物业维修标准运作手册SOPWord格式文档下载.docx
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4.5电气设备运行与维保制度
4.6弱电系统运行与维保制度
4.7空调系统运行与维保制度
4.8给排水系统运行与维保制度
4.9擦窗机与登高车维修保养制度
4.10建筑/装修维修保养制度
第五节物业维修部主要工作流程
5.1
12-17
电话系统故障维修流程
5.2BA系统报警处理流程
5.3新装拆装电话工作流程
5.4安保管理系统设备维修流程
5.5背景音乐及紧急广播系统设备故障维修流程
5.6租户有偿维修工作流程
5.7报修值班处理流程
5.8租户退租流程图
5.9物业维修合同招投标流程
5.10物业维修合同变更处理流程
5.11租户退租单元修复工作流程
第六节物业维修部常用工作表格
6.1设备设施类表式表格
6.2电气设备类表式表格
6.3弱电设备类表式表格
6.4空调设备类表式表格
6.5给排水设备类表式表格
6.6擦窗机与登高车类表式表格
6.7物料仓库类表式表格
6.8其它类表格
附录主要参考资料
第一节设施设备介绍和主要建筑数据摘要
1.2主要建筑数据摘要
上海位于中国上海市静安区，占地面积为31,088平方米，容积率为6.8，绿化率为15%。
地面为二幢办公楼（其中T2办公塔楼目前在建）和一幢商场。
已建T1办公塔楼为66层，建筑高度为288米，建筑面积为79,200平方米;
在建T2办公塔楼为46层,建筑高度为220米,建筑面积为81,000平方米;
商场一幢为5层，建筑面积51，723平方米。
目前的商场地下为三层停车库，可停放833辆车位，建筑面积为59，112平方米，陕西北路、西康路各有一个机动车出入口。
设施设备主要包括以下七大系统。
一、空调系统
空调制冷主机采用8台离心式冷水机组，制冷能力为6250冷吨。
所有离心式制冷主机均采用美国特灵公司生产的三级压缩离心制冷机组，冬季大厦采用电加热作为空调采暖热源。
办公楼空调末端采用变风量VAV系统，整个办公楼共配置了1277套VAV。
该产品均为美国ET1集团制造的“风机动力型VAV”，并为该产品设置了美国江森公司制造的VAV控制器，使办公区域的温度变化均在BMS监控之下。
VAV系统的前端设备，即空调处理机采用了大型卧式变风量AHU，分别置于办公楼的各设备层内，通过竖直干管将一次风送至各办公楼层的VAV内，在VAV内与回风混合后再送入房间，所有AHU均美国特灵的原装进口设备。
裙房商铺区域，为全空气式空调系统，AHU分别置于商场5楼、回廊的空调机房内。
裙房AHU共14台，新风处理机共5台，均为美国特灵的产品。
商铺采用风机盘管和新风系统，冬季分别在AHU及风机盘管内设置了电热盘管作为采暖热源，风机盘管采用美国YORK产品。
二、变配电系统
由市政供电网采用二路独立的35KV电源进线，其中每路的配电容量为16000KVA。
经10KV/0.4KV变压后送至各楼层强电房并连接各负载设备。
整个共设置于17台干式变压器，其中2台16000KVA的35KV/10KV变压器位于地下一层，15台10KV/0.4KV的变压器分别在地下一层、5层、7层、8层、26层、42层、59层。
地下二层设置了3台三菱的应急柴油发电机（分别为2台1875KVA和1台300KVA）保障重要负荷的供电，大楼内消防控制中心、消防电梯等重要设备均采用双路电源供电。
三、弱电系统
楼宇自控BMS系统采了美国江森的METASYS12.0系统，整个BMS共有13000多个监控点位，为大楼空调、变配电、照明、给排水、送排风等机电设备提供远程控制与监视。
共配置了24台网络控制器（NCU）其中有2台NCU作为备用。
大楼监控系统共配置了329台摄像机，用于监视大楼内各主要通道和公共区域，摄像机分别采用PHILIPS的TC-790型彩色一体化摄像机22台，PHILIPS的LTC-354型定焦摄像机289台，联视的室内云台摄像机16台，室外云台摄像机2台，通过联视公司的MV900型视频矩阵实现视频切换，整个系统共设置了5台176路输入的视频矩阵，1台用作矩阵联网，所有图像通过Panasonic的录像机保存录像在30天以上。
四、电梯系统
办公楼、商场共有电梯、自动扶梯66台，所有电梯均采用瑞士迅达公司制造的500系统高性能电梯。
办公楼分低区、中区、高区，每区域有6部客梯，速度分别为3.5m/s、5m/s、7m/s；
61层至66层为超高区增设2台客梯，速度为2m/s。
另设二台消防电梯自地下三层至66层，速度为4.5m/s。
商场裙房客梯有8台，速度为1m/s；
消防电梯有6台，速度为1.75m/s，自动扶梯有29部。
五、消防系统
消防设施共分8个系统：
