最新电大专科物业管理法规题库及答案Word文档格式.docx
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7．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。
8．物业服务企业管理物业的基础是委托授权和合同约定。
9．物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。
10．业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力l的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。
三、筒答题（每小题10分，共30分）
11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。
12.简述物业服务企业的职责范围。
13.简述物业服务合同的法律特征。
四、论述题【本题共20分）
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现。
五、案例分析题【本题15分）
15．陈先生去年搬进了新买的商品房，私家车一直就随意停放在小区里。
从上个月开始情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车要么购买车位，要么得交车位费。
如果不购买车位，每月应交500元停车费，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。
如果不交钱，从明年3月1日起就不让开车进小区了。
陈先生对物业的做法非常生气他认为物业公司只应进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。
自己作为小区的业主，有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。
物业公司辩称；
此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。
问题：
（1）物业公司不让未交停车费的业主开车进小区的做法是否合适？
为什么？
（2）陈先生对物业公司的做法不满意，可以通过哪些途径解决该问题？
题库一试题答案
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。
每小题4分，共20分）
1.ABCD2.ABCD3.ABC4.ABD5.A
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；
内容不正确的请在括号中写“错一，无需改正。
每小题3分，共15分）
6．错7．对8．对9．对10．错
三、筒答题（每小题10分，共30分】
11.简述承担物业管理法律责任的一般构成。
答：
（1）行为本身具有可非难性；
（3分）、
（2）损害结果；
（2分）
（3）因果关系；
（4）行为人心理主观过错状态。
（3分）
12.简述物业服务企业的职责范围。
（1）物业的验受接管义务；
（2）对共用物业的维护、管理义务；
（3）建筑物及其设施的保养、维修义务；
（4）环境清洁、美化义务I（1分）
（5）安全保障义务；
（1分）
（6）合同约定的其他义务，比如提供小区的交通便利等。
13.简述物业服务合同的法律特征。
物业服务合同属于无名合同（2分）；
物业服务合同是一种以物业管理关系为标的的合同（2分）；
物业服务合同实现了所有权与管理权的分离（3分）；
物业服务合同既是诺成、双务、有偿合同。
14.试述在物业管理过程中的民事侵权和违约行为的表现：
（1）房地产发展商未按销售合同规定的期限和质量交付物业设施。
（2）物业管理公司未按物业管理合同约定的范围和标准为住户提供服务。
（3）物业管理公司未按管理合同约定使用物业管理费和物业维修基金。
（4）业主或非业主的合法住户无正当理由拒交有关物业管理费用，如低层住户拒交电梯费和高压水泵费，业主因小孩无法入读附近重点中小学校而拒交管理费，这是住户最常见的违约行为。
（5）业主委员会不按照《物业管理委托合同》的约定，协助物业管理企业进行物业管理工作。
侵权的表现：
①物业管理公司及其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。
②因物业维修施工而产生的侵权责任。
③建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，其所有人或管理人也应承担责任，但能够证明自己没有过错的人除外。
④因妨碍行为而产生的侵权责任。
⑤破坏、污染环境的侵权责任。
⑥无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。
⑦因妨害行为而产生的侵权责任。
每个小点2分，只要能够答出10个小点即可给满分。
五、案例分析题【本题15分）
15．
（1）物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。
这侵犯了业主的自由出入权。
（2分）理由：
业主购买了商品房，就是物权所有人，对小区院落内的空地享有共同使用权；
（1分）如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准'
并报街道办、派出所等有关部门备案。
