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1.5851
速动比率
0.5912
0.5568
保守速动比率
0.5866
0.3275
0.2794
现金比率
0.3379
0.2917
资产负债率（%）
55.11%
67%
1591.92%
产权比率
1.2279
2.0304
2.9504
有形净值债务率
2.0341
2.9707
利息偿付倍数
-12.6184
14.0213
22.6813
二、偿债能力主要竞争者及同业比较
1、2008年度偿债能力比较。
万科A2008年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表<
注:
3>
表2—1
万科A
排名
中关村
中南建设
行业均值
行业最高
行业最低
1
2.88
-7.87
7.4403
35.9
5
1.09
0.6732
1.7895
3.1052
0.4397
0.63
0.3636
0.7513
0.089
6
0.47
0.2809
0.658
3.78
0.0583
0.03
0.1747
0.4019
1.86
13
0.8
0.6699
10.1325
74.3528
0.3161
4.03
2.0291
1.7845
4.41
0.4622
4.07
1.8168
0.4215
18
2.03
6.6436
5.6169
432.09
-451.893
<
注3>
：
同业比较数据为选取同行业21家样本企业汇总排列而成（下同）。
2、2009年度偿债能力比较。
万科A2009年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表
表2—2
3.54
45.84
11.83
62.26
-4.30
11
1.12
1.4132
2.00
4.81
0.31
14
0.65
0.6355
0.90
0.25
15
0.53
0.3519
0.71
4.66
0.07
0.05
0.1767
0.61
4.46
0.05
12
0.77
0.7671
10.19
70.99
0.18
3.43
3.2940
1.94
4.05
0.22
3.47
3.2978
1.98
4
1.87
4.3716
-1.95
151.52
-269.76
3、2010年度偿债能力比较。
万科A2010年度偿债能力主要竞争者及同业比较指标表
表2—3
3.82
66.72
12.8002
75.87
-3.8
1.4229
1.8327
3.9786
0.371
0.68
0.6713
0.8381
3.15
0.2816
0.3856
0.5358
3.02
0.0492
0.08
0.1627
0.4707
2.69
0.0313
0.78
0.7815
9.5715
64.87
0.24
3.58
3.5761
2.3944
7.92
0.31
3.61
3.5794
2.431
0.3021
3
1.99
5.1817
6.2553
66.1235
-47.7243
三、偿债能力指标分析
1、营运资本
营运资本是指流动资产总额减流动负债总额后的剩余部分，也称净营运资本，它意味着企业的流动资产在偿还全部流动负债后还有多少剩余。
表3—1
单位：
亿元
项目
2008年度
2009年度
2010年度
21
2
7.44
11.83
12.8
62.26
-4.30
-3.80
从表3-1所列示的数据可以看出，万科A营运资本09年比08年增加了45.3亿元，涨幅达267%。
2009年销售额首次突破600亿元，实现销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%。
实现结算面积605.2万平方米，结算收入483.2亿元，同比分别增长34.1%和19.3%。
2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%。
公司销售额占全国商品房成交额的比例为2.1%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、青岛、武汉等城市市场占有率第一，在珠海、福州、上海、苏州、长春等城市占有率第二，进一步巩固了行业领先地位。
期内，公司在北京、深圳的销售额首次突破百亿，销售规模在50亿以上的城市也由2009年的3个增加到8个（北京、深圳、上海、沈阳、天津、苏南、广州、杭州）。
公司实现营业收入507.1亿元，同比增长3.8%，实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。
实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。
由于房地产业务结算存在一定的滞后性，加上近年来公司装修房比例上升，从完成销售到满足结算条件的时间拉长，2010年公司的结算增速低于销售增速。
2、流动比率
流动比率是流动资产与流动负债的比值。
流动比率的内涵是每1元流动负债有多少元流动资产作保障，反映企业短期偿债能力的强弱。
图3—2
项目
19
20
16
0.81
2.00
1.83
2.36
4.81
3.98
0.37
标准值
从表3-2所列示的数据可以看出，万科A流动比率09年比08年上升了0.44。
流动资产中除资产减值损失下降外，其余各项皆为上升。
流动负债中除短期借款及一年内到期的内非流动负债下降外，其余各项皆为上升，2010年公司不断扩大采购范围，深化与合作伙伴的关系，进一步加大集中采购和战略合作的比例，以发挥采购规模效益。
2010年公司从前5名材料设备供应商的采购额合计14.3亿元，占全年采购总额的4.75%，比09年增加1.52个百分点。
从行业数据可以看出，万科A流动比率历年皆高于行业的平均水平，09年指标的大幅增加，使得排名回落到第11名，处在行业中游水平。
略高于中关村和中南建设。
3、速动比率
速动比率是速动资产与流动负债的比值。
所谓速动资产是流动资产扣除存货后的数额，速动比率的内涵是每1元流动负债由多少元速动资产作保障。
表3—3
9
1.73
0.38
0.83
3.10
6.22
0.44
-0.043
0.28
从表3-3所列示的数据可以看出，万科A三年的速动比率逐年下降，09年比08年下降1.7684，10年比09年下降0.0344。
4、保守速动比率
保守速动比率是指保守速动资产与流动负债的比值，保守速动资产一般是指货币资金、短期证券投资净额和应收账款净额的总和。
表3—4
8
0.71
4.66
0.058
0.074
适当看高
从表3-4所列示的数据可以看出，万科A三年的保守速动比率09年比08年下降了0.2591，10年比09年下降了0.0481。
主要竞争对手及行业排名都与速动比率相似。
5、现金比率
现金比率是现金类资产与流动负债的比值。
现金类资产是指货币资金和短期投资净额。
这两项资产的特点是随时可以变现。
表3—5
17
0.51
0.61
4.46
从表3-5所列示的数据可以看出，万科A09年现金比率比08年下降了0.2487，同比下降42%。
10年比09年上升了0.0462，同比下降14%。