消防栓灭火系统、消防报警系统、正压送风系统、自动喷水系统、消防排烟系统、二氧化碳系统、消防卷帘门系统、水幕雨淋系统。
六、供水系统
大楼的供水由市政管网分别从南阳路、陕西北路¢
300管道接入地下三层水池。
裙房商场的供水由地下三层水泵房三台变频泵机组供水。
办公楼的供水由地下三层水泵房二台100KW水泵送至60层140立方米的水池。
56层至66层供水由66层三台变频泵供水；
42层至55层由60层的水池供水；
43层中区水池供22层至41层使用，水源由60层水池减压供水；
27层低区水池供3层至21层使用，水源由60层水池减压供水。
七、排水系统
商场、办公楼的污水输送到位于地下二层、三层的污水处理站，地下二层、三层的污水需经过两级处理站符合市政污水排放标准。
1.2.1主要建筑数据
-建筑设计
a.T1&
T2办公塔楼:
美国KohnPedersenFoxAssociates（KPF）建筑设计公司
b.T1办公塔楼:
香港冯庆延建筑师事务所
c.T1&
中国华东建筑设计院
d.T1&
美国Thornton-TomasettiEngineers（T-T）结构顾问有限公司
e.T2办公塔楼:
柏诚工程技术（北京）有限公司上海分公司
-全部占地面积:
31,088m2
-总建筑面积:
315,362m2
a.商场54,403m2
b.T1办公塔楼150,278m2（T1办公塔楼93,814m2；
地下室56,464m2）
c.T2办公塔楼110,680m2（T2办公塔楼90,553m2；
地下室20,127m2）
-层数
a.商场为5层
b.T1办公塔楼66层,地下3层,
c.T2办公塔楼46层,地下3层
-主屋面高度
a.T1办公塔楼244.7m
b.T2办公塔楼179m
-最高点高度
a.T1办公塔楼288.28m
b.T2办公塔楼222m
-结构:
钢筋混凝土结构
-外墙:
铝合金、双层玻璃幕墙及花岗岩
-绿化面积:
4,963m2
-标准层层高
a.商场5.5m
b.T1办公塔楼3.95m
c.T2办公塔楼3.95m
-标准层净高
a.商场3.8m
b.T1办公塔楼2.7m
c.T2办公塔楼2.7m
-标准层面积
a.商场9,498m2—11,817m2
b.T1办公塔楼1,667m2—1,780m2
c.T2办公塔楼2,033m2—2,119m2
-机动车车位
a.T1办公塔楼和商场543（地面49）
b.T2办公塔楼324（地面10）
-非机动车车位
a.T1办公塔楼和商场5,300个（地下）
b.T2办公塔楼823个（地上）
1.2.2机电设备概要
-电梯:
全进口瑞士迅达
a.商场自动扶梯29台，垂直梯13台
b.T1办公塔楼22台
c.T2办公塔楼14台
-中央空调:
美国特灵
-消防水泵:
T1办公塔楼:
英国SPP
丹麦Grundfos
-综合布线:
美国朗讯
加拿大Nordx/cdt
-中央监控:
香港联视
美国Bosch定焦摄像机
美国Pelco矩阵/快球摄像机
1.2.3总承包商上海建工集团
-土建分包：
上海第三建筑工程公司
T2办公塔楼:
-机电分包：
香港快达工程公司
上海市安装工程有限公司
新创机电工程有限公司
其士（香港）有限公司
北京中标新亚机电工程有限公司
迅达（中国）电梯有限公司
1.2.4竣工使用日期
-T1办公塔楼和商场：
2001年4月20日
-T2办公塔楼：
预计2006年12月
2.1.1物业维修部总体组织结构图
2.1.2安全管理小组组织结构图
2.1.3能源管理小组组织结构图
2.1.4环保管理小组组织结构图
2．2物业维修部岗位职责
2.2.1物业维修经理岗位职责
2.2.2行政助理岗位职责
2.2.3能源管理员岗位职责
2.2.4安全管理员岗位职责
2.2.5环保管理员岗位职责
2.2.6强电领班岗位职责
2.2.7弱电领班岗位职责
2.2.8空调领班岗位职责
2.2.9给排水领班岗位职责
2.2.10装修领班岗位职责
2.2.11强电技术员岗位职责
2.2.12弱电技术员岗位职责
2.2.13空调技术员岗位职责
2.2.14给排水技术员岗位职责
2.2.15装修技术员岗位职责
2.2.1物业维修经理岗位职责
2.2.1.1执行公司管理层的各项工作指示，全面负责物业维修部工作。
2.2.1.2负责本部门的年度预算并及时进行修正。
2.2.1.3审核本部门的物品申购与采购，以及仓库物品管理。
2.2.1.4制定机电设备与土建装修之维修保养计划，并督促下属执行，以确保设施设备的正常运行。
2.2.1.5负责洽谈与确定各类维修保养外判合同，监督承包商的工作质效，并定期进行评估。
2.2.1.6审阅下属有关设施设备之运行报告，并提出改善建议。
2.2.1.7根据物业营运之实际情况，制定合理的设备运行方案。
2.2.1.8依据能源消耗情况制定合理的能源控制措施。
