住宅小区保安管理服务规程Word下载.docx
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二．保安部工作内容
1．负责制定小区的各项安全保卫管理工作的制度与措施，并督促相关人员认真执行，
严格落实；
2．对于治安环境，根据“预防为主、防治结合”的原则，制定部门的工作计划，并结
合培训，督促相关人员落实执行；
3．加强对本企业贵重物资、现金、票证以及机要部门和重要部位的安全管理工作，加
强保卫值班和门卫监控，严格执行制度，堵塞漏洞，防止事故发生；
4．维护区内交通秩序与治安秩序，经常巡视、检查相关部位的设施、设备运作状况，
保证安全管理人员和设备运转处于良好状态；
5．负责组织区内发生的治安案件，协助公安部门做好侦破工作，并及时向总经理汇报查
处结果；
6．与当地公安机关、司法部门以及周边企业的安全保卫部门建立沟通合作关系，以保证
需要时得以通力合作；
7．负责公众区域内可简单操作的环境卫生保洁工作以及绿化养护的巡查，充分使用人力
资源；
8．对属下员工负起培训、教育、操练的工作，不断提高保安员的综合素质、工作态度与
业务能力，同时负责对本小区内其他部门员工的治安、消防的宣传教育工作；
9．负责完成每月、每季度、年度的工作总结。
三、各级人员工作职责
1.对物业公司经理负责，全面负责小区的安全、消离管理工作；
2.制定部门工作计划，建立健全各项安全工作制度，督导下属的工作；
3.组织较大案件的调查处理工作；
3
4.主持部门工作周例会，组织部门人员开展各项治安防范和保卫工作；
5.积极组织开展以“五防”（防火、防盗、防破坏、防爆、防自然灾害）为中心的安全
法纪教育，领导和组织对保安员的培训工作；
6.监督考察部门各岗位员工的工作表现，处理有关安全管理工作方面的投诉；
7.负责培训员工的业务知识和服务意识；
8.指导下属处理治安、消防、车管等方面的各种问题；
9.熟悉保安法规定，与政法部门保持良好关系；
10.加强与各部门的沟通（包括业主），使小区的管理工作真正做到群防群治，综合治理；
11.不定时检查各岗位值勤情况，检查值班记录和工作日记并签字；
12、零点之后的夜间查岗每周不少于2次；
13、以身作则，严格要求自己，如因管理不力而造成部门工作的严重失职和重大责任事故
须承担连带责任；
14、负责组织小区的消防演习，确保责任内的防火安全；
15、完成上级领导交办的其他任务。
2.保安部队长职责
1.对部门主管负责，协助部门主管开展小区内的治安防范管理工作；
2.负责监督保安员的交接班工作，确保各类物品交接清楚；
3.负责监督部门器械、通讯器材和其他设备的保养；
4.负责处理小区内日常的治安突发性事件，并及时做好纪录向部门主管汇报；
5.加强与安全管理人员的沟通，推动每个管理员的工作积极性；
6.按需要或按主管的要求安排保安员的工作任务；
7.不定时对保安员的礼节礼貌、仪表、组织纪律、体能、服务态度、精神面貌等进行
检查及指导；
8.零点之后的夜间查岗每周不少于2次；
9.带领保安员配合其他部门开展工作，制止、纠正各类违章行为；
10.以身作则，严格要求自己，如因管理不力而造成部门工作的严重失职和重大责任事
故须承担连带责任；
11.协助经理完善部门的各项规章制度，并督促检查保安员的落实情况；
12.处理值班期间，当班领班不能处理的各种治安问题；
4
12.协助各班长了解管理员的思想动态，将队员的想法和各种建议及时反馈到管理层，
以便理顺内部关系；
13.开展消防宣传活动，普及消防知识，经常进行防火检查，减少火险隐患；
14.与相关单位（如公安分局等）保持良好关系；
15.完成上级交办的其它任务。
3.保安部班长职责
13.关心队员，热爱工作，忠于职守，按时完成上级交给的各项工作；
14.及时向上级汇报班内情况，配合做好安全管理工作；
15.督导班务工作，做到秉公办事，不拉帮结派，以维护小区安全为已任，做好小区的安
全防范工作；
16.组织队员搞好军事训练和理论演习，坚持每周班务小结，提高管理员业务质和工作技
能；
17.遇突发事件及时上报，组织人员迅速到达出事地点，预防事态扩大，积极配合上级处
理；
18.监督本班的交接工作，确保各类物品交接清楚，应注意检查是否有损坏现象；
19.对本班队员在当值期间所发生的不良行为负直接责任；
20.及时收集汇报住户的意见和建议，作好登记；
21.当值班长每天上班提前10分钟组织全班人员集合，清点当值人员，检查管理员仪容，
宣布工作事项，然后列队带入各岗位进行交接；
22.定时对本班管理员在礼貌、礼节、仪表、组织、纪律、体能、服务态度、精神面貌方
面进行检查及指导；
11、熟悉小区各路灯、水景动力等的开关位置及开启时间；
12.以身作则，严格要求自己，如因管理不力而造成班组工作的严重失职和重大责任事故
须承担连带责任。
4.保安部副班长职责
1.关心团结同事，做好本班人员的思想教导工作；
2.协助班长落实本班的工作、学习、训练及日常事务的组织和管理工作，做好班长的助
手；
3.对工作中发生的情况或工作中的不当之处，及时报告班长；
4.负责抓好本班的后勤工作，经常检查、监督本班人员打扫宿舍卫生；
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16.对上级下达的指示要立即执行；
17.在班长休息或外出时，履行班长职责；
18.对本班人员的思想和行动要清楚，发现行动不明要及时上报；
19.履行上级所安排的各项工作任务。
4.保安部机动巡逻岗职责
23.至少每2小时对小区所属岗位巡逻1次，要求认真负责，全面到位，定时到巡更点签
到；
24.巡逻时要保持高度警惕，多看、多听、多嗅，发现可疑情况要及时处理及报告；
25.加强重点地区的巡逻，监控好小区的水电、消防、安全、清洁、绿化等情况,发现问题
及时知会相关部门处理；
26.遇重大突发事件应作应急处理，制止事态扩大，恶化，并及时上报；
27.发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立即设法擒获；
发现打架、斗殴和吵架时应予以
制止；
发现火灾立即扑灭，并迅速报警，发现易燃易爆物品和毒品应立即作安全处理，
并报告上级；
28.突发事件，应作详细记录；
7、轮换其他岗位员工当值；
13.完成上级的其他命令和指示；
9、监督负责区域停车情况，注意领导车位和车辆，指引游客、业主的车辆正确停放；
5.检查负责区域的房屋、水电设施、消防设施存在的问题及违章情况，发现问题及时知
会相关部门处理；
