海口市房地产市场研究报告Word格式文档下载.docx

海口市房地产市场研究报告Word格式文档下载.docx

《海口市房地产市场研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海口市房地产市场研究报告Word格式文档下载.docx（80页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2012年3月，海口商品住宅市场供应面积15.26万平方米，环比上涨366%。

3月商品住宅成交16.71万平方米，环比上涨45%，同比下跌66%。

一、宏观经济以及房地产投资环境分析

（一）经济时事解析

1.统计局：

其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.2%；

食品价格上涨6.2%，非食品价格上涨1.7%；

消费品价格上涨3.9%，服务项目价格上涨1.5%。

1-2月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.9%。

2月份，全国居民消费价格总水平环比下降0.1%。

其中，城市下降0.1%，农村下降0.1%；

食品价格下降0.3%，非食品价格持平；

消费品价格下降0.1%，服务项目价格下降0.2%。

该数据还显示，2月份，居住价格环比上涨0.4%，同比上涨2.1%。

其中，住房租金价格同比上涨2.5%，建房及装修材料价格同比上涨2.3%，水、电、燃料价格同比上涨1.7%。

解析：

2月份全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%，创2010年7月以来20个月新低。

也低于一年期定期存款利率3.5%。

最新的CPI数据意味着我国自2010年2月开始，延续了两年的负利率已结束。

2．财政部：

前两月全国房地产营业税下降22.7%

3月12日，财政部发布今年1-2月公共财政收支情况。

数据显示，今年前两个月全国财政收入20918.28亿元，比去年同期增加2423.89亿元，增长13.1%。

其中，中央本级收入10606.36亿元，同比增长11.3%；

地方本级收入10311.92亿元，同比增长15%。

其中，全国营业税2934.96亿元，同比增长5.9%。

其中，受1至2月全国商品房销售额下降20.9%（销售面积下降14%）的影响，房地产营业税下降22.7%。

前两个月财政收入中的税收收入18501.34亿元，同比增长9.5%。

非税收入2416.94亿元，同比增加817亿元，增长51.1%。

前两个月个人所得税1409.79亿元，同比减少57亿元，下降3.9%。

房地产营业税的下降，一方面是受部分地区一些上年末的收入在今年前两个月集中清缴入库等因素影响，另一方面则是销售额下降。

此外，个人所得税工薪标准的更改而导致费用标准减收在一定程度上也影响了房地产营业税收。

（二）宏观数据以及房地产投资数据分析

1.宏观经济形势

1-2月，总的来看，海口市规模以上工业完成工业总产值72.14亿元，同比增长4.5%，增速同比回落10.8个百分点。

1-2月，海口市固定资产完成投资60.02亿元，同比增长50%，增速同比提高28个百分点。

分产业看，第一产业完成投资1.34亿元，增长1.4倍；

第二产业完成投资7.33亿元，增长3.8倍；

第三产业完成投资51.35亿元，增长35.4%。

1-2月，海口市接待国内外过夜游客人数137.78万人次，同比增长13.5%，增速同比提高11.6个百分点，实现旅游总收入13.67亿元，增长16.2%。

1-2月，全市实现社会消费品零售总额59.51亿元，同比增长7.2%，增速同比回落21.2个百分点。

限额以上企业商品零售额增长较快的是通讯器材类、中西药品类、石油及制品类、日用品类、体育娱乐用品类，分别增长了88.4%、76.7%、45.1%、38.4%、29.9%。

2.海南省房地产数据

固定资产投资规模继续扩大，保持平稳增长态势。

房地产开发投资稳步增长。

今年1-2月，全省共完成房地产开发投资91.89亿元，比去年同期增长21.8%。

1-2月，海南房屋施工面积79.70万平方米，同比下降26.6%。

二、政策时事解析

（一）政策综述

1．住建部：

今年重点稽查保障性工程与房地产调控

3月20日，住房和城乡建设部网站公示了《2012年重点稽查执法工作方案》，统筹部署对中心工作落实情况的监督检查。

《方案》明确2012年重点稽查执法工作的指导思想和工作目标是加强事前、事中监督检查，严肃查处违法违规案件，纠正违法违规行为，净化市场环境，促进依法行政，从而保障住房城乡建设事业科学发展。

