蒲江生态旅游项目一期项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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2、成都市国土局成国土拍（挂）转（2004）第018号文及2004年11月18日签订的土地转让合同及其附件。
六、可研报告概要及结论
１、区域分析
成都市位于中国中西部结合部腹地，是四川省省会，中国西南地区的政治、经济、科技、教育、商贸中心，交通、通信的枢纽，是经国务院批准的对外开放城市和全国配套改革试点城市。
随着中国沿海地区经济的发展，中央已经制订西部大开发的宏伟战略，实行更为优惠的开发政策和鼓励措施。
２、地点分析
“花样年·
大溪谷”一期位于成都蒲江县城旁，蒲江地处四川盆地西南边缘，是成都市的西南门户；
自然环境优美，气候宜人，是国家级生态示范区，是成都生态环境最好的县，有“绿色蒲江，天然氧吧”的美誉，适宜开发大型生态旅游度假项目。
目前，周边正在成为成都来自外地客源来成都休闲度假旅游的热衷之地，如石像湖、朝阳湖、碧峰峡、刘氏庄园遗址、洛带古镇、上里古镇等一大批特色旅游休闲资源，该地区正在成为成都市时下最火热的旅游休闲之区域之一，素有川西旅游环线的美称。
该项目一期占地116000.58平方米，地块背靠长秋山、临浦江河水，成长条形，非常适合旅游度假项目开发。
３、建设内容及规模
为充分利用本地块土地资源，本工程建筑规划为3、5层等低密度建筑。
为使整个度假社区的建筑规划风格更好地与蒲江自然生态山水环境协调，“花样年·
大溪谷”一期建筑采用加州风情度假氛围以及相配的建筑风格意境。
总平规划、建筑方案与园林设计，均聘请国外“国际概念设计公司”担纲设计。
整个园林和建筑风格反映出一种返朴归真的清新气息，处处使人感到一种自然而亲切的气氛。
大溪谷”一期突出的建筑与环境特色与其它度假社区，形成鲜明的对比，力求在成都蒲江创造出一道亮丽的风景线。
大溪谷”一期特别注重小区的保安系统，周边设红外线探测报警系统，户户设可视对讲防盗系统，门窗均设电子防盗报警系统，室内设有煤气泄漏报警系统，整个花园公寓采用国际先进的智能综合布线系统。
４、物业管理
该项目的物业管理由花样年物业管理公司结合专业酒店管理公司，采用国际先进的物业管理理念进行管理。
５、“花样年·
大溪谷”一期项目售价估算
住宅均价3，000元/平方米
６、投资估算及资金来源
（１）投资估算
本项目一期总投资21,946万元，其中静态投资18，125万元
（２）资金来源
本项目所需资金拟通过以下三渠道筹措：
成都春天房地产开发有限责任公司利用自有资金投入3,132万元，占动态总投资的14.27％；
预售收入可用于项目开发投资筹措13,814万元，占动态总投资的62.95%；
银行贷款5,000万元，占动态总投资的22.78％；
７、财务评价
项目建成后，可实现税后利润3,565万元，税后投资利润率为16.00％，自有资金投资利润率为113.86％，借款偿还期最长不超过2年（含建设期），税后投资回收期2年（含建设期），敏感性分析结果表明，项目具有一定抗风险能力。
项目在财务上是可行的。
８、结论
大溪谷”一期项目规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良好，建设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行的。
大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表
（一）
项目经济数据指标
项目
单位
数量
备注
占地面积
亩
174
总建筑面积
平米
100000
容积率
0.78
大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表
（二）
投资计划与资金筹措表
单位：
万元
序号
项目名称
合计
建设经营期
2007年
2008年
2009年
1
项目一期总投资
21946
3132
10021
8793
1.1
建设开发投资
其中：
土地费用
设计费及提成
558
报建费
850
工程费
13006
6503
管理费用
1500
750
营销费用
1300
910
390
财务费用
700
其他费用
900
450
2
资金筹措
2.1
自有资金
2.2
银行贷款
5000
2.3
销售收入再投入
13814
5021
大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表（三）
销售收入估算表
项目
备注
一
整体均价
销售面积（平米）
70000
30000
100000
均价包含别墅、花园洋房和公寓
销售均价（元/平米）
3000
3000
销售收入（万元）
21000
9000
二
合计
30000
