投资估算及项目经济评价Word文档下载推荐.docx

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投资估算依据及范围

由计划方案设计和相关技术资料、项目销售计划和销售预测、青岛市建设工程收费标准、青岛衡宇安装工程造价参考、《山东省安装工程费用组成及计算规则》、《工程设计收费标准》，肯定如下编制依据。

（1）计划方案设计和相关技术资料

（2）项目销售计划和销售预测

（3）青岛市建设工程收费标准

（4）青岛衡宇安装工程造价参考

（5）《山东省安装工程费用组成及计算规则》

（6）《工程设计收费标准》

投资估算范围应与项目建设方案设计所肯定的研究范围和各单项工程的内容相一致。

包括：

土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费，开发间接费，管理费用，财务费用，销售费用，其他费用，开发期间税费，不可预见费。

（1）土地费用：

150万元/亩，共计9000万元。

本项目所投得的地块已经完成了征地拆迁，开发商共计投入资金：

150×

60=9000万元。

（2）建设销售期计划：

2009年建设预备期；

2010、2011年建设期；

2010、201一、2012销售期，销售份额别离为30%、30%、40%。

销售价钱为5800元/平方米。

（3）前期工程费：

前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、计划、设计费、可行性研究费，和水文、地质勘查等费用支出。

取建筑安装费用的6%估算

前期工程费

序号

前期工程费用

金额（万元）

估算说明

1

规划设计

建筑安装工程费的3%

2

可行性研究费

建筑安装工程费的%

3

水文地质勘察费

4

筹建开班费

合计（万元）

2017

（4）衡宇开发费用：

包括建筑安装工程费（建筑面积约168084平方米）、基础设施费、公共设施费。

其中，建筑安装工程费由有关数据及文件取单方造价2000元估算，基础设施费由前述依据估算值为万元，公共设施费估算值为万元。

（5）管理费：

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

取土地费用、前期工程费和衡宇开发费之和的3%

（6）财务费用：

财务费用主要指贷款利息等的融资费用。

（7）开发期税费：

取单方140元估算。

（8）不可预见费：

房地产项目应该考虑适当的不可预见费。

不可预见费按照项目的复杂程度和前述各项费用的准确程度，取土地费用、前期工程费和衡宇开发费之和的3%估算。

（9）营业税及附加：

为销售收入的%

（10）交易管理费及印花税：

为销售收入的%

（11）土地增值税：

本案的土地增值额小于50%，按增值额的30%计算。

（12）所得税：

税率为25%。

其他投资相关数据：

自由资金万元；

贷款万元，贷款利率8%，每一年偿还利息，本金在2010-2012年等额偿还；

行业基准收益率10%；

投资计划和资金筹措

资金筹措：

本项目的开发投资的资金来源有两个渠道：

一是企业的自有资金，二是银行贷款。

本项目开发商自有资金万元作为启动资金，另需向银行贷款万元，别离占总投资的50%。

项目总资金结构图详见下图：

表项目本钱估算表（单位：

万元）

项目或费用名称

投资金额

单方造价

一

土地费用

9000

150/亩

出让金

城市建设配套费

拆迁及安置补偿费

手续费及税金

二

三

房屋开发费用

（一）

建安工程费

高层

（二）

基础设施

（三）

公共设施

四

管理费

五

财务费用

2000

六

开发期税费

七

不可预见费

合计

表投资计划与资金筹措表

项目名称

开发总投资

房屋开发费

开发期间税费

小计

资金筹措

自有资金

销售收入投入

贷款

项目自有资金现金流量表

项目

开发经营期

现金流入

现金流出

经营税费

销售费用

土地增值税

所得税

贷款本金偿还

2740

贷款利息偿还

净现金流量

累计净现金流量

现值系数

5

净现值

6

累计净现值

计算指标

IRR=%

NPV=万元

静态投资回收期=年

动态投资回收期=年

项目损益表

项目收入

经营成本

营业税及附加

交易管理费及印花税

7

开发利润

8

9

税后利润

注：

增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额＝增值额×