说明万科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
6、资产负债率
资产负债率是全部负债总额除以全部资产总额的百分比，也就是负债总额与资产总额的比例关系，也称之为债务比率。
资产负债率反映在资产总额中有多大比例是通过借债筹资的。
用于衡量企业利用债权人资金进行财务活动的能力，同时也能反映企业在清算时对债权人利益的保护程度。
表3—6
8%
77%
78%
7
1317.39%
1018.54%
957%
7435.28%
7099.09%
6487%
31.61%
18.00%
24%
低于70
从表3-6所列示的数据可以看出，万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.55，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。
此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。
10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
7、产权比率
产权比率是负债总额与股东权益总额之间的比率，也称之为债务股权比率。
它也是衡量企业长期偿债能力的指标之一。
产权比率与资产负债率的区别为：
产权比率侧重于揭示债务资本与权益资本的相互关系，说明企业财务结构的风险性，以及所有者权益对偿债风险的承受能力；
资产负债率侧重于揭示总资本中有多少是靠负债取得的，说明债权人权益的受保障程度。
表3—7
2.1
1.94
2.39
4.04
0.46
0.22
适当看低
从表3-7所列示的数据可以看出，近三年来万科A的产权比率成上升趋势，09年比08年上升了0.8025，同比增加65%。
10年比09年上升了0.92，同比增加45%。
从行业指标来看，万科A09、10年产权比率接近行业均值，说明长期偿债能力上升，债权人权益保证程度有所提高。
8、有形净值债务率
有形净值债务率是企业负债总额与有形净值的百分比。
有形净值是所有者权益减去无形资产净值后的净值。
即所有者具有所有权的有形资产净值。
有形净值债务率用于揭示企业的长期偿债能力，表明债权人在企业破产时的被保护程度。
表3—8
217.56%
197.78%
243.10%
441.00%
404.63%
792.00%
42.15%
22.00%
30.21%
从表3-8所列示的数据可以看出，万科A有形净值债务率09年比08年上升了0.8062，同比增加65%。
10年比09年上升了1.9955，同比增加46%。
从行业指标来看，08年该指标与行业标准值接近，说明万科A长期偿债能力在08年是良性的。
9、利息偿付倍数
利息偿付倍数是指企业经营业务收益与利息费用的比率，也称为已获利息倍数或利息保障倍数。
它表明企业经营业务收益相当于利息费用的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。
表3—9
48.59419378
-1.949252114
6.2553095
151.5188
-451.8934173
-269.761107
-47.7243409
大于3
从表3-9所列示的数据可以看出，万科A近三年利息偿付倍数不断提高，09年比08年上升了26.6397，同比增加211%。
10年比09年上升了8.87，同比增加61%。
且利息费用逐年减少。
从行业指标来看，万科A从09年的上升到第4个名，到10年的行业第一，利息偿付倍数快速增加。
远高于主要竞争对手，突出长期偿债能力逐年增强。
按照财政部2010年公布的《企业效绩评价标准值》中大型专业设备制造业的评价中，该指标均处于优秀值（大于7.7）。
四、万科A偿债能力小结
2010年针对楼市的调控措施密集出台。
4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。
9月底，中央又出台多项措施，包括：
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；
调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。
其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。
政策出台后，对市场产生明显影响。
报告期内，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。
从万科自身的情况来看，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。
成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。
2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。
此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。
2010中国房地产品牌价值研究成果发布会上，万科物业以7.28亿元的品牌价值，荣获“2010中国物业服务优秀品牌企业”第一名。
根据独立第三方的客户调查结果，物业管理成为75％客户再推荐万科产品的首选理由。
由著名财经杂志《Euromoney》发布的房地产开发、经纪、房地产金融服务等领域的“世界最佳”榜单中，公司继2009年之后再次当选为全球“最佳住宅开发商”。
《财富》（中文版）公布的“中国上市公司500强”排行榜中，万科位列第45位，在“房地产行业”排行榜中，位列第1位。
报告期内，公司持续推动投资者关系建设，也获得更多的认可。
年内公司再次获得由南京大学、中国上市公司投资者关系管理研究中心等评选的投资者关系十佳公司奖。
在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位；
并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名。
在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。
公司还获得由中国上市公司市值管理研究中心、中国证券报、上海证券报、证券时报等评选的中国证券市场20年最具持续成长能力上市公司奖，最受投资者喜爱的上市公司奖，公司董秘获得中国最佳创富IR奖。
公司的治理水平也获得多方褒奖。
在由《董事会》杂志社主办的“第六届中国上市公司董事会金圆桌奖”评选中，公司荣获“中国上市公司最佳董事会奖”。
公司还获得《理财周报》主办的“第三届中国上市公司最佳董事会”评选活动“最佳治理董事会”，以及由南开大学公司治理研究中心等评选的2010年度“中国最佳上市公司治理奖”和“最佳上市公司董事会奖”。
通过上述的财务及非财务数据可知，万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。
现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。
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