房测之友BMF培训讲义文档格式.docx
《房测之友BMF培训讲义文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房测之友BMF培训讲义文档格式.docx（40页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
8、面积分摊计算
9、查看分摊结果
10、分摊检查、面积检核
11、生成报表和分户图等成果
12、检查提交
13、审核
14、复审
4.1新建测绘工程信息
测绘信息包括项目信息、幢信息及楼层户室单元信息。
项目可以包含一幢也可以是多幢。
一般把测绘部门收取的一个委托案件设定为一个工程项目。
4.1.1新建项目信息
点击菜单“工程”下的“测绘信息”，出现如图4-1所示的测绘信息界面：
图4-1项目信息窗口
该窗口基本分为3个部分，上半部分以列表的形式列出数据库中所有的已存在的项目；
中间部分显示某一个项目的详细信息；
下面部分提供查询功能。
房产工程项目类型可以分为实测和预测。
新建一项目信息也很简单，首先选择好项目类型，然后点击“新建”（系统会自动根据数据库中的项目编号，给新建项目创建一个编号），接着填写项目名称、委托、项目坐落、委托联系人、联系等相关信息，最后点击按钮“保存”即可。
4.1.2新建幢信息
在图4-1的窗口中，点击幢信息页签，出现如图4-2所示的幢信息界面：
图4-2幢信息窗口
在项目信息界面选中某个项目，再双击，在幢信息窗口中直接显示该项目下的所有幢。
幢信息窗口分为4部分，上部分以列表的形式显示所有建好的幢；
左中部分显示某幢的信息；
右中部分显示该幢的标准信息图；
下面部分提供幢信息查询的功能。
新建幢基本信息法如下：
点击一下“新建幢”按钮，然后填写完所有的幢信息如座落、楼层、结构等等，最后点击“保存幢”即可。
其中幢编号是不允输入的。
幢编号会根据系统数据库中最大编号自动给出。
当幢信息中输入了地上和地下楼层数、单元数，那么系统会自动把楼层信息和单元信息在楼层户室窗口中建好。
如果第一次忘记输入了单元数，也可以直接在楼层户室页面新建单元。
在这里，一定要注意的是：
对于商品房的面积分摊计算，在幢类型下面，必须选择“商品房”。
当幢信息建好后，就需要建幢图纸了。
操作法：
在编辑幢的状态下，在标准信息图的窗口中点击“新建”按钮，则在幢信息窗口的右下角部分出现一条图纸的记录。
在标准信息图窗口中，选中某一图纸记录，然后点击“编辑”按钮，则可以打开这幅图进行图形绘制和编辑了。
除了可以新建图纸外，还可以点击“添加”按钮，将以前已经存在的CAD格式的白纸图或者建筑图添加为幢的标准信息图。
需要注意的一点是：
图纸的比例尺是用来定标注文字的大小的，和最后生成分户图等成果图的比例尺是没有关系的。
4.1.3新建楼层单元信息
在图4-1的窗口中，点击楼层户室信息页签，出现如图4-3所示的楼层户室单元信息界面：
图4-3楼层户室信息界面
该窗口分为3个部分，左上部分显示楼层信息，右上部分显示单元信息，下半分显示户室信息。
在建幢信息的时候，如果填写了幢的楼层数和单元数，那么这里的楼层信息和单元信息会自动建好的。
在户室信息窗口，选中某一户室，即可对户室的属性如权名称、座落、用途、户室名称等进行编辑修改。
在这里需要特别注意的是：
如果出现不计自然层数的实体，我们可以在楼层信息那里增加一个0层来处理。
如果出现夹层、阁楼层，也不计算自然层数，我们可以在楼层信息处增加非整数的楼层。
如1.1（1层夹层），1.2、1.3（1层复式），1.4、1.5（1层阁楼）。
在楼层信息处，出现了一个“名义层”的设置，是这个意思：
当本应该是2层的实体，结果在进行户室编号的时候，需要体现为101、102、103这样的格式。
那么我们就可以把2层的名义层设置为1，则在提取添加2层户室的面积线属性的时候，编号就变成了101、102、103这样的格式。
4.2绘制图形
绘制房产图形的法有多种，如轴线法、单线法、微导线法等等，由于这个容是AUTOCAD的基本知识，所以就不加以详细叙述了。
那房测之友BMF除了具有CAD的一切绘图式外，还增加了“绘制带标注复合线”的功能。