2011年，住建部重点稽查执法工作内容为保障性安居工程监督检查、房地产市场调控监督检查、城乡规划建设管理监督检查、建筑节能和城镇减排监督检查、住房公积金监督检查、建筑市场和工程质量安全监督检查等方面。

《方案》并要求各地加强组织领导，将开展重点稽查执法工作作为一项重要工作任务，周密部署，扎实推进，加强协作配合，实现纠偏补漏，创新体制机制，规范市场秩序，促进科学发展，保障住房城乡建设各项任务顺利完成。

加强保障性工程监督以及房地产调控监督一直是政府强调的口号，今年的住建部管理也依然离不开保障性用房，调控政策及住房公积金三大管理主线，未来将继续实施执行并抑制投机投资性的需求，放宽市场准入，促进公平竞争。

2．中行预计今年存准率下调四次

今年2月，银行代客结汇1140亿美元，售汇1096亿美元，结售汇顺差44亿美元，大大低于1月份的194亿美元。

这与此前央行公布的外汇占款数据形成呼应——2月，中国金融机构新增外汇占款251.15亿元，较1月新增额1409.22亿元大幅回落。

亦是在2月，央行下调存款准备金率0.5个百分点。

今年外汇占款增长规模会明显低于去年，由于外汇占款主导我国基础货币发行，这会导致国内流动性变得紧张，但央行可以通过下调存款准备金率来对冲，预计今年存款准备金率会下调四次。

这是央行严格管理政策预期的必然选择。

去年的连续加息和上调存准使得资金市场捉襟见肘，但通胀阴影却挥之不去，除了1月份季节性因素影响推升CPI再次走高外，国外局势也带来了输入性通胀的压力。

流动性过快复苏及复苏预期的推波助澜，将令通胀调控的努力前功尽弃。

因此，岁末年初，央行顶住压力，让降准预期自行发酵、减弱，取而代之的是等待合适时机，择机而动。

在外汇占款增量低位徘徊的情况下，处于高位的存款准备金率再次下调空间很大，预计上半年仍将有一次以上的下调，但近期调整利率的必要性不会太大。

1.国土资源部要求严守城乡建设用地边界

中国国土资源部日前通知要求各地严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地规模边界，防止城镇建设无序蔓延扩张。

国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知强调，从2012年4月1日起，土地管理各项相关工作以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据。

各地要从严审查各地区、各部门、各行业编制的城乡建设、区域发展、产业布局、基础设施建设、生态环境建设等相关规划，不得以任何名义改变土地利用总体规划确定的用地规模、结构和布局安排。

凡不符合土地利用总体规划的，必须及时调整和修改，核减用地规模，调整用地布局。

通知要求各地严格按照土地利用总体规划确定的基本农田保护目标、保护区布局及管制规则，在土地利用总体规划批准后３个月内完成基本农田划定工作。

基本农田划定后，实行永久保护，任何单位和个人未经批准不得改变或者占用。

要完善基本农田保护区管理，建立基本农田建设集中投入制度。

要将新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地复垦费、土地出让收入用于农业开发部分等土地整治专项资金向基本农田保护区、集中区和整备区倾斜。

加快建设旱涝保收高标准基本农田，引导基本农田整备区内建设用地等其他土地逐步退出。

通知强调，要落实建设用地管制边界和管制区域，严格按照城乡建设用地规模边界、扩展边界和禁止建设边界，允许建设区、有条件建设区、限制建设区和禁止建设区等“三界四区”，尽快将城镇建设用地管制边界和管制区域落到实地，确定管制边界拐点坐标，在主要拐点设置标识并向社会公告，防止城镇建设无序蔓延扩张。