大溪谷”一期项目技术经济数据和指标汇总表（四）
投资损益表
收入
21000
9000
营业税金及附加
1155
495
1650
三
土地增值税
760
325
1085
四
建设开发成本
14484
7462
五
利润总额
4601
718
5299
六
所得税
1518
236
1754
七
税后利润
3083
482
3565
第二章项目建设的必要性
近年来，成都市的住房建设取得了很大的发展，全市人均居住面积已由1979年的3.54％平方米提高到1999年的近10平方米，住房成套率已经超过70％，数十万居民先后搬进了设施配套、功能完善的新房，人民群众的居住条件得到明显的改善。
根据《成都市“九五”及2010年发展规划》进行测算，“九五”末期要实现人均居住面积不低于10平方米的目标，全市需新建住宅350万平方米，平均每年需交付使用82万平方米，到2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标，全市需新建住宅1419平方米，平均每年需新建94万平方米，据成都房管局预测，“九五”期间，成都市住宅需求量累计约为2000多万平方米，2000年－2010年约需4600万平方米以上，由此可见，成都市的住宅产业具有广阔的发展空间。
实践已经充分证明：
住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点，它的需求量大，相关行业带动作用大，对国民经济增长具有直接的推动作用，启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求的突破口。
据有关专家分析，2005年将是我国房地产业难得的契机。
首先，我国已经加入ＷＴＯ，国际环境大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家经济复苏，为我国房地产业的稳步发展奠定了坚实的基础。
其次，近几年来，我国消费强劲回升。
消费对国民经济的拉动作用加强，因此，宏观经济环境的好转将对我国房地产业产生深远的影响。
随着我国住房制度的改革进程的加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年的实物分房制度，人民的住房观念已有根本性的改变，从根本上调动了个人购房的积极性。
另一方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手房交易市场，加大银行购房按揭力度等一毓有力措施，推动成都市的房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新一轮快速发展时期。
中央提出的西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量的资金流入中国西部。
成都市作为中国西南的经济、政治中心，必将首先受惠，我们可以预期，随着西部大开发战略的实施，资金、项目、人才涌入四川，必将给成都市的房地产业带来巨大的市场，促进成都房地产业的飞速发展。
拟建的“花样年·
大溪谷”一期作为住宅物业开发的重要组成部分，度假类住宅物业，项目具有良好的区位优势，随着城市的发展，项目所在地必将成为成都市的一个著名度假旅游社区。
更为重要的是，本项目具有突出的优势。
我们有理由相信，该项目预计有良好的销售前景，必将取得良好的经济效益和社会效益。
综上所逑，该项目的建设是必要的、可行的。
第三章市场预测
一、宏观市场分析
成都市是四川省省会，是四川及西南地区的政治经济文化中心、科研教育中心、商业贸易中心和交通、通信枢纽。
由于优越的地理位置和人口、气候、人文、交通、经济等方面的突出优势，成都无疑是四川省范围内最大的房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下：
１、地理位置
成都地处四川盆地中心，是全国著名的历史文化名城之一。
成都地区物产丰富、人口众多，具有悠久的商业城市历史。
改革开往以来，成都以其优良的地理位置和良好的投资环境，吸引了国内外的众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地的成功人士，来成都安居乐业。
因此，开拓房地产市场具有广阔的前景。
２、交通条件
交通运输条件是一个城市发展、繁荣最起码的条件。
成都素有“蜀道难”的交通制约。
但是，经过建国以来，特别是改革开放以来的多年努力，目前成都已经成为全国继北京、上海、广州之后的第四大交通枢纽，据统计，铁路、航空班次、航班数量、旅客流量均居全国第四位。
同时，以成都为起点的调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海的调整公路，公路运输十分方便。
便利的交通运输条件为成都的经济腾飞奠定了良好的基础，也为成都的房地产业发展开拓了无限广阔的发展空间。