具体操作：
点击菜单“绘制”下的“绘制带标注复合线”或者工具条上的“
”按钮，在命令行出现“请输入第一点”，你在图上输入第一点后，命令行继续提示“请输入第二点”，你在图上输入第二点后，命令行出现“闭合C/隔一闭合G/隔一点J/微导线A/曲线Q/边长交会B/回退U/<
指定点>
”，这时，我就可以选择边长交会、微导线法等各种绘制式进行CAD图形的绘制了。
这里需要注意的是：
绘制的图形所在的坐标围不要太大，建议在10000，10000以。
同时，绘制图形后，特别是复杂图形，需要检查一下也没有闭合，有没有多余顶点，或者重复多余线条。
如果是从建筑图纸等引用过来的图形，最好是把无用的图层全部删除掉，只保留一个0层，另外需要注意图纸的尺寸单位是毫米还是米。
如果是毫米，需要用scale命令缩小1000倍，转换为米。
4.3设置当前楼层
为了后面便的编辑面积线的属性信息，在这里还做了设置当前楼层的功能。
操作法如下：
点击菜单“面积”下的“设置当前楼层”或者工具条上的“
”，弹出如图4-4的窗口，如下所示：
在这里需要注意的是：
在切换楼层添加面积线属性的时候，一定要记住先重新设置当前楼层，否则就会影响后面的操作了。
4.4添加面积线属性
4.4.1常用提取面积线属性的法
提取面积线属性是最常用最便的添加面积线属性的法。
根据个人的操作习惯，提取面积线属性的法也有很多种，下面一一详细介绍：
4.4.1.1提取面积线属性的第一种法
直接利用工具条
上的相关按钮进行面积线的提取。
需要注意的是：
如果有单元存在，客户也需要区分户室的单元，就必须在软件左下角
处选择好单元。
需要注意的是：
提取出来对应的实体都为主实体和附属实体，即非公用实体。
提取出来对应的实体都为公用实体。
当外墙外有实体（非阳台）如外廊、外梯等需要添加属性的时候，一定要用
和
来提取。
否则在面积检核的时候，一定会出现错误提示。
4.4.1.2提取面积线属性的第二种法
首先点击工具条上的
或者利用菜单“面积”下的“提取非公用面积线”、“提取公用面积线”，然后在软件左下角
处，选择是分户实体、还是阳台、还是楼梯等，最后再去图上提取。
如果有单元存在，就直接再
处选择单元。
首先点击一下工具条上的
或者菜单上的“提取非公用面积线”，然后在界面左下角的提取工具条处，在下拉框中选择需要提取的非公用实体的名称，然后点击图形部一点进行提取面积线属性即可。
（下拉框所列出的容为系统配置中房产分类设置处的所有信息。
）
或者菜单上的“提取公用面积线”，然后在界面左下角的提取工具条处，在下拉框中选择需要提取的公用实体的名称，然后点击图形部一点进行提取面积线属性即可。
这种情况一般适用于：
在提取工具栏上不存在，也就是不常用的一些实体的属性添加，比如说物业用房等。
4.4.1.3提取面积线属性的第三种法
这种式是针对有规则单元户室和楼梯存在的情况，便提取户室属性。
如下图：
图4－5
假设上图中左边为1单元一梯2户，右边为2单元1梯2户，那么这种情况就可以采用第三种提取式快捷的提取面积线属性。
首先提取好单元图中间的“梯1”、“梯2”，然后再利用工具条中的
进行共梯户室的提取。
只有该幢在楼层户室信息处已经有单元存在，梯1才会自动和1单元联系起来。
提取完属性后，如下图4-6：
图4-6
4.4.1.4提取普通面积线
当房产图形绘制完后，暂时不需要给图形提取属性，只需要将每个实体提取为封闭的实体，那么可以利用菜单“面积”下的“提取普通面积线”来进行。
具体操作：
点击一下菜单上的“提取普通面积线”，根据命令行提示，点击实体部一点即可。
4.4.2批量提取面积线属性的法
在4.4.1章节中介绍了几种常用的提取面积线属性信息的法，那些法一次只能够提取一个实体。
有时候，当图形比较规则，车库、商铺、市场等实体有很多个的情况下，一个一个去提取比较浪费时间，那么我们就提供“批量提取面积线属性”这个功能，更加便快捷的处理问题。
绘制非公用线：
绘制分户实体、车库、商铺、办公、阳台等非公用实体。
绘制好的封闭实体部会自动生成一条标注线。
具体操作步骤：
首先我们将房屋平面图画好，如下示例图4-7：
图4-7
假设上图中除了文字注记的2个梯和4个过道外，其余都是车库。