如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。
（3分）在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。
（2）四种途径：
自决与协商；
（2分）调解；
（2分）仲裁；
（2分）诉讼。
题库二
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。
每小题4分，共20分）
1．根据业主对物业享有的不同权限，物业在法律意义上可以划分为如下部分（）。
A．专有部分B．共有部分
C．约定公共用部分D．约定专用部分
2．下列说法正确的有（）。
A．目前我国已经有专门的法律对物业管理行为进行规范
B．仲裁是解决物业管理纠纷的重要途径
C．撤职是常见的一种行政处罚
D．行政调解是诉讼调解的一种
3．下列属于物业管理法律责任的归责类型的有（）。
A．过错责任B．无过错责任
C．公平责任D．违法责任
4．建筑物区分所有权系由（）部分组成。
A．独立所有权B．专有所有权
C．共用部分持分权D．成员权
5．属于业主和物业服务企业共同的义务的是（）。
A不弃管义务B．保密义务
C．通知义务D．协助义务
二、判断题（内容正确的请在括号中写“对”；
内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。
每小题3分，共15分）
6．我国的《物业管理条例》是2007年由国务院制定的。
7．物业管理同时具有私权和公权的双重法律属性。
8．业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。
9．当事人诉讼权利平等原则是物业管理民事诉讼的基本原则之一。
10.不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
三、简答题（每小题10分，共30分）
11.简述我国物业管理法律规范的表现形式。
12．简述物业服务企业的职责范围。
13．简述物业管理民事责任的免责条件。
四、论述题（本题共20分）
14．试述业主大会的职责。
五、案例分析题（本题15分）
15．李先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。
出于经营需要，李先生将该套住宅作抵押向某银行进行了贷款。
李先生一直未在该小区居住，所以也没有向物业公司交付物管费。
物业公司认为李先生的房子在，暂时不交物管费也没什么大的关系，只要房子在，不怕业主不交费。
由于李先生没有及时归还银行的贷款，银行向法院提起诉讼，最终法院判决将李先生的房子进行拍卖来偿{丕贷款。
王女士通过拍卖取得了房屋产权，这时，物业公司决定正式追讨该房所欠的物管费。
结果王女士拒付过户前的物管费，李先生又不知去向，致使该房所欠的物管费一直没能收缴。
（1）如李先生以未居住为由拒交物业服务费是否成立，为什么？
（2）物业公司向王女士追索以前业主欠下的物业服务费的做法是否成立，为什么？
（3）你认为物业公司在此情况下如何维护自己的权益？
题库二试题答案
一、选择题（在所给的四个选择项中选出一个以上的正确答案，然后将其序号填写在题后的括号内。
1.ABCD2.B3.ABC4.BCD5.BCD
内容不正确的请在括号中写“错”，无需改正。
6．错7．对8．对9．对10.对
11．简述我国物业管理法律规范的表现形式。
宪法；
（2分）法律；
（2分）行政法规；
（2分）地方性法规；
（2分）行政规章。
（1）物业的验受接管义务；
（4）环境清洁、美化义务；
13.简述物业管理民事责任的免责条件。
（1）不可抗力；
（2）正当防卫；
（3）紧急避险；
（4）受害人自己的过错致使损害发生的；
（5）第三人过错致使损害发生的。
四、论述题（本题共20分）
14．试述业主大会的职责。
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。
业主大会将对事关小区物业管理有关事项作出决议。
根据《物业管理条例》规定，业主大会或业主代表大会的主要职责应包括以下事项：
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（3）选聘、解聘物业管理企业；
（3分），
（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点3分，共18分。
卷面清洁度2分。
15．
（1）李先生的理由不成立；
（2分）因为日常所说的物业服务费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费，像保安、清洁、绿化和公用维修等，是为整个楼宇、整个小区的服务，李先生的房产会得到相应保值和增值；
（2分）所以李先生在收楼和拿到钥匙以后，非因房屋质量问题，就应当缴纳物业服务费。
（2）物业公司不应当向王女士追索物业服务费；
（2分）首先物业公司没有积极采取措施维护自己的权益，本身有过错；
（1分）其次王女士通过拍卖取得了房产，自然无须对前手的欠费负责。
（3）物业公司先应当直接要求李先生履行其义务，而不是去消极等待；
（2分）其次，物业公司可以根据其与李先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力去保护自己的合法权益。
题库三
一、选择题（在所给出的四个选择项中选出一个以上的正确答案．然后将其序号填写在题后的括号内。
1．国务院制定的《物业管理条例》是哪一年颁布的?