３、人口
房地产市场的形成，一个最重要的因素就是人口的数量的多少及其购买力的高低。
目前，全成都市的总人口已经超过1000万人，成都城市常年流动人口200万余人，随着西部开发的进程，城市流动人口必将快速增长，公务型、经营型、外事型的流动人口占主流地位，其中相当多的一部分将定居成都。
同时，四川众多在外地工作的人口，退休后都将选择成都作为居住地。
成都常住人口和流动人口的超常增长，必将大大增强对住房的需求。
４、投资环境
房地产的发展，很大程度上依赖于当地基础设施建设。
似孚可以这样说，房地产投资的硬环境就是市政设施和公共服务设施等基础设施建设程度。
成都市在这方面具有特别的优势。
目前，成都电力已经供过于求，自来水普及率达99％以上，天然气普及率达到90％以上，成都市内电话交换机总容量超过150万门，全市本地电信网交换机容量达到204万门，市区电话普及率达50％以上。
据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心对全国地级以上城市的社会经济综合实力和硬投资环境所作评估，成都市被排在城市综合实力50强和硬投资环境40强之内。
从软投资环境来说，成都市及各区县根据国家有关政策法令和本地区的具体情况，因地制宜地制订了包括财税、外汇、金融、保险、投资、减免有关收费项目的标准等等一系列优惠政策，颁布了一系列的房地产管理法规，努力创造促进房地产开发的政策法规环境，努力减轻房地产开发的负担。
５、政策导向
为加快成都住宅产业化和商品化、市场化的发展进程，成都市从1999年起，已经明令停止住房实物分配，推行住房货币化，积极发展住房金融，加大房地产业的信贷投入建立住房信贷体系。
同时，逐步提高住房租金，确定合理租售比价，减轻购房税费，启动二级住房市场，大力刺激住房消费，这些举措，已经收到良好的效果。
二、“花样年•大溪谷”一期项目商品房市场前景分析
（一）项目的特色优势
在当前中高档房地产激烈竞争的情况下，一个地产项目能否脱颖而出，关键在于该项目是否具有突出的特色，即突出的“卖点”。
“花样年•大溪谷”一期具有成都市目前中高档房地产项目独特的卖点，具体内容如下：
１.规划设计国际一流
大溪谷”一期由国外著名专家规划设计，充分体现当今国际社会流行度假休闲人居理念，容积率0.78，建筑密度仅23%，绿地率超过36％，此特色在成都度假类住宅中位居优良。
２.环境特色突出
“花样年•大溪谷”一期规划设计独具返朴归真、自然、幽静的特色，环境绿化工程的设计由国际概念设计公司专家设计。
３.质量管理特色出众
“花样年•大溪谷”一期建筑质量特别可靠。
在施工过程中，甲方监理工程师将坚持每天到现场监督工程质量，让业主真正放心。
４.安全设施一流
“花样年•大溪谷”一期安全设施采用国际先进设施、设备，确保业主人身、财产安全万无一失，特别满足高档度假类住宅业户的需要。
５.物业管理先进
“花样年•大溪谷”一期项目自预订宣传起，物业管理即先期介入，签订预售合同时，即领取业主手册，让业主从一开始就充分感受到开发商体贴入微、细致、周到的物业管理素质，感受到自己尊贵身份处处体现。
因此，我们可以相信，该项目预计有良好的销售前景，必将创造出良好的经济效益和社会效益。
（二）项目销售价格预测及市场竞争力分析
根据成都市目前各中高档房地产项目的经营、销售情况的深入调查研究，结合“花样年•大溪谷”一期的特点，按市场比较法测算该项目的销售价格。
１、测算方法
“花样年•大溪谷”一期项目销售价格＝实例房地产项目价格＊交易情况修正系数＊交易时间修正系数＊区域因素修正系数＊个别因素修正系数
２、实例住宅情况比较
实例Ａ－－天下青城低密度复合型度假物业
实例Ｂ－－中国青城低密度复合型度假物业
实例Ｃ－－新丽江低密度复合型度假物业
实例Ｄ－－青城神韵低密度复合型度假物业
实例住宅与本项目比较表
（１）基本情况
对照项目
Ａ
Ｂ
Ｃ
Ｄ
花样年·
大溪谷
位置
成都青城后山
青城前山
青城大观镇
青城街子镇
成都蒲江县旁
地域区分
好
很好
较好
档次
中高档
高档
中档
中高档住宅
销售均价
5500以上
8000以上
4500以上
5000左右
地势
平坦
平坦
地质
普通
普通
水电气路通
良好
良好
装修
清水房
清水房
清水房
（２）销售情况
销售情况
期房
修正系数
销售极好
销售良好
销售良好
----
（３）销售时间
销售时间
2003年
至今
2003年
至今
2004年至今
2006年至今
2007-2009年
每年上涨
50%
80%
50％
35％
－－－－
（４）区域因素
自然因素
较好
最好
稍差
－－－
社会环境
道路交通
较差
配套条件
教育配套
环境卫生
相同
景观
规划限制
修正系数
130
150
110
120
100
（５）个别因素
实例住宅Ａ、Ｂ销售情况极好，Ｃ、Ｄ销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当的优势，综合比较，本项目修正系数取100。