严格控制中心城区规划控制范围内、中心城区规划建设用地扩展边界外的规划修改。

城乡建设用地扩展边界原则上不得调整。

其中禁止建设用地边界，除法律法规另有规定外，不得进行调整。

解析：

随着房地产不断地开发，城镇建设用地开始不断向乡村用地倾斜，致使城乡建设用地边界模糊，此举是为了保护农村用地的边界，完善农村用地布局，建立完整农田建设管制规则，防止城镇建设无序的扩张，同时防止房地产地不断开发而使农村用地不断减少，也为了平衡环境的发展。

2.海南：

从省住建厅获悉，为规范建设用地容积率管理，遵照国家住建部新出台有关办法，我省今后未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

据省住建厅有关负责人介绍，国家住建部出台的《建设用地容积率管理办法》已自3月1日起施行。

其中规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

根据新办法，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

本次办法的出台将使海南用地管理更加规范。

（三）其他政策

1.国土部：

清理小产权房海口或成试点

国土部将在北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市开展试点。

上述四个城市较具代表性，北京郊区小产权房密集，高房价将大量刚需族逼向了郊区小产权房；

重庆属西部大城市，外来人口多，郊区面积大，小产权房分布零散；

郑州小产权房的城中村问题突出；

海口旅游度假区存在大量小产权房问题。

小产权房的清理思路原则是分类、分步骤推进。

其中，侵占耕地等违法违规的小产权房，尚未销售以及新建、续建的小产权房，有望列入清理范围。

但具体销售和建设的时间点、何时正式展开清理，尚待最后方案出台才能敲定。

据海南省住建厅调研统计显示，海口违规建设的小产权房有11.5万平方米。

是全国“小产权房”问题典型代表城市，海南提出国际旅游岛建设致使房地产业再度迅速发展，在暴利驱动下，个别开发商无视法律法规和政府严令，非法占地、非法买卖土地建房，或采取非法出租、出让、入股、联营等方式，成片违法兴建小产权房。

小产权房的治理势在必行，如果海口成为试点，将对理顺房地产产权关系、规范房地产企业行为、创造商品住宅良好的竞争格局大有裨益。

关于如何处理保障房，地方政府希望部分符合规划、质量合格的小产权房，在补交土地出让金后转正，或者转为保障房。

这就存在地方政府变相为“小产权房”正身问题。

2.海南拟修订物业收费标准停车场水电费不得公摊

省物价局、省住建厅决定重新修订《海南省物业服务收费管理办法》、《海南省普通住宅物业服务分等收费标准》、《海南省普通住宅物业管理区域共用水电分摊办法》等物业服务收费管理政策。

海南省物价局有关人士表示，此次新修订的物业服务和收费政策主要有3方面的变化，一是强调物业服务收费依法备案登记。

根据《海南经济特区物业管理条例》等法律法规规定，物业服务收费标准备案登记主要依据《物业服务合同》或《前期物业服务合同》。

二是简化物业服务收费标准备案程序。

取消原备案有效期限3年规定，减少实施备案的前置条件及材料要求等。

三是明确划分普通住宅物业与其他物业范围，解决实际操作中实行政府指导价管理和市场调节价管理的物业范围界定问题，制止少数物业服务企业以高档小区名义规避政府指导价管理。

海南“候鸟”越来越多，房屋空置率也越来越高，而未使用却仍要按照公摊来缴，这对部分业主来说不太公平，所以此次调整的目的是想进一步规范物业管理区域，强调物业管理区域中共用水电费按照谁使用、谁受益、谁付费的原则，据实分摊。

物业服务企业和员工用水、用电费用，由物业服务企业承担，不得列入物业服务成本或向业主、使用人分摊。

业主委员会工作用水用电费用的筹集由业主大会或业主共同决定。

物业管理区域经营性的商铺、游泳池、活动场所、停车场（库）等场所的水电费用，由相关经营单位承担，不得列入物业服务成本或向业主、使用人分摊。

（四）政策展望

经过两年多的楼市调控，现整体房价下行趋势显著。

今年，从国家高层领导的态度来看，中央政策将稳定调控房产业，但是，对于刚需人群买房应予一定程度宽松政策，因此，预计未来政策引导房产稳步发展为主，降价潮将继续进行，首次置业将逐步得到宽松政策。