11、对进出小区的业主提供力所能及的帮助；
5.完成上级的其他命令和指示。
6.小区入口岗位职责
1.着装严整，工作认真，精神饱满，形象良好，上班时不做与工作无关的事；
2.监督周围区域停车情况，注意领导车位和车辆，指引游客、业主的车辆正确停放；
3.对进入小区的外来车辆进行检查登记，严禁闲杂人员进入小区，做好来访车辆的指引
工作；
4.遵守公司管理制度，遵守部门规章纪律，服从领导安排，干好本职工作；
5.严格落实并执行公司的放行条制度，对外出物品进行严格检查；
6.思想端正、态度良好、坚持原则，坚决同损害公司利益的人和事做斗争；
7.完成上级领导的其他命令和指示。
6
20.行政楼门岗岗位职责
1、思想端正、态度良好、坚持原则，坚决同损害公司利益的人和事做斗争；
5.对岗位区域内环境卫生、绿化、治安情况进行监控；
对不良情况及时处理并上报。
对
业主、领导、客人的小车行举手礼，并指引进入；
6.对来访客人须礼貌询问登记，经相关人员确认后给予放行；
7.对来访的参观人员给予正确的，礼貌的指引；
5、密切留注各办公室的情况，严密监管各种物资，对特殊的办公室须加强监管（如财务
室、总经理办公室等）；
6、做好大件物品的出门登记；
7、管理好各办公室及宿舍楼大门的钥匙，协助有需要的员工开门；
29.非办公时间最少每小时巡查一遍行政楼庭院及各楼层；
30.完成上级领导其他的命令和指示。
14.园区内固定岗位职责
6.着装严整，工作认真，精神饱满，形象良好，上班时不做与工作无关的事；
7.密切留意进出人员，尤其是陌生人及施工人员；
8.加强样板房的监视，对违规人员人给予及时制止；
9.对出入样板房的物品进行严格检查并登记，严格落实公司的放行条制度；
10.样板房开放期间，对参观人员给予礼貌、正确的指引；
11.对进出园区的业主及样板房的客人给予力所能及的帮助；
7、监督周围区域停车情况，注意领导车位和车辆，指引业主的车辆正确停放；
6.随时注意业主车辆停放的状况，对车门、车窗未锁等情况要采取适当措施并上报；
7.发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应立即设法擒获；
8.遵守公司管理制度，遵守部门规章纪律，服从领导安排。
7.售楼部岗位职责
8.着装严整，工作认真，精神饱满，形象良好，上班时不做与工作无关的事；
9.维持好售楼大厅的秩序，防止人员间接或直接破坏公物，尤其是模型；
7
21.对大厅内不良情况进行管控，防止人员大声喧哗和吵闹；
22.加强对收款处的管理力度，对收款员和银行人员提供保护，遇有抢劫犯罪行为及时给
予制止，保护公司钱款；
23.维护好售楼部门口的正常行车秩序，留意领导车位和停车场的停车秩序；
24.对到售楼部的人员进行礼貌指引，并提供力所能及的服务；
7、对售楼部前广场的人员进行巡视；
第二章保安部内部管理规章制度
1、安全
安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。
物业管理公司应该树立积
极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工
作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。
2、有序
在物业区域里，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。
一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。
这种
安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。
3、亲情
物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业户与社会
公众来说应充满亲情。
物业管理公司的保安人员应像管家一样爱护业户与业户的财产，为业
户提供力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。
4、形象
保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能
提高物业的档次，使业户有安全感。
不仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的
影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。
二、保安部员工基本安求
31.热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，
任劳任怨，出色地完成保卫任务；
8
25.遵纪守法，勇于护法，以优质服务赢得社会的认可和业主（住户）的信任；
26.不计个人得失，乐于奉献。
管理员是公司利益和住户利益的忠实卫士，在任何时候，
任何情况下都应将公司和住户的正当权益放在第一位，为了维护公司利益和住户财产
安全，不惜牺牲一切，甚至献出生命；
27.文明执勤，礼貌待人；
28.廉洁奉公，不谋私利。
管理员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分
子任何可乘之机；
29.尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立精神文明新风尚；
三、保安仪容仪表标准
（一）、保安仪容标准
1、保安人员在门岗值勤、小区巡逻、大厦检查、军训及参加如表彰大会等重要会议时，必须
按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩
戴帽徽、胸卡等。
2、制服要保持整齐、挺刮、清洁；
衣领、袖口洗涤干净；
穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口
和裤管不得卷起来；
帽徽、肩章要保持端正；
胸卡别在左胸前、左上口袋的中间；
不准赤
脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。
3、保安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。
穿大衣不准披在肩上，
穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。