A．2003B．2004
C．2005D．2007
2．在物业管理活动中，业主依法可享有下列（）权利。
A．监督物业服务公司的权利B．依法组建业主管理委员会的
C．选聘或解聘物业服务公司的权利D．共同使用物业公共设施的权利
3．依据相关法律规定，妥善处理好物业相邻关系，一般应遵循以下哪些原则？
A．公平合理B．方便生活
C．团结互助D．‘有利生产
4．小区的专项维修金属于（）。
A．业主委员会B．物业公司
C．业主D．业主大会
5．国务院《物业管理条例》主要规定了物业管理（）责任
A．刑事B．民事
C．违宪D．行政
6．业主就是物业所有权人。
7．我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
8．物业管理刑事责任是指在物业管理活动中，行为人因触犯行政法律法规而应承担的强制性法律义务。
9．按照利益载现形式的不同，可将物业管理法律关系的客体分为物和行为两大类。
10.在物业管理纠纷行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。
11．简述物业管理法的作用。
12．简述物业管理民事诉讼的基本原则。
13．简述业主委员会的职责。
14.试述物业管理民事责任的免责条件。
五、案例分析题（本题15分1
15.2009年5月，某小区业主委员会与深圳海天物业公司签订物业委托管理合同，约定该住宅小区自2009年7月份开始由海天物业公司进行管理。
2009年12月，胡先生人住该住宅小区之后，一直没有缴纳过物业费。
当海天物业公司催促他缴物业管理费时，胡先生认为自己买了房子自己住，自己管理，不需物业公司的管理。
胡先生以物业公司与业主委员会签订的委托服务合同未经过其允许为由拒绝缴纳，并声明他将不会跟物业公司建立任何物业管理关系。
经业主委员会多次出面调解也没有结果，最后物业公司把胡先生告上了法庭，要求胡先生支付物业管理费及滞纳金。
（1）本案中物业公司与小区业主委员会签订的物业委托服务合同能否对胡先生发生法律效力？
（2）如果该委托服务合同对胡先生有法律上的约束力，胡先生应该负有哪些义务？
题库三试题答案
每小题4分，共20分）：
1.A2.ABCD3.ABCD4.C5.D
6．对7．对8．错9．对10.错
三、简答题f每小题10分，共30分）
11．简述物业管理法的作用。
第一，维护物业管理市场秩序。
第二，保障物业管理权利人合法权益。
第三，为优质服务创设保障，为解决纠纷提供依据。
（4分）
12．简述物业管理民事诉讼的基本原则。
（1）当事人诉讼权利平等原则；
（2）同等原则与对等原则；
（3）法院调解自愿和合法原则；
（4）辩论原则；
（5）处分原则；
（6）检察监督原则。
13．简述业主委员会的职责。
（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（4）监督管理规约的实施；
（5）业主大会赋予的其他职责。
14．试述物业管理民事责任的免责条件。
（1）不可抗力。
不可抗力是指不能预见、不能避免也不能克服的客观情况。
一般指地震、台风、洪水、战争等。
如暴雨在极短时间内致使地下车库内的车辆被淹，造成损失，地下车库的排水系统没有问题的话，物业管理公司是不需要承担责任的。
（2）正当防卫。
正当防卫是指当公共利益、他人或本人的权利遭受正在进行的不法侵害时，行为人对侵害人所采取的合法的防卫措施。
如物业管理公司的保安人员在捉拿小偷的过程中，将小偷刺伤，此行为属于正当防卫，物业管理公司不需承担责任。
（3）紧急避险。
紧急避险是指为避免较大利益受损，而不得已采取的损害另一较小利益的行为。
（4）受害人自己的过错致使损害发生的。
按照民法的基本原理，行为人因自己的行为受到损害，应当由自己来承担责任。
如业主因自行装修房屋，致使房间的电路受到损害，应由自己承担责任。
第三人过错致使损害发生有区别不同的情况。
如果第三人的过错单独导致损害的发生的话，被告可以免责，由第三人承担全部责任。