整个房产行业来看，将稳步规范化，逐步放慢建设步调，而非一步紧缩。

三、规划时事解析

（一）区域交通

1.今年海南将编11个规划涉18个市县与旅游区

近日，省住建厅印发了《实施“科学规划年”工作方案》，对省住建厅实施“科学规划年”的各项工作作了总体安排，共分规划编制和规划管理两大类，并明确具体时间进度和责任处室，确保落到实处。

《工作方案》提出，科学规划年活动期间，海南省将编制11个系列的规划。

一是省域规划。

以振兴产业为核心，全省一盘棋做好《海南省城镇体系规划》修编；

抓好《海南城乡总体规划》修编，在全省合理布局重要基础设施、重大项目。

二是城市总体规划。

按照国际旅游岛建设和城镇化发展要求，全面完成建省以来第三轮18个市县城市总规修编工作。

三是加快完成全省18个市县近期建设规划的编制工作。

在空间上落实“十二五”重要产业、重大基础设施和公共服务设施布局，满足各行业重大项目建设需求，使各类规划在近期建设层面实现紧密对接。

四是完成海棠湾、香水湾、木色湖、莺歌海、木兰湾等旅游区的规划修编或编制，打造一批世界级旅游度假品牌。

五是全面完成洋浦经济开发区、东方工业园区、昌江循环工业园区、老城工业区4个工业园区规划修编工作。

六是完成《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》确定的22个特色旅游风情小镇总规和控规，市县政府所在镇以外各乡镇、农场的总规修编和控规编制工作。

七是深入推进历史文化名城、名镇、名村和历史街区的保护工作，已列入国家级历史文化名城、名镇、名村名录的城市和村镇，编制完成保护规划。

八是完成全省2499个行政村及所有自然村的规划编制。

九是控制性详细规划。

紧跟总规修编进度，适时开展控规修编工作，确保控规覆盖率始终保持在85%以上的较高水平。

十是重要专项规划。

以省域规划、城市和旅游区、开发区总规为依据，开展省域和市县域岸线土地利用规划；

在海口、三亚率先开展城市综合交通规划、城市地下空间利用规划、城乡风貌规划和城市雕塑规划等专项规划编制。

十一是其他综合性专项规划。

包括编制海南省城乡绿地系统规划、风景名胜区系统规划、城市照明节能改造规划、生活垃圾分类收集处理规划等；

编制海南省住房发展规划；

出台海南省建筑业中长期发展规划。

省住建厅厅长王志宏表示，科学规划年活动分3年进行。

1年打基础，2年搭框架，3年成体系。

《海南省城镇体系规划》和《海南城乡总体规划》早在2005年已经编制完成，现在又重新对其进行修编，加上近期不断地对各市县、区域、城镇以及村镇的规划进行新编制或修编。

表明了政府对于城乡规划、绿地规划、自然保护区的规划以及海岸线土地规划等越来越重视。

由于海南房地产的快速发展，不免出现了很多不合理的资源利用，为贯彻海南旅游岛建设，应尽量完善城乡规划体系，提高规划的科学性、前瞻性和权威性，充分发挥规划，对全省经济社会发展的引领和管控作用。

（二）内部交通

1.观澜湖矿温泉旅游区被纳入海口常规旅游路线

3月30日下午，在观澜湖海口矿温泉推荐会上，海口市发展委员会宣布将海口观澜湖火山岩矿温泉旅游区纳入海口常规旅游路线，给市民和游客增添一个休闲度假和保健养生的好去处。