注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离保
安区域。
4、内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；
腰间皮带上不准挂钥匙及其他
挂件；
佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。
5、大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。
除
因工作需要外，不得佩戴有色眼镜。
6、保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去；
骑车巡逻，
眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行。
7、门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。
不准背靠门柱或墙
角、树上等。
8、立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之
间；
挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。
9、立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋
内。
10、听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。
11、不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩
9
挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。
（二）、保安仪表标准
1、注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。
2、内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。
3、不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。
4、不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。
5、值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关
的物品在物业管理区域走动。
6、不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。
（三）．队列规定
1、在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必
须整队集合，管理员动作要迅速，跑步入列。
集合完毕，指挥员要检查队容仪表，发出整
理服装的口令，凡未达要求，精神不振者不能参加集体活动。
2、执勤巡逻中，要求两人并列行走，三人成行行走；
要求执勤人员精神饱满，保持高度
的警惕性。
3、队列训练和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，口令、口号雄壮有力，指挥员的口令
要清楚宏亮，富有号召力。
四、保安服务语言规范
（一）、保安人员在值勤服务中，对所有业户和来宾坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要
得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、
请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。
回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。
对业
户和来宾的来访要热情，对业户和来宾询问事项的回答要自然诚恳，不得使用“不知道、不
了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。
（二）、盘问大件物资（物品）携出小区或大厦时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并
向前招呼说：
“对不起，请出示您的证件（请出示物品出入证）”，盘问清楚后登记放行。
阻止
大型货车驶入小区时，先举手致意，说明小区规定、不准驶入理由，请求理解、支持和配合。
（三）、遇到不友好的来客或陌生人，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；
如对
方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。
（四）、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或
其他问题，应先说：
“对不起，请问您的姓名/单位/住址。
”即使是处理违章，也不得以粗鲁
态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。
10
（五）、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：
30.请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。
31.认识您很高兴！
32.您好！
×
×
管理处保安部，请进。
33.对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍？
34.对不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言？
35.对不起，请问您是哪一位？
（能否告诉我贵公司的名称？
）
36.对不起，您和我们管理处联系好了吗？
37.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们公司目前暂时不需要贵公司的产品，您是
否把您的联系地址和电话告诉我；
如果需要，我们会和您联系的，好吗？
38.对不起，您拨错了。
39.对不起,请出示您的工作证、介绍信、身份证。
40.请问您的姓名?