2.2.1.9及时调整，修缮或更新各类设施设备。
2.2.1.10确保一切政府指定的设施设备之审证，报检及合法运行。
2.2.1.11制定安全工作制度及突发事件应急处理程序，指挥下属解决物业的各种突发事件，妥善处理善后事宜。
2.2.1.12负责协调与政府有关职能部门的关系，确保物业水、电、煤、电讯、消防，技防及环保等设施的正常供应或使用。
2.2.1.13审阅租户对本部门的投诉并及时回复租户。
2.2.1.14协调公司各部门间的关系，提供技术上的支持。
2.2.1.15定期总结本部门的各项工作，并及时向公司管理层报告。
2.2.1.16分配下属工作，并督导员工工作绩效与纪律。
2.2.1.17确保一切文件、资料，有系统的存档与管理。
2.2.1.18审核员工的加班、休假等申请。
2.2.1.19定期对员工进行培训考核与评估。
2.2.1.20负责本部门的SOP修订工作。
2.2.1.21宣传公司文化，树立企业形象，传达公司指示，反映员工的合理建议，提高员工士气。
2.2.1.2224小时待命，接获紧急事件发生通知后，尽快回公司报到并安排处理。
2.2.2行政助理岗位职责
2.2.2.1负责维修部内部及对外文档处理工作，重要事项汇报上级。
2.2.2.2负责客户图纸移交，二次装修审图意见传送工作。
2.2.2.3做好员工病、事假记录，按月报出考勤。
2.2.2.4做好办公室的接待工作，为来访客人提供服务和方便。
2.2.2.5统计员工就餐数量，及时报告给有关部门。
2.2.2.6发放员工的制服与工牌，并做好记录。
2.2.3能源管理员岗位职责
2.2.3.1学习、宣传、贯彻、执行《节能法》及有关政策、条例、钻研节能知识，积极从手节能管理和技改工作，努力提高物业的能源利用率。
2.2.3.2在部门经理领导下，具体负责和组织实施公司制定的节能计划与方针，负责监督、检查各用能部门/班组的节能工作。
2.2.3.3参与审查节能措施方案，负责节能项目的效果测定和总结工作，审核、评价节能技改项目的节能效果和经济效益。
2.2.3.4组织开展物业的用水平衡、用电平衡等工作，组织检查有关能源法规、标准的执行情况。
2.2.3.5配合市节能监测中心做好物业的能监工作。
2.2.3.6做好物业各单项能耗、能耗总量的统计分析工作。
2.2.3.7积极开展节能技术培训工作。
2.2.3.8做好节能工作总结。
2.2.4安全管理员岗位职责
2.2.4.1安全管理员是本部门安全工作直接负责人，对安全管理负有直接的领导责任。
2.2.4.2安全管理员需协助部门经理，贯彻国家劳动安全法规、法令和行业规章、规范及技术标准，及时研究分析解决在工作中存在的安全问题，确保部门安全管理。
2.2.4.3确保本部门日常工作中的多个环节符合国家、行业安全规程和安全技术标准的要求，监督检查其贯彻执行情况并负责组织落实。
2.2.4.4了解并掌握日常工作中的危险点、危险源以及危险设备的安全状况和变化情况。
加强对用电、动火、易燃等特殊工种的管理。
确保公司所使用的设备、设施符合国家安全标准规范。
2.2.4.5根据本部门安全管理的特点，指导制订事故应急预案。
一旦发生事故应及时组织抢救，并按规定立即上报；
同时应认真组织调查处理工作。
2.2.4.6负责组织开展安全管理的宣传和培训教育，确保本部门所有员工学习安全知识教育，特殊工种人员经安全技术培训考核后才能持证上岗。
2.2.4.7经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题应以书面形式及时上报。
2.2.4.8按时提供安全技术措施计划项目，经上级批准后，负责对项目的实施。
2.2.5环保管理员岗位职责
2.2.5.1在部门经理领导下，全面负责物业的环境保护工作，负责监督、检查与解决设施设备运行的环保问题。
2.2.5.2经常检查和掌握噪声、排废的状况、做好数据的整理分析工作，并提出改进建议。
2.2.5.3负责年度环保的总结与计划。
2.2.5.4负责相关政府部门的协调、检查配合工作。
2.2.5.5认真贯彻执行有关环保法规，并做好宣传工作，提高部门员工对环保的认识。
2.2.6强电领班岗位职责
2.2.6.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导强电维修技术员完成各项工作。
2.2.6.2全面负责物业高压、低压、变配电、照明、电梯、擦窗机等系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
2.2.6.3熟悉大楼内的强电系统与设备的情况，制定大楼内各种强电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查强电技术员做好各项运行记录。