因为非公用实体的个数比公用实体多很多，我们可以考虑利用框选将所有的线生成非公用线——车库，然后利用改为公用线将楼梯和过道的线改过来。
首先，点击菜单“面积”下的“生成非公用线”或者工具条中的
，这时命令行提示：
刚才假设上图中的主实体都为车库，那么我们输入“25”，回车，命令行提示：
然后用鼠标去框选所有的图形。
再回车，则生成了车库线。
如下图4-8所示：
图4-8
接着，我们就要将原有的楼梯和过道的线改回来。
点击菜单“面积”下的“改为公用线”或者工具条中的
先改2个楼梯，就输入“4”，再回车，
然后用鼠标去选择原有2个楼梯的图形。
再回车，则生成了楼梯线。
按照上面相同的法，将过道线改回来。
如下图4-9所示：
图4-9
最后一个步骤就是生成面积线了。
点击菜单“面积”下的“生成面积线”或者工具条中的
框选好所有图形后，回车，命令行提示：
这是定义实体编号的水平走向，选择好回车，命令行提示：
这是定义实体编号的垂直走向，选择好回车，命令行提示：
这时，就是给主实体定义名称了。
定义好了，回车，软件自动批量将所有的车库实体添加好了属性，这时又提示：
这时，就是给公用实体定义名称了。
定义好后，回车即可。
最后批量提取完属性的图形如下图4-10：
图4-10
上面只是讲解了一个示例图，你可以灵活的选择提取属性前，是先选择生成非公用实体，还是先选择生成公用实体。
总之一点是：
你要先将所有的图形生成好准确的面积线后，最后执行“生成面积线”即可。
对于“绘制非公用面积线”、“绘制公用面积线”这2个功能，一般用于不小心删除了某个实体后，需要重新补入某个实体这种情况。
4.4.3绘制面积线信息
添加面积线属性信息的法除了提取外，还有一种绘制面积线的式。
这种法经常用于：
不小心删除了某个带属性的实体，可以立即用绘制面积线信息将该实体绘制出来。
点击一下“面积”菜单下的“绘制非公用面积线”，命令行提示如下：
选择你要绘制的非公用面积线的类别，在命令行输入面积线类别后面的数字，然后根据命令行的提示，绘制图形，最后确定面积线的名称编号即可。
点击一下“面积”菜单下的“绘制公用面积线”，命令行提示如下：
选择你要绘制的公用面积线的类别，在命令行输入面积线类别后面的数字，然后根据命令行的提示，绘制图形，最后确定面积线的名称编号即可。
4.4.4编辑面积线信息
一般情况下，给实体添加属性，都会选择常用的提取式或者批量提取式。
编辑面积线的功能主要用于修改某些实体的属性或者给特殊图形如椭圆添加属性。
下面就详细介绍如进行面积线属性的编辑。
编辑面积线主要是指定面积线的基本信息如（面积线名称、权重、编号、类型等）及其一些附属信息（所在楼层、所在单元、所在功能区、所在共用区等）。
点击“面积”菜单下的“编辑面积线信息”或者工具条中的快捷按钮
，则弹出面积线信息窗口.
4.4.5查看面积线信息
选中某个实体后，点击菜单“面积”下的“查看面积线信息”，或者直接点击鼠标右键，点击“查看面积线信息”，弹出如下图4-13的窗口：
图4-13：
面积线属性信息窗口
在该窗口中将面积线的信息如编号、实体面积、面积权、套面积、建筑面积、分摊面积等等全部显示出来。
4.4.6清除面积线信息
当面积线信息编辑出现错误或者其他原因，需要将面积线清除掉。
根据客户操作习惯的需求，清除面积线也做了2种模式：
第一种模式：
删除面积线的时候，直接删除了数据库中的记录，不能够执行CAD的回退操作。
具体操作法：
首先将“系统”菜单下的“系统配置”处“系统设置”页面下的“删除时直接删除实体对应的数据库记录，删除后不回退”勾选上。
这时，只要点击菜单“面积”下的“清除面积线信息”，则在命令行提示如下：
这时，用鼠标去图上选择需要清除的面积线。
最后回车，系统自动将该面积线的信息如标注等全部删除掉了。
第二种模式：
删除面积线的时候，没有直接删除数据库中的记录，能够执行CAD的回退操作。
首先将“系统”菜单下的“系统配置”处“系统设置”页面下的“删除时直接删除实体对应的数据库记录，删除后不回退”不勾选上。
最后回车，系统自动将该面积线的图形信息如标注等全部在图上删除掉了，而数据库中的记录，暂时还放在冗余信息这个回收站中。
