项目土地增值税清算审核报告Word文档下载推荐.docx

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4.该项目建筑结构类型：

5.该项目装饰装修情况：

根据销售合同约定的项目装饰装修

6.项目实际建设规模情况:

根据有关部门出具的实测报告填写

7.项目取得预售证情况：

二、土地增值税清算审核情况

（一）土地增值税清算条件的审核:

按《国家税务总局关于印发<

土地增值税清算管理规程>

的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十条的规定审核。

（二）清算项目面积的审核：

1.总建筑面积的审核：

纳税人申报本项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为m2；

经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为㎡。

2.总可售建筑面积的审核：

纳税人申报本项目总可售建筑面积为m2；

经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。

调整说明如下：

3.已售建筑面积的审核：

　截至×

年×

月×

日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；

经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。

其中核定：

（1）普通住宅已售建筑面积为m2；

（2）非普通住宅已售建筑面积为m2；

（3）其他类型房地产已售建筑面积为m2。

4.未售建筑面积的审核：

经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为m2。

（三）土地增值税应税收入的审核

日止，纳税人申报本项目土地增值税应税收入元；

经审核，比申报数调增/调减元，核定土地增值税应税收入为元。

其中:

　1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；

经审核，调增/调减收入元，核定收入元。

　　2.销售非普通住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；

3.销售其他类型房地产平方米，取得销售收入自报应税收入元；

（四）土地增值税扣除项目的审核

截至×

日止，纳税人申报本项目土地增值税应税扣除项目总额元；

经审核，净调增元，核定土地增值税扣除项目总额元，本次清算允许扣除项目金额为元，具体项目数据调整如下：

1.取得土地使用权所支付的金额审核：

纳税人本项目申报元,经审核,应净调减元,核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为元,调整原因如下:

（1）……

（2）……

该项目本次清算应扣除的取得土地使用权所支付的金额为元。

具体计算如下：

计算公式：

取得土地使用权所支付的金额×

已销售面积÷

可销售总建筑面积

计算结果：

2.房地产开发成本的审核：

纳税人本项目申报房地产开发成本元；

经审核，应净调增元，核定允许扣除的房地产开发成本为元。

该项目本次清算应扣除房地产开发成本的金额为元。

房地产开发成本的金额×

其中：

（1）土地征用及拆迁补偿费：

纳税人申报土地征用及拆迁补偿费元,经审核,应净调增元,核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费元。

调整原因如下:

①……；

②……；

该项目本次清算应扣除土地征用及拆迁补偿费的金额为元。

土地征用及拆迁补偿费×

（2）建筑安装工程费：

纳税人申报建筑安装工程费元；

经审核，应净调增元，核定允许扣除的建筑安装工程费为元。

调整原因为:

该项目本次清算应扣除建筑安装工程费的金额为元。

建筑安装工程费用的金额×

③建筑安装工程费对比评价

（3）前期工程费：

纳税人申报前期工程费元；

经审核，应调减元，核定允许扣除的前期工程费为元。

①……；

该项目本次清算应扣除前期工程费用的金额为元。

前期工程费用的金额×

（4）基础设施费：

纳税人申报基础设施费元；

经审核，净调减元，核定允许扣除的基础设施费为元。

该项目本次清算应扣除基础设施费用的金额为元。

基础设施费用的金额×

（5）开发间接费用：

纳税人申报开发间接费用元；

经审核，净调减元，核定允许扣除的开发间接费用为元,调整原因为：

该项目本次清算应扣除开发间接费用的金额为元。

开发间接费用的金额×

（6）公共配套设施费：

纳税人申报公共配套设施费元；

经审核，净调增元，核定允许扣除的开发间接费用为元,调整原因:

3.房地产开发费用的审核

（1）利息支出：

项目利息支出未分项目核算,且未能全部提供金融机构证明,项目利息支出按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%计算扣除。

该项目本次清算应扣除财务费用的金额为元。

（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×

5%×

（已销售面积÷

可销售总建筑面积）

（2）其他房地产开发费用：

其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的5%计算扣除。

该项目本次清算应扣除房地产开发费用金额为元。

（1）-

（2）项本次清算应扣除房地产开发费用合计元。

4．财政部规定加计20%扣除的审核

根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和的加计20%扣除，本项目加计20%扣除项目的金额为元；

该项目本次清算应加计20%扣除项目的金额为元。

[（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本金额）×

20%]×

5．与转让房地产有关的税金的审核

纳税人申报转让房地产有关税金为元；

经审核，该项目本次清算可扣除的转让房地产有关税金为元。

（1）转让房地产有关营业税税金为元；

（2）转让房地产有关城市维护建设税税金为元；

（3）转让房地产有关教育费附加费为元；

6.本次清算（不含税金）允许扣除项目的总额

根据以上数据，本次清算（不含税金）允许扣除项目的总额为：

取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+财政部规定加计20%扣除数=元。

（五）增值额及增值率的审核

经审核,本次清算该项目转让各类房地产土地增值税增值额情况如下:

（1）普通住宅

①已售普通住宅占清算项目总已售面积的比例为（不含税金扣除项目分摊比例）

已售普通住宅建筑面积÷

清算项目总面积

②已售普通住宅销售收入占清算项目总销售收入的比例为（税金分摊比例）

已售普通住宅销售收入÷

清算项目总销售收入

③增值额=销售普通住宅计税收入-扣除项目金额

④增值率=增值额÷

扣除项目金额

（2）非普通住宅

①已售非普通住宅占清算项目总已售面积的比例为（同上）

已售非普通住宅建筑面积÷

②已售非普通住宅销售收入占清算项目总销售收入的比例为（同上）

已售非普通住宅销售收入÷

③增值额=销售非普通住宅计税收入-扣除项目金额

（3）其他类型房地产

①已售其他类型房地产占清算项目总已售面积的比例为（同上）

已售其他类型房地产建筑面积÷

②已售其他类型房地产销售收入占清算项目总销售收入的比例为（同上）

已售其他类型房地产销售收入÷

③增值额=销售其他类型房地产计税收入-扣除项目金额

（六）应缴土地增值税的审核

　纳税人申报转让房地产土地增值税税额为元；

经审核，应缴土地增值税税额为元，已缴税款为元；

应补（退）税额为元。

1.普通住宅应缴土地增值税税额为元，具体计算如下：

2.非普通住宅应缴土地增值税税额为元，具体计算如下：

3.其他类型房地产应缴土地增值税税额为元，具体计算如下：

1-3合计应缴土地增值税税额为元；

4.纳税人已缴土地增值税元。

5.应补缴土地增值税元。

应补缴土地增值税=应缴土地增值税-已缴土地增值税

四、税负率

普通住宅税负率=普通住宅应缴土地增值税÷

普通住宅销售收入

非普通住宅税负率=非普通住宅应缴土地增值税÷

非普通住宅销售收入

其他类型房地产税负率=其他类型房地产应缴土地增值税÷

其他类型房地产销售收入

综合税负率=应缴土地增值税总额÷

总销售收入

五、土地增值税清算的后续管理

根据国税发〔2006〕187号文件的规定，在本次土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

核定不同房产类型单位建筑面积成本分别为：

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷

清算的总建筑面积（不包括与转让房地产有关的税金和今后重新调整的扣除项目金额）

普通住宅单位建筑面积成本费用：

非普通住宅单位建筑面积成本费用：

其他类型房地产单位建筑面积成本费用：

六、其他需披露的事项

审核人员签名：

年月日