2.2.6.4解答强电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导强电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。
2.2.6.5发现强电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织强电技术员尽快修复和解决。
对无法自行修复及需要外判维修保养的系统/设备应做好外判合同的技术谈判和合同文本的拟定工作，并监督合同执行情况。
2.2.6.6对设备与系统运行提出改良方案。
2.2.6.7签发强电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。
2.2.6.8负责强电技术员的技术培训和考核，负责强电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。
每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。
2.2.6.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。
2.2.6.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。
2.2.7弱电领班岗位职责
2.2.7.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导弱电维修技术员完成各项工作。
2.2.7.2全面负责物业自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。
2.2.7.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，制定大楼内各种弱电系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查弱电技术员做好各项运行记录。
2.2.7.4解答弱电技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导弱电技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。
2.2.7.5发现弱电系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织弱电技术员尽快修复和解决。
2.2.7.6对设备与系统运行提出改良方案。
2.2.7.7签发弱电设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。
2.2.7.8负责弱电技术员的技术培训和考核，负责弱电系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。
2.2.7.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。
2.2.7.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。
2.2.8空调领班岗位职责
2.2.8.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导空调维修技术员完成各项工作。
2.2.8.2全面负责物业空调机组、冷却塔、变风量空调机组、风机盘管、VAV、各类空调水泵、送排水等设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。
2.2.8.3熟悉大楼内的空调系统与设备的情况，制定大楼内各种空调系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查空调技术员做好各项运行记录。
2.2.8.4解答空调技术员系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导空调技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。
2.2.8.5发现空调系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织空调技术员尽快修复和解决。
2.2.8.6对设备与系统运行提出改良方案。
2.2.8.7签发空调设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。