如果觉得删除错了，可以立刻执行回退操作，恢复删除前的状态。
如果一定要删除，则需要注意一点的是：
要执行一次“分摊”菜单下的“清除冗余信息”，将数据库中的所有冗余记录删除掉。
4.5生成墙体
在商品房的面积分摊计算中，根据房产测量规，只有半外墙是公共面积，用来分摊的。
而我们开始绘制的房产标准信息图，都是绘制的实体的墙中线，所以在分摊前，还需要生成半外墙。
在该系统中，生成墙体的式非常简单，具体操作如下：
点击菜单“面积”下的“生成墙体”或者工具条中“
”，命令行会提示
，然后你直接用鼠标去框选需要建墙的实体，如果多选了，请输入R,回车，将多余的实体去掉。
这时，只要回车，命令行即提示如下：
在这里需要注意的是，你可以选择分段去建外墙（墙体不等厚的时候），也可以一次性去建外墙（等厚半墙的宽度在系统配置中可以进行设置）。
除了分段建外墙还可以利用偏边的功能来处理不等厚墙体，如下图4-15所示：
图4-15：
处理不等厚墙体前的状态
点击工具条中的
，命令行提示如下：
用鼠标去选择你要偏边处理的复合线，命令行提示：
这时，你输入偏移的宽度，最后回车，命令行提示：
这时用鼠标点击一下偏移的向，最后即处理完不等厚墙体。
效果图如下4-16所示：
在这里需要特别说明的一点是，如果处于同一条直线上的墙体，是分段的。
那么我们的偏边处理也是可以分段来处理的（将“系统”菜单下的“系统配置”处的“本地设置”页签下的“保留墙体中间节点”选中）。
4.6分摊区划分
当所有的面积线信息的属性添加完毕后，就可以按照实际幢分摊的情况进行分摊区划分了。
点击菜单“分摊”下的“分摊区划分”或者工具条上的快捷按钮
，则会弹出分摊区划分的窗口，如下图4-17所示：
图4-17分摊区划分
4.6.1功能区的划分
将具有相同分摊属性的一组主实体（分户实体、阳台、车库、阁楼等）定义为一个功能区。
（与实体是否在同一幅DWG图上没有任关系）。
软件的功能区划分比较随意灵活，不局限于所有实体是否在同一楼层等条件。
在如上图4-17的窗口中，在功能区划分窗口中的上半部分，显示的是所有功能区的信息列表；
中间部分显示的是未分配户室和功能区所含户室的信息；
下半部分列出各种便的选择式。
下面先介绍各个按钮的功能：
下面介绍列表显示选项设置：
只列出权属：
如101含有一个阳台，如果将“只列出权属”打勾，那么显示是就是一条记录，101；
如果没有打勾，那么就是两条记录，101和阳台。
根据户室列出：
就是将所有的实体按照主实体的式列出。
根据楼层列出：
就是将所有的实体按照层的显示式列出。
：
按照各个主实体的用途自动划分出几个功能区。
按照各个主实体的用途和楼层自动划分出几个功能区。
操作说明：
功能区的划分过程，只需要先建一新的功能区，然后利用各种选择式，将该功能区所包含的户室划分添加到该功能区中，最后进行保存即可。
同时，为了便的批量的选择户室，软件还有一个图上拾取图形的功能，就是
，能够便的在图上选择直接框选要分配进某个功能区的户室。
另外，双击某户室或者某个功能区，软件会自动用剖面线的式显示出该户室或者功能区所包含户室的图形。
这样可以便大家进行查看检查功能区是否有划分错误。
4.6.2共用区的划分
将具有相同分摊属性的一组共用的实体（墙体、楼梯、走廊、过道等等）定义为一个共用区。
（与实体是否在同一幅图上没有任关系）。
软件的共用区划分比较随意灵活，不局限于所有实体是否在同一楼层等条件。
在图4-17窗口中，点击共用区划分页签，则会出现共用区划分的窗口，如下图4-18所示：
图4-18：
共用区划分窗口
在共用区划分窗口中的上半部分，显示的是所有共用区的信息列表；
中间部分显示的是未分配公共面积和共用区所含公共面积的信息；
同时，为了便的批量的选择公共实体，软件还有一个图上拾取图形的功能，就是
，能够便的在图上选择好要分配进某个共用区的公共实体。
另外，双击某公共实体或者某个共用区，软件会自动用剖面线突出显示出该公共实体或者共用区所包含公共实体的图形。
这样可以便大家查看检查共用区是否有划分错误。
4.7分摊关系指定
4.7.1常用分摊关系指定
当将所有的实体分配好功能区和共用区之后，就可以指定分摊关系了。
