04-F4《系统完好率统计表》

停电管理作业指导书

规范因各种原因引起的停送电管理，确保项目正常运行。

3．方法和