海口观澜湖火山岩矿温泉区包括蕴含全球五大洲风格各异的火山岩矿温泉、设计独特的水疗中心和户外火山岩水上乐园三大板块，打造出具有A级景区标准的海口旅游新景区，是亚洲最大矿温泉主题公园。

海口市旅游规划总规划师石向荣介绍说：

“矿温泉主题公园融合了欧、亚、美、非、大洋五大洲的温泉风格，共设有168个冷、热泉汤池及99个流水景观，可同时容纳5000人洗浴。

”

2.海口投4亿建红城湖路延长线

从海南省国土环境资源厅了解到，海口红城湖路延长线市政道路工程项目拟建一条全长1838米的城市主干道Ⅰ级道路，设计行车速度60km/h，道路红线宽度为50米，总投资为40162.23万元。

该项目工程环境影响评价正在公示阶段。

此建设改善加强了海口市的环境、景观，促进了海口市的经济快速发展，具有较显著的经济效益和社会效益。

此外，也将解决这一地区基础设施薄弱、建筑物凌乱、用地发展无序、消防安全隐患大、公共环境卫生恶劣、社会治安难以监管等诸多社会问题，有利于加快整治与改造“城中村”的建设步伐，带动整个片区经济的进一步发展，实现城市和谐健康发展。

（三）城市发展

1．海口将建市级公园

2012年-2015年期间，海口市将完成建设凤翔公园等3个市级综合公园及两个带状公园，对6个现有公园进行改造升级。

至2015年底，海口市将增加绿地843.67公顷的绿地，市民只要从家里出行500米便可到一处公共绿地进行休闲运动。

海口市将通过结合新片区开发及旧城改造建设，结合河道整治、道路建设，充分利用空、闲置地建设等方式，多点面建设街边街心小游园。

计划新建新埠岛片区海新大桥南侧桥头绿地、新埠岛片区新世界东侧绿地、等100处街边街心小游园，增加公共绿地面积48.03公顷以上。

做到让市民出行500米到达一处1000平方米以上的公共绿地，使城市绿地分布更趋合理，市民游园更加便捷。

主城区园林绿化建设项目工程总造价将达19.51亿元。

至2015年底，海口市增加绿地843.67公顷，其中公园绿地面积增加664.57公顷。

全市绿地率38%，绿化覆盖率43.5%，人均公园绿地面积15平方米以上。

建成绿地分布合理、景观优美、特色突出的城乡一体化生态园林城市;

结合城市基础设施的旅游化改造，完成现有主要公园、街边绿地景观、设施等方面的改造。

2012-2015年期间，海口市将实施“三园两带”建设工程，完成建设2个市级公园、1个专类公园、2个带状公园，改造升级6个现有公园，建设100个街边街心小游园。

“三园”包括3个市级综合公园：

海秀公园，规划总面积约为91.64公顷，包括秀英沟水体治理、清迁工程和土方工程以及绿化种植、基础设施安制和园景园容建设;

五源河（森林）公园将建设成集休闲、旅游为一体、文化内涵丰富的生态公园;

凤翔公园，拟定位为以滨水活动和生态湿地为主要特色，融合科普教育与野外拓展训练于一体的开放城市公园，规划总面积约为80.9公顷。

“两带”包括两个带状公园：

美舍河带状公园（琼山段），将延续已建成的美舍河带状公园（长堤路—五公祠）段的风格，建成满足滨河两岸居民多层次活动需求的滨水景观绿带;

滨江西带状公园（续建）将建设成以“绿色”和“水”为主题的城市生态公园和景观长廊。

在2008年就已经喊出了“要增建市级公园”的口号，且已经确认选址，由于具体的规划一直没有完成编制，所以该计划一直搁置。

现计划已经编制完成，并开始着手实施。

未来市级公园的增建能使公共绿地面积增加，海口环境会得到进一步的改善，为旅游活动提供开放空间更为突出“江海岸线绿屏、慢行休闲绿道、乡村绿网、城市绿景”特点。

（四）区域发展

1．海南今年将打造7个省级特色风情小镇示范镇

从海南省住房和城乡建设厅获悉，2012年，该厅将继续集中财力重点建设文昌潭牛镇、琼海博鳌镇、万宁兴隆农场、白沙邦溪镇、三亚育才镇、海口演丰镇、红旗镇等7个省级重点特色风情小镇示范镇，主要对特色旅游村镇风情街进行立面改造、园林绿化、道路硬化、给排水等小城镇综合改造建设工程。