如果损失的发生是第三人、原告、被告中的两者或多者的过错导致，则在分清责任的基础上，各自承担自己的过错所造成的损失。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点4分，共20分。
15．
（1）该物业服务合同对胡先生产生法律效力。
（3分）业主委员会代表业主签订物业服务合同对小区内的业主都具有约束力。
（3分）除非经过业主大会讨论终止合同或合同期满等原因出现方可拒交管理费。
（2）胡先生负有物业服务合同所规定的义务和职责（3分），主要是按时交纳物业管理费和在合同约定事项范围内的服从物业公司管理的义务。
题库四
1．下列哪些主体可以成为物业管理法律关系的主体？
A．某市规划局B．无行为能力人
C．法人D．在中国的美国籍留学生
3．物业服务合同应当对以下哪些内容进行约定？
A．服务费用B．合同期限
C．物业管理事项D．违约责任
4．可以承接各种物业管理项目的是（）物业服务企业。
A.-级资质B．二级资质
C．三级资质D．没有
A．不弃管义务B．保密义务
内容不正确的请在括号
中写“错”，无需改正。
6．我国的《物业管理法》是2003年5月28日由国务院制定的。
7．占用业主共有的道路或者其他场地用于停放私家车的车位，属于业主共有。
8．经过40%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主临时会议。
9．罚款是物业管理行政处罚中的一种。
11．简述物业管理法律关系的特征。
12.简述业主大会的职责。
14．结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。
15.位于新华大厦大堂内侧的富华海鲜餐厅的专用隔油池泄漏，外溢的油污一直漫延出去使新华大厦大堂地面湿滑。
物管员发现此问题后，马上向公司报告，要求清洁工尽快过来清理。
但就在清洁工来到前，大厦的一位年近60岁住户陈先生在通过大堂时滑倒在地，送往人民医院后经诊断为左股骨隆间粉碎性骨折，前后住院23天，共用去医疗费1.9万元。
为此陈先生及其家人要求物业公司承担责任，物业公司认为应当找餐厅索赔，因为造成陈先生滑倒的油污是餐厅专用隔油池泄漏出来的；
餐厅认为陈先生滑倒的地点属于物业公司负责管理服务的区域，因此也拒绝赔偿。
无奈之下陈先生只好向法院提出诉讼，请求法院判令富华餐厅和物业公司共同承担责任。
（1）本案的原告和被告分别是谁？
（2）在诉讼中王某是否能与物业公司进行和解，为什么？
（3）你认为本案应如何处理？
题库四试题答案
1.ABCD2.B3.ABCD4.A5.BCD
6．错7．错8．错9．错10.对
11．简述物业管理法律关系的特征？
物业管理法律关系性质的多重性（2分）；
物业管理法律关系基本主体的特定性（2分）；
物业管理法律关系中业主居于主导地位（1分）；
物业管理法律关系的客体有特殊性（1分）；
物业管理法律关系的国家干预程度比较大（2分）；
物业管理法律关系的产生、变更、终止有严格的程序性和要式性（2分）。
12．简述业主大会的职责。
召开业主大会或业主代表大会是业主团体运行的主要途径。
业主大会主要职责应包括以下事项：
（5）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
（1）不可抗力。
14.结合实际谈谈物业管理纠纷的起因及其防范。
（1）物业管理纠纷的起因分析（8分）
①立法工作滞后，物业管理法规立法层次低，内容混乱，缺乏权威性。
②开发商前期遗留的问题引发了后来物业管理的矛盾。
③缺乏完善的市场竞争机制。
④物业管理的服务概念没有建立。
（2）物业管理纠纷的防范措施（10分）
①完善相关立法工作。
②加大行业规范化管理力度。
③培育和完善物业管理市场，把物业管理纳入市场运行的轨道。
④业主和物业公司通过签一份具体明确、内容详尽的物业管理合同来规范双方的行为。
⑤进一步规范政府行为。
以上内容应当结合实际展开一定的阐述，每要点2分，共18分。
15．
（1）原告是陈先生（1分），被告是富华餐厅和物业公司。
（2
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