30%；

增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×

40%－扣除项目金额×

5%；

增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的土地增值税税额＝增值额×

50%－扣除项目金额×

15%；

增值额超过扣除项目金额200%，土地增值税税额＝增值额×

60%－扣除项目金额×

35%（公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数）。

项目全数资金现金流量表

-8712

3360

项目经济效应评价

6.3.1现金流分析

本报告从全数资金、自有资金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：

（1）全数资金评价指标

财务内部收益率：

%

财务净现值：

万元

静态投资回收期：

年

动态投资回收期：

年

内部收益率%>

行业基准收益率10%，项目可行。

详见表项目全数资金现金流量表

（2）自有资金评价指标

详见表项目自由资金现金流量表。

6.3.2贷款偿还分析

本案采用计算各借款还款期的利息备付率来评价其偿债能力。

由表、、计算2010-2011年利息备付率别离为、、。

均高于2，表明利息偿付的保障能力很高。

不肯定性分析

6.4.1全数资金敏感性分析

本项目的经营期为三年，而对项目评价所采用的数据大部份是来自估算和预测，有必然程度的不肯定性和风险，为了尽可能的避免投资决策的失误，针对该项目进行了风险与不肯定性分析。

国家宏观调控政策的细化，市场情形的千变万化，大量开发商的存在，这些都为开发项目带来了各类风险。

咱们通过调查分析发觉，主要存在着四方面的风险，有政策调控的风险，资金变现的风险，购买力的风险，市场竞争的风险。

对于可控风险咱们将采取相应的预防办法，将风险降到最低点。

对待市场竞争风险，咱们能够通过独特的个性化主题设计，避免楼盘的同质性，打造特立独行的超现代楼盘品质来实现竞争中脱颖而出。

而来自政策方面的不可控风险，咱们必需做好事前的预测工作，作好规避办法，不时掌握国家及地方的政策转变情形。

该项目的风险与不肯定性分析，主要选取了敏感性分析和盈亏平衡分析。

在影响项目的不肯定因素中，把总投资费用、销售收入两个因素作为不肯定性因素进行敏感性分析，并通过项目的财务净现值和财务内部收益率等指标进行分析。

表全数资金敏感性分析表

内部收益率

静态投资回收期

动态投资回收期

基本方案

%

销售收入变化

10%

5%

-5%

-10%

投资变化

项目盈亏平衡分析

盈亏平衡及投资项目的收入和支出达到平衡时的最低开发规模和销售价钱水平。

当项目的开发规模或销售价钱水平达到那个平衡点时，项目既不赔本也不盈利，称之为“保本”状态。

（1）盈亏平衡参数计算

盈亏平衡销售价钱（保本销售价钱）：

3397元/㎡（得房本钱）

盈亏平衡开发规模（保本开发规模）：

总投资/销售均价=5800=万㎡

即项目的盈亏平衡点为=%即销售面积或收入抵达可销售面积或收入的%时，项目能维持盈亏平衡。

（2）盈亏平衡分析

1）将上述计算转化为盈亏平衡图。

下图是本项目的盈亏平衡图：

从本图很明显看出，在销售面积达到万㎡后，项目将一直处于盈利状态。

假设未达到万㎡的盈亏平衡销量时，则舍弃销售，则企业处于亏损状态。

项目整体评价

6.5.1经济效益评价

本项目中，工程税后的利润总额为万元，投资利润率为%，均高于现有房地产开发项目的年平均收益率；

财务内部收益率为%，均大于设定的基准收益率10%。

从各财务评价指标来看，本项目有能够同意的静态和动态获利能力，因此，该房地产开发项目在经济效益上是可行的。

6.5.2社会效益评价

本项目建成后将成为开发区的标志性建筑，改善开发区人民的生活住宅质量，为商家提供便利、周到的服务和环境优美舒适的办公环境，为人们休闲度假、旅游参观提供温馨惬意

的休息场所和酒店服务，有利于加速开发区社会经济和旅游业的进展。

同时，还能够提高开

发区整体住房水平，加速开发区的城市化进程，提高土地利用率，合理利用土地资源等，具有良好的经济社会效益。

6.5.3环境效益评价

该项目能够知足开发区居民生活环境的安全性、实用性、舒适性的要求，能够为社会提供美观大方、符合开发区城市进展计划要求的高级住宅和商用楼，与周围环境相协调，项目绿化率和容积率知足居住环境要求，创造了舒适惬意的居住环境。

故本项目具有良好的环境效益。