通俗的讲，就是要指定哪个共用区是分摊到哪几个功能区上的。
也就是创建分摊关系树的过程。
（本软件可以实现无限级别的交叉分摊、比例分摊等各种复杂的面积分摊）。
点击菜单“分摊”下的“分摊关系指定”或者工具条上的快捷按钮
，则会弹出分摊关系指定的对话框，如下图4-19所示：
图4-19分摊关系指定
在该窗口中的左边显示分摊关系树；
右边分别显示前面所划分的共用区和功能区；
中间显示一些工具按钮。
下面分别介绍各个按钮的功能：
下面再介绍一下如指定分摊关系树：
将分摊最高级的共用区首先添加到分摊树中（选中最高级共用区，如整幢共用，然后点击添加）；
然后依次将次一级别的共用区添加到分摊关系树中；
最后，选中某一共用区，将功能区按照实际分摊情况添加到相应的共用区下面即可。
指定好的关系树如上图4-19所示。
当将
按钮打勾的时候，双击功能区或者共用区，是查看图上图形；
如果没打勾，双击功能区或者共用区，是将他们添加到左侧的分摊关系树中。
4.7.2比例分摊关系指定
在这里需要特别介绍一下特殊的分摊模型，即比例分摊。
比例分摊简易操作说明：
首先按照前面所讲的操作法，将面积线属性全部添加完，然后进行分摊区即功能区和共用区的划分，在这里就特别需要注意的是：
要将进行比例分摊的共有实体单独划分为一个共有区，将进行比例分摊的分户实体划分为不同的功能区。
如某住宅共用的楼梯，要按照比例0.1：
0.9划分给第一单元和第二单元的户室。
这种情况下就需要划分成第一单元和第二单元2个功能区，把住宅楼梯划分成一个共用区。
点击分摊关系指定，选定一个共用区（它下面有多个功能区），然后在其界面中点击“比例分摊设置”，出现如下图4-20的窗口：
图4-20比例分摊设置窗口
在这里，在需要设置比例分摊的共用区后，输入分摊比例，如下图4-21：
图4-21
输入比例后，点击“确定”，回到分摊关系树划分的窗口，如下图4-22：
（这时比例分摊即可实现。
图4-22
4.8分摊计算
4.8.1自动分摊计算
系统可以自动进行无限级别的面积分摊计算。
不管你的楼层户室或者图形有多少，只要点击软件的“分摊计算”，则在短时间，系统自动会将面积分摊结束。
具体的法如下：
A、在分摊关系指定的对话框，点击“分摊计算”，如果需要分摊用地面积，则选中“分摊用地面积”，然后在空白栏目中输入用地的面积，最后点击“分摊计算”，则分摊结果会自动计算出来了。
B、如果在分摊关系指定对话框中没有进行面积分摊计算，那么只需要点击菜单“分摊”下的“重新分摊计算”，命令行提示：
为了更加便的进行简单分摊模型的分摊计算，我们软件还增加了单K分摊和住宅车库分摊模式。
单K自动分摊指的就是只有一个功能区和一个共用区存在的一种分摊式。
住宅车库分摊是指有住宅和车库2个功能区，有车库分摊和住宅分摊2个共用区，并且，车库只能够在相同楼层。
如果分摊模型满足这2种，那么不用去建立功能区和共用区，可以直接利用菜单上的单K自动分摊和住宅车库分摊来进行面积分摊计算。
4.8.2手动分摊计算
在面积分摊的时候可以除了全自动分摊外，还可以手动进行分摊。
在分摊区划分界面点击“手动分摊”，会弹出如下图4-24所示的窗口：
图4-24手动分摊计算窗口
在上面界面填写好分摊系数名称、计算公式及其备注，然后点击添加就可以增加一条分摊系数。
随后点击“分摊计算”页签，将功能区名称后面的分摊系数名称设置好，最后点击分摊计算即可。
分摊计算后的结果可以在下面的窗口中显示出来。
一般在进行户室的分割与合并的时候，可以应用手动分摊进行操作。
4.9分摊结果查看和检查
4.9.1分摊结果查看
当面积分摊结束后，就可以查看分摊结果了。
查看分摊结果的式有几种。
一，你可以直接在分摊关系指定的窗口中，点击
；
二，你可以点击菜单“分摊”下的“分摊查看”。
通过上面两种式都可以进行分摊结果的查看，查看分摊结果的窗口如下图4-25所示：
图4-25：
分摊结果查看窗口
在该窗口的左侧，以树状结构显示从幢到楼层到户室到每个实体的结构图。
右边显示幢、楼层、户室以及实体的所有信息，包括套面积、分摊面积、总面积、分摊计算公式和详细面积计算公式等等。
（点击左边树状结构的每一个节点，则右边相应显示相关的信息）
升级会员 