2.2.8.8负责空调技术员的技术培训和考核，负责空调系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。
2.2.8.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。
2.2.8.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。
2.2.9给排水领班岗位职责
2.2.9.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导给排水技术员完成各项工作。
2.2.9.2全面负责物业给排水、消防、煤气、各类水泵、污水处理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等技术工作。
2.2.9.3熟悉物业给排水、消防和煤气设备的情况，制定大楼内给排水、消防和煤气等各种系统/设备保养制度、操作规程和巡查表格，督促和检查给排水技术员做好各项运行记录。
2.2.9.4解答给排水、消防及煤气系统/设备运行中遇到的各种技术问题，指导管道技术员的日常维修保养工作，确保设备正常运行。
2.2.9.5发现给排水、消防及煤气系统/设备发生故障和问题，及时采取措施，组织给排水技术员尽快修复和解决。
2.2.9.6对设备与系统运行提出改良方案。
2.2.9.7签发给排水、消防和煤气设备的维修单，提出各项维修工具、材料及备品备件的采购计划。
2.2.9.8负责给排水技术员的技术培训和考核，负责给排水、消防及煤气系统/设备和技术资料的收集、整理和归档工作。
2.2.9.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中的跑、冒、滴、漏现象。
2.2.9.10负责所管辖机房的安全、清洁工作。
2.2.10装修领班岗位职责
2.2.10.1协助部门经理的工作，安排、督促及指导装修技术员完成各项工作。
2.2.10.2全面负责物业土建、装饰装修的维修保养与巡视检查工作。
2.2.10.3制定土建装饰装修的维修保养制度、计划、巡查表格，督促和检查装修技术员做各项检查与维修记录。
2.2.10.4负责租户二次装修的验收工作。
2.2.10.5签发维修单，提出各项维修工具、材料与备品备件的采购计划。
2.2.10.6对土建装饰存在缺陷提出改良方案。
2.2.10.7对需外判维修或装修的工作负责合同的技术谈判，并签署合同执行情况与竣工验收。
2.2.10.8每月提交工作计划与工作报告予部门经理审核。
2.2.10.9努力节能降耗，提出节能的改进措施，杜绝设备运行中浪费现象。
2.2.10.10负责所管辖值班室的安全、清洁工作。
2.2.11强电技术员岗位职责
2.2.11.1服从强电领班的工作安排，认真完成工作任务。
2.2.11.2负责大楼高低压变配电设备/系统的运行值班，电气控制装置及照明系统的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
2.2.11.3熟悉大楼内电气设备的情况，严格执行电气设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。
2.2.11.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。
2.2.11.5当值时按质、按量、按时完成强电维修单工作。
2.2.11.6定期抄记租户单元内电表，并汇总报告领班。
2.2.11.7严格遵守公司和部门的各项管理制度，履行交接班手续，完成每天工作日志，不得无故离岗。
2.2.11.8合理使用工具、仪器和器材，爱护设备、保持所管设备、机房和值班室的安全和清洁工作。
2.2.11.9刻苦钻研业务，不断提高维修技术和服务质量，努力做到一专多能，完成上级主管交办的其他任务。
2.2.11.10积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。
2.2.12弱电技术员岗位职责
2.2.12.1服从弱电领班的工作安排，认真完成工作任务。
2.2.12.2负责大楼屋宇自控系统、防盗监控系统、消防报警系统、电话通讯系统、广播卫星系统及停车场管理系统/设备的日常运行、维修保养和巡视检查等工作。
2.2.12.3熟悉大楼内的弱电系统与设备的情况，严格执行弱电设备保养制度和操作规程，认真做好各项运行记录。
2.2.12.4发现故障和问题，及时采取措施，尽快排除和解决，作好记录并汇报上级主管。
2.2.12.5当值时按质、按量、按时完成弱电维修单工作。
2.2.12.6严格遵守公司和部门的各
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