海南省住房和城乡建设厅已下发通知号召各市县申报特色风情小镇建设项目，要求一市县一乡镇一项目，通过项目的实施和带动，年内使小城镇面貌取得较大的改观。

下一步则是为推动特色风情村镇的有序建设，省住房城乡建设厅一是将加快省级重点特色风情示范镇建设规划及建筑立面改造设计工作。

按照时间安排，将于3月底前进行初步成果汇报，4月10日前提交正式研究成果，并组织专家进行评审,5月开工建设。

二是落实资金安排。

按照省、市县、镇资金投入1:

2:

4的比例落实资金，目前已初步拟定1200万元省级资金投入到7个示范镇中。

凡被列入今年重点建设的特色风情小镇建设的小城镇，该厅将明确市县、乡镇政府的配套承诺，并持续追踪资金的落实情况，确保资金安排到位。

三是分镇包干，定点负责，全力以赴推动特色风情小镇示范镇、村建设。

省住房城乡建设厅将采取厅领导和主要业务处室负责人对特色风情小镇示范村镇建设进行分镇包干，定点负责，相关处室积极做好服务的措施，全力以赴推动特色风情村镇建设。

2．中国建筑200亿建海南国际生态旅游区工程

中国建筑公司近日与深圳华隆投资集团有限公司共同签署了海南铜鼓岭国际生态旅游区工程总承包战略合作协议。

公告显示，该项目位于海南省文昌市，是海南省“十二五”规划的重点项目，也是海南国际旅游岛建设的先导项目，拥有优良的区位优势和旅游资源。

项目建设规模为200亿元人民币，规划占地面积约15平方公里，总建筑面积约330万平方米，建设内容包括市政路网及基础设施，以及旅游商业等相关设施，建成后将整体推动海南岛与国际高端旅游业接轨。

中国建筑表示，该合作协议的签署，是公司实施“融投资带动工程总承包”战略的具体体现，有利于发挥公司在技术、资金、管理和建设等方面的优势，为公司打造综合性城市开发建设商奠定基础。

3．三亚市鹿回头半岛控规获批定位观光度假居住

从海南省住房城乡建设厅获悉，在片区大发展背景下，为进一步妥善解决三亚鹿回头村拆迁安置和失地后集体经济长远发展，加快沃尔沃帆船港周边村庄环境改造，解决中科院三亚深海科学与工程研究所在片区内的落地和建设，推动片区科研教育和海洋文化事业发展，完善片区公共服务设施建设，促进片区可持续和谐发展，《三亚鹿回头半岛控制性详细规划（修编）》获批，现进行批后公示。

三亚鹿回头半岛距离凤凰国际机场20公里，距离市区3公里，西面为鹿回头湾，东面为小东海，南面为鹿回头公园，北面为南山岭。

其规划范围为：

东至小东海最高潮位线，南至鹿回头岭北侧约35米等高线，西至鹿回头湾最高潮位线，北至鹿回头公园南侧山脚，面积为4.77平方公里。

规划定位为：

具有休闲度假、观光和居住功能高端滨海旅游度假区。

片区规划建设用地规模为477.5公顷。

4．琼中招商推介项目投资近200亿

2012年是实施“十二五”规划的第二年，是国际旅游岛建设全面推进的重要一年，海南省委、省政府把今年确定为“项目建设年”，不断强化以项目带动基础设施建设和产业发展的主体地位，这给琼中带来了新的发展机遇。

为推动琼中经济社会全面发展，3月12日，在琼中黎族苗族自治县在海口举办的