（三）销售价格计算
销售价格测算表
单位：
元/平方米
实例
Ａ
实例Ｂ
实例Ｃ
实例Ｄ
销售单价
5500
8000
4500
5000
销售情况修正
100/80
100/90
100/90
销售时期修正
90/100
100/100
区域因素修正
130/100
150/100
110/100
120/100
个别因素修正
修正单价
3400
3950
3700
采用平均综合计算销售价格：
评估平均销售价格＝（3400＋3950＋3700＋3400）/4＝3600元/平方米
“花样年•大溪谷”一期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置、环境以及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在4500元－8000元/平方米比较，售价按照项目突出特色，参照修正条件以及目前物价水平等因素，总体平均售价拟定为：
3000元/平方米，属于相当保守的定价。
第四章建设内容及规模
一、建设内容
根据成都市政府各有关部门的指标精神和项目建设业主的构想，“花样年•大溪谷”一期为中高档度假类商品住宅。
项目工程可提供100000平方米，计1250套商品住宅，，一个1500平方米的会所，一条4600平米的水景商业街，具体建设内容如下：
１、住宅
住宅户型充分考虑使用功能，采取适度超前的原则，每户面积从50平方米到200多平方米，满足不同住户的要求
一期启动区（48000平米）具体指标如下：
２、停车位
为保证高比例绿化面积，设立集中停车位、入户停车位，每户汽车停车位和自行车停车位均满足成都市城市规划技术管理规定。
３、会所
为满足住户社交和体育活动的需要，该项目设有具健身、休闲、娱乐、聚会、美发美容、洗衣等服务项目功能的现代会所1500平米。
４、公建设施
建设配套的水、电、气、通讯及安防和消防系统、线路和管线。
５、绿化
为营造该项目独特的返朴归真、自然、幽静的特色，环境绿化工程由英国国际概念设计公司设计。
6、商业街
为项目提供配套商业服务场所，拟建面积达4600余平米，可满足入住居民及游客居住、娱乐、休闲、餐饮、购物等消费活动
二、建设规模
工程项目总用地面积：
116000.58平方米
总建筑面积：
100,000平方米
其中：
商品房建筑面积：
93900平方米
会所面积：
1500平方米
商业用房面积：
4600平方米
第五章建筑方案
本项目建筑方案由英国国际概念设计有限公司和成都众恒建筑工程设计有限公司设计，经多方案比较选择，并报市规划发展中国家审查批准。
现根据市规划局同意的方案作简要说明。
一、基地概况
“花样年•大溪谷”一期工程位于成都市蒲江县城旁，环境优美、交通便利、生活方便，是度假生活的理想之地。
基地近似长方形，南北约800米、东西方向长约150米。
二、总平面布置及技术经济指标
１、总平面布置
“花样年•大溪谷”一期工程由住宅、商业、会所等组成，为专门的度假居住小区建筑，根据地形特点，共建三大居住组团和一个商业组团、独立会所，住宅的主要出入口在市政道路上，同时布置机动车出入口，为达到消防车道环通的目的，以基地以南临光明村一侧，布置一个次要出入口，兼作次要人流出入口，合理解决车流及人流交通问题，在场地有限的条件下，做到功能分区明确、合理，交通流线简捷流畅。
基地内尽量有效布置绿化，创造出美好的社区环境。
２、总平面技术经济指标
总用地面积：
116000.58平方米
100000平方米
住宅面积：
93900平方米
公建面积：
7500平方米
容积率：
0.78
建筑覆盖率：
23％
绿地率：
36％
三、建筑结构说明
１、建筑
本工程地处成都市生态优美的蒲江县城旁，为使整个小区与周围环境和谐，按规划要求，布置为低密度住宅组团，整个建筑群层高显得高底起伏，错落有致，别具一格。
在建筑造型上，采用加州风情的西班牙建筑风格，主要体现返朴归真、自然、朴实、典雅、幽静的特色。
在单体设计方面求新求和谐，突出个性特色，力争成为成都地区一个独特的地标性度假性建筑物。
２、结构
（1）自然条件
基本风压值为：
0.275KN/平方米，地震基本烈度：
七度
（2）结构设计
本工程最高层高为5层，建筑物每层层高为３米，工程结构的安全等级为一级，地基基础的安全等级为一级，根据建筑使用功能和住宅档次，结构形式采用全现浇框架结构体系。
（3）抗震设计
建筑的抗震类别：
乙级
抗震设防烈度：
七度
结构抗震等级：
框架一级
第六章公用工程
一、给排水
（一）给水
１、水源：
由蒲江县城引入DN200给水管
２、用水量：
总用水量：
Ｑ（日）＝100Ｔ/D
（二）排水
室内污水经污水管排至化粪池经净化处理后，再排入城市污水管，雨水经雨水管排至城市雨水管道，污水设专用通气管，厨房污水经室内隔油器后排至室外污水管。
二、
升级会员 