41.请提宝贵意见，您还有什么问题？
42.谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见！
43.您好，请问需要帮忙吗？
44.不客气，这是我的工作职责。
（一）、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针
和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。
（二）、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。
服从
领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。
（三）、保安人员必须严格遵守16个不准：
1、不准顶撞上司，必须服从上司安排的工作；
2、不准随时以任何理由迟到、早退或缺勤，甚至不参加保安部的正常训练；
3、不准使用任何语言、行动,威胁、打骂同事和上司；
4、不准在对讲机里粗言粗语或在值勤中肆意攻击、辱骂、殴打、诽谤他人；
5、不准酒后值勤和在上班时饮酒。
6、不准在值勤时间吸烟、吃零食。
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7、不准在夜间值勤时睡觉。
8、不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。
9、不准擅离岗位、脱岗、串岗。
10、不准佩戴奇异饰品上岗。
11、不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。
12、不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。
13、不准带亲友到岗位上“陪岗”。
14、不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。
15、不准知情不报或包庇坏人。
16、不准因违反规章制度和违反纪律即受到解雇、开除过的管理员进入公司范围；
以上“16个不淮”是保安部的基本管理条例，是部门每位管理员都应该严格遵守的准则。
如有违反，保安部将进行口头警告处分、写书面检讨或直至解雇和开除处理。
45.执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公
安机关，但无实施拘留、审讯、没收财产和罚款的权力；
46.发生在护卫区内的刑事案件的或治安案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序及提供情
况，但无勘察现场的权力；
47.按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内；
48.对出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证，检查；
49.值勤中，如遇有不法分子反抗，甚至行凶报复，可采取正当防卫；
50.宣传法制，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主（住户）报告，协助整改；
51.对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其它形迹可疑的人员有权进行盘查监视，
并报当地公安机关处理；
52.对违法乱纪，违反《治安管理处罚条例》的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的
权力；
53.对有违法犯罪行为的嫌疑份子，可以进行监视、检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。
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54.班前会是在上班前30分钟进行，接班人员必须提前30分钟集合开会；
55.班前会一般时间为5至于10分钟；
56.班前会的主要内容是：
工作要求，岗位分布，以及传达上级指示；
57.班后会由队员下班后解散前开始或另找时间进行；
58.班后会的时间由班长自定，最长不超过1小时；
59.班后会的主要内容是：
传达上级工作指示，总结当班工作情况，交流经验，查找问题，
改正不足，并明确下步工作方针；
60.各班人员必须参加班前、班后例会，否则按迟到或早退处理；
61.班前、班后会由班长和副班长主持，当其缺席时，由上级指定的人员主持；
62.班前、班后例会制度是队伍考评的项目之一，班长、副班长必须要组织得力。
为提升工作质量，并认真做好岗位的工作交接和公物交接，减少因交接不清引起的工作
失误及公物损失，特制定本制度。
9.提前十五分钟集合，讲评工作要求、岗位分配及有关上级指示精神；
10.部门所有员工在进行交接班时，必须按照部门的交接班动作认真执行，对落实不严者
将给予口头警告等处分；
11.人员要在下班前十五分钟对所属岗位区域进行全面检查、登记、在交班地点集中准备
交班；
12.交接班时必须详细检查岗位物品情况，如有损坏，由交班人签名确认，说明原因，并
承担有关责任；
13.当值人员要将值班期间的情况详细登记并交接下班，对值班期间发生的重大事件，要
详细讲清楚；
14.当班人员交待情况、物品不清楚的，接班人员有权拒绝接岗，待问清后方接岗；
15.交接班期间发生新情况、新问题，由交班人解决，处理完毕后汇报情况方可接岗；
16.接班时物品交接不清楚、不到位，接班人员没有及时发现问题，由接班人承担相关责
任；
1、保安部实行24小时轮班值班制度。
2、值班人员分3个班。
3个班分早、中、晚三班当值。
每7天轮班一次。
每班工作8小时，
13
早班由8：
00～16：
00，中班由16：
00～24：
00，夜班由24：
00到次日8：
00。
3、各班的保安员必须按照部门主管编排的保安部岗位表上岗工作，并严格履行岗位责任制的
要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒上岗等。
机动岗位要按照部门要求按时、按规
定到指定的地点进行巡更签到，提高警惕，及时处理各种突发性事件。
4、当值人员发现情况时，要做好控制工作，并及时报告当值班长或部门主管。
⑴报告时要简要说明事发地点、性质、人数和特征等。
⑵及时劝阻和处理在
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